Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Chambre 5 – 3

ARRET DU 30 JUIN 2010

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/23647

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2008 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 05/12073

APPELANTE

S.A.R.L. COBENKO, Représentée par son gérant

XXX

XXX

représentée par M^e François TEYTAUD, avoué à la Cour

assistée de M^e Bertrand de LACGER plaidant pour l’Assocation BRUNO BOCCCARA ASSOCIES et substituant M^e Danièle LIPMAN W.BOCCARA, avocat au barreau de PARIS, toque : R 203

INTIME

Monsieur X Y

XXX

XXX

représenté par la SCP ROBLIN – CHAIX DE LAVARENE, avoués à la Cour

assisté de M^e Valérie DAHAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 6 avril 2010, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame GABORIAU, Présidente chargée du rapport, et Madame BARTHOLIN, Présidente

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame GABORIAU, Présidente

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame PORCHER, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Madame GABORIAU, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu le jugement en date du 4 novembre 2008, rendu par le tribunal de grande instance de Paris qui a statué en ces termes :

dit que la Société COBENKO a manqué à son obligation de délivrance de la chose louée conforme à l’usage pour lequel elle est destinée dès l’origine du bail commercial du 1^er février 2005,

prononce la résolution judiciaire du bail du 1^er février 2005 consenti par la Société COBENKO à Monsieur X Y comportant anéantissement rétroactif des obligations réciproques des parties,

déboute la Société COBENKO de ses demandes au titre du paiement des loyers ou indemnités d’occupation pour la période du 1^er février 2005 au 30 avril 2008 inclus,

condamne la Société COBENKO à restituer à Monsieur X Y la somme de 140 000¿ au titre des loyers et du dépôt de garantie,

condamne la Société COBENKO à payer à Monsieur X Y la somme de 24 413¿ à titre de dommages et intérêts,

rejette le surplus des demandes,

condamne la Société COBENKO aux dépens.

Vu l’appel relevé par la Société COBENKO à l’encontre de ce jugement,

' Vu les dernières conclusions :

' ' de l’appelante, déposées au greffe de la Cour le 2 avril 2010, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, au terme desquelles la Société COBENKO poursuivant la réformation de la décision entreprise prie la cour de :

au visa des articles 1134, 1147, 1184, 1244, 1719, 1722 et 1728 du Code civil, L.145-41 du Code de commerce,

à titre principal sur l’acquisition de la clause résolutoire

constater que Monsieur X Y n’a pas informé la Société COBENKO de son intention d’exploiter un commerce de restauration, qu’il devait s’informer avant de s’engager, respecter le règlement de copropriété et qu’il avait connaissance de l’interdiction par ce règlement du commerce de restauration depuis le 26 juillet 2005,

constater que Monsieur X Y n’a pas sollicité l’accord écrit de la Société COBENKO et le cas échéant de la copropriété avant de réaliser ses travaux,

voir constater que la Société COBENKO a fait toutes diligences pour obtenir l’accord des copropriétaires sur les travaux de modification de façade,

constater, au vu des pièces produites aux débats, que le litige opposant la Société COBENKO à la copropriété concerne essentiellement des travaux entrepris sur les parties communes et dans les lieux qui ne sont pas donnés à bail,

constater que les seuls griefs de la copropriété au titre des lieux loués, à supposer qu’ils soient fondés, résultent en majeure partie de la seule initiative de Monsieur X Y et ne peuvent justifier le défaut d’exploitation des lieux ni le non paiement des loyers,

en conséquence, dire que la Société COBENKO n’a pas manqué à son obligation de délivrance et constater qu’il n’existe pas de moyens sérieux pouvant justifier le non paiement des loyers,

dès lors constater le jeu de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 28 septembre 2005, resté totalement infructueux,

déclarer mal fondée la demande de délais de Monsieur X Y,

condamner Monsieur X Y à payer sauf à parfaire la somme de '1 260 836,84¿' au titre des loyers et charges dus depuis le 1^er février 2005, outre intérêts au prorata temporis calculés jour par jour à compter du commandement du 28 septembre 2005 sur la base du taux d’escompte de la banque de France majoré de 3 points, outre le coût du commandement,

subsidiairement, sur la résiliation judiciaire du bail,

débouter Monsieur X Y de sa demande de résolution judiciaire du bail et prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur X Y,

condamner Monsieur X Y à payer sauf à parfaire la somme de '1 310 836,84¿' au titre des loyers et charges dus depuis le 1^er février 2005, outre intérêts au prorata temporis calculés jour par jour à compter du commandement du 28 septembre 2005 sur la base du taux d’escompte de la banque de France majoré de 3 points, outre le coût du commandement,

plus subsidiairement, dans l’hypothèse où la résolution judiciaire du bail est prononcée,

condamner Monsieur X Y à payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au dernier loyer global annuel charges, taxes et prestations en sus depuis le 1^er février 2005 jusqu’au 1^er juillet 2008, date de remise des clés, soit 1 310 836,84¿,

et à titre plus subsidiaire, désigner un expert aux fins d’estimer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur X Y pour la période du 1^er février 2005 jusqu’au 1^er juillet 2008,

Sur la demande de dommages et intérêts

dire et juger que la Société COBENKO n’a commis aucune faute susceptible de faire naître au profit de Monsieur X Y un quelconque droit à dommages et intérêts,

débouter Monsieur X Y de sa demande de dommages et intérêts et de l’ensemble demandes, fins et conclusions,

sollicitant, en outre, l’allocation d’une somme de 10 000¿ en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

' ' de l’intimé, Monsieur X Y déposées au greffe de la Cour, le 29 mars 2010, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, au terme desquelles, l’intimé,

au visa des articles 1134, 1184, 1244-1 et suivants du Code civil

concluant au rejet de toutes les prétentions adverses, poursuit la confirmation du jugement entrepris et prie la Cour de :

Ajoutant au jugement entrepris ,

à titre principal condamner la Société COBENKO à lui verser la somme de 905 805,42¿ de dommages et intérêts 'vu les préjudices subis’ ,

subsidiairement, dire et juger que Monsieur X Y pourra s’acquitter de sa dette sur un délai de 24 mois,

sollicitant, en outre, l’allocation d’une somme de 8 000¿ en application de l’article 700 du Code de procédure civile

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour l’exposé des faits et de la procédure antérieure, la cour renvoie à la décision entreprise. Il suffit de rappeler, ici, qu’est en cause un bail d’une durée de 9 ans, signé le 1^er février 2005 entre la Société COBENKOet Monsieur X Y portant sur des locaux situés, pour l’essentiel au rez de chaussée d’un immeuble situé à l’XXX et XXX, selon un loyer annuel hors taxes et hors charges de 360 000¿ et pour une destination de 'tous commerces à l’exception des commerces de laboratoire d’analyses médicales, teinturerie, pressing, poissonnerie, imprimerie, librairie, sex-shop, cyber-café, salle de jeux, jeux d’arcade et jeux en réseaux'.

Les parties s’opposent essentiellement sur la destination des lieux.

Discussion

La Société COBENKO demande le constat d’acquisition de la clause résolutoire à la suite de :

— la délivrance le 29 juillet 2005 d’un commandement visant la clause résolutoire portant sur un total de 180 100¿ contre lequel Monsieur X Y a formé opposition par assignation du 11 août 2005,

— la délivrance d’un nouveau commandement le 28 septembre 2005 visant une somme de 276 100¿ contre lequel Monsieur X Y a formé opposition par assignation du 25 octobre suivant également devant le tribunal de grande instance de Paris qui a ordonné la jonction des deux procédures et rendu le jugement entrepris, étant précisé que Monsieur X Y a quitté les lieux loués le 1^er juillet 2008, postérieurement à la cloture de la procédure de première instance et ce, apparemment, en accord avec la Société COBENKO ou, à tout le moins, sans opposition de sa part.

Monsieur X Y demandant le prononcé de la résolution judiciaire pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance, il convient de rechercher, en premier lieu, si cette exception est fondée. En effet, en cas d’acceptation de cette demande, l’anéantissement du bail ferait perdre toute effectivité à la clause résolutoire de plein droit prévue au contrat.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance

Par application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Cette obligation porte sur la nécessité, pour le bailleur, de mettre à la disposition du locataire un immeuble conforme, dans toutes ses composantes, à sa destination contractuelle.

Il appartient au bailleur de s’assurer que la destination prévue au bail est conforme au règlement de copropriété et/ou aux prescriptions administratives.

Que la Société COBENKO ai pu ou non prévoir -voire être verbalement informée- l’intention de son locataire d’ouvrir un restaurant, il reste que la destination contractuelle 'de tous commerces’ avec certaines exceptions ne comprenant pas celle de la restauration, autorisait le preneur à exercer ce commerce.

La Société COBENKO ne peut valablement, à cet égard, faire état de la clause de style 'de se conformer aux usages en vigueur et à tous règlements concernant l’organisation et la bonne tenue de l’immeuble et notamment, s’il existe, au règlement de copropriété d’en respecter les prescriptions et de s’y conformer pour tout ce qui peut le concerner'(souligné par la cour) figurant au point IV 'prescriptions particulières'. En effet,

— d’une part faute d’annexion du dit règlement au contrat de bail et/ou de preuve qu’il ait été communiqué au preneur, l’on ne peut faire entrer dans le champ des engagements contractuels, formulés lors de la signature du bail par Monsieur X Y, ses prescriptions ayant trait à l’interdiction de l’exploitation d’un restaurant dans les locaux du rez de chaussée,

— d’autre part, et surtout, l’obligation de rendre la destination contractuelle du bail conforme au règlement de copropriété pesait sur le bailleur. Au reste, son attention avait été attirée sur cette question par une action oblique ayant abouti à un jugement d’irrecevabilité (et non au fond) du 7 janvier 2000, engagée par la copropriété afin d’obtenir la résiliation du bail conclu avec un locataire qui exerçait l’activité de restauration.

La Société COBENKO ne peut, au surplus, se référer à cette décision d’irrecevabilité pour alléguer le défaut 'd’interdiction judiciaire’ pour faire valoir qu’une telle activité était possible. Elle ne peut, pareillement, alléguer d’une acceptation usuelle de la copropriété, à partir d’un procès-verbal d’huissier du 6 mars 2008 constatant l’installation, au rez de chaussée, d’un bar servant manifestement des plats. En effet, au moins depuis juillet 2005, date de l’envoi par le syndic d’un courrier rappelant la prohibition du règlement de copropriété, la Société COBENKO connaissait la volonté de son locataire d’ouvrir un restaurant n’a pas fait de démarche auprès de la copropriété pour solliciter une éventuelle dérogation dont elle laisse entendre aujourd’hui qu’elle était possible. Or, elle seule, propriétaire du lot et bailleresse du local avait qualité à saisir les instances compétentes en application de la loi du 10 juillet 1965.

Quoiqu’il en soit, le manquement à l’obligation de délivrance est caractérisé.

Ainsi, il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a prononcé la résolution judiciaire du bail. Ce manquement est à lui seul suffisant sans qu’il soit nécessaire d’entrer, en outre, dans les détails du conflit aux multiples composantes opposant la Société COBENKO à la copropriété en raison de travaux, dont certains ont été réalisés dans le local objet du bail [ayant donné lieu à une ordonnance de référé du 17 mai 2005 et à l’organisation d’une expertise judiciaire dont le rapport est en date du 30 octobre 2007 sans qu’apparemment une décision au fond ne soit à ce jour intervenue ni même qu’un juge soit saisi].

Sur les conséquences de la résolution

L’anéantissement rétroactif du bail pour une cause exclusivement imputable au manquement du bailleur fait que celui-ci ne saurait reprocher un quelconque manquement à Monsieur X Y s’appuyant sur les obligations du contrat ; il n’y a pas lieu, dès lors, à rechercher si aurait été acquise une clause résolutoire quelconque, anéantie en même temps que le contrat, ni, pareillement, à s’interroger sur l’exécution par Monsieur X Y d’obligations ayant, par l’effet de la résolution, subi le même sort.

Pareillement, le compte à faire entre les parties ne peut se pratiquer en application des stipulations du contrat anéanti.

S’impose la restitution des sommes versées, savoir dépôt de garantie et loyers soit 140 000¿.

Alors que le preneur n’a pas pu jouir du local en cause comme il était en droit de l’attendre, il n’est pas justifié de faire droit à la demande d’indemnité d’occupation, la Société COBENKO ne rapportant pas la preuve que, même partiellement, Monsieur X Y a pu bénéficier d’une jouissance effective des lieux, laquelle doit nécessairement inclure la possibilité d’y exploiter un commerce conforme à la destination contractuelle du bail.

S’il est justifié, comme l’a valablement apprécié, le premier juge d’ordonner le remboursement des sommes versées au titre de la licence IV, il est fondé, en revanche, d’écarter les autres demandes de Monsieur X Y comme l’a, à bon droit, décidé le jugement entrepris faute de preuve d’un lien direct avec la cause de la résolution du contrat et alors que Monsieur X Y n’a pas mis suffisamment en oeuvre les moyens pour faire cesser son préjudice en se maintenant dans les lieux alors que, manifestement, par ses demandes, le bailleur était au moins d’accord pour qu’il les quitte.

Sur les autres demandes

La Société COBENKO qui succombe en ses prétentions sera condamnée aux entiers dépens de l’appel.

La nécessité d’apaiser les relations entre les parties commande de ne pas allouer de somme en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant, en dernier ressort :

I. Confirme la décision entreprise, y ajoutant déboute la Société COBENKO de sa demande d’indemnités d’occupation du 1^er mai au 1^er juillet 2008,

II. Dit n’y avoir lieu à allocation, en cause d’appel, d’une somme en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

III. Condamne la Société COBENKO aux dépens d’appel et autorise sur sa demande, la SCP. ROBLIN CHAIX DE LAVARENE à recouvrer directement contre la Société COBENKO ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,