COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

EXPÉDITIONS + GROSSE : 16/01/24

M^e Estelle [W]

la SELARL VERNUDACHI-CAMBUZAT-DUSSOURD

ARRÊT du : 16 JANVIER 2024

N° : – 24

N° RG 21/02495 – N° Portalis DBVN-V-B7F-GOAR

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 07 Septembre 2021

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265266439454010

S.C.I. GILFER agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Adresse 1]

ayant pour avocat postulant M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric DALIBARD de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS,

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265278494138516

COMMUNE DE [Localité 7],

représentée par son maire en exercice

[Adresse 5]

[Adresse 5]

ayant pour avocat M^e Eve CAMBUZAT de la SELARL VERNUDACHI-CAMBUZAT-DUSSOURD, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 23 septembre 2021.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 30 novembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

M^me Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller,

M^me Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 4 décembre 2023, ont été entendus Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 16 janvier 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte authentique en date du 27 août 2009, la commune de [Localité 7] a acquis les lots n° 1, 2 et 3 d’un immeuble à usage de commerce et d’habitation situé [Adresse 2].

Par jugement d’adjudication en date du 24 mars 2009, la SCI Gilfer s’est portée acquéreur des lots n° 4 et 5 de cet immeuble.

La SCI Gilfer s’est plainte d’une appropriation des parties communes de l’immeuble par la commune de [Localité 7].

Par ordonnance sur requête en date du 4 mai 2015 rendue à la demande de la société Gilfer, un huissier de justice a été désigné aux fins notamment de décrire la consistance des parties communes, leur destination et affectation et de dire si la société Gilfer avait accès à l’intégralité des parties communes.

Un procès-verbal de constat a été établi par M^e Etame le 1er février 2016 et dénoncé à la commune de [Localité 7] le 26 février 2016.

Par requête enregistrée le 12 octobre 2016, la société Gilfer a saisi le tribunal administratif afin qu’il soit enjoint à la commune de faire cesser cette voie de fait et d’obtenir réparation du préjudice subi.

Par ordonnance en date du 10 juillet 2018, le tribunal administratif s’est déclaré incompétent pour connaître des demandes présentées par la société Gilfer.

Par acte d’huissier en date du 31 octobre 2018, la SCI Gilfer a fait assigner la commune de [Localité 7] (ci-après la commune) devant le tribunal judiciaire de Tours en remise en état des parties communes et en réparation de son préjudice.

Par jugement en date du 7 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Tours a :

— débouté la société Gilfer de l’ensemble de ses demandes en indemnisation, en injonction et en remboursement formées à l’encontre de la commune de [Localité 7] ;

— débouté la commune de [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles formées à l’encontre de la société Gilfer ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration en date du 23 septembre 2021, la société Gilfer a relevé appel de l’intégralité des chefs de ce jugement.

Les parties ont constitué avocat et ont conclu.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2022, la société Gilfer demande à la cour de :

Sur l’appel principal de la société Gilfer,

— déclarer la société Gilfer recevable et bien fondée en son appel et ses demandes, et y faire droit.

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Gilfer de ses demandes, dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens, ainsi que dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

— enjoindre à la commune de [Localité 7] de cesser toute atteinte au droit de propriété commise à l’encontre de la société Gilfer aux droits des parties communes de l’immeuble sis [Adresse 2], ainsi que de procéder à une remise en état des lieux et notamment :

— permettre l’accès à la cour en retirant le morceau de bois qui empêche de l’ouvrir de l’extérieur ;

— remettre la pièce contenant la cuve à fioul dans son état initial avec démolition de la salle existante et de tout accès privatif à l’appartement situé au rez-de-chaussée droit de l’immeuble ;

— remettre en état la chaufferie avec démolition des toilettes, le tout à ses frais exclusifs sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard passé un mois qui suivra la signification de la décision à intervenir

— condamner la commune de [Localité 7] à verser à la société Gilfer la somme de 8 157,60 euros, à parfaire à la date de l’arrêt à intervenir en réparation du préjudice subi lié à la perte locative,

— condamner la commune de [Localité 7] à verser à la société Gilfer la somme de 3 000,00 euros en réparation du préjudice moral et du trouble de jouissance,

— condamner la commune de [Localité 7] à prendre en charge le coût du constat d’huissier à hauteur de 1 026,21 euros,

Sur l’appel incident de la commune de [Localité 7],

— débouter purement et simplement la commune de [Localité 7] de son appel incident, ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes, et confirmer le jugement entrepris du tribunal Judiciaire de Tours en tant qu’il a débouté la commune de [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles formées à l’encontre de la Société Gilfer,

En tout état de cause,

— condamner la commune de [Localité 7] à verser à la société Gilfer la somme de 3 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la commune de [Localité 7] aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel, et accorder à Me [W] le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2022, la commune de [Localité 7] demande à la cour de :

— déclarer l’appel formé par la société Gilfer à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire de Tours du 7 septembre 2021 mal fondé.

— déclarer l’appel incident formé par la commune de [Localité 7] recevable et bien fondé.

En conséquence,

— débouter la société Gilfer de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Gilfer de l’ensemble de ses demandes en indemnisation, en injonction et en remboursement formées à l’encontre de la commune de [Localité 7].

— mais infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la commune de [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles formées à l’encontre de la société Gilfer.

Et statuant de nouveau,

— faire droit à l’ensemble des demandes, fins et conclusions présentées par la commune de [Localité 7].

Et ainsi,

— déclarer le contrat d’échange intervenu entre la commune de [Localité 7] et la société Gilfer aux termes du protocole d’accord en date du 15 février 2013 et portant sur les biens et droits immobiliers de l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 3] pour 66ca et [Cadastre 6] pour 70ca lieudit « [Localité 4] » commune de [Localité 7], parfaite au sens des articles 1702 et suivant du code civil.

— ordonner la réitération forcée de l’échange des biens tel que consacré par le protocole d’accord en date du 15 février 2013 et portant sur les biens et droits immobiliers de l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 3] pour 66ca et [Cadastre 6] pour 70ca lieudit « [Localité 4] » commune de [Localité 7],

— enjoindre aux parties d’avoir recours à un géomètre-expert pour qu’il soit dressé l’acte modification de l’état descriptif de division initial dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir.

— condamner d’ores et déjà la société Gilfer au paiement de la somme de 883,20 euros correspondant à la moitié des frais afférents au géomètre expert suivant devis en date du 11 janvier 2017,

— ordonner la publication du jugement à intervenir comme valant titre et du protocole d’accord en date du 15 février 2013,

Et pour ce faire, il sera rappelé :

— la vente intervenue le 27 août 2009 entre Mme [T] [D] [Y] et la commune de [Localité 7] a été publiée et enregistrée le 11 septembre 2009 au service de la publicité foncière de Loches sous les références Volume 2009 P n°1560,

— la société Gilfer a, par jugement d’adjudication du tribunal de grande instance de Tours du 24 mars 2009, été déclarée adjudicataire des lots mis en vente et ayant appartenu aux époux [C]-[I] de l’immeuble sis [Adresse 2] à savoir :

— le lot n°4, au 1 er étage, une cuisine, un WC, un séjour salon, une chambre avec salle d’eau, une terrasse et les 352/1.000 des parties communes générales et 619/1.000 des parties communes d’escalier et

— le lot n°5 comprenant privativement au 2 ème étage une salle de bain, un WC, quatre chambres mansardées et les 132/1.000 des parties communes générales et les 231/1.000 des parties communes spéciales d’escaliers.

Tel que publié et enregistré le 19 août 2009 au service de la publicité foncière de Loches sous les références 2009 P n°1429.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2023.

Par note aux parties en date du 9 novembre 2023, la cour a souhaité recuellir les observations des parties, en vue de l’audience du 20 novembre 2023, sur l’éventuelle application au litige des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

Le 17 novembre 2023, la commune de Preuilly sur Claisea indiqué :

'Il résulte des dipsositions de l’article 1 et suivant de la loi du 10 juillet 1965 que le statut de la copropriété immobilière régit tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes et dont l’usage est au moins partiellement d’habitation.

Dès lors, les disposiitons d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 n’ont vocation à s’appliquer au présent litige qu’à la condition que soient remplies l’ensmeble des six conditions exigées par la loi'.

Le 20 novembre 2023, la SCI Gilfer a indiqué :

— qu’elle présente ses demandes, indépendamment de la notion de 'voie de fait', ses demandes au regard de l’atteinte à son droit de propriété, que ce soit sur le fondement général des articles 544 du code civil ou plus récemment sur celui, sépcial, de la loi d’ordre public fixant le statut de la copropriété.

— qu’elle est fondée à solliciter la réparation de son préjudice sur le fondement de l’atteinte à son droit de propriété, que ce soit :

— en application des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, notamment ses articles 3 et 9 au regard de l’état descriptif de division identifiant les parties communes de la copropriété, de sorte que c’est à juste titre, s’agissant de dispositions d’ordre public, que la cour a sollicité l’avis des parties sur leur application à l’espèce ;

— sur le fondement du règlement de copropriété en résultant, liant conventionnellement les parties ;

— subsidiairement sur le fondement des dispositions cumulées des articles 1240 du code civil et 545 du code civil puisque la commune s’est appropriée sans aucune autorisation des parties communes, alors que la SCI Gilfer était propriétaire de quote-parts de ces parties communes et avait vocation à en jouir, et a transformé ces parties communes en parties privatives, auxquelles la SCI Gilfer n’a plus aucune accès.

Par arrêt en date du 20 novembre 2023, la cour d’appel a :

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 6 novembre 2023;

— dit que l’ordonnance de clôture sera rendue le 27 novembre 2023 à 10h ;

— dit que l’audience de plaidoirie est renvoyée au 4 décembre à 14h,

— réservé les dépens.

Par conclusions signifiées le 24 novembre 2023 (pour la commune de [Localité 7]) et le 27 novembre 2023 (pour la SCI Gilfer), les parties ont maintenu leurs demandes et conclu sur l’application au litige de la loi du 10 juillet 1965.

MOTIFS

Sur la demande de remise en état des lieux

Moyens des parties

La SCI Gilfer fait valoir que la commune s’est indûment appropriée des parties communes de l’immeuble, puisqu’elle a annexé, sans aucune autorisation, l’entrée et le couloir desservant le rez-de-chaussée, la cour située au rez-de-chaussée, la chaufferie située au rez-de-chaussée, le local de la cuve à fioul, l’escalier desservant l’immeuble du sous-sol au grenier, parties initialement communes et qu’elle utilise à titre privatif puisque :

— la chaufferie est devenue une salle d’eau-WC, au bénéfice du magasin dont elle est propriétaire et qu’elle donne à bail ;

— la cuve à fioul est devenue une salle d’eau-WC, au bénéfice du petit appartement dont elle est propriétaire au rez-de-chaussée et qui est donné à bail d’habitation ;

— la cour a été mise à disposition du locataire dudit appartement ;

— l’accès depuis l’entrée à la cour commune a été condamné.

Elle explique qu’elle a été mise devant le fait accompli. Elle en déduit que cette appropriation illicite de parties communes, transformées en parties privatives alors qu’elle n’a aucun droit de propriété exclusif sur celles-ci justifie la condamnation de la commune à remettre les lieux en état.

La commune de Preuilly-sur-Claise répond qu’il n’y aucune atteinte au droit de propriété de la SCI Gilfer au titre des articles 1240 et 545 du code civil, et encore moins au titre des dispostions de la loi du 10 juillet 1965. Elle relève d’une part que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 n’ont vocation à s’appliquer au litige qu’à la condition que soient remplies l’ensemble des six conditions exigées par loi, d’autre part que les parties ont convenu d’un commun accord de procéder à un échange des biens décidé par les deux parties, de sorte que procédant d’un accord, aucune faute ne saurait être reprochée à la commune, et enfin qu’aucune condition de la voie de fait n’est en l’espèce remplie puisqu’il n’y a pas d’extinction du droit de propriété comme l’a jugé le tribunal, une atteinte grave n’étant pas suffisante pour caractériser une voie de fait. Elle estime qu’aucune faute ne peut être non plus retenue à l’encontre de la commune, tant sur le fondement des articles 1240 et 545 du code civil, que sur celui de la loi du 10 juillet 1965.

Réponse de la cour

* sur l’application de la loi du 10 juillet 1965

L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que cette loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Cet article précise également, en son alinéa 2, que le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

En l’espèce, il résulte des pièces produites :

— que l’immeuble a fait l’objet d’un état descriptif de division aux termes d’un acte reçu par Maître [G] [O] le 17 décembre 2004 et publié le 5 janvier 2005 ; qu’il a été divisé en cinq lots, comportant chacun une partie privative et des millièmes de parties communes, à usage de cave (lot n°1), magasin (lot n°2), séjour dégagement remise (lot n°3), appartement (lot n°4), grenier et chambre mansardée (lot n°5) ;

— que la commune de [Localité 7] a acquis, par acte notarié du 27 août 2009, les lots n°1 (une cave), 2 (un magasin) et 3 (un séjour, un dégagement et une remise), composés de parties privatives et de milllièmes de parties communes, dans un immeuble 'à usage de commerce et d’habitation’ ;

— que la SCI Gilfer a quant à elle acquis sur adjudication les lots n°4 et 5, situés au 1er et 2ème étage de ce même immeuble, comportant chacun des parties privatives et des millièmes de parties communes. Le cahier des conditions de vente mentionnait l’existence de l’état descriptif de division du 17 décembre 2004, publié le 5 janvier 2005.

Cet immeuble bâti, à usage partiel d’habitation et dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, puisqu’il y a deux copropriétaires, par lots composés chacun de parties privatives et d’une quote-part de parties communes est,en application de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 précité, soumis au statut de la copropriété, lequel est d’ordre public, quand bien même aucun règlement de copropriété n’aurait jamais été rédigé.

* sur les conséquences de l’application du statut de la copropriété

L’état descriptif de division précise que :

'Il est expressément convenu que les toits et charpentes constituent des parties privatives attachées au grenier sur lequel ils se trouvent, et leur entretien incombera aux propriétaires dudit grenier.

De même, les murs et façades constituant des parties privatives, leur entretien incombera au propriétaire des lots au regard desquels ils se trouvent;

Constitueront des parties communes :

— l’entrée et le couloir desservant le rez-de-chaussée,

— la cour située au rez-de-chaussée,

— la chaufferie située au rez-de-chaussée,

— le local de la cuve à fiel,

— l’escalier desservant l’immeuble du sous-sol au grenier.

Les murs séparant deux ou plusieurs lots seront mitoyens'.

Tant le titre de propriété de la commune que le cahier des conditions de la vente sur adjudication à la SCI Gilfer mentionnent l’existence de l’état descriptif de division et rappellent expressément les dispositions précitées.

Il en résulte que l’entrée et le couloir desservant le rez-de-chaussée, la cour, la chaufferie, le local de la cuve à fioul et l’escalier constituent des parties communes. Elles sont donc la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires.

Conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire peut jouir des parties communes mais ne peut pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Un copropriétaire ne peut donc s’approprier une partie commune pour l’utiliser de façon privative, et ainsi priver les autres copropriétaires du tout accès à ces parties communes. S’il est possible au syndicat des copropriétaires de céder une partie commune à un copropriétaire, un tel acte doit avoir été autorisé préalablement par l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, voire à l’uninimité en cas d’atteinte à la destination de l’immeuble.

Or il résulte en l’espèce des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 1er février 2016 que la commune de [Localité 7] s’est appropriée :

— la cour située au rez-de-chaussée, puisque la porte donnant dans le hall d’entrée de l’immeuble a été entravée par un morceau de bois qui empêche de l’ouvrir ;

— la chaufferie située au rez-de-chaussée, qui a été transformée en toitettes pour l’un des lots du rez-de-chaussée appartenant à la commune ;

— le local à cuve à fuel, qui a été transformée en salle d’eau privative pour l’appartement du rez-de-chaussée appartenant à la commune.

Il est établi que la SCI Gilfer ne peut plus y accéder.

Or il n’est nullement justifié que la commune de [Localité 7] ait été autorisée par une décision d’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble à s’approprier ces parties communes.

La commune de [Localité 7] se prévaut, pour justiifer cette appropriation, d’un protocole d’accord en date du 15 février 2013, signé par la SCI Gilfer et la commune de Preuilly sur Claisse, au terme duquel les parties ont convenu que :

— l’entrée centrale (couloir) devienne l’accès exclusif du logement du 1er étage appartement à la SCI ;

— la commune cède une cave à la SCI Gilfer ;

— la cour, la chaufferie et le local de la cuve à fiel et la cour intérieure deviennent la propriété de la commmune.

Il en résulte que ce protocole porte, en partie, sur le sort des parties communes de la copropriété, qui sont attribuées privativement à l’un ou à l’autre des copropriétaires et deviennent ainsi des parties privatives, au profit de l’un ou de l’autre des deux copropriétaires.

Or, si le syndicat des copropriétaires peut en effet céder des parties communes, tout acte de disposition concernant les parties communes d’un immeuble soumis au statut de la copropriété doit avoir été décidé par l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 voire à l’unanimité si cet acte de disposition porte atteinte à la destination de l’immeuble, et le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, doit en être partie. Il n’est pas fait exception à ces règles lorsque les lots sont répartis entre deux copropriétaires seulement.

Il en résulte que le protocole d’accord du 15 février 2013 ne saurait en aucun cas se substituer à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Ce protocole, établi sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, impérative pour autoriser la cession par le syndicat des copropriétaires de parties communes à un copropriétaire déterminé, et conclu par les copropriétaires seuls sans que le syndicat des copropriétaires, qui a pourtant seul qualité pour céder et effectuer des actes de disposition sur des parties communes, n’ait été partie à cet acte, n’a pas été valablement conclu et ne saurait dès lors justifier les appropriations de parties communes par un copropriétaire.

En cas d’appropriation non autorisée des parties communes voire d’annexion de celles-ci par un copropriétaire, chaque copropriétaire a le droit d’exiger la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (3ème civ 26 janvier 2017 n°15-24.030 ; 3ème Civ 11 février 2016 n°14-29.648).

Un délai de prescription trentenaire est applicable aux actions tendant à ce qu’il soit mis fin à une appropriation irrégulière des parties communes.

En conséquence, dès lors qu’il est établi et non contesté que la commune de [Localité 7] s’est, depuis son acquisition donc depuis moins de trente ans, appropriée sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires des parties communes de l’immeuble qu’elle a annexées à ses parties privatives, la demande de la SCI Gilfer tendant à la remise en état des parties communes annexées sans autorisation par la commune de Preuilly-sur-Claisedoit être accueillie. Elle sera en conséquence condamnée à :

— permettre l’accès à la cour commune en retirant le morceau de bois qui empêche de l’ouvrir de l’extérieur ;

— remettre la pièce contenant la cuve à fioul dans son état initial avec démolition de la salle existante et de tout accès privatif à celle-ci à partir de l’appartement situé au rez-de-chaussée droit de l’immeuble ;

— remettre la chaufferie dans son état initial en démolissant les toilettes qui y ont été installés.

Cette remise en état devra intervenir dans un délai de six mois à compter de la présente décision.

Les circonstances de la cause ne justifient pas, à ce stade, d’assortir cette condamnation d’une astreinte, à défaut de tout éléménet laissant à penser que la commune fera obstacle à cette condamnation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Moyens des parties

La SCI Gilfer sollicite la condamnation de la commune à lui verser une somme de 8157,60 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment de ses articles 3 et 9, du règlement de copropriété et subsidiairement des articles 1240 du code civil et 545 du code civil. Elle fait valoir que la commune a commis une faute en la spoliant des parties commmunes de l’immeuble sans autorisation, ce dont il est résulté pour elle un préjudice résultant d’une perte de jouissance.

Elle soutient que son action n’est pas prescrite en ce que :

— le protocole d’accord caractérisant pour la première fois l’entièreté de ces appropriations illicites date de 2013.

— sa première action en justice date du 27 avril 2015,

— au sens de l’article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible, et les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans, et non par 5.

La commune répond que :

— cette demande est nouvelle en cause d’appel et donc irrecevable en application de l’article 564 du code civil en ce que les demandes tendant à faire constater et sanctionner une atteinte à un droit de propriété ou à une liberté individuelle ne tend pas aux mêmes fins que des demandes en responsabilité délictuelle ;

— cette demande est en tout état de cause irrecevable comme prescrite puisqu’en application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Or en l’espèce, la faute dont se prévaut la SCI, consistant dans l’appropriation des parties communes, date de la fin de l’année 2010,de sorte que sa demande en dommages et intérêts, présentée pour la première fois par conclusions signifiées le 17 décembre 2021, est prescrite.

— cette demande est en tout état de cause mal fondée, en ce qu’elle n’a commis aucune faute, puisque la SCI a consenti à l’échange des bien selon accord en date du 15 février 2013, le fait que cet accord n’ait pas été formalisé par acte authentique n’entachant pas sa validité.

— que la SCI ne justifie nullement du préjudice dont elle demande l’indemnisation.

Réponse de la cour

* sur la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté de cette demande à hauteur d’appel

La SCI Gilfer sollicitait d’ores et déjà en première instance l’indemnisation de ses préjudices. La modification du fondement juridique de ses demandes ne saurait en faire des demandes nouvelles à hauteur d’appel.

En tout état de cause, cette demande est le complément voire la conséquence des demandes formées devant le premier juge sur le fondement de la voie de fait, et sont donc recevables à hauteur d’appel en application de l’article 566 du code de procédure civile.

Elle est donc recevable à hauteur d’appel.

* sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Selon l’article 2224 du code civil :

'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

Si l’action tendant à voir mis fin à l’appropriation de parties communes se prescrit par 30 ans, il est constant en revanche que les actions en responsabilité, qui sont des actions personnelles et mobilières, sont soumises, sauf dispositions particulières, au délai quinquennal de l’article 2224 du code civil.

Le délai court du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La SCI Gilfer soutient que le délai de prescription n’a couru qu’à compter du protocole d’accord conclu en 2013.

Toutefois, il n’est pas justifié que ce protocole d’accord ait été conclu dans le cadre d’une mesure de médiation ou de conciliation suspensive du délai de prescription par l’effet de l’article 2238 du code civil.

Et la SCI soutient vainement que ce protocole caractérise pour la première fois l’entièreté de ces appropriations illicites, alors qu’il résulte des éléments du dossier que l’appropriation illicite des parties communes est antérieure à cette date, ce dont elle avait parfaitement connaissance ainsi qu’il résute du courrier qu’elle adressé au maire de la commune le 22 août 2011 dans lequel elle écrit 'en tant que gérant de la SCI Gilfer, je me dois de réagir aux confiscations d’annexes (local chaufferie, local cuve à fioul et cour intérieure) qui sont des surfaces communes entre la commune et la SCI Gilfer', et dans lequel elle mentionne un acte sous seing privé du 1er décembre 2010, ébauché par ses soins et se trouvant 'mort-né'.

Il est donc certain qu’elle avait connaissance, au plus tard le 22 août 2011, des travaux réalisés par la commune dans les parties communes.

Il en résulte que le délai de prescription de l’action en responsabilité a couru à compter de cette date, à laquelle la SCI Gilfer avait connaissance des faits lui permettant d’agir en responsabilité contre la commune.

En application de l’article 2241 du code civil :

'La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure'.

En l’espèce, il résulte de la décision rendue par le tribunal administratif d’Orléans, le 10 juillet 2018, que la SCI Gilfer l’a saisi par une requête et des mémoires complémentaires en date des 12 et 26 octobre 2016, 16 février et 11 février 2017, aux fins notamment de condamnation de la commune de Preuilly-sur-Claise à réparer le préjudice résultant de son comportement en tant que copropriétaire d’un immeuble situé [Adresse 2].

Cette requête, bien que portée devant une juridiction qui s’est déclarée incompétente, n’en a pas moins interrrompu le délai de prescription en application de l’article 2241 du code civil susvisé.

Toutefois, la requête ayant été présentée en octobre 2016, soit plus de cinq ans après le point de départ du délai de prescription, l’action en responsabilité dirigée contre la commune est donc prescrite de sorte que ses demandes de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi lié à la perte locative et au trouble de jouissance en raison de l’atteinte au droit de propriété sont donc prescrites.

Sur la demande tendant à voir ordonnée la réitération forcée de l’échange des biens consacrée par le protocole d’accord du 5 février 2013

Moyens des parties

La commune demande que le contrat d’échange interenu entre la commune de [Localité 7] et la SCI Gilfer, au terme du protocole d’accord en date du 15 février 2013, soit déclaré parfait au sens des articles 1702 et suivants du code civil, et que soit ordonnée la réitération forcée de cet échange et la désignation d’un géomètre pour dresser l’acte de modification de l’état descriptif de division.

Elle fait valoir que le tribunal a considéré à tort qu’une délibération du conseil municipal serait nécessaire pour décider de l’échange de biens mobiliers ou immobiliers appartenant au domaine privé de la commune, alors que la commune comportait 1040 habitants à la date de signature du protocole, qu’en application de l’article L. 2241-1 du code général des collectivités territoriales, une telle délibération n’était pas nécessaire puisque la commune comptait seulement 1040 habitants, de sorte que l’échange n’avait pas à donner lieu à une délibération du conseil municipal, et qu’en tout état de cause, à supposer qu’une telle autorisation soit considérée comme nécessaire, il résulte de la délibération du conseil municipal du 8 avril 2010 que le maire a été chargé de signer tous les documents utles à l’amangement du logement situé dans cet immeuble. Elle en déduit que le protocole consacrant l’échange n’est entaché d’aucune nullité et est parfaitement valable puisqu’il s’opère par le seul consentement des parties, et l’absence de forme authentique n’empêche pas sa validité, l’acte sous seing privé étant parfaitement valable.

La SCI Gilfer s’oppose à cette demande. Elle fait valoir qu’aucun échange parfait n’est survenu entre les parties, que le consentement de la commune n’a pas été valablement donné par application des articles L. 2121-29, L. 2541-12 et L. 2122-21 du CGCT, dont il résulte que c’est au conseil municipal qu’il appartenait d’autoriser un tel acte, ce qui n’a pas été le cas.

Réponse de la cour

La commune de [Localité 7] se prévaut d’un protocole d’accord en date du 15 février 2013, signé la SCI Gilfer et la commune de Preuilly sur Claisse, au terme duquel les parties ont convenus que :

— l’entrée centrale (couloir devienne l’accès exclusif du logement du 1er étage appartement à la SCI ;

— la commune cède une cave à la SCI

— la cour, la chaufferie et le local de la cuve à fiel et la cour intérieure deviennent la propriété de la commmune.

Ce protocole porte, en partie, sur le sort des parties communes de la copropriété, qui sont attribuées privativement à l’un ou à l’autre des copropriétaires et deviennent ainsi des parties privatives, au profit de l’un ou de l’autre des deux copropriétaires.

Pour les motifs ci-dessus exposés, auquel il est renvoyé, ce protocole d’accord, auquel le syndicat des copropriétaires, qui a seul qualité pour céder des parties communes, et sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, laquelle est pourtant impérative pour autoriser la cession de parties communes, n’a pas été valablement conclu, sans même qu’il soit nécessaire de rechercher s’il est régulier au regard des dispositions du CGCT.

Il sera ajouté à toutes fins qu’il n’est pas dérogé à ces règles pour les copropriétés dont les lots sont répartis entre seulement deux copropriétaires, et que l’ordonnance du 30 octobre 2019 (articles 41-8 à 41-12 de la loi du 10 juillet 1965), qui a institué des dispositions dérogatoires pour les petites copropriétés, outre qu’elle n’était pas applicable en 2013, n’a en outre instauré, même pour l’avenir, aucune dérogation au principe selon lequel c’est le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, qui peut seul passer un acte de disposition sur les parties communes, après y avoir été dûment autorisé par une décision des copropriétaires.

Il en résulte que les demandes de la commune tendant à voir déclarer l’échange prévu dans ce protocole parfait et à voir ordonner la réitération forcée de l’échange seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

La commune de Preuilly-sur-Claise sera tenue aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat établi par huissier de justice en date du 1er février 2016 sur autorisation du Président du tribunal de grande instance de Tours en date du 4 mai 2015, d’un montant de 1026,21 euros.

Les circonstances de la cause justifient de la condamner à payer à la SCI Gilfer une somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en dernier resosort,

INFIRME le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

CONDAMNE la commune de [Localité 7] à remettre en état à ses frais les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 2] et notamment à :

— rétablir l’accès du ou des autres copropriétaires à la cour commune en retirant tout obstacle en interdisant l’accès, et en particulier le morceau de bois qui empêche d’y accéder de l’extérieur ;

— remettre le local contenant la cuve à fioul dans son état initial avec démolition de la salle de bain existante et suppression de tout accès à partir l’appartement situé au rez-de-chaussée droit de l’immeuble ;

— remettre dans son état antérieur la chaufferie en supprimant l’accès privatif à partir des lots de la commune et en démolissant les toilettes ;

DIT que cette remise en état devra intervenir dans un délai de six mois à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte ;

ECARTE la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté de la demande en dommages et intérêts de la SCI sur un fondement quasi-délictuel à hauteur d’appel ;

DECLARE prescrites les demandes en dommages et intérêts formées par la SCI Gilfer ;

REJETTE les demandes de la commune de [Localité 7] tendant à voir déclarer parfait le contrat d’échange intervenu entre les parties, ordonner la réitération de l’échange, désigner une géomètre expert et ordonner la publication du jugement à intervenir ;

CONDAMNE la commune de [Localité 7] à verser à la SCI Gilfer une somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la commune de [Localité 7] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du procès-verbal de constat établi par huissier de justice en date du 1er février 2016 d’un montant de 1016,21 euros ;

ACCORDE à Maître [W] le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT