Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2011

( n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/05335

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2010 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 08/06761

APPELANTES ET INTIMÉES INCIDEMMENT

ASSOCIATION FRANCE TERRE D’ASILE représentée par son Président et tous représentants légaux

24 Y Marc Seguin

XXX

représentée par la SCP SCP TAZE-BERNARD BELFAYOL BROQUET, avoués à la Cour

assistée de Maître Laure JACQUEZ DUBOIS, avocat au barreau de Paris,

toque : E1332

Madame A-E F épouse X, présente et assistée de son avoué, qui a présenté elle-même des observations orales sur autorisation du Président,

XXX

XXX

représentée par la SCP MENARD SCELLE MILLET, avoués à la Cour

INTIME ET APPELANT INCIDENT

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE 5 Y Z – XXX pris en la personne de son syndic la XXX elle même agissant en la personne de ses représentants de ses représentants légaux

XXX

36/40 Y Diderot

XXX

représenté par la SCP GRAPPOTTE BENETREAU et PELIT JUMEL, avoués à la Cour

assisté de Maître Dominique PETAT, avocat au barreau de Paris, Toque : A0756

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du code de procédure civile , l’affaire a été débattue le 1^er juin 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean DUSSARD, président chargé du rapport et Madame A B C

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composé de :

Monsieur Jean DUSSARD, président

Madame A-B C, conseiller

Madame Anne BOULANGER, conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

L’Association France Terre d’Asile, par déclaration du 11 mars 2010, d’une part,

Madame A-E F épouse X par déclaration du 13 mars suivant, d’autre part,

ont appelé d’un jugement contradictoire rendu le 19 janvier 2010 par le Tribunal de Grande Instance de Créteil, 5^e Chambre, qui, assorti de l’exécution provisoire :

— dit que le bail consenti par Madame X à l’association précitée et les conditions d’occupation de celle-ci contreviennent aux dispositions de l’article 9, 3°) et 4°) du règlement de copropriété,

— condamne Madame X et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 5, Y Gérard à XXX) les sommes de :

* 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne Madame X et aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— rejette le surplus.

L’intimé a constitué avoué :

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

— de l’association France Terre d’Asile, locataire des locaux à usage d’habitation appartenant à Madame X, le 4 mai 2011,

— de Madame X, copropriétaire-bailleresse, le 27 mai 2011,

— du syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, le 25 mai 2011.

Les instances sont jointes.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’INTERVENTION ET DE L’APPEL DE L’ASSOCIATION FRANCE TERRE D’ASILE (FTA).

En sa qualité d’occupant de locaux qu’elle détient en vertu d’un contrat de location dont le syndicat des copropriétaires, demandeur principal, poursuit la résiliation à l’encontre de la bailleresse et qui contient une clause de solidarité entre bailleur et locataire, l’association FTA justifie d’un intérêt légitime et personnel à intervenir dans l’instance opposant initialement la copropriété et Madame X pour faire valoir ses droits et moyens de défense, sans qu’il importe qu’elle soit sans lien de droit avec la partie poursuivante.

Partie perdante en première instance, cette même association justifie d’un intérêt personnel et légitime pour former appel et ce, sans qu’il importe que la HALDE n’ait pas retenu le comportement discriminatoire à l’égard de ladite association.

La Cour confirme le jugement de ce chef et reçoit l’association FTA en son appel.

II. SUR LA DEMANDE DE NULLITE OU RESILIATION DU BAIL ET D’EXPULSION DE LA SOCIETE LOCATAIRE ET DE TOUS OCCUPANTS DE SON CHEF.

1°) En sa qualité d’appelante, Madame X, défenderesse à l’action introduite devant les premiers juges par le syndicat des copropriétaires, est recevable en application de l’article 564 du code de procédure civile à soulever pour la première fois en cause d’appel l’exception de nullité de la clause du règlement de copropriété restreignant l’obligation de louer pour résister aux demandes dirigées contre elle.

Cette exception tend en effet à 'faire écarter les prétentions adverses’ au sens de la disposition réglementaire précitée

Et l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 n’oblige nullement la partie qui entend faire réputer non écrite une clause du règlement de copropriété au regard des textes énumérés par cette disposition légale d’agir par voie d’action.

Cette prétention est recevable.

2°) La clause d’habitation bourgeoise insérée à l’article 9 du règlement de copropriété stipulant notamment que :

' (…)

3) les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement, sauf autorisation spéciale de l’assemblée des copropriétaires.

Sont considérés comme habitant bourgeoisement les hommes de lettres, artistes peintres, médecins, avocats, architectes, avocats conseil, conseils juridiques, ingénieurs conseils, dentistes, experts comptables.

(…)

4)

(…)

Les copropriétaires, en cas de location de leur appartement devront prendre toutes mesures utiles pour que le choix de leurs locataires ou sous-locataires et l’occupation par ces derniers n’atteignent en rien la bonne tenue de l’immeuble et ne constituent aucune gêne pour les autres copropriétaires.

Les locations en meublé sont interdites.

(…) '

qui est conforme à la liberté contractuelle ne contrevient pas, par ailleurs, aux dispositions d’ordre public des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette clause qui n’est pas 'de style’ et qui définit la destination contractuelle de l’immeuble vise à conférer et à maintenir un bon standing à l’immeuble dont s’agit implanté dans un quartier calme et résidentiel tout proche du parc zoologique de Vincennes ainsi qu’à assurer aux copropriétaires une jouissance tranquille et paisible de leurs parties privatives et des parties communes.

A cette fin, les activités autres que l’habitation pure et simple autorisées dans les appartements sont limitativement énumérées sous le sous-titre 3).

La clause interdisant la location en meublé des appartements est licite dès lors qu’un tel mode d’occupation de courte durée, même mieux protégé aujourd’hui par les articles L 632-1 et L.632-2 du CCH que lors de la prise d’effet du règlement de copropriété est incompatible avec les conditions d’occupation pérenne et paisible qui s’attachent à la notion d’occupation bourgeoise.

Certes, la sous-location d’appartement n’est pas prohibée par le règlement de copropriété. Mais cette sous-location qui ne peut conférer aux occupants du chef de l’association locataire plus de droits que celle-ci en tient du règlement de copropriété qui lui est opposable et qu’elle est tenue de respecter, ne peut s’exercer en meublé ou 'en garni'.

En l’espèce, le bail consenti à l’Association France Terre d’Asile destiné à l’accomplissement de sa mission humanitaire d’accueil sur le territoire français et d’intégration des demandeurs d’asile, apatrides, réfugiés et migrants en difficulté se traduit, non par des sous-locations simples de lots de copropriété mais par des conventions d’hébergement en meublé intitulées 'contrat d’hébergement et d’insertion’ des personnes ou familles auxquelles ladite association porte assistance assurant, moyennant une redevance modique, leur logement de courte durée – trois mois avec possibilité de prolongation qui ' (…) sera fonction du projet d’établissement créé dans le cadre d’une éventuelle continuité du dispositif, (…) '.

Ces conventions d’occupation provisoire en meublé de très courte durée, nettement plus précaires que les locations en meublé au regard de la législation actuelle applicable à ces dernières, méconnaissent l’exigence de stabilité et de quiétude propre à l’occupation bourgeoise de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires démontre, comme l’avait retenu le tribunal, que le 'bail de droit commun’ conclu suivant acte notarié des 15 et 16 octobre 2007 contrevient à la destination de l’immeuble.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires est recevable et fondé à en poursuivre la résiliation, non l’annulation, sans qu’il soit besoin ici d’examiner les autres doléances du syndicat des copropriétaires quant au comportement des personnes hébergées dans les lots de copropriété de Madame X.

Il sera seulement précisé que les appelantes ne démontrent nullement que l’action du syndicat, fondée sur l’illicéité d’un contrat conclu en violation du règlement de copropriété, ressortisse à l’ostracisme ou à une intention discriminatoire.

Contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, la résiliation du bail, dès lors qu’elle est prononcée au contradictoire du bailleur et du locataire ne prive pas le syndicat des copropriétaires du droit de poursuivre l’expulsion de l’association locataire, même en l’absence de revendication expresse du bénéfice de l’article 1166 du code civil.

La Cour, réformant de ce chef et rejetant comme inopérants les moyens de défense opposés à la résiliation et à l’expulsion, ordonne celle-ci selon les modalités précisées au dispositif de l’arrêt.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.

L’examen des pièces régulièrement produites aux débats – toutes admissibles en preuve quel que fût leur destinataire -, dont de nombreuses attestations émanant des copropriétaires, conduit la Cour à retenir que les personnes hébergées par l’association FTA ne sont pas les auteurs ou les responsables de tous les dysfonctionnements, dégâts ou problèmes relevés dans l’immeuble, comme le font justement observer les appelantes.

En revanche, sont indéniablement établis :

— des va-et-vient intempestifs dans les parties communes de l’immeuble d’occupants ou de visiteurs de ceux-ci troublant la quiétude des copropriétaires,

— les dépôts répétitifs d’encombrants dans le local poubelle liés à la fréquence des changements d’occupants des locaux de Madame X,

— des incivilités de la part d’occupants de l’appartement de l’appelante dont la gardienne de l’immeuble a été la cible (28 juin 2008),

— des nuisances sonores provenant du même appartement,

— des altercations violentes entre hébergés ayant nécessité l’intervention nocturne de la police (16 juin 2008) et celles d’autres occupants de l’immeuble (30 juillet 2008) pour rétablir l’ordre,

— l’abandon de mégots de cigarette sur le palier devant la porte de l’appartement dont s’agit,

— l’abandon de détritus dans le jardin de l’immeuble.

Ces infractions multiples au règlement de copropriété par ailleurs constitutives, au regard de leur nature et de leurs conséquences, de troubles anormaux de voisinage impliquant des personnes hébergées temporairement par la société locataire ont causé un trouble immatériel collectif indistinctement ressenti par les copropriétaires dont l’entière réparation sera ramenée par réformation partielle à la somme de 1 500 euros.

Conformément à la demande de l’intimé, cette condamnation pèsera in solidum sur les appelants.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS.

L’adjudication partielle de la demande principale justifie le rejet des demandes de dommages et intérêts mal fondées de la bailleresse et de l’association locataire en infraction avec le règlement de copropriété.

Le jugement est confirmé de ce chef.

V. SUR L’APPEL EN GARANTIE FORME PAR MADAME X CONTRE SON LOCATAIRE.

Cette demande s’avère fondée dès lors que les condamnations prononcées contre la copropriétaire-bailleresse trouvent leur cause dans les conventions d’hébergement et d’insertion conclues par la locataire qui ne sont pas conformes au règlement de copropriété qu’elle devait respecter.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES.

Le jugement est confirmé du chef des dépens et frais hors dépens.

Les dépens d’appel pèsent in solidum sur les appelantes- sous la garantie de la société locataire.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application pour la procédure d’appel, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— rejeté comme irrecevable la demande de résilation de bail,

— fixé à 8 000 euros le quantum de la condamnation prononcée à titre de dommages et intérêts au profit du syndicat des copropriétaires,

Statuant à nouveau de ces chefs et ajoutant :

RESILIE le contrat de location en date des 15 et 16 octobre 2007 conclu entre Madame X et l’association France Terre d’Asile,

En conséquence, ORDONNE l’expulsion de tous occupants du chef de Madame X des lots de copropriété numéros 6 et 17 dépendant de l’immeuble du 5 Y Eugénie Gérard à Vincennes,

DIT que cette expulsion pourra être poursuivie, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires pour le compte des deux appelants qui les supporteront in solidum entre eux, passé un délai de six mois commençant à courir le lendemain du jour de la signification du présent arrêt,

CONDAMNE in solidum Madame X et l’association France Terre d’Asile à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE l’association France Terre d’Asile à garantir Madame X de l’intégralité des condamnations prononcées contre elle, en principal, intérêts, frais, dépens et frais hors dépens,

REJETTE les demandes autres, plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Madame X et l’association France Terre d’Asile aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

Dominique FENOGLI Jean DUSSARD