Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2014

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/01446

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Décembre 2012 -Tribunal d’Instance de XXX – RG n° 11-12-000623 jonction avec le 11-12-870

APPELANTE

Société XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Philippe REZEAU de l’AARPI DDP avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R167

INTIMEE

Société CENTRE MEDICAL MARCEAU agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

XXX

XXX

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Septembre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame H VERDEAUX, Présidente de chambre

Monsieur Christian HOURS, Président de chambre, assesseur

Madame H I, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Hélène PLACET

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame H VERDEAUX, présidente et par M^me Hélène PLACET, greffier présent lors du prononcé.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé soumis contractuellement aux dispositions de la loi de 1986, en date du 30 janvier 1987, à effet du 01 février 1987, et pour une durée de six ans renouvelable, Monsieur J Z a donné à bail à usage professionnel et d’habitation principale, à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU des locaux , situés à XXX, XXX, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable annuellement de 18 000 francs outre droit au bail de 450 francs, provisions sur charges de 3000 francs et le versement d’un dépôt de garantie de 36 000 francs.

Par courrier en date du 1988, le bailleur a indiqué à son locataire prendre bonne note de son intention d’utiliser la totalité des pièces de l’appartement loué à usage professionnel et lui donner son accord.

Suivant acte sous seing privé soumis contractuellement aux dispositions de la loi de 1989, en date du 5 mars 1993, à effet du 01 février 1993 et pour une durée de six ans renouvelable, Monsieur J Z a donné à bail à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU des locaux à usage professionnel et d’habitation principale, situés à XXX, XXX, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable annuellement de 24 000 francs outre droit au bail de 600 francs, provisions sur charges de 2 700 francs et le versement d’un dépôt de garantie de 48 000 francs.

Monsieur J Z est décédé, laissant pour lui succéder Messieurs D, P, Q et F Z.

Selon acte notarié en date du 7 novembre 2007, les consorts Z ont vendu l’immeuble où se situe le bien immobilier objet du bail, à la société de droit étranger 61 Avenue Marceau à XXX.

À la suite de cette vente, le bien a été mis en copropriété.

Par exploit d’huissier du 30 juillet 2010, la Société de droit étranger 61 A venue Marceau à XXX a fait délivrer à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU un congé pour vendre, à effet du 31 janvier 2011

Par exploit du 29 novembre 2011, la société 61 A venue MARCEAU XXX a fait délivrer à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU assignation en validation de congé en application des dispositions de l’article 15 -2 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par jugement en date du 11 décembre 2012, le Tribunal d’Instance du 16^e arrondissement de PARIS a :

— dit nuls et de nul effet les commandements des 29 octobre 2009 et 21 novembre 2011,

— rejeté la demande d’expertise,

— condamné la société XXX à payer à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU la somme de 16 000 euros de dommages et intérêts, avec intérêts légaux à compter du 17 décembre 2009,

— condamné la société XXX à payer à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU la somme de 10 800,25 euros de dommages et intérêts avec intérêts légaux à compter du 17 décembre 2009,

— rejeté les demandes au titre des préjudices professionnels et commerciaux,

— dit que la demande de travaux relative à l’ascenseur formulée par la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU était sans objet,

— débouté la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU de sa demande de travaux de la chaudière,

— ordonné la suppression totale des charges au titre des salaires de la gardienne et des charges sociales y afférentes, et ce à compter rétroactivement du 1^er mars 2009,

— condamné la société XXX à pourvoir au rétablissement d’une concierge dans l’immeuble et à verser à la SCM CABINET MEDICAL MARCEAU une somme égale à 10% du loyer en principal depuis le 1^er mars 2009 jusqu’à rétablissement du gardien,

— dit qu’à défaut de pouvoir obtenir ce rétablissement dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, le loyer en principal payé par la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU sera définitivement réduit de 10%,

— condamné la société XXX à 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— condamné la société XXX aux dépens.

XXX a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 18 avril 2013, l’appelante demande à la Cour d’infirmer le jugement entrepris et de :

— dire et juger les commandements de payer délivrés le 22 octobre 2009 et le 21 novembre 2011 réguliers et valables,

— dire et juger que l’ensemble des sommes sollicitées dans le cadre de commandements de payer sont effectivement des charges locatives à la charge de la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU,

' en conséquence :

— dire et juger les commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au bail des 22 octobre 2009 et 21 novembre 2011 bien fondés,

— dire et juger la clause résolutoire insérée au bail acquise à la date du 22 décembre 2009,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU, et de tout occupant de son chef des lieux loués situés XXX à XXX , et ce avec l’assistance de la force publique,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due,

— condamner la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU à payer à la société XXX les sommes suivantes:

—  2 241,49 euros au titre du solde des loyers et charges impayées, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 1^er juillet 2009 conformément aux clauses du bail,

—  149,41 euros au titre du commandement de payer délivré le 22 octobre 2009,

— condamner la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 9 802,66 euros, outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— constater que les locaux ne sont pas occupés à titre d’habitation principale,

— dire et juger que le délai prévu à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991 n’a pas vocation à s’appliquer,

— dire et juger que la preuve d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien et de réparation de l’immeuble n’est pas rapportée,

— dire et juger qu’aucun trouble anormal de jouissance n’est caractérisé,

et ainsi de :

— débouter l’ensemble des demandeurs de leurs demandes indemnitaires de ce chef,

— constater que la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU ne justifie pas de la persistance des désordres allégués sur l’ascenseur et de la chaudière,

— débouter la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU de toute demande de travaux de réparation de l’ascenseur et de la chaudière sous astreinte,

— constater que la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU n’a pas été privée de quelque partie que ce soit des lieux loués pendant la durée des travaux entreprise dans l’immeuble,

— la débouter de toute demande de réduction de loyer afférente à la période des travaux,

— dire et juger que la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU n’apporte pas le moindre commencement de preuve d’un lien de causalité entre les travaux effectués dans l’immeuble et les dégâts matériels dont elle se prétend victime,

— débouter la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU de toutes demandes indemnitaires de ce chef,

— dire et juger qu’il n’est pas interdit au bailleur de supprimer le poste de concierge, dès lors que des services similaires sont mis en oeuvre par ailleurs, sans délai,

— débouter la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU de toutes demandes de rétablissement du poste de concierge sous astreinte , ainsi que de toutes demandes de dommages et intérêts et de réduction de loyer à ce titre,

' en tout état de cause :

— condamner la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU à payer à la Société AVENUE MARCEAU XXX une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,et la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU , intimée, par conclusions signifiées le 18 juin 2013, demande à la Cour de:

— dire et juger que la société AVENUE MARCEAU XXX devra justifier de sa qualité à agir dans la présente procédure,

— constater que Madame C est décédée, sans que les héritiers interviennent à la procédure,

— constater que les dames X et E ont, quant à elles, quitté les lieux et se sont désistées,

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal d’Instance du 16^e arrondissement de PARIS le 18 décembre 2012 en ce qu’il a:

— dit nuls et de nul effet les commandements des 29 octobre 2009 et 21 novembre 2011,

— condamné la société XXX à payer à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU la somme de 16 000 euros de dommages et intérêts, avec intérêts légaux à compter du 17 décembre 2009,

— condamné la société XXX à payer à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU la somme de 10 800,25 euros de dommages et intérêts avec intérêts légaux à compter du 17 décembre 2009,

— ordonné la suppression totale des charges au titre des salaires de la gardienne et des charges sociales y afférentes et ce à compter rétroactivement du 1^er mars 2009,

— condamné la société XXX à pourvoir au rétablissement d’une concierge dans l’immeuble et à restituer à la SCM Cabinet medical MARCEAU une quote-part du loyer en principal depuis le 1^er mars 2009 jusqu’à rétablissement du gardien,

— dit qu’à défaut de pouvoir obtenir ce rétablissement dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, le loyer en principal payé par la SCM CENTRRE MEDICALMARCEAU sera définitivement réduit ,

— condamné la société XXX à 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— condamné la société XXX aux dépens.

Y ajoutant,

— débouter la société XXX de ses demandes en paiement,

À titre infiniment subsidiaire,

Vu les articles 1244-1 et 1244-2 du Code civil,

Pour le cas où par extraordinaire, la Cour viendrait à considérer que les causes des commandements sont dues, accorder à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU un délai de trois mois pour s’acquitter des sommes dues,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause, débouter la société XXX de ses demandes en expulsion, séquestration de meubles fixation et condamnation au paiement d’indemnités d’occupation,

— dire et juger que la somme de 10 800,25 euros au paiement de laquelle la société XXX a été condamnée au titre des travaux de remise en état des lieux loués, sera réactualisée selon l’indice BT 01publié par l’INSEE, au jour de l’arrêt à intervenir,

— réformer le jugement rendu par le Tribunal d’Instance du 16^e arrondissement de Paris le 18 décembre 2012 en ce qu’il a:

— rejeté les demandes au titre des préjudices professionnels et commerciaux,

— débouté la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU de sa demande de travaux de la chaudière,

— limité à 10% la diminution définitive du loyer en principal payé par la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU pour suppression de la gardienne,

Statuant à nouveau,

— Condamner la société XXX à payer à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices professionnels et commerciaux qu’elle a subi et qu’elle subit encore, à raison de l’état des parties communes et de l’ascenseur, toutes causes confondues,

Vu les articles 1382 et suivants du Code civil,

— condamner la société XXX à payer aux Docteurs A et B et à Madame Y, chacun, la somme de 10 000 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices professionnel et de jouissance qu’ils ont subi et subissent encore, toutes causes confondues,

Vu les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002, pris en application de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000,

— condamner la société XXX à procéder et/ou faire procéder au remplissage régulier de la cuve à fuel, aux travaux de remise en état, de réparations nécessaires et/ou de remplacement de la chaudière, sous astreinte de 160 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de sorte qu’il soit mis définitivement fin aux nuisances subies à ce titre par les demandeurs,

— donner acte à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU de ce qu’elle se réserve de demander la condamnation de la société XXX au paiement du sur-coût de sa consommation en électricité qu’elle fera chiffrer dans ses conclusions ultérieures,

— condamner la société XXX à procéder aux travaux de remise en état de l’installation électrique, sous astreinte de 160 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— dire que le loyer en principal payé par la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU sera provisoirement réduit de 20% dans l’attente de la parfaite exécution des travaux de remise en état de l’installation électrique, cet abattement venant s’ajouter à la diminution définitive du loyer ordonnée du fait de la suppression de la gardienne,

— dire que le loyer en principal payé par la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU sera définitivement réduit de 20% du fait de la suppression de la gardienne à compter rétroactivement du 1^er mars 2009,

Vu les articles 1235 et 1376 du Code civil,

— ordonner la répétition de la somme de 37 249,88 euros correspondant aux loyers en principal trop payés selon décompte provisoirement arrêté au mois de mai 2013 inclus,

— dire que la répétition des sommes trop payées en principal sera assortie des intérêts au taux légal courant de la date de chaque paiement jusqu’à parfaite restitution,

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la suppression des charges au titre des salaires de la concierge et des charges sociales y afférentes, rétroactivement depuis le 1 er mars 2009,

— ordonner la répétition des charges locatives indûment payées par la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU au titre des charges au titre des salaires de la concierge et des charges sociales y afférentes, des interventions de la société OTIS sur l’ascenseur et ce, rétroactivement depuis le 1 er mars 2009,

— dire et juger que cette répétition s’opérera dans les mêmes conditions que ci-dessus y compris pour ce qui concerne le calcul des intérêts,

— dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêt par application de l’article 1154 du Code civil,

— condamner la société XXX au paiement des intérêts capitalisés,

— condamner la société XXX à établir des régularisations annuelles de charges conformes aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, sous astreinte de 160 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la société XXX au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

' Sur le décès de Madame C et sur le désistement de Mesdames X et E

Considérant que la SCM demande à la Cour de constater que Madame C est décédée, sans que ses héritiers interviennent à la présente procédure, et que Mesdames X et E, qui ont quitté les lieux, se sont désistées de leur action ; que faute de production de pièces à l’appui de ces affirmations, ces demandes ne sont pas justifiées, étant par ailleurs observé que les personnes sus-nommées ne sont pas intimées et ne sont pas parties en cause d’appel;

' Sur la qualité à agir de la société XXX XXX

Considérant que si le courrier adressé le 17 mai 2013 par N O, administrateur de biens, à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU, indique que la gestion de leur local leur a été confié par votre propriétaire’ Foncière du triangle d’or', pour autant les autres pièces produites par l’intimée établissent que la FONCIERE DU TRIANGLE D’OR n’est autre que l’administrateur de biens chargé provisoirement de la gestion du local loué à la SCM, ayant succédé au Cabinet CMB à compter du 1^er avril 2013 avant d’être remplacée par N O à compter du 17 mai 2013;

Considérant que la Société SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU n’a pu se méprendre sur la qualité à agir de la société XXX XXX , en sa qualité de propriétaire, alors même que, par courrier en date du 10 décembre 2013, elle s’adressait à la société N O, pour dénoncer différents dysfonctionnements ( chauffage, sécurisation, nettoyage…), en lui rappelant qu’elle était responsable de la gestion de l’immeuble et en lui adressant le chèque du loyer, et alors qu’elle dirige ses demandes en paiement à l’encontre de la société XXX XXX; qu’il s’ensuit que la qualité à agir de la société XXX XXXest établie;

' Sur la validité du commandement de payer en date du 22 octobre 2009

Considérant qu’un commandement de payer les loyers et charges impayés délivré à un locataire doit, à peine de nullité, être suffisamment détaillé pour permettre au preneur de vérifier la réalité de sa dette;

Considérant qu’il a été fait commandement à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU d’avoir à payer la somme de 2 290, 90 euros au titre de loyers et charges impayés , la créance distinguant un solde de loyer de juillet 2009 à hauteur de 2 141,49 euros, et le coût de l’acte à hauteur de 149,41 euros, mais le décompte joint ne distingue nullement entre le montant du loyer en principal et les charges et ne permet pas de déterminer le bien fondé du solde de 2141,49 euros qui ne coïncide pas avec les annexes;

Considérant que l’avis d’échéance du mois de juillet 2009 est ainsi libellé:

— loyer : 4901,33 euros – provisions pour charges: 646,28 euros

— rappel provisions pour charges: 676,26 euros

— solde provision pour charges: 1352,52 euros,

Total: 7 576,39 euros

Considérant que les sommes appelées au titre des provisions pour charges sont globalisées, sans aucune précision des périodes concernées ni des montants correspondants, et alors que la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU a toujours réglé des provisions sur charges qui lui étaient appelées, à hauteur de 533,57 euros par mois ; que les annexes du commandement, décompte et avis d’échéance, contrairement aux affirmations de la bailleresse ne correspondent pas au libellé de l’acte, et qu’ une telle imprécision ne permet pas à la locataire de déterminer l’objet de la réclamation qui lui est faite;

Considérant que si le contrat prévoyait que le bailleur procéderait à la régularisation des charges chaque année en fonction des dépenses réellement engagées l’année précédente ou du budget prévisionnel et que le montant des provisions serait réajusté en conséquence, force est de constater que la société XXX XXX ne s’est pas conformée à cette obligation;

Considérant dans ces conditions que le bailleur ne démontre pas avoir justifié par un courrier explicatif la provision sur charge fixée à 646,28 euros, et ce n’est que plus de deux mois après la première réclamation de la locataire, qu’il a adressé un relevé justificatif des charges totales de l’immeuble et de la quote-part des preneurs correspondant à la somme de 1352,52 euros sans pour autant justifier des dépenses figurant dans le relevé, alors que la régularisation de charges locatives pour l’année 2008 fait apparaître une augmentation de 40%;

Considérant que le courrier du cabinet L M, qui annonçait une régularisation de charges pour l’année 2008, à l’exclusion de toutes autres sommes, ne peut valoir régularisation du commandement de payer;

Considérant que ce commandement n’ayant pas permis à la société locataire d’apprécier le bien-fondé de la demande, il y a lieu, en conséquence , de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a déclaré nul et de nul effet le commandement de payer du 22 octobre 2009;

' Sur la validité du commandement de payer en date du 21novembre 2011

Considérant qu’il a été fait commandement à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU d’avoir à payer la somme de 8072, 80 euros au titre de loyers et charges impayés , la créance distinguant un principal de 7896,42 euros et le coût de l’acte à hauteur de 176,18 euros.

Considérant que ce commandement reprend le solde de 2290,90 euros, objet du commandement critiqué du 22 octobre 2009, sans davantage d’explications ; qu’il ne distingue pas les loyers et les charges réclamées, et ne tient pas compte de la régularisation des charges opéré normalement en 2010, ayant été délivré le 21 novembre 2011;

Considérant que ce commandement n’ayant pas permis à la société locataire d’apprécier le bien-fondé de la demande, il y a lieu de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a déclaré nul et de nul effet le commandement de payer du 21 novembre 2011;

Considérant que l’appelante sera , en conséquence, déboutée de ses demandes aux fins de voir acquise la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 décembre 2009, aux fins d’expulsion et de séquestration des meubles, ainsi que de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation;

' Sur les sommes due au titre des charges

Considérant que la société 61 Avenue Marceau XXX a transmis par l’intermédiaire de son administrateur de biens par courrier en date des 23 septembre 2009 le tableau des tantièmes des lots de l’immeuble suite à sa mise en copropriété ; que, contrairement aux prétentions de l’intimée, ce tableau lui est parfaitement opposable dès lors que le contrat de bail stipule expressément qu’il n’est pas nécessaire que ce document soit soumis à la validation des locataires et qu’il doit seulement être mis à leur disposition, et dès lors que le bailleur s’est exécuté sur ce point;

Considérant que s’il est justifié d’un décompte des charges de l’ année 2008 établi par le syndic de copropriété, pour autant ce décompte n’est accompagné d’aucun justificatif (relevés, factures, bulletins de salaires …), et en outre il n’est nullement justifié que, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, l’ensemble des justificatifs aient été tenus à la dispositions de la locataire durant le délai d’un mois à compter de l’envoi du décompte de régularisation ; qu’en conséquence, la société 61 Avenue Marceau XXX n’est pas fondée en sa demande en paiement de la somme de 2241,49 euros au titre du solde des loyers et charges impayées, ni en sa demande en paiement de la somme de 149,41 euros au titre du commandement de payer du 22 octobre 2009 ; qu’il y a lieu, en conséquence, de la débouter de ce chef de demande ;

' Sur l’indemnisation des troubles de jouissance durant les travaux

Considérant que la société XXX, au soutien de son appel, fait principalement valoir que:

— l’intimée ne rapporte pas la preuve de l’absence de mise aux normes de sécurité de l’ascenseur, ni des prétendues pannes fréquentes, et que le préjudice qui en résulterait pour la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU qui occupe le premier étage, n’est pas comparable à celui des sociétés FIPEX et SOPAREX, locataires de locaux situés au 5^e et 6^e , auxquelles la Cour de céans, par arrêt du 8 mars 2012, a attribué des dommages et intérêts ;

— les travaux sur l’ascenseur, élément d’équipement commun de l’immeuble, relèvent de la compétence du Syndicat des copropriétaires,

— la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU ne s’étant jamais trouvée dans l’impossibilité de pouvoir recevoir sa clientèle dans les lieux loués ou d’exercer son activité, elle ne justifie d’aucun trouble anormal de jouissance,

— la demande de réduction de loyer n’est pas fondée pendant la période afférente aux travaux,

— l’intimée ne justifie d’aucun lien de causalité entre les travaux effectués dans l’immeuble par la bailleresse et les dégâts dont elle se prétend victime,

— il n’est pas interdit au bailleur de supprimer le poste de concierge dès lors que des services similaires sont mis en oeuvre;

Considérant que la société SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU sollicite la confirmation du jugement attaqué en ce qu’il lui a été alloué une somme de 16 000 euros en réparation de son préjudice de trouble de jouissance pendant les travaux;

Considérant que l’article 1724 du Code Civil dispose que si les réparations que le preneur doit souffrir durent plus de 40 jours, le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ; qu’il n’est pas nécessaire de rechercher si la gêne est anormale ou pas ;

Considérant que l’article 1719 alinéa 3 du Code Civil impose au bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible durant le bail ; qu’il en est ainsi notamment lorsque le bailleur exécute dans l’immeuble des travaux, qui, par leur importance, portent atteinte à la jouissance du preneur ;

Considérant qu’il résulte des éléments du dossier que le bailleur, de septembre 2008 à juillet 2009, a réalisé dans deux appartements des 2^e et 4 ème étages d’ importants travaux qui ont été source de nuisances pendant de très nombreuses semaines et qui ont eu des incidences non négligeables sur l’état des parties communes, sur les éléments d’équipement tels l’ascenseur, sur le fonctionnement du chauffage et de l’électricité, ainsi que des répercussions sonores;

Considérant que par lettres des 13,14 novembre 2008, 25 janvier 2009, 23 et 30 mars 2009, le CENTRE MEDICAL MARCEAU n’a eu de cesse de dénoncer les bruits incessants de marteaux piqueurs, de dégradations sérieuses de certains plafonds et murs, de coupures inopinées d’électricité et des pannes de chauffage récurrentes ; que ces dégradations sont mentionnées au procès-verbal de constat dressé à sa requête le 6 juillet 2009 par M^e JOURDAIN, huissier de justice;

Considérant que ces plaintes ont été corroborées par un courrier adressé le 15 janvier 2008 (lire 2009) par la gardienne qui mentionne que depuis septembre 2008, de nombreux et importants travaux aux 2^e et 4^e étages sont à l’origine de l’état de saleté permanent de l’immeuble en dépit de ses efforts;

Considérant que ces faits sont confirmés par le courrier des sociétés FIPEX et SOPAREX du 29 octobre 2008 dénonçant les nuisances sonores (coups de masse incessants), l’état lamentable des parties communes (poussière, décombres), pannes de l’ascenseur servant de monte-charges aux sacs de ciment et gravats, et par un deuxième courrier du 7 janvier 2009 auquel était joint un procès-verbal de constat d’huissier ;

Considérant que l’ascenseur étant mentionné au bail comme un élément d’équipement, la bailleresse ne peut s’exonérer de son obligation de faire en sorte que cet élément fonctionne, même s’il s’agit d’un vieux matériel et même si l’immeuble a été mis en copropriété suite à la vente d’un appartement; qu’il lui appartient d’agir pour que ses locataires en aient un usage normal même si cela implique qu’elle se retourne contre le syndicat des copropriétaires ;

Considérant que qu’il résulte des lettres d’un autre locataire, la société FIPEX, que l’ascenseur a été en panne en octobre 2008 (environ quatre jours sur cinq), novembre 2009, décembre 2009, janvier 2010, février 2010, d’un rapport ADAPT du 2 mai 2011 dont il n’est pas contesté qu’il ait été commandé par le syndic de l’immeuble, qui a procédé à un contrôle technique de l’ascenseur, que des travaux étaient à réaliser avant le 31 décembre 2010 pour certains et avant le 3juillet 2013 pour d’autres, et par constat d’huissier du 11 mai 2011 que l’appareil était encore en panne à cette date ;

Considérant que si la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU occupe des locaux au premier étage, pour autant s’agissant de locaux occupés notamment par des kinésithérapeutes, par un ostéopathe, un gynécologue, force est de constater qu’il s’agit d’une patientèle pouvant avoir de réelles difficultés à monter des marches ;

Considérant que ces éléments établissent suffisamment le préjudice de jouissance subi par la société SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU en relation avec les importants travaux réalisés de septembre 2008 à juillet 2009 ; qu’il y a lieu, en conséquence , de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la société XXX 16 ème à lui payer la somme de 16 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

' Sur la demande de travaux

Considérant que la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU indique dans ses conclusions que le syndicat des copropriétaires a réalisé les travaux de remise en état ou de remplacement de l’ascenseur, et que dès lors, sa demande de travaux de réfection de l’ascenseur est sans objet, qu’il y a lieu de lui en donner acte;

Considérant qu’il y a lieu de rejeter la demande de la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU en répétition des charges locatives au titre des interventions de la société OTIS sur l’ascenseur, faute pour l’intimée de justifier qu’il s’agisse d’interventions sans rapport avec l’obligation d’entretien et de réparation à la charge du bailleur;

Considérant que la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU, faisant valoir notamment que les occupants de l’immeuble souffrent d’un manque de chauffage, car le niveau de fuel n’est plus contrôlé de sorte que le bailleur n’est plus avisé de la nécessité de pourvoir au remplissage de la cuve, maintient sa demande de travaux de remise en état, de réparations ou de remplacement de la chaudière et également sa demande de remise en état de l’installation électrique ;

Considérant que si la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU a fait état dans différents courriers de février et de mars 2010 de dysfonctionnements de la chaudière, et encore en février 2013, ainsi qu’il résulte du constat d’huissier du 14 février 2013 dont il résulte que la salle d’attente, le bureau du Docteur B et le hall de l’immeuble étaient privés de chauffage le jour du passage de l’huissier, force est de constater que l’intimée ne justifie d’aucun élément permettant d’établir que des problèmes de chauffage subsistent à ce jour, et alors qu’elle reconnaît elle-même que les coupures de chauffage ne sont pas liés à un dysfonctionnement de la chaudière;

Considérant qu’il résulte du rapport de la société DEFIM du 14 novembre 2012 que l’installation intérieure d’électricité dans les lieux loués comporte une ou des anomalies pour lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elle présente, s’agissant d’anomalies concernant la protection différentielle à l’origine de l’installation électrique , l’installation de mise à terre, la protection contre les surintensités … faisant courir des risques d’électrisation, voire d’électrocution, et d’incendie;

Considérant que la société CENTRE MEDICAL MARCEAU ne justifie pas davantage de la persistance à ce jour des anomalies relevées il y a deux ans dans le rapport de la société DEFIM du 14 novembre 2012;

Considérant qu’il y a lieu, en conséquence, de débouter la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU de ses demandes de travaux de remise en état de la chaudière et de l’installation électrique, de sa demande de réduction de loyer dans l’attente de la parfaite exécution des travaux de remise en état de l’installation électrique, ainsi que de sa demande de remplissage régulier de la cuve à fuel, faute de justifier que la bailleresse n’y pourvoit pas;

' Sur les réparations des dégâts occasionnés par les travaux

Considérant que le constat d’huissier du 6 juillet 2009 mentionne différentes dégradations, précédemment dénoncées par la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU par courrier du 11 décembre 2008, et aussi par le Docteur B par courriers en date du 13 novembre 2008, du 25 janvier et du 23 mars 2009, dans les bureaux des membres de la SCM CENTRE MARCEAU : fissures, et écaillements des peintures aux plafonds, aux murs, dégâts des eaux, éboulis et débris de matériaux, morceau de placoplâtre dans les placards avec le plafond en partie crevé, ayant endommagé la structure en bois du sol effondrant celle-ci et provoquant une cavité sur environ 50 cms, moquette décolorée, traces de raccords de peinture ou de bouchage de trous particulièrement inesthétiques au plafond, plafonnier dont l’alimentation en électricité a été coupée à cause des travaux;

Considérant qu’il résulte des éléments du dossier que ces différents désordres, sont la conséquence directe des travaux entrepris par la société XXX, sollicitée à plusieurs reprises pour y remédier dès leur apparition ; qu’il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société XXX à payer à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU, sur la base des devis produits, au titre des réparations des dommages subis par la société locataire en relation avec les travaux opérés par la bailleresse, la somme de 10 800, 25 euros, qui sera réactualisée selon l’indice BT 01 publié par l’INSEE, au jour du présent arrêt ;

' Sur la suppression du gardiennage

Considérant que le bailleur a licencié la gardienne en mars 2009, qu’il a installé des boîtes aux lettres dans le hall de l’immeuble et a fait appel aux services d’une entreprise extérieure pour le ménage ;

Considérant que si les tâches confiées à une entreprise extérieure ne sont pas exactement similaires à celles assumées auparavant par un gardien, au regard notamment de la plus grande disponibilité de celui-ci envers les locataires, voire les tiers à l’ensemble immobilier, il n’en demeure pas moins que le bailleur justifie avoir apporté des prestations d’un niveau comparable ;

Considérant que la SCM CENTRE MEDICAL ne produit aucune pièce de nature à justifier que le gardiennage était un élément déterminant pour elle dans la conclusion du contrat de bail et ce, d’autant moins que les conditions de ce service ne sont pas précisément décrites dans les stipulations contractuelles qu’elles ont acceptées et signées; qu’il y a lieu, en conséquence, de débouter le CENTRE MEDICAL MARCEAU de sa demande de rétablissement d’un gardiennage sous astreinte, et d’infirmer le jugement attaqué sur ce point;

Considérant que si les loyers et les charges ne sont pas de même nature en ce que les premiers sont la contrepartie de la mise à disposition par le bailleur des lieux loués avec leurs éléments d’équipement et de confort, et les secondes ne sont que la conséquence de leur occupation physique et effective, il n’en demeure pas moins que la suppression du gardiennage a pour nécessaire contrepartie une diminution de charges au profit des locataires ; que le jugement attaqué sera donc confirmé en ce qu’il a ordonné la suppression totale de la quote-part des salaires et charges sociales de la gardienne à compter du 1 er mars 2009, mais infirmé en ce qu’il a fait droit à la demande du CENTRE MEDICAL MARCEAU en leur accordant une diminution définitive de leurs loyers à hauteur de 10% ; qu’en conséquence, le CENTRE MEDICAL MARCEAU sera débouté de sa demande de restitution d’une quote-part égale à 10% du loyer en principal à compter depuis le 1^er mars 2009 jusqu’au rétablissement du gardien, et de sa demande de réduction définitive du loyer à hauteur de 10% faute de rétablissement de la concierge dans le délai de 6 mois, ainsi que de sa demande de répétition de la somme de 3.7 249, 88 euros correspondant aux loyers en principal prétendument trop payés ;

Considérant que la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU est , en conséquence, fondée en sa demande de répétition des charges locative indûment payées au titre des salaires de la concierge et des charges sociales y afférentes à compter du 1^er mars 2009;

' Sur la demande de régularisation annuelle de charges

Considérant que la demande de la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU aux fins de condamnation de la société XXX 16 ème à établir des régularisations annuelles de charges conformes aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, sous astreinte de 160 euros par jour de retard, n’est justifiée par aucun élément du dossier établissant le manquement du bailleur à cette obligation ; qu’il y a lieu de débouter l’intimée de ce chef de demande ;

' Sur le préjudice professionnel et commercial

Considérant que ni la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU , ni les docteurs A, B, ni Madame Y ne produisent de pièces permettant de justifier du préjudice professionnel et commercial qu’ils invoquent; que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de ce chef, à raison de l’état des parties communes et de l’ascenseur, étant observé que la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU ne peut , au lieu et place des docteurs A, B, et de Madame Y, qui ne sont ni intimés ni constitués en cause d’appel, demander la condamnation de la société XXX 16 ème à leur payer à chacun la somme de 10 000euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices professionnel et de jouissance ;

' Sur les intérêts

Considérant que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-même intérêts par application de l’article 1154 du Code civil;

' Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Considérant que la société XXX sera condamnée à verser une indemnité de 3000 € à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant que, partie perdante, elle sera condamnée aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement ,

— constate la qualité à agir de la société XXX,

— rejette la demande de la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU aux fins de voir la Cour constater le décès de Madame C, et le désistement de Mesdames X et E,

Confirme le jugement attaqué en ce qu’il a :

— dit nuls et de nul effet les commandements des 29 octobre 2009 et 21 novembre 2011,

— condamné la société XXX à payer à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU la somme de 16 000 euros de dommages et intérêts, avec intérêts légaux à compter du 17 décembre 2009,

— condamné la société XXX à payer à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU la somme de 10 800,25 euros de dommages et intérêts avec intérêts légaux à compter du 17 décembre 2009,

— rejeté les demandes au titre des préjudices professionnels et commerciaux,

— dit la demande de travaux relative à l’ascenseur formulée par la SCM CENTRE MEDICAL sans objet,

— débouté la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU de sa demande de travaux de la chaudière,

— ordonné la suppression totale des salaires de la gardienne et des charges sociales y afférentes à compter rétroactivement du 1^er mars 2009,

— condamné la société 61 Avenue CENTRE MEDICAL MARCEAU XXX au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau,

— déboute la société XXX 16 ème de ses demandes aux fins de voir acquise la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 décembre 2009, aux fins d’expulsion et de séquestration des meubles, et en paiement d’une indemnité d’occupation,

— déboute la société 61 Avenue Marceau XXX de sa demande en paiement de la somme de 2241,49 euros au titre du solde des loyers et charges impayées, ni en sa demande en paiement de la somme de 149,41 euros au titre du commandement de payer du 22 octobre 2009,

— dit que la somme de10 800, 25 euros, au paiement de laquelle la société XXX est condamnée au titre des travaux de remise en état des lieux loués, sera réactualisée selon l’indice BT 01 publié par l’INSEE, au jour du présent arrêt,

— déboute la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU de ses demandes de travaux de remise en état de l’installation électrique, de sa demande de réduction de loyer dans l’attente de la parfaite exécution des travaux de remise en état de l’installation électrique, ainsi que de sa demande de remplissage régulier de la cuve à fuel,

— déboute la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU de sa demande de rétablissement d’un gardiennage sous astreinte et de sa demande de restitution d’une quote-part égale à 10% du loyer en principal à compter depuis le 1^er mars 2009 jusqu’au rétablissement du gardien, et de sa demande de réduction définitive du loyer à hauteur de 20% faute de rétablissement de la concierge dans le délai de 6 mois, et de sa demande de répétition de la somme de 37 249, 88 euros correspondant aux loyers en principal prétendument trop payés,

— ordonne la répétition des charges locatives indûment payées par la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU au titre des salaires de la concierge et des charges sociales y afférentes à compter du 1^er mars 2009,

— rejette la demande de la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU en répétition des charges locatives au titre des interventions de la société OTIS sur l’ascenseur à compter du 1^er mars 2009,

— déboute la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU de sa demande en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices professionnels et de jouissance, qu’elle forme au nom des docteurs A, B, et de Madame Y,

— déboute la la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU de sa demande aux fins de condamnation de la société XXX 16 ème à établir des régularisations annuelles de charges conformes aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 , sous astreinte de 160 euros par jour de retard,

— dit que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-même intérêts par application de l’article 1154 du Code civil,

— condamne la société XXX à payer à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU une indemnité de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette toutes autres demandes,

— condamne la société XXX 16 ème aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE