COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 15/07/2025

M^e Sylvie CELERIER

la SELARL LEROY AVOCATS

ARRÊT du : 15 JUILLET 2025

N° : – 25

N° RG 23/02246 – N° Portalis DBVN-V-B7H-G3PW

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 11] en date du 28 Juin 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265294427027261

Monsieur [V] [U]

né le 01 Août 1954 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Sylvie CELERIER, avocat au barreau D’ORLEANS

Madame [C] [N] épouse [U]

née le 13 Février 1949 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Sylvie CELERIER, avocat au barreau D’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉES : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265292870106742

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la SARL DURAND-MONTOUCHÉ, immatriculée au RCS d'[Localité 11] sous le n° 382 565 661, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par M^e Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

S.A.R.L. DURAND MONTOUCHE, immatriculée au RCS d'[Localité 11] sous le n° 382 565 661, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social,

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 08 Septembre 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 05 mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 02 Juin 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre, en charge du rapport, et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 15 juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCEDURE :

M. et Mme [U] sont propriétaires des lots n°51, 23 et 36 dans un immeuble dénommé Résidence [Adresse 6], située [Adresse 7] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété.

Le syndic est la société Durand-Montouché.

Le 24 septembre 2020 s’est tenue l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires.

Par acte d’huissier du 24 décembre 2020, M. et Mme [U] ont fait assigner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL Durand-Montouché en annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 24 septembre 2020 et subsidiairement en annulation de certaines décisions adoptées à cette occasion, et en dommages et intérêts.

Par jugement en date du 28 juin 2023, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— débouté le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL Durand-Montouché de leur demande aux fins d’irrecevabilité des demandes de M. et Mme [U],

— déclaré recevables les demandes de M. et Mme [U],

— annulé les résolutions n°4 et 5 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] du 24 septembre 2020,

— débouté M. et Mme [U] de leur demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 septembre 2020,

— débouté M. et Mme [U] de leur demande d’annulation des résolutions n°6, 7, 8.1, 8.2, 8.3, 9, 10, 11, 12 du procès-vrebal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] du 24 septembre 2020,

— débouté M. et Mme [U] de leur demande de condamnation solidaire du syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL Durand-Montouché à verser à Mme [U] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— déclaré recevables M. et Mme [U] en leurs demandes en paiement du trop-versé,

— débouté M. et Mme [U] de leur demande de condamnation du syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et de la SARL Durand Montouché à titre de trop-versé au titre des charges,

— condamné in solidum le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL Durand-Montouché aux dépens,

— condamné in solidum le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL Durand-Montouché à payer à M. et Mme [U] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 8 septembre 2023, M. et Mme [U] ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [U] de leur demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, débouté M. et Mme [U] de leur demande d’annulation des résolutions n°6, 7, 8.1, 8.2, 8.3, 9, 10, 11, 12 du procès-vrebal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] du 24 septembre 2020, débouté M. et Mme [U] de leur demande de condamnation solidaire du syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL Durand-Montouché à verser à Mme [U] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, débouté M. et Mme [U] de leur demande de condamnation du syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et de la SARL Durand Montouché à titre de trop-versé au titre des charges.

Les parties ont constitué avocat et ont conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2025.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, M. et Mme [U] demandent à la cour de :

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par M. [V] [U] et Mme [C] [U] d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Orléans le 28 juin 2023.

Y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

— annuler le procès-verbal de l’assemblée générale du 24/09/2020 et subsidiairement, les résolutions N°,6,7,8.1 8-2,8-3,9,10,11,12 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] du 24/09/2020.

Dans tous les cas :

— condamner le syndicat des copropriétaires et la SARL Durand Montouché solidairement à verser à Mme [U] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts.

— déclarer recevable et bien fondée la demande en paiement formée par M. et Mme [U] et condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à payer à M. et Mme [U] 856,76 euros de trop versé au titre des charges et de remboursement de frais avancés pour le compte du SDC.

— condamner le syndicat des copropriétaires et la société Durand Montouché solidairement ou l’un à défaut de l’autre, à payer 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC à M. et Mme [U] et aux entiers dépens et dispenser M. et Mme [U] de toute participation à la dépense commune de ces frais de procédure.

— confirmer le jugement pour le surplus notamment en ce qu’il a annulé les résolutions 4 et 5, sauf à dire que M. et Mme [U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure (dépens et indemnité sur le fondement de l’article 700 du CPC) mises à la charge in solidum du SDC et du syndic.

— déclarer irrecevable la demande nouvelle formée par le syndic Durand Montouché et débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL Durand Montouché, syndic de copropriétés de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 avril 2025, la SARL Durand Montouché et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] demandent à la cour de :

— déclarer les époux [U]-[N] irrecevables et en tout cas mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— les en débouter,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— annulé les résolutions n° 4 et 5 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] en date du 24 septembre 2020,

— condamné le syndicat des copropriétaires in solidum avec la SARL Durand Montouché aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause :

— condamner solidairement les époux [U]-[N] ou, à défaut, Mme [U] à verser à la SARL Durand-Montouché la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil et/ou pour procédure abusive,

— condamner solidairement les époux [U]-[N] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil et/ou pour procédure abusive,

— les condamner dans les mêmes conditions à verser à chacun, tant au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] qu’à la SARL Durand-Montouché, une indemnité de 6.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires autant irrecevables que mal fondées,

— condamner les mêmes dans les mêmes conditions aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

Le 27 mai 2025, la cour d’appel a adressé aux parties le message suivant :

'La cour souhaiterait recueillir les observations des parties sur la recevabilité de la demande, formée par M. et Mme [U], tendant à l’annulation, en son entier, de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, au regard de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en application duquel un copropriétaire ne peut demander l’annulation d’une assemblée générale en son entier dès lors qu’il a voté en faveur de certaines des décisions prises lors de cette assemblée (3e Civ., 14 mars 2019, pourvoi n° 18-10.379).

La présente note ne concerne pas les demandes de M. et Mme [U] tendant à l’annulation de certaines décisions seulement'.

Le 2 juin 2025, M. et Mme [U] ont répondu, par l’intermédiaire de leur conseil :

'En réponse à votre interrogation du 27 mai dernier, Monsieur et Madame [U] s’en rapportent mais tiennent à préciser que la nullité de certaines résolutions entraîne automatiquement la nullité de tout le procès-verbal de l’assemblée générale'.

Le syndicat des copropriétaires et la société Durand-Montouché ont répondu :

'Vous soulevez à juste titre le moyen tiré de l’irrecevabilité pour un copropriétaire qui n’était ni défaillant, ni opposant, de sa demande

d’annulation des résolutions votées en assemblée générale, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 43 de ladite loi, les dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont d’ordre public. En effet, une clause réputée non écrite est une clause contraire aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965.

Il en résulte que les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public et comme le prévoit l’article 12 du code de procédure civile, il ressort des missions du Juge de faire application, au besoin d’office, des dispositions d’ordre public de la loi (2ème Civ., 5 juillet 2018, pourvoi n° 17-19.738, publié au bulletin).

En l’occurrence, les appelants ne s’étant pas opposés aux résolutions n° 1, 2, 3, 8.2, 8.3 et 13 à 20, ils ne peuvent donc pas demander l’annulation de l’ensemble des résolutions et par suite du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 septembre 2020.

MOTIFS

I – Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale dans son entier

M. et Mme [U] sollicitent en premier lieu l’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 24 septembre 2020, et subsidiairement de certaines résolutions (6, 7, 8-1, 8-2, 8-3, 9, 10, 11, 12).

En application de l’article 42, al.2 de la loi du 10 juillet 1965 :

'Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale'.

Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants sont donc recevables à contester les décisions d’assemblée générale.

Il en résulte qu’un copropriétaire ne peut demander l’annulation d’une assemblée générale en son entier dès lors qu’il a voté en faveur de certaines des décisions prises lors de cette assemblée (3e Civ., 14 mars 2019, pourvoi n° 18-10.379).

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 septembre 2024 que M. et Mme [U] ont voté en faveur de certaines résolutions, de sorte que leur demande tendant à l’annulation de l’assemblée générale en son entier sera déclarée irrecevable.

II – Sur la demande d’annulation de certaines résolutions

M. et Mme [U] sollicitent subsidiairement l’annulation des résolutions 6, 7, 8-1, 8-2, 8-3, 9, 10, 11 et 12 et soulèvent au soutien de ces demandes un certain nombre d’irrégularités qu’il convient d’examiner successivement.

Sur la demande de nullité des votes par correspondance

Moyens des parties

M. et Mme [U] sollicitent l’annulation des 4 votes par correspondance émis par:

— [T] [M],

— [D] [Y],

— [H] [AR]

— SCI Ilvyn,

qui représentent 2197/10 000ème voix.

Ils soutiennent en effet que le formulaire adressé par le syndic aux copropriétaires :

— n’est pas conforme à l’arrêté du 2 juillet 2020 car l’article 9 bis est tronqué et l’article 14-1 incomplet. Certaines mentions ont donc été supprimées. Or cet arrêté prévoit expressément que 'le formulaire peut être adapté et complété sans qu’aucune des mentions du modèle puisse être supprimé'

— ne comporte pas la mention des adresses postales et électroniques de l’organisateur de l’assemblée générale, M. [B], alors que cette mention est expressément prévue dans le modèle type et ne peut être supprimée ;

— il n’est pas précisé sur chaque page intermédiaire le nom du copropriétaire/ associé/ mandataire commun alors que le formulaire mentionne que ce report doit être fait en tête de chaque page du vote ;

— la date limite d’envoi des formulaires est mentionnée comme étant le 21 septembre, alors que le respect du délai de 3 jours francs aurait dû conduire à indiquer le 18 septembre ;

Ils font également valoir que le formulaire [D] a été complété et signé par 2 votants, M. et Mme [D], alors qu’il ne peut y avoir qu’un seul votant ; l’indivision doit en effet être représentée par un mandataire commun conformément à l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils estiment que le syndicat des copropriétaires ne peut prétendre que seul le votant par correspondance serait recevable à invoquer une irrégularité du formulaire de vote alors que tout copropriétaire opposant ou défaillant peut contester un PV d’assemblée générale.

Le procès-verbal mentionnant que les copropriétaires votant représentaient 7 582/10 000ème voix, ils en déduisent qu’après déduction des votes annulés, il ne reste plus que 5385/10 000ème des voix, de sorte que les décisions 6, 7, 8, 9 et 10, contre lesquelles ils ont voté ainsi que M. et Mme [A], doivent être annulées puisqu’elles n’ont recueilli que 4545/10000ème des voix.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic répondent que les irrégularités alléguées n’ont eu aucune incidence sur le vote des copropriétaires :

— les adaptations opérées par le syndic dans le formulaire de vote par correspondance, concernant les articles 9 bis et 14-1 du décret du 17 mars 1967, suffisaient à informer les copropriétaires des délais impartis pour le vote et des conséquences d’un vote tardif ; de plus, ces dispositions ne sont pas prévues à peine de nullité;

— concernant l’absence de mention des adresses postale et électronique de l’organisateur de l’assemblée générale, M. [B] : ce grief n’est pas fondé car le formulaire mentionne au contraire cette adresse puisqu’il s’agit de l’adresse de la société Durand-Montouché, syndic, qui figurait sur ledit formulaire de sorte que le fait que cette adresse n’ait pas été mentionnée sous le nom de M. [B] n’a aucune incidence et n’était pas de nature à compromettre les opérations de vote à distance ;

— il en est de même pour l’absence de précision du nom du votant sur les pages intermédiaires.

Ils ajoutent que M. et Mme [U] n’ayant pas eu recours au vote par correspondance, ils n’ont pas intérêt ni qualité pour contester la régularité du formulaire au nom des 4 copropriétaires qui ont voté par correspondance, qui seuls pourraient se plaindre de l’irrégularité des formulaires, d’autant que cela remettrait en cause le vote de ces copropriétaires qui ont voté pour les décisions dont l’annulation est demandée.

Concernant le vote émis par M. et Mme [D], ils répondent que M. et Mme [U] ne démontrent pas qu’il s’agirait d’une indivision, et qu’en tout état de cause, si tel est le cas, le fait qu’ils aient tous deux signé le formulaire ne ferait que renforcer la force juridique du vote.

Réponse de la cour

* s’agissant des irrégularités affectant le formulaire de vote par correspondance

En application de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, das sa rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, applicable au litige :

'Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat'.

L’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 dispose :

'Pour être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.

Lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l’adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l’envoi'.

Un arrêté du 2 juillet 2020 fixe le modèle de formulaire de vote par correspondance visé par ce texte.

M. et Mme [U] soutiennent en premier lieu que le formulaire de vote par correspondance qui a été adressé aux copropriétaires n’était pas conforme à ce modèle en ce que certaines des mentions prévues n’y figuraient pas.

Les intimés soutiennent à tort que seuls les copropriétaires ayant voté par correspondance seraient recevables à contester la régularité du formulaire, alors qu’au même titre que tout copropriétaire est recevable à contester la régularité du mandat donné en vue d’une assemblée générale, et non pas seulement les copropriétaires ayant donné un pouvoir (3e Civ., 7 décembre 2022, pourvoi n° 21-23.915), tout copropriétaire est recevable à contester la régularité des votes par correspondance, et partant la régularité des formulaires de vote, et pas seulement ceux ayant voté par correspondance.

M. et Mme [U] sont donc recevables en leurs contestatations portant sur la régularité des formulaires de vote par correspondance et des votes par correspondance eux-mêmes.

Toutefois, à l’examen du formulaire de vote par correspondance annexé à la convocation à l’assemblée générale, il s’avère que :

— si ne sont pas mentionnées sous le nom de M. [B] ses adresses postale et électronique, son adresse postale, qui est celle du syndic, figure à plusieurs reprises sur ce document qui précise l’adresse du syndic le cabinet Durand Montouché ([Adresse 1]) de sorte que cette mention figurait bien dans le document ;

— figurent sur chaque page du formulaire l’adresse de l’immeuble, la date de l’assemblée, et le nom (en première et troisième pages) ou le paraphe (en 2ème page) du copropriétaire ayant voté par correspondance de sorte que chaque copropriétaire votant se trouve parfaitement identifié ;

— les mentions de l’article 9 bis ont été rappelées, à l’exception de celles concernant le vote par courrier électronique, qui n’a pas été proposé aux copropriétaires et qui étaient donc sans objet en l’espèce ;

— les mentions de l’article 14-1 ont été rappelées en substance.

Il s’agit là dès lors de simples adaptations du formulaire, autorisées par l’arrêté du 2 juillet 2020 précité, et non de la suppression des mentions impératives prévues par cet arrêté.

S’agissant de la date limite d’envoi des votes par correspondance, l’assemblée générale a eu lieu le jeudi 24 septembre 2020. Les trois jours francs prévus par l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 étant les lundi 21, mardi 22 et mercredi 23 septembre 2020, les votes devaient donc être reçus avant le 21 septembre, un vote intervenant à cette date étant hors délai, contrairement à ce qui est indiqué dans ce document. Toutefois cette erreur de computation n’a pas porté grief aux copropriétaires qui ont au contraire disposé d’un délai supplémentaire pour faire parvenir leur vote et auquel n’a pas été opposé la tardiveté des votes parvenues le 21 septembre.

En tout état de cause, aucune disposition légale ou réglementaire ne prévoit que les exigences formelles du formulaire de vote par correspondance sont prescrites à peine de nullité.

La demande de nullité fondée sur l’irrégularité du formulaire de vote par correspondance sera en conséquence rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

* s’agissant du formulaire de vote par correspondance de M. [D] [Y]

En application de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 :

'Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l’assemblée du syndicat et y dispose d’un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.

En cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

En cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

La désignation judiciaire d’un mandataire commun en application des dispositions des deux alinéas précédents est aux frais des indivisaires ou des nus-propriétaires.

Dans les autres hypothèses de démembrement du droit de propriété, à défaut d’accord, les intéressés sont représentés par le propriétaire'.

Il est donc exact qu’en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun.

Toutefois, en l’espèce, il n’est pas établi que M. [D] [Y] et Mmes [D] [Z] sont propriétaires indivis des lots 44 et 15, le document produit en pièce 18 par M. et Mme [D] étant insuffisant à le démontrer en l’état des indications qui y figurent, et étant observé qu’ils sont tous deux domiciliés, selon ce même document et sur les pièces versées aux débats, à la même adresse [Adresse 2] à [Localité 13].

En tout état de cause et à supposer qu’il s’agisse d’une indivision, il est constant que si le mandat doit en principe être écrit, il peut également être tacite, l’existence d’un mandat tacite se prouvant par présomption.

En l’espèce, la feuille de présence mentionne en qualité de copropriétaire M. [D] [Y], qui a dûment rempli et signé le formulaire de vote par correspondance, de sorte que le vote concordant de l’autre copropriétaire n’est pas de nature à porter atteinte à la validité de son vote.

Ce vote n’a donc pas lieu d’être annulé comme le soutiennent M. et Mme [U].

Sur les irrégularités affectant les pouvoirs

Moyens des parties

M. et Mme [U] soutiennent que les pouvoirs, qui n’ont été produits que le 18 avril 2025, sont affectés de causes de nullité :

— la date de l’assemblée générale est incomplète,

— M. [L] n’a pas daté son pouvoir,

— Mme [O] n’a pas donné de pouvoir à Mme [X] ;

— M. [P] ne peut représenter l’indivision comme mandataire commun faute d’attestation de l’indivision en ce sens (article 23 de la loi du 10 juillet 1965) ;

— de même, M. [G] n’a pas été désigné comme mandataire commun pour pouvoir représenter l’indivision [W]-[G].

Le syndicat des copropriétaires répond qu’il lui a été reproché de n’avoir pas communiqué les pouvoirs mais qu’il les a communiqués en cours d’instance de sorte que ce grief ne saurait prêter à conséquence.

Il précise :

— concernant Mme [O], que M. et Mme [U] ne produisent aucun élément de nature à remettre en cause l’analyse du tribunal.

— concernant le vote de Mme [I] et de M. [P], que M. [P] bénéficie d’un mandat tacite, et que les époux [U] n’ont pas qualité pour contester la qualité de mandataire de M. [P].

Réponse de la cour

L’article 22-I al.3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité pour un copropriétaire de donner pouvoir à un mandataire de le représenter à l’assemblée générale :

'Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit'.

Les pouvoirs doivent être écrits mais aucune dispositions légale ou réglementaire n’impose de condition de forme, de sorte que leur validité n’est pas subordonnée au respect d’un quelconque formalisme.

Les pouvoirs sont produits par le syndicat des copropriétaires en pièce 22.

M. et Mme [U] relèvent en premier lieu que la date de l’assemblée générale qui y est mentionnée est incomplète. Toutefois, ces pouvoirs précisent : 'Assemblée générale du jeudi 24 septembre à 18h', l’omission de l’année étant sans incidence dans la mesure où ils sont tous datés du mois de septembre 2020 et qu’il n’est pas allégué qu’une autre assemblée générale aurait eu lieu à cette période de sorte qu’il n’y a aucune ambiguité possible sur l’assemblée générale concernée et que cette omission matérielle ne saurait emporter leur nullité.

Le pouvoir donné par Mme [F] [L] est daté du 24 septembre 2020, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [U].

Le pouvoir donné par Mme [W] à M. [G] pour la représenter à l’assemblée générale traduit la volonté de Mme [W] de voir M. [G] agir en qualité de mandataire commun pour les besoins de cette assemblée générale, la désignation d’un mandataire commun n’étant subordonnée à aucune condition de forme. En tout état de cause, M. [G] a quitté la séance après le vote de la résolution 3 de sorte que l’irrégularité de ce pouvoir est sans emport sur le résultat des votes des décisions contre lesquelles M. et Mme [U] ont voté et qu’ils sont recevables à contester.

Il n’est produit aucun pouvoir au nom de Mme [O] [TY]. La feuille de présence est signée et il n’est fait nul mention de la présence de Mme [X] à l’assemblée générale. M. et Mme [U] soutiennent que Mme [O] était absente et représentée par Mme [X], qui ne serait pas propriétaire du bien, mais ils ne justifient ni que Mme [X] n’est pas propriétaire avec Mme [O] des lots de copropriété, ni que Mme [X] représentait Mme [O] à l’assemblée générale.

Enfin, s’agissant de l’indivision de M. [P] et de Mme [I], s’il est exact qu’aucune désignation de mandataire commun n’est produite, il est constant que le mandat peut être tacite, mandat qui résulte de l’absence de toute contestation des intéressés eux-mêmes.

Il n’est dès lors pas justifié d’irrégularités dans les pouvoirs de nature à justifier l’annulation des décisions d’assemblée générale contestée.

Sur les autres irrégularités invoquées par M. et Mme [U]

Moyens des parties

M. et Mme [U] font valoir que :

— le vote de la société Ilvyn n’aurait pas dû être pris en compte puisqu’il n’a été reçu que le 21 septembre donc après le délai légalement imparti ; en outre, il n’est pas mentionné qui des associés de la SCI Ilvyn avait le pouvoir de la représenter ;

— il n’est pas précisé les modalités de dépouillement des votes par correspondance que le Président de séance aurait dû vérifier ;

— la feuille de présence est signée par M. [P] alors qu’il n’a présidé la séance qu’à partir de la 4ème résolution.

Ils en déduisent que seuls 9 copropriétaires étaient représentés pour 4435/10 000ème , et qu’en conséquence toutes les résolutions relevant de la majorité prévue à l’article 25 doivent être annulées.

Les intimés répondent, concernant le vote par correspondance de la société Ilvyn, que le tribunal a écarté ce vote en ce qu’il a été transmis le 21 septembre seulement, mais a estimé que c’était sans incidence sur le sens des décisions prises par l’assemblée générale, cette SCI ne disposant que de 445 tantièmes.

Réponse de la cour

S’agissant du vote de la SCI Ilvyn, il résulte de la feuille de présence qu’il a été reçu par le syndic le 21 septembre 2020. S’il est exact que le délai de 3 jours francs imparti par l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 était à cette date expiré, la SCI Ilvyn s’est en revanche conformée au délai imparti par le syndic sur le formulaire de vote par correspondance, qui mentionnait comme date limite le 21 septembre 2020, de sorte que ce vote, parvenu dans le délai imparti par le formulaire de vote par correspondance, ne pouvait pas être écarté.

Dans son formulaire de vote par correspondance, la SCI Ilvyn est représentée par M. [KY] [R], et aucune disposition légale n’impose de préciser à quel titre il avait le pouvoir de représenter la SCI, qui ne s’est pas plainte d’un défaut de représentativité de l’intéressé.

Le président de séance, qui a certifié exactes les mentions de la feuille de présence et signé le procès-verbal d’assemblée générale, a nécessairement vérifié les formulaires de vote par correspondance puisqu’il a approuvé les mentions du procès-verbal concernant les votes intervenus. Les dispositions relatives au vote par correspondance ne prévoient au demeurant pas qu’il doit être impérativement mentionnée dans le procès-verbal de séance la mention du dépouillement de ces formulaires.

S’agissant enfin de la signature de la feuille de présence, M. et Mme [U] soutiennent que M. [P], qui a été désigné en qualité de président en cours de séance, ne pouvait pas signer la feuille de présence et que c’est M. [G], qui était président de la séance jusqu’à la résolution n°3, qui aurait dû la signer.

Toutefois, M. [P] a, après le départ de M. [G], exercé les fonctions de président de la séance après le vote de la 3ème résolution et ensuite jusqu’à la fin de la séance. Il a donc assisté à l’assemblée générale jusqu’à la fin de celle-ci, et a donc été en mesure de certifier exactes et de signer les mentions de la feuille de présence.

Aucune irrégularité ne saurait dès lors être retenue de ces chefs.

Sur le défaut de communication de la feuille de présence et de ses annexes

Moyens de parties

M. et Mme [U] soutiennent que ne leur ont pas été communiquées la feuille de présence et ses annexes alors qu’ils en ont fait la demande, par courrier recommandé du 30 octobre 2020, ce qui équivaut à une absence de feuille de présence et entraîne la nullité du procès-verbal de l’assemblée générale. Ils font valoir que la remise des annexes plus de 4 ans après la demande effectuée par un copropriétaire équivaut à une non remise.

Réponse de la cour

En application de l’article 33 du décret du 17 mars 1967 :

'Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.

Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.

Il délivre dans les mêmes conditions, copies ou extraits des procès-verbaux, des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés, par un seul copropriétaire ou lors d’une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d’une délégation de pouvoirs.

Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l’article 9-1 du présent décret, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.

La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic'.

M. et Mme [U] justifient avoir, par lettre recommandée reçue en novembre 2011, demandé 'les copies certifiées des pouvoirs et des votes par correspondance (annexes de la feuille de présence elle-même annexe du procès-verbal) de l’assemblée générale du 24 septembre 2020".

S’il n’est pas justifié qu’ils ont demandé copie de la feuille de présence, il est en revanche établi qu’ils ont sollicité les votes par correspondance et les pouvoirs, qui constituent des annexes du procès-verbal d’assemblée générale.

Le syndic leur a répondu le 25 novembre 2020 qu’il ne donnerait pas suite à leur demande, alors qu’il était tenu de délivrer ces documents, s’agissant d’annexes du procès-verbal d’assemblée générale.

Toutefois, si le syndic a ce faisant commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité, le défaut de communication de ces documents ne constitue en revanche pas en soi une cause de nullité de l’assemblée générale, étant observé que ces pièces sont versées aux débats de sorte que la présente juridiction est en mesure de les examiner, d’en apprécier la régularité et partant celle de l’assemblée générale.

Il n’y a pas lieu de propnoncer la nullité des décisions contestées de ce chef.

Sur la désignation du conseil syndical, du président de séance et des scrutateurs

Moyens des parties

M. et Mme [U] sollicitent l’annulation des décisions n°6, 7, 8-1, 8-2 et 8-3. Ils soutiennent que sur les projets de résolution, sont restés en blanc les noms du président de séance et des scrutateurs (résolutions 1 et 2), et du conseil syndical (résolution 8), de sorte que les votes par correspondance ne peuvent pas être pris en compte pour ces résolutions. Toute copropriété devant avoir un conseil syndical, ils en déduisent que l’annulation de ces résolutions aura pour effet la nullité du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 septembre 2020.

Réponse de la cour

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les copropriétaires défaillants ou opposants peuvent contester les décisions d’assemblée générale.

M. et Mme [U] ayant voté en faveur de certaines résolutions, ils ne sont pas recevables à demander l’annulation de l’assemblée générale dans son entier.

En outre, M. et Mme [U] ayant voté 'Pour’ l’élection du président de séance et des scrutateurs (résolutions 1, 2 et 3), ils ne peuvent pas contester ces décisions, dont ils ne demandent pas au demeurant l’annulation dans le dispositif de leurs conclusions.

S’agissant de la désignation du conseil syndical, résolution n°8, M. et Mme [U] ont voté en faveur des résolutions 8-2 et 8-3, et sont donc irrecevables à contester ces deux décisions puisqu’ils n’ont pas la qualité d’opposants. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté leur demande d’annulation de ces deux décisions, leur demande devant être déclarée irrecevable.

S’agissant de la résolution 8-1 dont ils sollicitent l’annulation, ils ont bien la qualité d’opposant de sorte qu’ils peuvent la contester.

La décision 8-1 est relative à l’élection de M. [P] en qualité de membre du conseil syndical.

Il est exact que le projet de résolution figurant dans l’ordre du jour joint à la convocation, et dans le formulaire de vote par correspondance, ne comportait pas le nom de M. [P] comme candidat au conseil syndical.

Il en résulte que les votes par correspondance de M. [T], de Mme [D], de M. [H] et la SCI Ilvyn ne pouvaient pas être pris en compte au nombre des votes favorables à cette candidature, dont ils n’avaient pas connaissance, ces copropriétaires devant être considérés comme défaillants.

Or leurs votes ont été pris en considération puisque le procès-verbal mentionne :

ont voté pour : 13 copropriétaires représentant 1742/10 000 tantièmes

ont voté contre : 2 copropriétaires représentant 840/10 000 tantièmes (M. Et Mme [A] : 332/10 000 ; M. et Mme [U] : 508/10 000).

M. [T] représente 780/ 10 000 tantièmes, M. [D] 617, M. [J] et la SCI Ilvyn 445. Ils représentent donc 2297/ 10 000 tantièmes, de sorte que la résolution n’a pas obtenu la majorité des voix de tous les copropriétaires puisqu’elle a obtenu 6742 – 2297 = 4445/10 000 ème.

Il convient donc de prononcer l’annulation de la décision 8-1, et d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté cette demande.

L’annulation de cette résolution ne saurait en revanche avoir pour conséquence d’entraîner l’annulation de l’assemblée générale comme le demandent M. et Mme [U], étant observé que la copropriété n’est pas privée de conseil syndical puisqu’il reste composé de M. [ZO] et de M. [S] dont les désignations, au termes des décisions 8-2 et 8-3, ne sont pas annulées.

Sur la désignation du syndic

Moyens des parties

M. et Mme [U] font valoir que le procès-verbal d’assemblée générale doit également être annulé en ce que le projet de contrat de syndic joint aux convocations n’est pas le même que celui adopté lors de l’assemblée générale, le montant des honoraires étant de 5500 euros dans le projet de contrat qui leur a été envoyé et la résolution adoptée ayant réduit les honoraires à 4200 euros. Or dès qu’une modification intervient pendant l’assemblée générale, les votants par correspondance doivent être considérés comme défaillants. Le vote concernant la désignation du syndic est donc nul et entraîne la nullité de l’assemblée générale.

Réponse de la cour

Il est de principe que les résolutions peuvent être amendées en cours de séance dès lors que l’objet de la résolution n’en est pas profondément modifié.

Toutefois, en cas de vote par correspondance, si une résolution est amendée en cours d’assemblée générale, le copropriétaire ayant voté «pour» par correspondance doit être assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution, son approbation n’ayant pu porter sur la résolution amendée puisqu’il n’en connaissait pas les termes.

En l’espèce, la résolution 7 adoptée par les copropriétaires est ainsi rédigée: Désignation du syndic :

L’assemblée générale tenue le 24 septembre 2020 désigne comme syndic à effet du 25 septembre 2020 et jusqu’au 30 décembre 2021, le cabinet Durant-Montouche, (…). La mission, les honoraires et les modalités de gestion du syndic seront ceux définis dans le projet de contrat de syndic joint à la convocation de la présente assemblée qu’elle accepte en l’état. L’assemblée générale désigne M. [P] pour signer le contrat de syndic adopté au cours de la présente réunion'.

Il s’agit de la reprise exacte de la résolution prévue dans le projet de résolution joint à la convocation.

Le texte de la résolution adoptée conduit à constater que c’est donc bien le contrat de syndic annexé à la convocation de l’assemblée générale qui a été soumis aux copropriétaires et adopté par eux, sans modification, de sorte que la décision est parfaitement régulière.

Si l’exemplaire signé par M. [P] mentionne des honoraires moindres que ceux qui avaient été prévus dans l’exemplaire adressé avec la convocation, cette modification ne résulte nullement de la décision d’assemblée générale qui ne fait aucune mention d’une modification des honoraires qui aurait été soumise à l’approbation des copropriétaires.

Il n’y a donc pas lieu d’annuler la décision n°7 portant sur la désignation du syndic et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande d’annulation de la décision n°6 portant révocation de Mme [U]

Moyens des parties

M. et Mme [U] soutiennent en premier lieu que cette décision doit, en raison de l’irrégularité des votes par correspondance, être annulée, la majorité de l’article 25 n’étant plus atteinte.

Ils ajoutent que cette décision doit également être annulée car elle est totalement abusive et purement vexatoire, aucun motif n’ayant été précisé à cette révocation, son mandat venant en tout état de cause à son terme puisqu’elle avait été élue pour 3 ans lors de l’assemblée générale du 28 octobre 2017, et le syndic ayant même réduit ses honoraires en considération de cette révocation.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic répondent que c’est le comportement de Mme [U] qui est à l’origine de cette révocation, que son comportement rendait impossible toute discussion sereine, qu’elle ne supportait pas la contradiction et adoptait systématiquement une attitude d’obstruction, belliqueuse voire violente, qui a été jugée incompatible avec celle d’un membre du conseil syndical et a justifié sa révocation, à tel point que deux membres du conseil syndical ont préféré démissionner en novembre 2019 et que le suppléant a refusé de prendre leur place. Ils répondent que Mme [U] ne justifie nullement que le syndic aurait offert une remise de 1300 euros en contrepartie de son éviction. Ils ajoutent qu’il est également démontré que ce comportement s’est traduit également à l’égard du syndic, qu’elle a tenu des propos malveillants et blessants à l’endroit des salariés du syndic, proférant même des menaces de mort.

Réponse la cour

Les votes par correspondance n’étant pas irréguliers pour les motifs ci-dessus développés, la décision n°6 ne saurait être annulée en raison du fait que la majorité de l’article 25 n’a pas été atteinte.

Par ailleurs, il n’appartient pas au juge de porter une appréciation sur l’opportunité des décisions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires, sauf si la décision traduit un abus dans l’exercice par les copropriétaires de leur droit de vote, ce qu’il appartient à Mme [U] de démontrer.

Or en l’espèce, il n’est pas justifié que la révocation de Mme [U] ait été décidée dans le but de lui nuire et de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires à son détriment, alors que le syndicat des copropriétaires verse aux débats des pièces et notamment de nombreuses attestations dont il résulte que Mme [U] avait de son rôle au sein du conseil syndical une conception difficilement compatible avec celle des autres membres, que son comportement était, selon les attestations produites, empreint d’autoritarisme voire d’agressivité et rendait impossible des discussions sereines, que ses relations avec les membres du conseil syndical s’étaient détérioré, ceux-ci lui reprochant d’entraver le fonctionnement normal du conseil syndical au point que plusieurs membres en avaient démissionné, sans que le suppléant n’accepte de les remplacer. Il n’est donc pas démontré que cette décision, motivée par la volonté des copropriétaires de retrouver un fonctionnement serein de leurs institutions collectives, était contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, peu important à cet égard que son mandat intervienne en tout état de cause à son terme, les copropriétaires ayant ainsi entendu manifester de façon claire leur désaccord avec la conception qu’avait Mme [U] de son rôle et avec sa présence au conseil syndical.

Il n’est dès lors pas démontré que cette décision revêt un caractère abusif et il n’y a dès lors pas lieu d’annuler cette résolution.

Sur la demande de Mme [U] en dommages et intérêts

Moyens des parties

Mme [U] demande réparation du préjudice subi en raison du vote de la résolution 6 'révocation d’un membre du conseil syndical : Mme [U]', qui est abusive et vexatoire, d’autant que le syndic a accepté de réduire ses honoraires en contrepartie de cette révocation, que la révocation, qui est une sanction, doit intervenir pour des motifs sérieux, et qu’en l’espèce, on ignore quel comportement de Mme [U] la copropriété voulait sanctionner. Cette résolution était d’autant plus inutile que son mandat prenait fin à la date de l’assemblée générale. Elle estime que cette mesure abusive justifie la condamnation solidiaire du syndic et de la copropriété à lui verser une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic répondent que le problème n’était pas que Mme [U] contrôlait les comptes de la copropriété, ce qu’il lui était loisible de faire, mais qu’elle adoptait un comportement qui dégradait l’ambiance et la quiétude des copropriétaires, ne tolérant pas la contradiction, empêchant toute discussion sereine et adoptant une attitude d’obstruction systématique, belliqueuse à l’égard du syndic, des autres membres de la copropriété et des tiers, de sorte que son comportement, qui a conduit à la démission de deux membres du conseil syndical en décembre 2019, a été jugé incompatible avec ses fonctions de membre du conseil syndical.

Réponse de la cour

Il appartient à Mme [U], qui sollicite des dommages et intérêts, de rapporter la preuve que l’adoption de cette décision est constitutive d’une faute, de la part du syndicat des copropriétaires d’une part, et du syndic d’autre part, puisqu’elle demande leur condamnation solidaire.

S’agissant d’une part du syndic, il ne peut être reproché au syndic l’adoption d’une décision au vote de laquelle il n’a pas pris part. Il ne peut davantage lui être reproché d’avoir porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale cette délibération, alors que les éléments du dossier et notamment les attestations produites démontrent que cette éviction était le souhait d’un grand nombre de copropriétaires et que certains d’entre eux avaient adressé un courrier au syndic le 15 juillet 2019 demandant que soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la révocation du mandat de membre du conseil syndic de Mme [U], de sorte qu’il n’a fait que se conformer à une demande exprimée par les copropriétaires, qui se justifiait par l’entrave au fonctionnement normal de la copropriété. La preuve d’une faute commise par le syndic n’est donc pas rapportée.

S’agissant du syndicat des copropriétaires, il n’est nullement établi que cette décision procède d’un abus dans le libre exercice par les copropriétaires de leur droit de vote. Ainsi que précédemment exposé, il résulte en effet des nombreuses attestations versées aux débats par les intimés que le comportement de Mme [U] posait difficulté et entravait le fonctionnement normal du conseil syndical en interdisant qu’il soit le lieu d’échanges sereins et constructifs, qu’elle adoptait une attitude contestataire et vindicative, empreinte d’agressivité, coupant la parole et ne laissant pas s’exprimer les autres, remettant en cause de façon systématique les actions du syndic, reprochant au syndic son incompétence, voire sa malhonnêteté, entretenant des relations 'excécrables’ avec les habitants de l’immeuble (attestations de Mme [ZO], de M. [S], Mme [X], Mme [E], Mme [SM]). Il est encore établi par un courrier de la société Jardécor, en date du 30 novembre 2022, que Mme [U] est intervenue de façon très agressive, voire physiquement violente, auprès d’un de ses ouvriers (pièce n°20), ce qui corrobore la réalité des comportements inadaptés évoqués par les autres copropriétaires. Mme [U] échoue donc à rapporter la preuve que le vote de cette révocation par le syndicat des copropriétaires, qui est libre d’adopter les décisions qu’il estime conformes à l’intérêt collectif des copropriétaires, sauf abus de droit, était destiné à lui nuire, alors qu’il résulte des pièces produites que cette décision était guidée par la volonté des copropriétaires de permettre au conseil syndical de fonctionner dans des conditions apaisées.

La preuve d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires n’est donc pas davantage rapportée et Mme [U] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires concernant les résolutions 4 et 5 de l’assemblée générale

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires fait appel du jugement en ce qu’il a prononcé l’annulation des résolutions 4 et 5 de l’assemblée générale. Il fait valoir que Mme [U] était membre du conseil syndical jusqu’à l’assemblée générale de sorte qu’elle a eu accès sans difficulté à toutes les informations comptables et financières concernant la copropriété, qu’en outre elle ne prouve pas qu’elle n’a pas eu accès aux justificatifs, que si la convocation à l’assemblée générale n’a pas fixé les lieu, jour et heure de la consultation des pièces justificatives des charges, la crise sanitaire a conduit à faire le choix de permettre cette consultation par le biais du Conseil Syndical, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et d’assurer une large diffusion d’un maximum d’information, que Mme [U] a donc pu consulter librement les pièces justificatives. Il ajoute qu’étaient joints à la convocation (pièce 1) :

— le relevé général des dépense ;

— l’état financier ;

— les comptes de gestion générale de l’exercice clos et budget prévisionnel ;

— les comptes de gestion pour opérations courantes ;

— l’état des soldes des copropriétaires ;

— l’état des fonds travaux.

M. et Mme [U] demandent la confirmation du jugement. Ils font valoir que la convocation ne faisait aucune référence à la consultation des pièces justificatives des chages, comme l’impose l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967, que l’article 13 du même décret prévoit que l’assemblée générale ne prend de décision valide que si les notifications ont été faites conformément aux articles 9 à 11-1, de sorte que les résolutions ne sont pas valides sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, ils ont subi un grief puisque les éléments figurant sur extranet étaient incomplets pour une vérification approfondie des comptes, que Mme [U] a adressé une lettre recommandée au syndic le 14 juin 2020 et n’a pas reçu les justificatifs comptables réclamés.

Réponse de la cour

En application de l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 :

'Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9.

Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

Les pièces mentionnées au premier alinéa sont des documents originaux ou des copies. Les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais.

Les copropriétaires peuvent se faire assister par un membre du conseil syndical'.

En l’espèce, la convocation adressée aux copropriétaires ne mentionne pas, comme le prévoit l’alinéa 2 de ce texte, les jours et heures où ils peuvent venir consulter les pièces. Il n’est pas justifié que la crise sanitaire autorisait qu’il soit fait exception à cette obligation au mois de septembre 2020.

L’article 13 du même décret dispose :

'L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour'.

Il en résulte que le défaut de notification des modalités de consultation des pièces justificatives des charges justifie l’annulation des décisions prises par l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve d’un grief. La simple notification, avec la convocation, d’un certain nombre de documents comptables ne saurait pallier cette omission, l’ensemble des copropriétaires étant en droit de consulter toutes les pièces justificatives des charges, en ce compris les factures et autres justificatifs, et non pas seulement les pièces jointes à la convocation.

Il en résulte que les décisions 4 et 5, relatives à l’approbation des comptes et au quittus donné au syndic pour sa gestion, contre lesquelles M. et Mme [U] ont votées, n’ont pas été valablement adoptées. La décision du premier juge qui en prononce l’annulation sera donc confirmée.

Sur la demande en paiement d’une somme de 856,76 euros

Moyens des parties

M. et Mme [U] sollicitent le paiement d’une somme de 856,76 euros correspondant à 98 euros + 61,03 euros + 560,24 euros + 137,49 euros. Ils font valoir que

— les clés de répartition prévues dans le règlement de copropriété pour les charges d’entretien et de réparation (art 13B du règlement de copropriété) ne sont pas respectées, en ce qu’il s’agit de charges bâtiment et non de charges générales, de sorte qu’ils ont trop versé une somme de 98 euros ;

— ils demandent le remboursement des charges des 5 dernières années impactées par une clé de répartition erronée et correspondant à des factures privatives non remboursées par les copropriétaires concernés : 61,03 euros;

— ils ont engagé au nom du conseil syndical des dépenses d’un montant de 560,24 euros qui ne leur ont jamais été remboursées : 360 euros pour la vérification des canalisations de gaz parties communes par VERITAS et 200,24 euros de frais d’huissier pour une sommation notifiée au syndic pour la remise de documents au conseil syndical.

Les intimés répondent que les pièces produites ne démontrent pas les allégations de M. et Mme [U] :

— le relevé de factures qu’ils produisent (pièce 8) a été établi par M. et Mme [U] et est donc dépourvu de valeur probatoire ; les factures produites ne sont pas libellées à leur nom et rien ne prouve qu’elles ont été réglées ; ils ont missionné VERITAS pour une odeur de gaz sans autorisation du syndicat des copropriétaires et sans avoir sollicité le syndic ;

— le grand livre ne précise pas la clé de répartition appliquée pour chaque charge ;

— s’agissant des frais d’huissier de justice au titre d’une sommation adressée au syndic qui n’aurait pas communiqué au syndicat un certain nombre de pièces : ils n’avaient pas qualité pour agir au nom et pour le compte du syndicat.

Réponse de la cour

* s’agissant de la demande en paiement d’une somme de 98 euros

Il convient de constater que :

— s’agissant de la somme de 317,04 euros figurant dans le tableau de M. et Mme [U], correspondant au contrat d’entretien de la porte basculante du garage souscrit auprès de la société Bernardi :

la résiliation de ce contrat à son échéance a été votée au terme de la résolution 22 de l’assemblée générale du 17 septembre 2018, sans que la date de cette échéance ne soit précisée. Il n’est dès lors pas établi, au regard des pièces produites, que le syndicat des copropriétaires se soit acquitté de cette somme en raison d’une résiliation tardive du contrat, étant observé qu’à supposer même que tel ait été le cas, les charges dues au titre d’un contrat liant le syndicat n’en serait pas moins due, sauf à engager la responsabilité du syndic en raison de la faute par lui commise ;

— s’agissant de la somme de 1081,59 euros figurant dans le tableau de M. et Mme [U], correspondant selon eux à un trop-versé au titre des honoraires de syndic dans la mesure où le contrat de syndic en date du 17 septembre 2018 était valable jusqu’au 30 septembre 2019 tandis que le nouveau contrat n’a été signé que le 30 octobre 2019, soit un mois sans contrat :

il convient de relever que le 17 septembre 2018, l’assemblée générale a désigné le syndic Durand-Montouché jusqu’au 30 septembre 2019 (pièce 13) et que l’année suivante, elle a désigné le syndic Durand-Moutouché pour la période du 30 octobre 2019 au 30 setembre 2019, et le contrat de syndic, signé le 30 octobre 2019 (pièce 26 de M. et Mme [U]), l’a été pour une durée expirant le 30 septembre 2020, soit une période de 11 mois, moyennant des honotaires de 5500 euros TTC. Les honoraires du syndic étaient donc dues dans leur intégralité pour la période considérée, fût-elle de 11 mois seulement.

— s’agissant de la somme de 198 euros figurant dans leur tableau au titre des honotaires de vacation indus : M. et Mme [U] prétendent que le syndic a seulement déclaré deux sinistres sans effectuer de suivi de sorte qu’il ne peut pas compter de frais de suivi.

Il n’est toutefois pas démontré que le syndic n’aurait pas effectué les diligences incombant à l’assuré, afin de déterminer l’origine du sinistre et de percevoir le cas échéant la prime d’assurance, prime que le syndicat des copropriétaires a effectivement perçue ainsi qu’il résulte du relevé général des dépenses.

— s’agissant de la somme de 329,01 euros qui correspondrait selon M. et Mme [U] à deux factures privatives mises à la charge de la copropriété :

le simple intitulé des factures sur le relevé général des dépenses est insuffisant à démontrer que les factures afférentes correspondent à des dépenses privatives ('recherche fuite chaudière 2ème étage’ n’impliquant pas qu’il s’agissait d’une partie privative, et le 'remplacement combiné interphone’ n’impliquant pas non plus qu’il s’agit d’une partie privative qui a été remplacée).

— s’agissant de la somme de 272, 66 euros figurant dans ce tableau, qui aurait été à tort considérée comme des charges générales et non des charges par bâtiment :

il convient de constater que l’objet du 'contrat AVC’ n’est pas déterminé, faute de production de ce contrat dont on ignore donc sur quelle prestation il porte, et le relevé des dépenses ne mentionnant pas de dépense de 272,66 euros ; il n’est pas davantage justifié de l’objet de la facture de 115,50 euros désigné dans le relevé général des dépenses par 'Rem. sce porte garage’ et aucune somme de 4,20 euros n’apparaît dans le relevé général des dépenses. En tout état de cause, M. et Mme [U] ne produisant pas leur décompte individuel de charges, on ignore selon quelle clé de répartition ces charges leur ont été imputées.

M. et Mme [U] seront donc déboutés de leur demande en remboursement d’un trop-versé de 98 euros.

* sur la demande en remboursement d’une somme de 61,03 euros

M. et Mme [U] produisent en pièce 8 un relevé des factures inscrites en charges générales, qu’ils estiment relever des charges par bâtiment.

Toutefois, faute de production d’une part desdites factures, d’autre part de leur relevé individuel de charges permettant de déterminer selon quelle clé de répartition ces charges leur ont été imputées, ils n’établissent pas le bien-fondé de leurs demandes. Ils en seront donc déboutés.

* sur la demande en remboursement d’une somme de 560,24 euros correspondant à des dépenses effectuées par M. et Mme [U]

M. et Mme [U] indiquent qu’ils ont exposé deux dépenses au nom du conseil syndical, dont ils n’ont jamais été remboursés et demandent remboursement de :

— une somme de 360 euros pour la vérification des canalisations de gaz parties communes par VERITAS ;

—  200,24 euros de frais d’huissier pour une sommation notifiée au syndic pour la remise des documents au conseil syndical.

En application de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 :

'Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.

Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

Les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic'.

Il en résulte donc que le conseil syndical peut, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

Toutefois, si le conseil syndical peut solliciter le remboursement des dépenses d’administration nécessitées par l’exécution de sa mission, encore faut-il que la décision d’engager ces dépenses résulte d’une décision du conseil syndical et non pas unilatéralement de l’un de ses membres.

En l’espèce, M. et Mme [U] versent aux débats une facture du bureau Veritas, en date du 24 octobre 2019, d’un montant de 360 euros, portant sur la vérification de 2 canalisations de gaz situées dans les parties communes, au 1er étage, le 23 octobre 2019. La facture mentionne qu’elle a été réglée par chèque de la Banque Postale, et il résulte de l’attestation de M. [G] (pièce 25) que c’est Mme [U] qui l’a réglée.

Ils versent par ailleurs aux débats un document établi par M. [G], le 7 février 2021, qui indique que 'durant la période d’exercice 2017 à 2020, mandature du conseil syndical [G], [HR] et [N], une avance de frais a été faite par Mme [N] :

— contrôle Veritas (recherche de fuite gaz [Adresse 7]) dont la facture s’élève à 360 euros ;

— sommation par huissier devant l’inertie du cabinet Durand-Montouché à produire certaines pièces de la copropriété [Adresse 7]'.

Il résulte de cette attestation que M. [G] était informé de cette dépense, qui a donc bien été effectuée avec l’accord d’au moins deux membres du conseil syndical, M. [G] et Mme [U], quand bien même la position du 3ème membre, M. [HR], n’est pas connue.

Il en résulte que Mme [U] est fondée à obtenir le remboursement de cette dépense, qui correspond à une demande d’avis technique portant sur des parties communes de l’immeuble.

S’agissant du montant de la sommation adressée au syndic en revanche, Mme [U] produit une facture d’huissier d’un montant de 200,24 euros, pour une sommation du 19 septembre 2019.

Toutefois, il n’est nullement établi que que cette dépense était nécessaire à l’exercice par le conseil syndical de sa mission, à défaut de toute précision sur l’objet de cette sommation et de tout justificatif d’une demande de communication de pièces antérieure qui n’aurait pas été satisfaite par le syndic.

Il convient par conséquent de condamner le syndicat des copropriétaires à payer une somme de 360 euros à Mme [U].

* sur les frais d’avocat

M. et Mme [U] font valoir que par jugement du 15 novembre 2018, l’assemblée générale du 15 septembre 2015 a été annulée, et que les frais d’avocat payés par le syndicat des copropriétaires ne pouvaient leur être imputés. Ils demandent en conséquence le remboursement d’une somme de 137,49 euros correspondant à leur quote-part sur la somme de 2 706,50 euros payée à ce titre par le syndicat des copropriétaires.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dasn sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2024, applicable au jugement rendu le 15 novembre 2018 :

'Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige'.

M. et Mme [U] ont vu leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 15 septembre 2015 déclarée fondée par le jugement du 15 novembre 2018.

Il résulte du texte susvisé que même si le jugement ne le précise pas, M. et Mme [U] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de cette procédure.

Le syndicat des copropriétaires a été condamné à leur verser une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

M. et Mme [U] n’ont pas à participer à ces charges d’un montant total de 2 706,50 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir exclu M. et Mme [U] du paiement des charges dues au titre de ce procès, alors que les honoraires d’avocats et autres frais de procédure figurent dans les décomptes produits au rang des charges générales.

Il convient dès lors d’accueillir leur demande en paiement d’une somme de 137,49 euros correspondant à leur quote-part, soit 508/10 000, dans les frais de cette procédure.

* total

Il convient dès lors de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [U] une somme de 360 + 137,49 = 497,49 euros, et de les débouter du surplus de leurs demandes.

Sur la demande du syndic en dommages et intérêts

Moyens des parties

La société Durand-Montouché, en qualité de syndic, sollicite la condamnation de Mme [U] à lui verser une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, au motif que Mme [U] communique avec le syndic sur un mode particulièrement agressif ainsi que le démontre un échange téléphonique du 19 mars 2025, dont l’enregistrement a été retranscrit par Maître [K], commissaire de justice, dont il résulte que non seulement elle a tenu des propos malveillants et blessants à l’endroit du syndic mais qu’en plus ele a proféré des menaces de mort à l’encontre d’une employée du syndic, qui a dû interrompre la conversation. La société Durand-Montouché précise qu’elle a les plus grandes difficultés à remplir sa mission dans de telles conditions.

Mme [U] répond que :

— outre le fait qu’il s’agit d’une demande nouvelle, qui ne pourra qu’être déclarée irrecevable, force est de constater qu’il n’y a aucun lien avec l’objet du présent litige qui porte sur la nullité de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, le lien avec la copropriété [Adresse 7] n’étant pas davantage établi, la conversation pouvant porter sur la copropriété du [Adresse 8].

— que l’enregistrement a été réalisé à son insu et que si la jurisprudence s’est assouplie sur les conditions de recevabilité d’une telle preuve, la Cour de cassation pose un certain nombre de conditions non réunies en l’espèce.

— que l’existence d’un préjudice subi par le syndic n’est nullement démontrée;

— qu’il s’est agi d’une conversation déloyale puisque l’employée de la société Durand-Montouché a appelé Mme [U] aux seules fins de l’enregistrer et a commencé par lui reprocher d’avoir menacé de mort sa collègue pour la faire réagir.

Réponse de la cour

* sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 564 du code de procédure civile :

'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

Toutefois, conformément à l’article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

Constitue une demande reconventionnelle, selon l’article 64 du code de procédure civile, une demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. La demande reconventionnelle doit, pour être recevable, se rattacher à aux prétentions originaires par un lien suffisant, ainsi que l’exige l’article 70 du code de procédure civile, ce que contestent en l’espèce M. et Mme [U].

Le syndic fonde sa demande sur l’attitude agressive adoptée par Mme [U] à son égard, dont il justifie par l’enregistrement d’une convention téléphonique intervenue entre Mme [U] et l’un de ses salariés le 19 mars 2025. Toutefois cette demande, fondée sur une conversation téléphonique survenue plus de 4 ans et demi après l’assemblée générale lititigieuse, objet du présent litige, et dont le lien avec celle-ci n’est pas démontrée, ne saurait être considérée comme se rattachant aux prétentions originaires, qui portent sur l’annulation de l’asemblée générale du 24 septembre 2020, par un lien suffisant.

Elle sera donc déclarée irrecevable.

Sur la demande des intimés en dommages et intérêts pour procédure abusive

Moyens des parties

Les intimés sollicitent la condamnation de M. et Mme [U] à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil et/ou pour procédure abusive et au syndic une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil et/ou pour procédure abusive.

Réponse de la cour

Les demandes de M. et Mme [U] étant pour partie déclarées fondées, il ne saurait être retenu qu’ils ont commis une faute dans l’exercice de leur droit d’agir en justice et d’interjeter appel, et il n’est justifié d’aucune autre faute justifiant une condamnation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Leurs demandes demandes seront donc rejetées.

Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’indemnité de procédure.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sera tenu aux dépens de la procédure d’appel.

Les circonstances de la cause justifient de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser une somme 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [U] demandent à être dispensés de toute participation dans les frais de procédure de première instance et d’appel.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

'Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige'.

Il n’est justifié en l’espèce d’aucun motif de dérogation à cette règle, de sorte que M. et Mme [U], qui voient leurs prétentions déclarées en partie fondées, seront dispensés de toute participation aux frais de procédure de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME en ses dispositions critiquées le jugement entrepris sauf en ce qu’il déclare recevable la demande d’annulation de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, en ce qu’il rejette la demande d’annulation des résolutions n°8-1, 8-2 et 8-3, et en ce qu’il rejette la demande de M. et Mme [U] en remboursement d’un trop-versé ;

L’INFIRME de ces chefs ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

DECLARE irrecevable la demande de M. et Mme [U] tendant à l’annulation en son entier de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 ;

DECLARE irrecevables les demandes de M. et Mme [U] tendant à l’annulation des résolutions 8-2 et 8-3 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, en faveur desquelles ils ont voté ;

ANNULE la décision n°8-1 adoptée lors de cette assemblée générale, portant sur la désignation de M. [P] comme membre du conseil syndical ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à verser à M. et Mme [U] une somme de 497,49 euros et rejette le surplus de leurs demandes en remboursement de charges de copropriété ou de dépenses acquittées par leurs soins ;

DECLARE irrecevable la demande en dommages et intérêts formée par la société Durand-Montouché, syndic, sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à verser à M. et Mme [U] une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] aux dépens de la procédure d’appel ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme [U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel.

Arrêt signé par M^me Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT