N° 582/add

RVM

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Copies exécutoires

délivrées à :

— M^e Guédikian,

— M^e Piriou,

le 04.11.2014.

Copies authentiques

délivrées à :

— M^e Maisonnier,

— M^e E. Spitz,

le 04.11.2014.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE J

Chambre Civile

Audience du 25 septembre 2014

RG 06/00484 ;

Décision déférée à la Cour : arrêt n° 641 FS-D de la Cour de Cassation de Paris en date du 24 B 2006, suite à un arrêt n° 373 de la Cour d’Appel de J en date du 3 juin 2004 et suite au jugement n° 96635/CV du Tribunal Civil de première instance de J en date du 15 B 2000 ;

Sur requête après cassation déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 13 septembre 2006 ;

Appelant :

L’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement Te Maru Ata, sise à XXX, prise en la personne du Président de son Bureau Syndical, M. S T, XXX ;

Représentée par M^e Gilles GUEDIKIAN, avocat au barreau de J ;

Intimés :

Madame X B, retraitée, demeurant à XXX, XXX

Représentée par M^e Yves PIRIOU, avocat au barreau de J ;

Madame M AM L épouse I, née le XXX à J, de nationalité française, demeurant à J vallée de Tepapa n° 11 ;

Non comparante, assignée à sa personne le 27 octobre 2006 ;

Monsieur S G, né le XXX à XXX

de nationalité française, demeurant à XXX, XXX

Non comparant, assigné à sa personne le 20 novembre 2006 ;

Madame F L, demeurant à XXX, XXX

Non comparante, assignée à sa personne le 27 octobre 2006 ;

La Sci Jolie Vue, au capital de 100.000 FCFP ayant son siège à J, centre Vaima n° 72 Plazza Haute, immatriculée au registre du commerce de J sous le n° 5920-C, n° Tahiti 373779 prise en la personne de sa gérante M^me AJ H, née AL-HAMAWI, XXX

Représentée par M^e Michèle MAISONNIER, avocat au barreau de J ;

Intervenante volontaire :

L’Association Syndicale du Lotissement Mata Iti ;

Représentée par M^e Gilles GUEDIKIAN, avocat au barreau de J ;

Madame U V épouse AX-AP, née le XXX à XXX, enseignante, demeurant à XXX

Représentée par M^e Marie EFTIMIE-SPITZ, avocat au barreau de J ;

Monsieur BF AX-AP, né le XXX à XXX, de nationalité française, chef de cabinet, demeurant à XXX

Représenté par M^e Marie EFTIMIE-SPITZ, avocat au barreau de J ;

Ordonnance de clôture du 28 mars 2014 ;

Composition de la Cour :

Vu l’article R 312-9 du code de l’organisation judiciaire.

Dit que l’affaire, dont ni la nature ni la complexité ne justifient le renvoi en audience solennelle, sera jugée, en audience ordinaire. La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 19 juin 2014, devant M. VOUAUX-MASSEL, premier président, M. BLASER, président de chambre, M. BRUNO, vice président placé auprès du premier président de la cour d’appel, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me AV-AW ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement ce jour par M. VOUAUX-MASSEL, président, en présence de M^me AV-AW, greffier, lesquels ont signé la minute.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Courant 1983, M. et M^me G, propriétaires d’un vaste domaine, sis XXX française) ont vendu diverses parcelles issues de ce domaine à la COMPAGNIE FINANCIERE DE L’OCEANIE POLYNESIE (CFOP), laquelle a été autorisée, par arrêtés pris en 1984 et 1987, à procéder à l’aménagement et à la réalisation d’un lotissement (comprenant 157 lots) dénommé « Te Matu Ata » , dont le cahier des charges, approuvé le 30 juillet 1984, comportait diverses clauses relatives à l’utilisation des voiries et réseaux par le lotisseur et par les époux G, restés propriétaires de parcelles situées en XXX

La COMPAGNIE FINANCIERE DE L’OCEANIE POLYNESIE (CFOP) a, suivant acte des 20 et 21 février 1996, vendu à l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata », constituée le 8 août 1985, les parties communes, ainsi que les différents réseaux relatifs à la desserte de ce lotissement.

Courant 1987, M. et M^me G ont été autorisé à créer, au dessus du lotissement « Te Maru Ata », un autre lotissement d’une consistance de 11 lots, dénommé « Mata Miti ».

Enfin, par arrêté du 9 juillet 1996 du ministre du logement, de l’aménagement du territoire, des terres domaniales, de l’urbanisme et des affaires foncières du territoire de la Polynésie française, M. et M^me G étaient autorisés à réaliser, à concurrence de 13 lots supplémentaires, un troisième lotissement dénommé «Mata Miti Extension» ou « Mata Miti 2 » situé en amont des deux premiers lotissements et n’étant desservi que par la voie unique traversant ces deux lotissements et appartenant à leurs associations syndicales respectives.

Par arrêté du 25 juin 1997, était approuvé le transfert à M. E, dit Y, H, gérant de la COMPAGNIE FINANCIERE DE L’OCEANIE POLYNESIE (CFOP), de l’autorisation précitée ainsi que du certificat de conformité concernant la réalisation des travaux du lotissement « Mata Miti Extension » précédemment délivré par un arrêté du 21 B 1997.

Suivant arrêt définitif en date du 7 B 1997 (le pourvoi ayant été rejeté par arrêt de la Cour de cassation du 15 juin 2000), la Cour d’appel de J, confirmant un jugement du Tribunal de première instance de J en date du 4 septembre 1996, jugeait, à la demande de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata », que la clause figurant dans l’acte de vente Epoux G/CFOP, puis reprise au cahier des charges du lotissement « Te Maru Ata », ainsi libellée : « Par ailleurs, la Compagnie Financière d’Océanie Polynésie autorise les époux G S et F ou leur ayant cause ou ayant droit à utiliser à leur gré les voiries et réseaux divers créés. Toutefois, en ce qui concerne les branchements ou les voiries ou réseaux divers hors lotissement, ils seront limités au nombre de 10 pendant un délai de trois ans », devait être interprétée en ce sens que l’autorisation donnée aux époux G ou à leur ayant droit ou ayant cause devait s’exercer dans la limite de 10 branchements pour des parcelles situées hors du lotissement « Te Maru Ata » et dans un délai de trois ans. La Cour en déduisait que les époux G avaient épuisé cette faculté par la réalisation du lotissement « Mata Miti » comportant 11 lots et ne pouvaient plus procéder à l’extension de ce dernier lotissement.

Suivant arrêt en date du 27 février 2001, la Cour administrative de Paris annulait l’arrêté en date du 9 juillet 1996, par lequel le ministre du logement, de l’aménagement du territoire, des terres domaniales, de l’urbanisme et des affaires foncières du territoire de la Polynésie française avait autorisé les travaux d’extension du lotissement « Mata Miti ». La juridiction administrative annulait par ailleurs les permis de construire accordés à certains des lots du lotissement « Mata Miti Extension », ainsi que plusieurs arrêtés prévoyant le transfert au Territoire des voies communes desservant les lotissements « Te Maru Ata » et « Mata Miti ».

Suivant acte notarié du 6 janvier 1988, M^me X B acquérait de M^me I une parcelle de terre d’une superficie de 4.000 m² que cette dernière avait elle-même acquise en 1983 de M^me G. M^me B agrandissait cette parcelle en achetant le 13 décembre 1990 aux époux G une parcelle de terre contigüe d’une superficie de 17.378 m². Elle construisait sur la parcelle ainsi agrandie une maison d’habitation dont certains réseaux d’alimentation furent alors branchés sur ceux du lotissement Te Maru Ata, réalisé quelques années auparavant.

Le permis de construire accordé à M^me B ayant été, comme indiqué, précédemment, annulé par décision des juridictions administratives, l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » faisait assigner M^me B le 9 juillet 1996 aux fins de voir prononcer la démolition de sa maison d’habitation. M^me B s’y est opposée en se prévalant de sa qualité d’ayant droit des époux G, ce qui l’autoriserait, selon elle, à se prévaloir de la clause figurant à la fois aux actes de cession et au cahier des charges du lotissement Te Maru Ata et légitimerait son droit aux branchements sur les divers réseaux. Elle appelait dans le même temps ses vendeurs en garantie.

Suivant jugement en date du 15 B 2000, le Tribunal de première instance de J a :

— déclaré l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » recevable à agir ;

— dit que M^me B ayant cause des époux G peut se prévaloir de la clause lui permettant en cette qualité l’accès à la voirie, aux branchements et réseaux divers du lotissement Te Maru Ata, ladite clause étant constitutive d’une servitude réelle au profit du terrain acquis par elle le 6 janvier 1998 ;

— jugé qu’à la date du 6 janvier 1988, M^me B doit être considérée comme devenue membre de plein droit de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata », et comme telle soumise au cahier des charges ;

— Dit que M^me B est redevable d’une somme de 981.000 francs CFP pour la période 1988-1996 au titre des charges de lotissement ;

— Débouté l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata », de toutes ses demandes ;

— Dit que les appels en cause de M^me B sont sans objet ;

— Débouté M^me B de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamné l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata », à payer à M^me B la somme de 200.000 francs CFP au titre de ses frais irrépétibles.

Sur appel de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata », la Cour d’appel de céans a, suivant arrêt du 3 juin 2004, après avoir reçu l’intervention volontaire en cause d’appel de la SCI JOLIE VUE, confirmé, d’une part, le jugement entrepris en ce qu’il a débouté l’association syndicale de sa demande de démolition de la maison d’habitation de M^me B et condamné cette dernière au paiement de la somme de 981.000 francs CFP et infirmé, d’autre part, ledit jugement pour le surplus et statuant à nouveau, débouté M^me B de sa demande tendant à se voir déclarer membre de plein droit de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » et de sa demande tendant à bénéficier d’une servitude l’autorisant à utiliser les voies d’accès et les réseaux divers du lotissement Te Maru Ata et enfin dit qu’elle devra dans le délai d’un an supprimer les branchements de sa maison d’habitation sur le réseau hydraulique de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata ».

Sur le pourvoi formé par M^me X B, la Cour de cassation a, suivant arrêt en date du 24 B 2006, cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu par la Cour de céans le 3 juin 2004. L’arrêt énonçait, en effet, que pour rejeter la demande de M^me B, l’arrêt de la Cour d’appel avait retenu qu’il appartiendrait à M^me B, qui ne pouvait avoir l’usage des voiries et réseaux desservant le lotissement, de faire constater, si tel était le cas, son enclavement, alors qu’en refusant de se prononcer sur les demandes formulées sans équivoque dans les motifs de ses conclusions, et qui tendaient à faire constater cet état d’enclave et l’existence d’une servitude en résultant, la cour d’appel avait violé l’article 4 du Code civil.

La Cour de cassation ayant renvoyé la cause et les parties devant la Cour d’appel de J, autrement composée, l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » et M. S T ont, suivant requête de reprise d’instance après cassation, en date du 13 septembre 2006, demandé à la présente juridiction d’infirmer le jugement du 15 B 2000 et, statuant à nouveau :

— d’ordonner à M^me X B, sous astreinte de 100.000 francs CFP par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, de démolir la maison d’habitation construite sur la parcelle détachée de la parcelle XXX des terres XXX près de la propriété G ;

— à titre subsidiaire et en tout état de cause, de faire injonction à M^me X B de supprimer les branchements qu’elle a réalisés sur l’installation hydraulique des lotissements Te Maru Ata et Mata Miti pour l’alimentation en eau de son habitation et lui faire interdiction d’utiliser les voies d’accès du lotissement Te Maru Ata, sous astreinte de 1.000.000 francs par infraction constatée ;

— condamner M^me X B à payer à l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata », la somme de 10.000.000 francs CFP à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé à ladite association syndicale :

— condamner M^me X P à payer à l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » la somme de 1.200.000 francs CFP sur le fondement de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française, ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de cette requête et des conclusions qu’elle a déposées le 18 septembre 2009, l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement «Te Maru Ata» a notamment fait valoir, à l’appui de ses prétentions,

— que les juridictions administratives ayant fait droit à la demande d’annulation du permis de construire accordé à M^me B, le premier juge ne pouvait rejeter sa demande de démolition de la maison construite en infraction des règles de l’urbanisme, seule la démolition pouvant mettre fin à son préjudice ;

— que, dès lors que le premier juge considérait M^me B comme ayant-cause des époux G, celui-ci devait juger que lui était opposable l’interprétation de la clause litigieuse telle qu’elle résulte de l’arrêt de la Cour d’appel de J du 7 B 1997 (et telle qu’elle ressort également de l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Paris du 27 févier 2001), interprétation dont il s’évince que les époux G avaient épuisé leurs droits d’utiliser les voiries et réseaux du lotissement Te Maru Ata, après la création des onze lors du lotissement Mata Miti ;

— que l’état d’enclave, également invoqué, par M^me B résulte non de la division du terrain, mais des cessions successives notamment après la réalisation du lotissement Mata Miti en 1987 ; qu’il ne relève dès lors pas des dispositions particulières de l’article 684 du Code de civil, mais de celles, générales, de l’article 682 du Code civile, son caractère volontaire faisant alors obstacle à ce qu’il ouvre droit à la servitude légale ; qu’en outre, le caractère inconstructible du fonds ne permet pas à M^me B de revendiquer un droit légal de passage.

Aux termes des conclusions qu’elle a déposées les 15 juin 2007 et 21 juin 2011, M^me X B a demandé à la présente juridiction de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes présentées par l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement TE MARU ATA tendant, d’une part, à la démolition des constructions de M^me B, et tendant, d’autre part, à obtenir qu’il soit interdit à cette dernière d’utiliser l’accès du Lotissement TE MARU ATA et enfin à voir supprimer les branchements réalisés sur l’installation hydraulique des Lotissements TE MARU ATA et/ou XXX ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts et de frais irrépétibles ;

— Recevoir M^me X B en son appel incident et la dire bien fondée ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que M^me B était redevable de la somme de 981 000 CFP au titre des années 1988-1996 à l’Association TE MARU ATA ;

— Dire et juger l’action de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement TE MARU ATA abusive ;

— Condamner l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement TE MARU ATA à payer à M^me X B la somme de 5 000 000 CFP à titre de dommages et intérêts ;

Subsidiairement,

— Condamner l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement TE MARU ATA à payer à M^me X B la somme de 5 000 000 CFP à titre de dommages et intérêts ;

— Au vu des articles 682 et suivants, 684 du Code civil, dire et juger que M^me X B bénéficie d’une servitude de passage sur les voies du lotissement TE MARU ATA ;

— Dire et juger que l’assiette de cette servitude est constituée par l’assiette desdites voies ;

— Donner acte à M^me X B de ce qu’elle n’est pas opposée au principe du paiement d’une contribution ;

— Dire que celle-ci sera fixée, sous réserve de la contribution déjà versée à l’Association XXX, de la même manière et au même montant que la contribution des copropriétaires des lotissements TE MARU ATA et XXX.

Subsidiairement,

— Dire et juger que M^me M L épouse I d’une part, les époux S G-F L épouse G d’autre part, devront tenir indemne M^me X B de toutes condamnations prononcées au profit de l’Association TE MARU ATA ;

— Recevoir M^me X B en sa demande additionnelle ;

— Dire et juger les sus-requis responsables de l’entier préjudice subi par M^me B ;

— Dire et juger qu’ils lui devront réparation intégrale de son préjudice ;

— Les condamner in solidum à payer à M^me X B une indemnité provisionnelle de 20 000 000 CFP ;

— Voir désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal commettre avec mission de se rendre sur place, d’évaluer les terrains dont est propriétaire M^me B, d’évaluer la valeur vénale ainsi que la valeur de construction de la maison de M^me B ainsi que les éventuels frais de démolition et de remise en état ;

— Condamner l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement TE MARU ATA à payer à M^me X B la somme de 1 200 000 CFP au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement TE MARU ATA aux entiers dépens dont distraction d’usage.

A l’appui de ses prétentions, M^me X B fait notamment valoir :

— que c’est à bon droit que le jugement a rejeté la demande de démolition de sa maison d’habitation, dès lors qu’une telle demande suppose que soit rapportée l’existence d’une faute et d’un préjudice ; qu’à cet égard, en construisant après l’obtention d’un permis de construire (qui ne sera annulé que par voie de conséquence de l’annulation d’une autorisation de lotir à laquelle elle est étrangère), elle n’a commis aucune faute, dès lors que la demande d’annulation du permis présentée par l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » n’a fait l’objet d’aucune demande de sursis à exécution et que la construction était terminée fin 1991 ; que par ailleurs l’association, personne morale de droit privé, ne démontre pas que les intérêts collectifs qu’elle représente subiraient un préjudice du fait de la construction ;

— que c’est également à bon droit que le jugement a débouté l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » de sa demande tendant à ce qu’il soit fait injonction à M^me B de supprimer les branchements aux réseaux et d’utiliser les voies d’accès du lotissement Te Maru Ata ; qu’en vertu des actes de vente et d’échanges, M^me B tire ses droits, d’une part, de M^me I et, du chef de cette dernière, de M^me G ; qu’il est rappelé dans l’acte de vente du 6 septembre 1988 que son vendeur, M^me I, dans les droits de laquelle elle est subrogée, bénéficie, en vertu d’un acte d’échanges de 1983, d’un accès au lotissement que M^me G devait réaliser à proximité immédiate des terrains échangés, aussi bien à ses voies d’accès qu’aux réseaux électriques, d’eau et de téléphone du lotissement ;

— que n’ont aucune autorité de chose jugée à l’égard de M^me B les décisions dont se prévaut l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata », lesquelles donnent une interprétation restrictive à la clause introduite par les époux G dans l’acte de vente des terrains consentie à la CFOP et reprise dans le cahier des charges du lotissement Te Maru Ata, et par laquelle les époux G auraient limité leurs droits à dix branchements dans un délai de trois ans ;

— que l’interprétation donnée par le jugement entrepris est la seule conforme à l’analyse intrinsèque de la clause comme à son analyse contextuelle ; que la clause signifie donc bien que les branchements sont limités à 10 pendant trois ans et qu’une fois passé ce délai, le principe d’un droit d’utilisation des voiries et des réseaux divers, affirmé au premier alinéa de la clause, retrouve sa plénitude ;

— qu’à titre subsidiaire, elle est en droit de se prévaloir d’une servitude légale compte tenu de l’état d’enclave de son fonds, tant sur le fondement de l’article 682 du Code civil que sur celui de l’article 684 qui énonce que, si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage, ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur le terrain qui a fait l’objet de l’acte ; qu’en l’espèce, l’état d’enclave résulte bien de la division du fonds appartenant originairement aux époux G, après la vente à la CFOP et la construction du lotissement en aval, une éventuelle renonciation des époux G ne pouvant, selon une jurisprudence constante, lui être opposée ; que l’exercice de la servitude ne se limite pas à l’assiette du passage lui-même, mais également au raccordement aux réseaux ;

— que si l’action engagée par l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » devait prospérer et que M^me B se trouvait dans une situation dans laquelle sa maison serait détruite et/ou une situation dans laquelle elle ne pourrait plus accéder à son terrain, ni bénéficier des réseaux indispensables à son habitation, elle serait fondée, par application des articles 1626 et suivants du Code civil, à faire jouer la garantie d’éviction à l’encontre de ses vendeurs, soit M^me M R épouse I, d’une part, et les époux S G et F R, épouse G, d’autre part ;

— qu’elle est fondée à demander, sur appel incident, la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a dit M^me B redevable de la somme de 981.000 francs CFP à l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » ; qu’en effet, elle a déjà payé et paie encore les sommes réclamées par l’association au titre des charges et ce, depuis 1991, de sorte qu’elle serait amenée à payer deux fois pour les mêmes causes, étant précisé qu’en tout cas, l’association ne justifie nullement du montant de ses réclamations.

Suivant conclusions d’intervention volontaire déposées le 24 août 2007, la SCI JOLIE VUE demande à la présente juridiction de lui donner acte de ce qu’elle s’associe aux demandes de M^me X B tendant à la reconnaissance d’une servitude légale de passage sur les voies du lotissement Te Maru Ata.

La SCI JOLIE VUE soutient que tant M^me B qu’elle-même sont en droit de revendiquer à l’égard de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » la servitude légale de passage instituée par l’article 684 alinéa 1^er du Code civil. Elle fait notamment valoir que la servitude pour cause d’enclave qu’elle revendique est bien consécutive à la division d’un fonds ; que cette servitude ayant un fondement légal, un propriétaire ne saurait invoquer, pour refuser aux bénéficiaires le passage sur son fonds, une renonciation de leur auteur commun au bénéfice de cet avantage ; qu’en l’occurrence, l’association syndicale ne saurait exciper de la renonciation des époux G à exercer leur droit de passage, et ce d’autant plus qu’une telle renonciation au bénéfice d’un droit réel aurait dû ' ce qui n’a pas été le cas ' faire l’objet d’une publicité foncière pour être opposable à un ayant-cause à titre particulier.

La SCI JOLIE VUE demande en conséquence à la Cour de dire que tant M^me B qu’elle-même bénéficient d’une servitude légale de passage ; que l’assiette de cette servitude est constituée par les voies du lotissement Te Maru Ata ; de lui donner acte, à l’instar de M^me B, de ce qu’elle n’est pas opposée au principe du paiement d’une contribution ; de dire que celle-ci sera fixée de la même manière et au même montant que la contribution des copropriétaires des lotissements Te Maru Ata et Mata Iti ; et enfin de condamner l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » à lui verser une indemnité de 220.000 francs CFP sur le fondement de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

Dans des écritures ultérieures déposées le 30 août 2013, intitulées « conclusions comportant demandes additionnelles », la SCI JOLIE VUE, partie intervenante, demande à la présente juridiction de :

« Prendre acte que la SCI JOLIE VUE demande à la Cour avant de statuer sur le fond du litige de se prononcer sur la portée des irrégularités affectant la constitution de l’ASL du lotissement TE MARU ATA et partant sur son inexistence et en tout état de cause, sur l’acquisition par ladite association de la personnalité morale,

Vu la jurisprudence constante aux termes de laquelle, l’irrégularité tenant à l’inexistence de la personne morale qui agit en justice constitue une nullité de fond non susceptible de régularisation, décisions rendues au visa de l’article 117 du CPC qui a pour pendant en Polynésie française, l’article 45 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Vu l’article 46 dudit code (qui a pour pendant l’article 118 du CPC) aux termes desquels : «Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, sauf la possibilité pour le Juge de condamner à des dommages et intérêts ceux qui se seraient abstenus dans une intention dilatoire de les soulever plus tôt »,

Considérant que jusqu’alors, la SCI JOLIE VUE, a légitimement crû que ladite association était valablement constituée en raison de la publication de sa constitution au journal officiel de la Polynésie française, le 20 août 1985,

Considérant qu’elle ne s’est interrogée sur ce point que suite à une décision de justice qui analysant la constitution d’une association syndicale libre de propriétaires au visa de la loi du 21 juin 1865, a relevé son inexistence, faute de consentement unanime desdits propriétaires,

Voir déclarée recevable la demande de la SCI JOLIE VUE de ce chef,

Par suite,

1°) Vu le procès-verbal en date du 13 mars 1984 de l’assemblée générale constitutive de l’association syndicale du lotissement TE MARU ATA,

Constater que ledit procès-verbal qui fait référence aux statuts de l’association syndicale libre établis par M^e DUBOUCH le 12 juillet 1984 renvoie en fait au cahier des charges du lotissement TE MARU ATA transcrit à la Conservation des Hypothèques le 26 juillet 1984, volume 1256 n° 1 qui en son chapitre VIII relatif à la formation de l’association syndicale vise pour sa constitution la loi du 21 juin 1865 et tous autres textes en vigueur,

Constater que la loi du 21 juin 1865 en son article 5 al 2 exige pour que soit constituée une association syndicale libre, le consentement unanime des propriétaires adhérents,

Or, constater que le procès-verbal de l’assemblée constitutive du 13 mars 1985 porte mention que seulement 37 propriétaires sur 49 étaient présents ou représentés,

En conséquence,

Voir dire et juger que la constitution de l’association syndicale du lotissement TE MARU ATA faute de consentement unanime des propriétaires n’a pu se constituer valablement et est inexistante au visa de la loi du 21 juin 1865,

2°) Constater de surcroît qu’au 13 mars 1985, date de la constitution de l’ASL du lotissement TE MARU ATA, la loi du 21 juin 1865 n’était pas promulguée en son intégralité en Polynésie française et que dès lors à supposer que ladite association se soit constituée régulièrement, elle ne peut prétendre être titulaire de la personnalité morale, faute de promulgation de l’article 3 de la loi du 21 juin 1865 la conférant,

3°) Constater qu’en ce qui concerne la constitution de ladite association au visa de la loi du I" juillet 1901 promulguée à l’époque de sa constitution, il appert de la réponse du Haut-Commissariat qu’elle n’a pas été enregistrée dans ses registres,

Constater d’ailleurs que le journal officiel du 20 août 1985 portant publication de la constitution de l’association syndicale libre du lotissement TE MARU ATA ne fait référence à aucun récépissé de l’administration a contrario de la publication de la constitution des autres associations,

En conséquence,

Voir dire et juger, que faute de s’être conformée à l’article 5 de ladite loi qui impose une déclaration préalable à la préfecture (et pour la Polynésie française auprès du Haut-Commissariat) l’ASL du lotissement TE MARU ATA n’a pu acquérir la personnalité morale,

A titre principal

Au vu des irrégularités de fond sus-dénoncées affectant la constitution de l’ASL du lotissement TE MA RU ATA ou du moins l’acquisition de sa personnalité morale,

XXX irrecevable à agir et partant rejeter toutes ses prétentions, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Si par impossible, la Cour devait malgré toutes les irrégularités de fond relatives à la constitution de l’ASL du lotissement TE MARU ATA , considérer qu’elle dispose bien de la personnalité morale et partant de la capacité juridique,

Prendre acte que la SCI JOLIE VUE, sur le fond, maintient les moyens de fait et de droit développés dans ses conclusions d’intervention enregistrées au greffe le 24 août 2007,

Lui allouer le bénéfice de ses demandes,

Débouter l’Association Syndicale Libre du Lotissement TE MARU ATA de toutes ses prétentions, fins et conclusions ».

M. et M^me AX-AP ont également déposé, suivant acte du 3 septembre 2010 des conclusions d’intervention volontaire, en vertu desquelles ils demandent qu’il leur soit décerné acte de ce qu’ils s’associent aux demandes de M^me X B tendant à la reconnaissance du bénéfice d’une servitude légale sur la voirie des lotissements Te Maru Ata et Mata Miti. Ils se prévalent, tout comme M^me B, du principe selon lequel la servitude pour cause d’enclavement consécutif à la division d’un fonds a un fondement légal et que par suite, le propriétaire du fonds servant ne saurait invoquer, pour refuser au propriétaire du fonds enclavé l’exercice d’une servitude légale de passage sur son propre fonds, une renonciation de leur auteur commun au bénéfice de cette servitude. Ils soutiennent que ne peuvent leur être opposés, en l’espèce, ni le caractère volontaire de l’état d’enclave, ni l’utilisation anormale du fonds. M. et M^me AX-AP demandent en conséquence à la Cour de dire qu’ils sont titulaires d’une servitude de passage pour accéder à la voie publique, dont l’assiette est constituée de la voirie existante du lotissement Te Maru Ata.

Dans des conclusions ultérieures, déposées le 22 novembre 2013, M. et M^me AX-AP demandent à la Cour,

A titre principal, de :

Décerner acte aux concluants qu’ils se joignent aux écritures de la SCI JOLIE VUE et conformément à celles-ci,

Constater l’inexistence de l’association syndicale libre des propriétaires du lotissement TE MARU ATA,

A titre subsidiaire, de :

Décerner acte aux concluants qu’ils se joignent aux écritures de M^me X B et conformément à celles-ci,

Confirmer le jugement du 15 B 2000 en ce qu’il a :

— dit que Madame X B en sa qualité d’ayant cause des époux G peut se prévaloir de la clause lui permettant en cette qualité l’accès à la voirie, aux branchements et réseaux divers du lotissement TE MARU ATA, ladite clause étend constitutive d’une servitude réelle au profit du terrain acquis par elle le 6 janvier 1988;

— constaté qu’à la date du 6 janvier 1988 Madame B doit être considérée comme étant devenue membre de plein droit de l’association syndicale du lotissement TE MARU ATA et comme telle soumise aux obligations du cahier des charges du lotissement ;

Y ajouter,

Constater que l’arrêt de la Cour de Cassation du 24 B 2006 anéantissant l’arrêt de la cour d’appel du 3 juin 2004 ayant infirmé partiellement le jugement du 15 B 2000 constituent une cause juridique nouvelle permettant aux époux AX-AP de former la même demande que Madame B,

Dire et juger que M. et M^me AX-AP en leur qualité d’ayant cause des époux G peuvent se prévaloir de la clause leur permettant en cette qualité l’accès à la voirie, aux branchements et réseaux divers du lotissement TE MARU ATA, ladite clause étant constitutive d’une servitude réelle au profit du terrain acquis par eux le 21 B 1997 ;

Constater qu’à la date du 21 B 1997, les époux AX-AP doivent être considérés comme étant devenus membres de plein droit de l’association syndicale du lotissement TE MARU ATA et comme tels soumis aux obligations du cahier des charges du lotissement ;

Condamner l’Association syndicale du Lotissement TE MARU ATA à payer aux époux AO-AP la somme de 500 000 F.CFP au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

La condamner aux dépens dont distraction d’usage au profit de M^e Marie EFTIMIE-SPITZ.

Dans d’ultimes conclusions déposées le 14 juin 2013, l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » demande à la Cour de :

«Adjuger de plus fort à l’Association syndicale libre du lotissement TE MARU ATA le bénéfice de ses précédentes conclusions et requête d’appel ;

Débouter les requérants et intervenants volontaires de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Constater qu’il existe d’autres possibilités de désenclavement moins dommageables pour le Lotissement TE MARU ATA.

Rejeter les demandes de désenclavement de la SCI JOLIE VUE, des époux AX-AP et de Madame B.

Subsidiairement, surseoir à statuer sur ces demandes concernant la route d’accès du lotissement jusqu’à ce que les juridictions saisies se prononcent de manière définitive sur la propriété de la route d’accès depuis la route de ceinture jusqu’à l’entrée du lotissement TE MARU ATA et rejettent les demandes des Consorts L et de AF G relatives à la démolition des ouvrages de la route d’accès au lotissement TE MARU ATA.

Condamner la SCI JOLIE VUE à payer à l’association syndicale du lotissement Te Maru Ata la somme de 2 743 200 F CFP au titre de l’utilisation de la route.

Condamner les époux AX-AP à payer à l’association syndicale du lotissement Te Maru Ata la somme de 2 509 200 F CFP au titre de l’utilisation de la route.

Confirmer la condamnation de Madame B à payer à l’association la somme de 981.000 FCP pour la période de 1988 à 1997 ;

Condamner Madame B à payer à l’association syndicale du lotissement Te Maru Ata la somme de 2 577 250 F CFP pour la période de 1997 à 2012.

Condamner la SCI JOLIE VUE à payer à l’association syndicale du lotissement Te Maru Ata la somme de 300.000 FCP au titre de frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens ;

Condamner les époux AX-AP à payer à l’association syndicale du lotissement Te Maru Ata la somme de 300.000 FCP au titre de frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens ;

Condamner Madame X B à payer à l’association syndicale du lotissement Te Maru Ata la somme de 300.000 FCP au titre de frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens ».

Madame M AM L épouse I, assignée parlant à sa personne suivant acte d’huissier du 27 octobre 2006, Madame F L, épouse G, assignée parlant à sa personne par acte du même jour et M. S G, assigné parlant à sa personne par acte d’huissier du 20 novembre 2006, n’ont pas constitué avocat. Il convient de statuer par arrêt réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le moyen soulevé par la SCI JOLIE VUE et par M. et M^me AX-AP, intervenants volontaires, tendant à voir constater l’incapacité juridique de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » :

Il est à noter que la SCI JOLIE VUE et M. et M^me AX-AP, tous trois intervenants volontaires dans la présente instance, sont parties principales dans l’affaire enregistrée sous le n° RG 05/0439 dans laquelle ils revendiquent également à l’encontre de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » une servitude de passage à leur profit dont l’assiette serait constituée par la voirie privée dudit lotissement, affaire qui donne lieu à un arrêt rendu également ce jour.

Ils soulèvent dans la présente affaire une exception identique tirée de la supposée incapacité juridique de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata ». Il y sera dès lors répondu par la même motivation, laquelle s’énonce comme suit :

Aux termes de l’article 3 de la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales, celles-ci peuvent ester en justice, par leurs syndics, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer.

La SCI JOLIE VUE et M. et M^me AX-AP font valoir, en premier lieu, que si, en l’espèce, le cahier des charges du lotissement Te Maru Ata transcrit à la Conservation des Hypothèques le 26 juillet 1984, vise expressément la loi du 21 juin 1865 pour la constitution de l’association syndicale, le procès-verbal de l’assemblée constitutive du 13 mars 1985 porte mention de ce que seulement 37 propriétaires sur 49 étaient présents ou représentés. Elle en conclut que l’association syndicale du lotissement TE MARU ATA, faute de consentement unanime des propriétaires, n’a pu se constituer valablement et est inexistante au regard des dispositions de la loi du 21 juin 1865.

Toutefois, si l’article 5 de la loi du 21 juin 1865 prescrit que le consentement unanime des associés doit être constaté par écrit, la sanction du non respect de cette prescription n’est ni la nullité de la constitution, ni la privation du bénéfice de l’article 3 précité (laquelle n’est expressément prévue que pour le défaut de publication dans un journal d’annonces légales ' article 7 de la Loi).

Le défaut de consentement unanime ne pourrait avoir pour effet que de rendre irrecevable une demande en Justice dirigée par l’association syndicale à l’encontre d’un de ses membres dont le consentement n’aurait pas, d’une manière ou d’une autre, été recueilli. Il ne peut par contre avoir d’incidence sur les demandes formées par la SCI JOLIE VUE et par M. et M^me AX-AP, tiers à cette association syndicale, en vue d’obtenir un droit de passage sur les voiries privées appartenant à ladite association. Il n’affecte pas, en tout cas, la capacité juridique de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » de défendre à cette action. Le moyen sera dès lors rejeté.

La SCI JOLIE VUE et M. et M^me AX-AP soutiennent, en second lieu, qu’au 13 mars 1985, date de la constitution de l’ASL du lotissement TE MARU ATA, la loi du 21 juin 1865 n’était pas promulguée en son intégralité en Polynésie française et que dès lors, à supposer que ladite association se soit constituée régulièrement, elle ne peut prétendre être titulaire de la personnalité morale, faute de promulgation de l’article 3 de la loi du 21 juin 1865 la conférant.

Il résulte des dispositions combinées des articles 6 et 7 de la loi du 21 juin 1865 qu’un extrait de l’acte d’association devra dans le délai d’un mois, à partir de sa date, être publié dans un journal d’annonces légales de l’arrondissement et qu’à défaut de publication, l’association ne pourra jouir de sa pleine capacité juridique, telle que définie à l’article 3 de la dite loi.

Certes, dès lors que l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » se constituait le 8 août 1985 sous la forme d’une association syndicale, la loi du 21 juin 1865 qui n’a été promulguée sur le territoire de la Polynésie française que par un arrêté du 19 B 1988 publié au Journal officiel de la Polynésie française le 16 juin 1988, ne pouvait pas servir de base légale à la formation de ladite association.

Toutefois, ladite association qui, constituée le 8 août 1985, a fait publier au Journal officiel de la Polynésie française du 20 août 1985 un extrait de l’acte d’association, comportant le titre et l’objet de l’association, le siège de son établissement, l’identité de ceux chargés, à un titre quelconque, de son administration ou de sa direction, doit être regardée, dès lorsqu’elle a été rendue publique, comme remplissant les conditions pour avoir la capacité juridique. Du reste, eu égard au respect des prescriptions de la loi du 21 juin 1865 et à la volonté des personnes adhérant au contrat d’association, elle a pris la forme d’une association régie par la loi de 1865 dès l’entrée en vigueur de celle-ci dans le territoire de la Polynésie française, soit à une date antérieure à l’introduction de la saisine du Tribunal de première instance de J par la SCI JOLIE VUE et par M. et M^me AX-AP.

Il convient en conséquence d’écarter également ce moyen tiré de la supposée incapacité juridique la l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata », lequel moyen, présenté sur le même fondement, avait, du reste, déjà fait l’objet d’un rejet par des décisions, à présent définitives, rendues dans de précédentes instances où l’association syndicale concernée était opposée soit aux époux G, soit à la SCI JOLIE VUE (arrêt de la Cour d’appel de J du 28 B 1998 dont le pourvoi a été rejeté par arrêt de la Cour de cassation du 15 juin 2000).

Sur la demande formée par l’association syndicale aux fins d’injonction faite à M^me B de supprimer des branchements et réseaux et aux fins d’interdiction faite à cette dernière d’utiliser les voies d’accès au lotissement « Te Maru Ata » :

Il convient de rappeler que :

— par acte notarié du 22 juillet 1983, régulièrement transcrit à la conservation des hypothèques de J, M^me I (et M^me Z décédée depuis) ont acquis de M^me F L épouse G, par échanges réciproques, la parcelle B détachée du lot n° 2 du partage judicaire des terres Toia, Paraui et D, d’une superficie de 10.000 m2, ledit acte stipulant que « M^me G devant réaliser un lotissement à proximité immédiate des terrains échangés, M^mes I et Z auront l’accès au lotissement par les voies d’accès ainsi qu’aux réseaux électriques, d’eau, de téléphone dudit lotissement. » ;

— par acte notarié du 9 août 1983, régulièrement transcrit, la Compagnie financière d’Océnaie Pacifique (CFOP) a acquis des époux G une parcelle des mêmes terres et y a réalisé en 1985 le lotissement Te Maru Ata, ledit acte de vente stipulant notamment que la CFOP autorisait « les époux G, leurs ayants droit ou ayant s cause à utiliser à leur gré les voiries et réseaux divers créés. Toutefois, en ce qui concerne les branchements ou les voiries ou réseaux divers hors lotissement, ils seront limités au nombre de 10 pendant un délai de trois ans », clause qui a été expressément mentionné au cahier des charges dudit lotissement établi le 12 juillet 1984, également transcrit à la conservation des hypothèques de J le 26 juillet 1984 ;

— par acte de vente du 6 janvier 1988 régulièrement transcrit le 8 janvier 1988, M^me B a acquis de M^me I la parcelle de 4.000 m2 que celle-ci a acquis de M^me G, ledit acte de vente rappelant la clause figurant à l’acte notarié du 22 juillet 1983 selon laquelle M^me I avait été autorisée à utiliser les voies d’accès et réseaux du lotissement en projet, tout en stipulant que « l’acquéreur est subrogé dans tous les droits du vendeur à cet égard » ;

— par un autre acte notarié du 13 décembre 1990 transcrit le 28 janvier 1991, M^me B a acquis des époux G une autre parcelle des mêmes terres d’une superficie de 17328 m2 destinée à agrandir celle de 4.000 m2, sur laquelle elle a fait construire une maison d’habitation après avoir obtenu le permis de construire.

Il s’ensuit que si M^me B peut, en sa qualité d’ayant droit de M^me I, se prévaloir de la clause figurant aux actes d’échanges notariés du 22 juillet 1983 pour y avoir été subrogée par celle-ci, il convient par contre de considérer qu’à l’occasion de l’acte d’acquisition de sa parcelle le 6 janvier 1988, sa venderesse n’a pu la subroger que dans la limite de ses droits et notamment ceux de la possibilité d’utiliser les voies d’accès et les divers réseaux du lotissement Te Maru Ata.

Or, à la date de la vente passée entre M^me I et M^me B, l’acte de vente conclu le 9 août 1983 entre les époux A et la CFOP ainsi que le cahier des charges du lotissement Te Maru Ata avaient été régulièrement publiés et, de ce fait, la clause, en tout point identique, qu’ils contiennent, était opposable à M^me B.

Certes, M^me B est fondée à soutenir que les décisions ayant donné une interprétation restrictive à cette clause (notamment l’arrêt de la Cour d’appel de J en date du 7 B 1997 dans une instance opposant l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » aux époux G, les époux AX-AP étant parties intervenante) n’ont pas l’autorité de chose jugée à son égard.

Toutefois, cette interprétation est la seule qui puisse être donnée, dès lors que l’on recherche, conformément aux dispositions de l’article 1156 du Code civil, quelle a été, compte tenu de l’économie générale du contrat et son contexte, la commune intention des parties à l’acte de vente intervenue le 9 août 1983 entre les époux G et la CFOP.

En effet, à cette date, les époux G qui possédaient d’autres parcelles situées en amont de celles qu’ils cédaient à la CFOP, envisageant eux-mêmes la réalisation d’un autre lotissement, se sont à cette occasion aménagé un droit de passage pour accéder à la voie publique, ainsi que le droit d’utiliser les réseaux divers à créer par la CFOP, lotisseur. C’est dans ces conditions que les époux G ont obtenu de la CFOP ' la capacité des réseaux prévus et autorisés par l’Administration, étant limitée et l’utilisation des voiries ne pouvant être augmentée de façon excessive ' la possibilité d’effectuer une dizaine de branchements hors lotissement Te Maru Ata dans un délai de trois ans non renouvelable et qu’en contrepartie, les époux G lui ont consenti une servitude sur leur terrain notamment pour l’installation de réservoirs d’eau.

Or, il est constant que postérieurement, les époux G ont effectivement procédé à la création, en 1987, du lotissement « Mata Miti » dont les réseaux des 11 lots ont été branchés sur ceux du lotissement « Te Maru Ata ».

La convention précitée entre la CFOP et les époux G ayant limité les branchements hors lotissement Te Maru Ata à dix pendant un délai de trois ans, il convient de considérer que les époux G ont épuisé leurs droits dès la création en 1987 de leur propre lotissement (Mata Miti) et qu’ainsi, lorsqu’ils ont contracté au mois de décembre 1990 avec M^me B, ils n’ont pu lui transmettre le droit d’utiliser les voies d’accès et les réseaux du lotissement Te Maru Ata.

M^me X B qui ne peut dès lors se prévaloir d’une servitude conventionnelle, a encore soutenu qu’elle était en droit de bénéficier, par application des dispositions des articles 682 et 684 du Code civil, d’une servitude légale, compte tenu de l’état d’enclave dans lequel se trouve son fonds.

Elle se fonde, à cet égard, sur le principe selon lequel l’acquéreur de la parcelle devenue enclavée par suite de la division du fonds, ne peut se voir refuser un droit de passage sur le fonds issu de la division au motif que l’auteur commun a renoncé au bénéfice de cette servitude.

Il est effectivement possible de considérer en l’espèce, qu’en acceptant une clause limitant leurs droits lors de la vente des terrains destinés à constituer le lotissement Te Maru Ata, les époux G ont renoncé au bénéfice d’une servitude de passage pour l’ensemble des terrains qui, au-delà de l’emprise du seul lotissement supplémentaire autorisé de 10 lots, allaient nécessairement se trouver enclavés, dès lors qu’il est constant que ceux-ci n’ont aucun autre accès à la voie publique.

Toutefois, M^me B ne peut bénéficier des dispositions précitées que pour autant que la servitude de passage qu’elle revendique, corresponde à une utilisation normale du fonds auquel elle la destine.

Or, il est constant, à cet égard, qu’à la suite de l’annulation d’un arrêté du 26 juin 1990 autorisant la division du terrain, la juridiction administrative a, suivant jugement en date du 23 avril 1991, annulé le permis de construire accordé à M^me X B, permis dont la légalité lui avait été déféré par l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata ». Le recours formé à l’encontre de cette décision par M^me B a été rejeté par arrêt du Conseil d’Etat en date du 20 novembre 1995.

Dans ces conditions, l’absence de constructibilité des parcelles aussi bien que l’illégalité de la construction qui y est implantée, rendent anormal l’usage auquel M^me B destine la servitude de passage qu’elle revendique, à savoir la desserte de cette construction par la voirie privée de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata ».

En conséquence, l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » est fondée à demander qu’il soit fait injonction à M^me X B de supprimer les branchements qu’elle a réalisés sur l’installation hydraulique du lotissement Te Maru Ata pour l’alimentation en eau de son habitation et qu’il lui soit fait interdiction d’utiliser les voies d’accès du lotissement Te Maru Ata, sous astreinte par infraction constatée. Le jugement entrepris doit dès lors être réformé en conséquence.

Sur la demande tendant à voir ordonner la démolition de la maison d’habitation de M^me B :

Il est constant que le permis de construire qui avait été délivré à M^me B le 27 mars 1990, a été annulé par voie de conséquence de l’annulation d’un arrêté du 26 juin 1990 ayant autorisé la division d’une propriété, laquelle a ensuite permis la réunion des deux parcelles sur lesquelles est édifiée la construction litigieuse.

Toutefois, les particuliers ne peuvent invoquer devant les tribunaux de l’ordre judiciaire la violation des règles d’urbanisme, alors même que la juridiction administrative a prononcé l’annulation du permis de construire, qu’à la condition d’établir l’existence d’un préjudice personnel en relation directe avec l’infraction reprochée. Aussi, le seul fait que la construction soit aujourd’hui considérée comme irrégulière n’est pas un élément suffisant.

En réalité, le préjudice que subit l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » résulte non point de l’irrégularité de la construction édifiée par M^me B, mais de l’utilisation par cette dernière des voiries de l’association syndicale et de ses réseaux, alors qu’aucune servitude ne lui est opposable. Or, ce préjudice n’est pas en relation directe avec la violation des règles d’urbanisme.

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu’il a débouté l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata », de sa demande de démolition, sous astreinte, de la maison d’habitation édifiée par M^me B.

Sur l’appel en garantie :

M^me B invoque, à l’appui de sa demande en garantie, l’article 1626 du Code civil en vertu duquel le vendeur doit garantie à son acquéreur en cas d’éviction. L’article 1641 Code civil énonce également que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, il est indéniable que la suppression des branchements réalisés par M^me B sur le réseau hydraulique du lotissement Te Maru Ata pour l’alimentation en eau de sa maison, ainsi que l’interdiction qui lui est faite d’utiliser les voiries privés dudit lotissement affectent directement l’habitabilité de cette maison.

Alors que les deux parcelles sur lesquelles M^me B a édifié sa maison d’habitation lui ont été vendues comme terrains à bâtir et que les actes de vente prévoyaient expressément le droit pour l’acquéreur d’utiliser les voies d’accès et réseaux du lotissement en projet, M^me B est fondée à demander garantie à ses vendeurs, soit M^me M AM AN épouse I, d’une part, les époux S G et F L épouse G, d’autre part, puisqu’aussi bien a-t-elle acquise les terrains de M^me I aux termes d’un acte en date du 6 janvier 1988 (4000 m2 détachés de la parcelle B du lot 2 du partage judicaire des terres Toa et autres) et des époux G-L par acte du 13 octobre 1990 (parcelle B de la propriété G, d’une superficie de 17.328 m2), étant au surplus précisé que le terrain acquis de M^me I avait été acquis par celle-ci aux termes d’un échange avec M^me F L épouse G (acte du 22 juillet 1983).

Il convient en conséquence de dire que M^me M AM R épouse I, d’une part, et les époux S G-F AN épouse G, d’autre part, garantiront M^me X B indemne de toute condamnation et seront condamnés à réparer l’intégralité des préjudices subis.

Il sera fait droit à la demande de M^me X B tendant à voir désigner un expert. L’expert aura pour mission d’évaluer les terrains sur lesquels M^me B a édifié sa maison d’habitation, d’estimer la valeur vénale, ainsi que la valeur de construction de la maison et, d’une manière générale, de fournir tous éléments permettant d’apprécier le préjudice subi par M^me B du fait de la non-habitabilité de la maison, privée de branchement à un réseau hydraulique pour son alimentation en eau et privée d’accès à la voie publique.

La Cour dispose des éléments d’appréciation suffisants pour fixer le montant de l’indemnité provisionnelle à valoir sur le préjudice de M^me B à la somme de 5.000.000 francs CFP , somme à laquelle il convient de condamner in solidum M^me M AM R épouse I, d’une part, et les époux S G-F AN épouse C.

Sur les demandes formées par la SCI JOLIE VUE et par M. et M^me AX-AP, intervenants volontaires :

Il convient de relever en premier lieu que M. et M^me AX-AP qui soutiennent à nouveau être titulaires d’une servitude conventionnelle à l’égard de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » ne sauraient prétendre remettre en cause l’interprétation donnée à la clause figurant dans l’acte de vente Epoux GUILLELMET/CFOP et reprise dans le cahier des charges du lotissement, telle qu’elle résulte de l’arrêt rendu sur le fond le 7 B 1997 par la Cour d’appel de J, à présent définitif (pourvoi rejeté), lequel arrêt leur est opposable, dès lors qu’ils étaient déjà intervenants volontaires dans l’instance concernée. Contrairement à ce que M. et M^me AX-AP laissent entendre dans leurs écritures aucune autre décision définitive n’est venue remettre en cause cette interprétation.

Par ailleurs, M. et M^me AX-AP et la SCI JOLIE VUE soutiennent que, du fait de l’état d’enclavement dans lequel se trouvent leurs parcelles respectives à la suite de la division d’un fond par leur auteur, en l’occurrence les époux G, ils sont bénéficiaires de plein droit d’une servitude légale de passage à l’égard de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » sur le fondement des articles 682 et 684 du Code civil. Toutefois cette demande et les moyens invoqués dans la présente instance, où ils sont parties intervenantes, sont identiques à la demande et aux moyens présentés dans l’affaire n° RG 05/0439 où ils sont parties principales, affaire donnant lieu à un arrêt rendu ce jour.

Il sera dès lors jugé de manière identique que la SCI JOLIE VUE et M. et M^me AX-AP ne peuvent bénéficier des dispositions précitées que pour autant que la servitude de passage qu’ils revendiquent, corresponde à une utilisation normale du fonds auquel ils la destinent ; qu’il est constant, à cet égard, que tant l’autorisation de lotir sur le site « Mata Iti Extension », accordée aux époux G, puis transférée à l’OFCP, que les permis de construire délivrés à la SCI JOLIE VUE et à M. et M^me AX-AP ont été annulés par des décisions, à présent définitives, des juridictions administratives ; que de même, ont été annulés les arrêtés pris en vue de la régularisation desdites opérations immobilières ; que dans ces conditions, l’absence de constructibilité des parcelles aussi bien que l’illégalité des constructions qui y sont implantées, rendent anormal l’usage auquel la SCI JOLIE VUE et M. et M^me AX-AP destinent la servitude de passage qu’ils revendiquent, à savoir la desserte de ces constructions par la voirie privée de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata ». Leur demande tendant à voir constater l’existence, à leur profit, d’une telle servitude de passage sera donc rejetée.

Sur les sommes réclamées par l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » au titre de l’utilisation de la route :

L’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » demande, au titre de l’utilisation de la voirie privée du lotissement, la condamnation de la SCI JOLIE VUE à lui verser la somme de 2 743 200 F CFP, celle des époux AX-AP à lui payer la somme de 2 509 200 F CFP et enfin la condamnation de Madame B à payer à lui régler, par confirmation du jugement entrepris sur ce point, la somme de 981.000 FCP pour la période de 1988 à 1997, ainsi qu’une nouvelle somme de 2 577 250 F CFP pour la période de 1997 à 2012.

Le caractère irrégulier, en l’absence de servitude, de l’utilisation de la voirie privée de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement «Te Maru Ata » – seule voie desservant matériellement leurs parcelles ' ne dispense pas les usagers que sont la SCI JOLIE VUE, M. et M^me AX-AP et M^me X B de supporter les charges représentées par son entretien. En effet, l’usage de la voirie, par la dépense évitée sur ses frais d’entretien, serait constitutif, pour ceux qui bénéficient de cet avantage, d’un enrichissement sans cause, auquel correspond un appauvrissement pour les membres de l’association syndicale qui doivent les supporter. Il convient de retenir les montants arrêtés par l’association syndicale, dont les décomptes produits aux débats ne sont pas sérieusement contestés.

Il convient toutefois, M^me X B indiquant avoir toujours régulièrement payé les charges correspondant à l’utilisation de cette voirie, de dire que sa condamnation au paiement des dites sommes le sera en deniers ou quittances.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il est équitable au sens de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française de condamner M^me X B, la SCI JOLIE VUE, M. et M^me AX-AP verser à l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » une indemnité à titre de participation aux frais, non compris, dans les dépens, que cette dernière a dû exposer pour assurer sa défense.

M^me B, la SCI JOLIE VUE , M. et M^me AX-AP seront par contre débouté des demandes qu’ils ont formées sur le même fondement à l’encontre de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata ». Succombant à l’instance, ils seront par ailleurs tenus, in solidum, aux dépens d’appel, M^me B étant par ailleurs tenue, seule, aux dépens de première instance.

DECISION

Par ces motifs,

La Cour,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation en date du 24 B 2006 ;

Déclare recevable en la forme l’appel interjeté par l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » à l’encontre du jugement du Tribunal de première instance de J en date du 15 B 2000 ;

Rejette le moyen soulevé par la SCI JOLIE VUE et par M. et M^me AX-AP, intervenants volontaires, tendant à voir constater l’incapacité juridique de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » ;

Sur la demande principale,

Au fond, confirme le jugement du 15 B 2000 en ce qu’il a déclaré l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » recevable en son action et en ce qu’il a débouté ladite association syndicale de sa demande tendant à la démolition de la construction édifiée par M^me X B ;

Infirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions ;

Et statuant à nouveau,

Fait injonction à M^me X B de supprimer, dans le délai de six mois suivant la signification du présent arrêt, les branchements qu’elle a réalisés sur l’installation hydraulique du lotissement Te Maru Ata pour l’alimentation en eau de sa maison d’habitation et lui fait interdiction, une fois passé le même délai, d’utiliser les voies d’accès du lotissement Te Maru Ata, et ce, sous astreinte, une fois expiré ledit délai, de 10.000 francs CFP par infraction constatée ;

Fixe à six mois la durée de l’astreinte, en suite de quoi la cour devra être saisie pour qu’il soit statué, s’il y a lieu, sur la liquidation de l’astreinte provisoire et sur la fixation d’une nouvelle astreinte ;

Condamne M^me X B à payer, en derniers ou quittances, à l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata », au titre de l’utilisation de la voirie privée du lotissement Te Maru Ata, la somme de 981.000 francs CFP pour la période de 1988 à 1997 et celle de 2 577 250 F CFP pour la période de 1997 à 2012 ;

Sur l’appel en garantie :

Dit que M^me M AM R épouse I, d’une part, et les époux S G-F AN épouse G, d’autre part, garantiront, in solidum, M^me X B indemne de toute condamnation (à l’exception de celles susvisées résultant de l’utilisation de la voirie privée du lotissement Te Maru Ata) et seront condamnés à réparer l’intégralité des préjudices subis ;

Condamne in solidum M^me M AM R épouse I, d’une part, et les époux S G-F AN épouse G, à verser à M^me X B une somme de 5.000.000 francs CFP à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur son préjudice définitif ;

Institue une mesure d’expertise et commet pour y procéder M. BC-S BE ' XXX ' 98713- J (tél. 40.42.04.40), expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de J, avec mission de :

Après avoir pris connaissance du dossier et s’être fait remettre tous documents utiles par les parties,

— Visiter la maison d’habitation de M^me X B, sise sur le territoire de la commune de Punaauia ' XXX

— Evaluer les terrains sur lesquels M^me X B a fait édifier sa maison d’habitation, estimer la valeur vénale, ainsi que la valeur de construction de la maison et, d’une manière générale, fournir tous éléments permettant d’apprécier le préjudice subi par M^me B du fait de la non-habitabilité de la maison, privée de branchement à un réseau hydraulique pour son alimentation en eau et privée d’accès à la voie publique

Dit que l’expert commis, saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs observations sur un pré-rapport et déposer le rapport définitif de ses opérations avant le 31 mars 2015, date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée ;

Désigne le président de la chambre civile de la Cour d’appel ou à défaut, tout conseiller de cette chambre pour suivre les opérations d’expertise et statuer sur tout incident relatif à l’expertise ;

Dit que M^me X B consignera au greffe de la Cour d’appel une somme de 400.000 francs CFP dans le délai d’un mois suivant le prononcé du présent arrêt ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que la Cour, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation ou un relevé de la caducité ;

Sur les interventions volontaires :

Déboute la SCI JOLIE VUE et M. et M^me AX-AP de toutes leurs demandes et notamment de celle tendant à voir constater qu’ils bénéficient à l’encontre de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » d’une servitude de passage sur la voirie privée de ce lotissement ;

Condamne la SCI JOLIE VUE à verser à l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » la somme de 2.743.200 francs CFP au titre de l’utilisation de la voirie privée du lotissement Te Maru Ata ;

Condamne M. et M^me AX-AP à verser à l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » la somme de 2.509.200 francs CFP au titre de l’utilisation de la voirie privée du lotissement Te Maru Ata ;

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Condamne M^me X B, d’une part, la SCI JOLIE VUE, d’autre part, et M. et M^me AX-AP, encore d’autre part, à verser à l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata », chacun, une indemnité de 150.000 francs CFP sur le fondement de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française

Déboute M^me B, la SCI JOLIE VUE , M. et M^me AX-AP des demandes d’indemnités qu’ils ont formées sur le même fondement ;

Renvoie l’affaire au l’audience de mise en état du 12 décembre 2014 ;

Condamne in solidum M^me X B, la SCI JOLIE VUE et M. et M^me AX-AP aux dépens d’appel et M^me X B, seule, aux dépens de première instance.

Prononcé à J, le 25 septembre 2014.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. AV-AW signé : R. VOUAUX-MASSEL