Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2012

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/05151

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Février 2011 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 2008088463

APPELANTE

La SAS REDELE ET COMPAGNIE PARIS, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

représentée par M^e Luca DE MARIA de la SELARL SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocats au barreau de PARIS, toque : A0980, avocat postulant

assistée de M^e Patricia GIRAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : D810, avocat plaidant

INTIMÉES

La SAS SECOND SHURGARD FRANCE, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

La SAS SHURGARD FRANCE, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

représentées par M^e Thierry BENAROUSSE avocat au barreau de PARIS, toque : B100, avocat postulant

assistées de M^e Marjolaine JACOB, avocat au barreau de PARIS, toque : B0100, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile,

l’affaire a été débattue le 23 octobre 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Z A, Conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Madame Z A a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente

Madame Z A, Conseillère

Madame X Y, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Katy TELLO

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Chantale BARTHOLIN, Présidente et par Madame Alexia LUBRANO, Greffière, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

* * * * * * *

Courant 2004, la s.a.s. Shurgard France est entrée en discussion avec la s.a.s. Rédélé et Compagnie, propriétaire de locaux au XXX à Paris, en vue de leur prise à bail emphytéotique.

Des projets d’actes ont été échangés entre les parties courant 2005 et 2006 mais aucun contrat n’a été signé en dépit d’une mise en demeure de ce faire adressée le 30 octobre 2006 par la société Rédélé et Compagnie à la société Shurgard France qui lui a répondu qu’aucun accord définitif n’était encore intervenu et que les pourparlers étaient toujours en cours quand elle a changé d’actionnaires et proposé l’acquisition de tout ou partie des locaux ce qui lui a été refusé.

Le 25 novembre 2008 la société Rédélé et Compagnie a assigné les sociétés Second Shurgard France et Shurgard France en paiement de dommages et intérêts.

Par jugement rendu le 8 février 2011 le tribunal de commerce de Paris a :

— débouté la s.a.s. Rédélé et Compagnie de toutes ses demandes,

— débouté les s.a.s. Second Shurgard France et Shurgard France de leurs demandes de dommages et intérêts et de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné la s.a.s. Rédélé et Compagnie aux dépens.

La s.a.s. Rédélé et Compagnie (société Rédélé) a relevé appel de cette décision le 16 mars 2011. Par ses dernières conclusions du 8 août 2012, elle demande à la cour, au visa des articles 1134, 1146, 1147 et suivants, 1589 et subsidiairement, 1382 du code civil, d’infirmer le jugement et de :

— constater que les parties ont exprimé leur accord sur les éléments essentiels de la promesse de bail emphytéotique, dire que la promesse de bail emphytéotique est parfaite, pleinement valable et qu’elle doit produire ses effets, dire que la promesse de bail emphytéotique vaut bail et que les parties sont liées par les termes du bail emphytéotique, constater la rupture unilatérale par les sociétés Second Shurgard France et Shurgard France du bail emphytéotique aux torts de ces dernières,

— condamner les sociétés Second Shurgard France et Shurgard France à lui payer la somme de 5.954.018 € TTC à titre de dommages et intérêts, tous postes de préjudices confondus et celle de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— subsidiairement, constater la rupture des pourparlers aux torts et griefs des sociétés Second Shurgard France et Shurgard France et les condamner à lui payer les sommes ci-dessus au même titre,

— condamner les sociétés Second Shurgard France et Shurgard France aux dépens dont distraction.

XXX) et Shurgard France (société Shurgard), par leurs dernières conclusions du 9 août 2012, demandent à la cour :

— d’écarter les pièces adverses n° 38 bis et 39 qui relèvent du secret professionnel des courriers entre avocats et de

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Rédélé de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société Rédélé à leur payer la somme de 50.000 € chacune à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre l’allocation d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction.

SUR CE,

Considérant, à titre liminaire, qu’il ne peut qu’être fait droit à la demande des intimées tendant à voir écarter des débats les pièces n° 38 bis et 39 de leur adversaire en application de l’article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971 modifiée par la loi du 11 février 2004 qui dispose que « En toutes matières, que ce soit dans le domaine du conseil ou dans celui de la défense, les consultations adressées par un avocat à son client ou destinées à celui-ci, les correspondances échangées entre le client et son avocat, entre l’avocat et ses confrères à l’exception pour ces dernières de celles portant la mention »officielle« , les notes d’entretien et, plus généralement, toutes les pièces du dossier sont couvertes par le secret professionnel » ;

Qu’en effet, ces deux pièces n° 38 bis et 39 sont des courriels adressés à M^e Barbeche, avocat, alors conseil de la société Rédélé, par « B C » depuis une adresse de messagerie "C@hugueshubbard.com" dont il est établi qu’elle est celle d’une avocate collaboratrice du cabinet d’avocats Hugues Hubbard & Reed, conseil de la société Shurgard ; que l’argument de la société Rédélé selon lequel le message a été adressé par la secrétaire de l’avocat de la société Shurgard, et non par cet avocat lui-même et qu’il n’a aucun caractère confidentiel puisqu’il s’agit d’un courrier d’accompagnement d’un « élément de travail », n’est pas sérieux dès lors qu’il s’agit précisément d’une correspondance entre avocats, dépourvue de la mention « officielle », dans le cadre des négociations menées par des avocats au nom de leurs clients respectifs ; que ces pièces sont couvertes par le secret professionnel et seront écartées des débats ;

Considérant que la société Rédélé expose que les négociations entamées en juin 2004 se sont poursuivies à un rythme soutenu jusqu’à la fin avril 2006, période à laquelle la société Shurgard a amorcé un recul sur le projet pour finalement rompre brutalement et unilatéralement alors que deux années de négociation avaient abouti à un projet quasi-définitif qui devait être prochainement signé devant notaire, que les projets doivent s’analyser comme des « avants contrats », qu’il y a eu accord sur tous les éléments essentiels ainsi que sur les éléments secondaires, que les parties n’en étaient plus au stade des pourparlers mais à celui de la signature d’une promesse de bail emphytéotique qui a reçu au surplus un début d’exécution, que la promesse de bail vaut bail et que le bail emphytéotique est conclu ;

Mais considérant qu’aucun contrat n’a été signé entre les parties, étant relevé que la publication à la conservation des hypothèques s’impose en matière de bail emphytéotique ; que la société Rédélé indique elle-même (ses conclusions page 4) que de janvier à avril 2006, neuf projets de contrats ont été échangés entre les parties dont le dernier en date est un projet du 21 avril 2006 qui restait encore à finaliser puisque, à tout le moins, la question des assurances « était encore au stade des discussions » ;

Considérant que dès le 26 avril 2006, et avant tout accord des parties sur le dernier projet du 21 avril 2006, l’avocat de la société Shurgard a, par lettre officielle du 26 avril 2006, informé son confrère, conseil de la société Rédélé, de ce que « la démarche effectuée unilatéralement par l’un des membres de la famille Rédélé auprès du candidat repreneur de la société Shurgard aux USA a amené ce candidat à s’intéresser de plus près à ce projet » et a dressé la liste des points remis en discussion : conditions financières de la prise à bail du 4^e étage, indexation minimum de 2,5 % du loyer annuel, sort et date de versement de l’indemnité d’immobilisation de 500.000 €, conditions et charge du coût de l’enlèvement des cuves et du transformateur se trouvant dans les locaux précédemment à usage de garage et réparation automobile, confirmation de l’absence totale de risque de pollution ;

Considérant qu’aucun accord n’était donc intervenu fin avril 2006 ; que si les pourparlers se sont poursuivis, la preuve n’est pas rapportée d’un accord des parties par la suite ; qu’au surplus, le début d’exécution allégué ne saurait être constitué ni par les démarches faites par la société Shurgard en vue de la nécessaire vérification de la faisabilité du projet ni par le fait que la société Reagroup (Renault), tiers aux négociations, a libéré les locaux après en avoir elle-même donné congé ; que les parties en étaient donc toujours au stade des pourparlers lorsque la société Rédélé a mis en demeure la société Shurgard, par lettre du 30 octobre 2006, de finaliser le projet d’acte et de le signer ; que la société Rédélé est en conséquence mal fondée en sa demande tendant à voir constater la rupture fautive d’un bail emphytéotique qui n’a pas été conclu ;

Considérant que la société Rédélé soutient à titre subsidiaire que la société Shurgard a rompu unilatéralement les négociations uniquement en raison d’un revirement de la politique de son groupe résultant d’un changement d’actionnaires, qu’elle a abusé de son droit de rompre les pourparlers particulièrement avancés sans se préoccuper des dommages financiers occasionnés, sa lettre du 17 novembre 2006 caractérisant sa mauvaise foi et sa déloyauté, qu’elle doit en conséquence être condamnée, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, à réparer le préjudice causé, celui-ci, en lien direct avec la faute de la société Shurgard, étant « identique à celui provoqué par la rupture du bail » et matérialisé « par le départ de la société Renault, les frais engagés, l’inoccupation des locaux pendant 40 mois, la perte d’une chance d’avoir des revenus plus importants pendant 51 ans » ;

Considérant que les intimés répliquent que la société Rédélé ne fait pas la preuve de l’abus qu’elle invoque, étant précisé qu’elle menait des discussions parallèles avec d’autres candidats locataires et que ses propres locataires précaires avaient prévu de longue date de quitter le site ; qu’elles font valoir que la société Shurgard s’est montrée constructive dans les négociations auxquelles elle n’a mis fin qu’après avoir fait des dernières propositions à son interlocutrice qui n’y a pas donné suite, qu’elle l’a loyalement informée de son changement d’actionnaires et négocié en toute transparence alors que de son coté la société Rédélé a tiré profit des informations qu’elle lui a données pour tenter d’appuyer directement le projet auprès d’un de ses futurs actionnaires aux USA sans l’en avertir ; que la société Shurgard ajoute que le départ de la locataire de la société Rédélé lui est extérieur, que le préjudice n’est pas en lien de causalité avec la faute prétendue et qu’il n’est, en tout état de cause, pas justifié ;

Considérant que si la société Rédélé et la société Shurgard ne sont pas parvenues à un accord, il demeure que les négociations entre elles ont duré près de deux ans, avec l’échange de nombreux projets de contrat, en vue de la conclusion d’un bail emphytéotique dont le principe a été posé dès le milieu de l’année 2004 et dont l’assiette et le prix en principal était déjà délimité en janvier 2005 ; que la société Rédélé a pu légitimement croire en la possibilité de la conclusion du bail envisagé y compris après les nouvelles exigences posées par la société Shurgard dans sa lettre du 26 avril 2006, les négociations s’étant de fait poursuivies ; qu’il n’est nullement établi par ailleurs que la société Rédélé menait des négociations parallèles avec des tiers ;

Considérant qu’en laissant la société Rédélé s’engager dans de longues et inutiles négociations avant de les rompre alors qu’elles étaient à ce point avancées qu’elles avaient donné lieu à neuf projets de promesse, motif pris du refus de la société Rédélé de s’engager sur la voie d’une vente de ses murs qui n’avait jamais été envisagée auparavant, la société Shurgard a agi avec une particulière légèreté et engagé sa responsabilité envers son partenaire à ce titre sur le terrain de l’article 1382 du code civil ; que ni le changement d’actionnaires ni la démarche intempestive d’un des membres de la famille Rédélé auprès d’un des nouveaux actionnaires pour parvenir à la finalisation de l’accord sur le bail emphytéotique ne suffisent à caractériser le motif légitime d’un tel comportement ;

Considérant que le préjudice directement lié à la faute commise dans la conduite des négociations et leur rupture ne peut se confondre avec celui qui serait résulté de l’absence de conclusion ou la rupture du contrat projeté ; que par ailleurs la société Rédélé ne saurait imputer à la société Shurgard les conséquences du congé donné par la société Reagroup, sa locataire en vertu d’un bail dérogatoire, et le manque à gagner résultant de la libération des lieux ainsi réalisée ; que la société Rédélé n’est fondée à obtenir réparation que des dépenses occasionnées par la conduite de longues négociations rendues inutiles par le revirement soudain de la société Shurgard ; que la société Rédélé qui se borne à verser sur ce point la facture de son avocat comprenant également les honoraires au titre du temps passé en lien avec le départ du locataire, verra son entier préjudice suffisamment réparé par l’allocation d’une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts au paiement de laquelle sera seule condamnée la société Shurgard, la demande à l’encontre de la société Second Shurgard, dont la faute n’est même pas alléguée, n’étant pas justifiée ;

Considérant que le bien fondé partiel de la demande de la société Rédélé et l’absence de démonstration d’un abus du droit d’agir en justice conduisent au rejet de la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive formées par les intimées ;

Considérant que la société Shurgard, qui succombe, sera condamnée aux dépens ainsi, vu l’article 700 du code de procédure civile, qu’à payer à la société Rédélé la somme de 5.000 € sur ce fondement, les autres demandes à ce titre étant rejetées ;

PAR CES MOTIFS

Écarte des débats les pièces n° 38 bis et 39 de la société Rédélé et Compagnie ;

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté la société Rédélé et Compagnie de ses demandes au titre de la rupture d’une promesse de bail emphytéotique ;

L’infirme pour le surplus,

Condamne la société Shurgard France à payer à la société Rédélé et Compagnie la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1382 du code civil et celle de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Rédélé et Compagnie de toutes autres demandes ;

Déboute les intimées de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Shurgard France aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés, s’agissant des dépens d’appel, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE