Cour d'appel de Nîmes, 2e chambre section c, 16 janvier 2025, n° 23/02583

CA Nîmes
Infirmation 16 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Droit d'agir en acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que la caution, ayant payé la dette, est recevable à agir en acquisition de la clause résolutoire, car elle disposait d'une créance subrogative au moment du commandement de payer.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le bail a été résilié de plein droit en raison de l'inexécution des obligations de paiement par le locataire, conformément à la clause résolutoire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire, étant devenu occupant sans droit ni titre suite à la résiliation du bail, doit être expulsé.
Accepté
Droit à paiement en tant que caution
La cour a reconnu le droit de la caution à être remboursée des loyers qu'elle a payés, en raison de sa subrogation dans les droits du bailleur.
Accepté
Indemnité d'occupation due par le locataire
La cour a statué que le locataire doit payer une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, fixée au montant du loyer mensuel augmenté des charges.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 2e ch. sect. c, 16 janv. 2025, n° 23/02583
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	23/02583
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine GAUTHIER
Cabinet(s) :	LEVY ROCHE SARDA
Parties :	S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02583 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I5A6

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

22 juin 2023 RG :23/00914

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

[E]

Grosse délivrée

à Selarl MAS

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en date du 22 Juin 2023, N°23/00914

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Novembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES, S.A.S au capital de 20 000 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 824 541 148, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie-ange SEBELLINI de la SELARL MAS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, Plaidant, avocat au barreau de LYON

INTIMÉ :

M. [J] [E]

assigné par procès verbal de recherches infructueuses le 03/10/2023

né le 29 Novembre 2002 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 1]

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 17 Octobre 2024

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 16 Janvier 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 4 septembre 2021, Madame [L] [S] a donné à bail à Monsieur [J] [E] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 595 €.

La SASU Action Logement Services s’est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif Visale, mis en place par l’association pour l’accès aux garanties locatives, prévu par l’article L 313-3 du code de la construction et de l’habitation, selon contrat signé avec la bailleresse le 3 septembre 2021.

A la suite de divers incidents de paiement, la bailleresse a fait jouer l’engagement de caution, la SASU Action Logement Services lui ayant réglé les loyers et charges impayés d’août à novembre 2022, pour la somme de 2.380 €.

La SASU Action Logement Services a fait délivrer, le 24 novembre 2022, au locataire un commandement de payer la somme de 2.380€, visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail.

En l’état de nouveaux incidents de paiement, la SASU Action Logement Services a réglé à Mme [S] une somme complémentaire de 1.785 € pour les loyers impayés de décembre 2022 à mars 2023.

La CCAPEX a été saisie.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 mars 2023, la SASU Action Logement Services a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Privas aux fins de voir prononcer l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et l’expulsion de Monsieur [J] [E] outre sa condamnation à lui payer la somme de 4.065 € avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.380 € et pour le surplus, à compter de l’assignation.

Par jugement contradictoire en date du 22 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Privas a :

— déclaré la société Action Logement Services irrecevable en son action,

— condamné la société Action Logement Services aux dépens.

Par déclaration reçue le 27 juillet 2023, la SASU Action Logement Services a fait appel du jugement en l’ensemble de ses dispositions.

Par des conclusions signifiées le 26 octobre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SASU Action Logement Services, appelante, demande à la cour de :

Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014

Vu le commandement de payer en date du 24/11/2022

Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du Code Civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Vu les articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du Code Civil,

— REFORMER le jugement en date du 22 juin 2023 du juge des contentieux de la protection de [Localité 8] qui a débouté de l’ensemble des demandes d’ACTION LOGEMENT SERVICES et a :

— Déclaré la société ACTION LOGEMENT SERVICES irrecevable en son action,

— Condamné la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux dépens,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de l’Ardèche.

En conséquence,

— DIRE ET JUGER RECEVABLE ET BIEN FONDE ACTION LOGEMENT SERVICES en son action

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

A titre subsidiaire, PRONONCER la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [J] [E].

En conséquence,

— ORDONNER L’EXPULSION de Monsieur [J] [E] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

En toute hypothèse,

— CONDAMNER Monsieur [J] [E] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 723,36 €uros arrêté au 26 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24/11/2022 sur la somme de 2 380,00 €, et pour le surplus à compter de la

présente assignation.

— FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges.

— CONDAMNER Monsieur [J] [E] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux.

— CONDAMNER Monsieur [J] [E] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Y ajoutant,

— CONDAMNER Monsieur [J] [E] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1200,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER Monsieur [J] [E] en tous les dépens d’appel.

Au soutien de son appel, l’appelante fait valoir que son droit d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou la résiliation du bail ne saurait prêter à contestation au regard de l’article 2306 du code civil aux termes duquel la subrogation de la caution dans les droits du créancier qu’elle a désintéressé ne connaît pas de limite.

Elle fait valoir par ailleurs qu’en application de l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat- UESL, elle est subrogée dans les droits du propriétaire et est donc en droit d’agir en acquisition de clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire.

Elle précise que Monsieur [J] [E] n’a pas réglé les causes du commandement de payer qui lui a été délivré ni respecté le plan de remboursement. Elle demande dès lors que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et les effets qui y sont attachés. A défaut, elle sollicite que la résiliation soit prononcée en l’état du manquement du locataire à son obligation de régler le loyer.

S’agissant de sa créance, la SASU Action Logement Services expose qu’elle est certaine au vu des quittances produites et demande également la fixation d’une indemnité d’occupation à la charge de Monsieur [J] [E] qui lui sera versée, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Monsieur [J] [E] auquel la déclaration d’appel a été signifiée le 3 octobre 2023 et les conclusions de l’appelante le 21 novembre 2023, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction de la procédure est intervenue le 17 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

La déclaration d’appel et les conclusions de la partie appelante ont fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses.

La partie intimée n’a pas constitué avocat, il sera donc statué par arrêt par défaut, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Au cas de défaut de comparution de l’intimé, la cour ne doit, par application de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, faire droit à la demande de l’appelant que dans la mesure où elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et la partie appelante n’élève aucune discussion sur ce point.

1) Sur la demande en résiliation du bail et d’expulsion

Il sera rappelé que le dispositif institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement et mis en oeuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménage rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge de loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de 3 ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l’article 2306 du code civil que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et bien fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et dès lors une augmentation du montant de la dette cautionnée.

Pour déclarer irrecevable la SASU Action Logement Services, le premier juge a relevé que les quittances subrogatives produites, en date des 13 janvier 2023, 14 février 2023 et 16 mars 2023 étaient postérieures au commandement de payer délivré le 24 novembre 2022 et dès lors que celle-ci ne justifiait pas pouvoir agir en lieu et place de la bailleresse lorsque le commandement avait été délivré par ses soins.

La SASU Action Logement Services a produit, en cause d’appel la quittance subrogative du 16 novembre 2022 signée par Mme [S], dans laquelle cette dernière déclare avoir perçu de la SASU Action Logement Services la somme de 2.380 € au titre des loyers impayés dus par son locataire et ce depuis le mois d’août 2022 et la subrogeant dans ses droits.

A la date de la délivrance du commandement de payer signifié le 24 novembre 2022, la SASU Action Logement Services disposait d’une créance subrogative.

Elle est dès lors recevable à agir en acquisition de la clause résolutoire.

La décision critiquée de ce chef est infirmée.

Selon les dispositions les articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [J] [E] le 24 novembre 2022 pour la somme de 2.380 € au titre des loyers et charges impayés.

Il est demeuré infructueux, le locataire n’ayant procédé qu’à un versement de 100 € le 14 décembre 2022.

La résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise au 24 janvier 2023, par le jeu de la clause résolutoire.

Le bail étant résilié, l’expulsion de Monsieur [J] [E] à défaut de libération volontaire des lieux doit être autorisée ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Compte tenu de la résiliation du bail, Monsieur [J] [E] est occupant sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 25 janvier 2023, fixée au montant du loyer mensuel augmenté des charges.

2) Sur la demande en paiement

La subrogation suppose de la part de celui qui s’en prévaut un paiement préalable.

La dernière quittance subrogative produite est en date du 15 septembre 2023 et porte sur un montant de loyers impayés versés par la SASU Action Logement Services à Mme [S] à hauteur de 5.823,36 €, mois de septembre 2023 inclus.

La SASU Action Logement Services sollicite la condamnation de Monsieur [J] [E] à lui payer la somme de 5.723,36 €, ayant déduit le seul versement effectué par ce dernier le 14 décembre 2022 à hauteur de 100 €.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de ce chef, l’appelante, en sa qualité de caution, ayant désintéressé le créancier bailleur et étant fondée à exercer un recours à hauteur des versements, par elle, effectués.

Cette somme portera intérêt légal à compter du 24 novembre 2022 sur la somme de 2.380 € et pour le surplus à compter du 8 mars 2023, date de l’assignation.

S’agissant des indemnités d’occupation postérieures, Monsieur [J] [E] sera condamné à les payer à la SASU Action Logement Services dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur et justifiées par une quittance subrogative.

3) Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement déféré concernant les dépens seront infirmées et il y a lieu de condamner Monsieur [J] [E] aux dépens de première instance en ce compris les frais du commandement de payer.

Monsieur [J] [E] supportera la charge des dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à l’appelante ses frais irrépétibles d’appel. Il convient de la débouter de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt par défaut rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 22 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en ce qu’il a :

— déclaré la société Action Logement Services irrecevable en son action,

— condamné la société Action Logement Services aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déclare l’action de la SASU Action Logement Services en résiliation de bail recevable,

Constate la résiliation du bail liant Monsieur [J] [E] et Mme [L] [S] au 24 janvier 2023,

Dit que Monsieur [J] [E] devra libérer les lieux loués et tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

Fixe l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [E] à compter du 25 janvier 2023 au montant du loyer menseul augmenté des charges,

Condamne Monsieur [J] [E] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 5.723,36 €, avec intérêt au taux légal à compter du 24 novembre 2022 sur la somme de 2.380 € et à compter du 8 mars 2023, pour le surplus,

Condamne Monsieur [J] [E] à payer à la SASU Action Logement Services les sommes que cette dernière aura réglées au bailleur et justifiées par une quittance subrogative au titre des indemnités d’occupation échues jusqu’à la libération des lieux,

Condamne Monsieur [J] [E] aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [J] [E] aux dépens d’appel,

Déboute la SASU Action Logement Services de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,