Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 2

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2015

(n° 2015-264, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/18681

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Septembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 10/11694

APPELANTS

Monsieur L H Z

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur F A

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Q-Loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B 1106

Assistés de M^e Carole DAVIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1290

INTIMES

Monsieur J Y

XXX

XXX

Représenté par M^e R-Hubert OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

Assisté de M^e Fabien MAUDUIT, avocat au barreau de PARIS, toque : R35

XXX

prise en la personne de son représentant légal

XXX

XXX

Représentée par M^e F FISSELIER de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

COMPOSITION DE LA COUR :

Madame Annick HECQ-CAUQUIL, conseillère ayant été préalablement entendue en son rapport dans les conditions de l’article 785 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 septembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique GREFF-BOHNERT, présidente de chambre

Madame Isabelle CHESNOT, conseillère

Madame Annick HECQ-CAUQUIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame Malika ARBOUCHE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique GREFF-BOHNERT, présidente et par Madame Malika ARBOUCHE, greffière.

*****

Monsieur H Z et Monsieur F A sont propriétaires en indivision, et à titre personnel, s’agissant de Monsieur Z, de divers biens immobiliers, dont la gestion a été confiée, dans un premier temps à Monsieur Y puis à la société Europa Gestion Parisienne, à qui Monsieur Y a cédé son fonds de commerce le 20 février 2003.

Monsieur Z, a confié au titre de ses biens personnels, des mandats de gestion à Monsieur Y et/ou à la société de celui-ci 'Gestion Parisienne', alors en cours d’immatriculation, à compter de I’année 1995, portant sur 5 appartements de 2 pièces ou plusieurs appartement de 2 pièces selon le document auquel on se réfère. Ces mandats avaient une durée d’un an reconductible, chaque année, dans la limite de dix ans.

Au décès de Monsieur Q-R S, dont les biens étaient également gérés initialement par la société Gestion Parisienne, et dont le mandat avait été transmis dans l’acte de cession de fonds de commerce à la société Europa Gestion Parisienne, Messieurs Z et A, ont hérité des biens immobiliers de ce dernier, et notamment :

— deux maisons à XXX

— deux maisons à Colombes (Hauts-de-Seine) plus un entrepôt garage

— un appartement et un studio à Paris (18^e arrondissement)

Un mandat général de gestion immobilière portant sur ces biens a été donné à la société Europa Gestion Parisienne le 30 octobre 2007 et leur gestion confiée à Monsieur Y eu égard à ses relations antérieures et personnelles avec les mandants.

A l’automne 2008, Messieurs Z et A ont entendu donner congé pour vendre à la locataire d’une des deux maisons de Chatou, laquelle a finalement quitté les lieux le 26 novembre 2008, un état des lieux de sortie étant fait en présence des appelants et les clés leur étant été remises directement.

Monsieur Y détenait personnellement une clé, en vue de faire visiter le bien, en sa qualité de titulaire à titre personnel, d’un mandat de vente sur ce bien.

Au mois de janvier 2009, un dégât des eaux, apparemment dû au gel, est survenu dans la maison de Chatou. L’assureur de la société Europa Gestion Parisienne, SERENIS a refusé la prise en charge du sinistre, aux motifs que le mandat de gestion avait pris fin avec la reprise du bien par les propriétaires, le 26 novembre 2008 et que 4 personnes détenaient la clé des locaux, et pouvaient, à leur gré, agir sur le système de chauffage, et provoquer le dégât des eaux dû au gel.

Ce refus de prise en charge du sinistre a entraîné la révocation de l’ensemble des mandats de gestion immobilière portant sur les biens de Monsieur Z et de l’indivision Z-A, toujours en vigueur au sein de la société Europa Gestion Parisienne.

Faisant suite à l’action en responsabilité introduite par Monsieur Z et Monsieur A à l’encontre de Monsieur Y et la société Europa Gestion Parisienne, le tribunal de grande instance de Paris, par un jugement rendu le 13 septembre 2012 a :

— débouté Messieurs Z et A de toutes leurs demandes ;

— en tant que de besoin, dit que la société Europa Gestion Parisienne et/ou Monsieur J Y devront restituer, si elles sont restées en leur possession, les archives des dossiers de Monsieur Z depuis 1995 et ce jusqu’au 31 octobre 2009 ainsi que les archives des dossiers des biens de l’indivision jusqu’au 23 octobre 2009,

— dit n’y avoir lieu à astreinte,

— condamné les appelants à verser à chacun des intimés une indemnité de procédure de 2 000 €, ainsi qu’aux dépens.

Par un acte du 18 octobre 2012, Monsieur Z et Monsieur A ont interjeté appel de cette décision.

Par un arrêt du 27 juin 2014, la cour d’appel, saisie du déféré d’une décision du conseiller de la mise en état du 20 février 2014 a confirmé le prononcé de la caducité de la déclaration d’appel de Monsieur Z et de Monsieur A à l’égard de la société Europa Gestion Parisienne.

Par des dernières conclusions au fond signifiées le 27 novembre 2013 Monsieur Z et Monsieur A demandent à la cour, au visa des articles 1147 et suivants du code civil, des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret du 20 juillet 1972, de l’article 1992 du code civil et subsidiairement, les dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil, de juger que les intimés ont engagé leurs responsabilités à l’égard des appelants et de les condamner, 'in solidum ou conjointement et solidairement ou l’un à défaut de l’autre’ à payer :

— à Monsieur Z, au titre de l’irrégularité des mandats de gestion et de vente, et de I’absence totale de mandat pendant quatre ans, la somme de 15 000 €, tant à titre de remboursement des honoraires indûment perçus qu’en dommages et intérêts complémentaires;

— à chacun des appelants, pour les mêmes causes, au titre des manquements relevés pour la gestion des biens en indivision, la somme de 1 500 € ;

— à l’indivision Z-A, au titre des conséquences du dégât des eaux du mois de janvier 2009, au regard des frais demeurés à la charge des appelants, la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, ou de 5 000 € pour chacun des appelants ;

— au titre du remboursement des honoraires indûment prélevés, la somme de 500,05 € au profit de Monsieur Z et de 500 € pour l’indivision, soit encore 250 € pour chacun des appelants ;

— au titre du coût des travaux de remise en état des lieux (dossier E), la somme de 1400 € au profit de l’indivision, soit 700 € pour chacun des appelants.

Ils sollicitent en outre qu’il soit ordonné aux intimés, sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard, passé un délai de quinzaine à compter des conclusions des appelants, d’avoir à remettre à ces derniers, l’ensemble des dossiers concernant la gestion des biens locatifs, à savoir les archives des dossiers des biens de Monsieur Z, depuis I’année 1995, et ce jusqu’au 31 octobre 2009 et les archives des dossiers des biens de l’indivision, jusqu’au 30 octobre 2009. Ils demandent que chaque intimé soit condamné à verser une indemnité de procédure de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et ce tant à Monsieur Z qu’à Monsieur A, outre les intérêts au taux légal à compter du jour de délivrance de l’assignation introductive d’instance et les dépens.

A l’appui de leur recours, ils font principalement valoir que les mandats confiés à Monsieur Y en 1995 sont devenus caduques faute d’avoir été renouvelés au plus tard au mois d’août 2005, la tacite reconduction annuelle ne pouvant opérer au-delà de 10 ans, de sorte que Monsieur Y et/ou la société Europa Gestion Parisienne ont poursuivi leurs activités pour le compte de Monsieur Z, sans mandat entre août 2005 et le 30 octobre 2009. Ils ajoutent que s’agissant de la maison de Chatou dépendant de l’indivision, le mandat de vente, signé le 18 novembre 2008 avec Monsieur Y, s’inscrivait dans le prolongement du mandat de gestion de la société Europa Gestion Parisienne. Ils précisent qu’en tout état de cause, Monsieur Y détenait la clé de cette maison au moment du sinistre objet de la demande d’indemnisation. S’agissant des archives, les appelants affirment qu’elles n’ont pas été transmises aux successeurs alors que deux honoraires de 500 € chacun ont été encaissés au titre de la transmission des dossiers et que surtout l’état des dossiers locatifs est catastrophique et que leur gestion a notamment contraint les bailleurs à rembourser une caution alors qu’il y avait en fait des réparations locatives déductibles.

Par des dernières conclusions au fond signifiées le 14 juin 2013, Monsieur J Y demande à la cour, au visa des articles 1382 et 1384-5 du code civil, des articles L.l332-1 du code du travail et L.223-22 du code de commerce, et des articles 9 et 700 du code de procédure civile, de confirmer le jugement déféré, débouter Messieurs Z et A de toutes leurs prétentions à l’encontre de Monsieur Y, et subsidiairement, de limiter la condamnation de Monsieur Y au seul montant prouvé du préjudice subi du fait du dégât des eaux, soit à la somme de 658,38 € TTC, débouter la Société Europa Gestion Parisienne de toutes ses prétentions à l’encontre de Monsieur Y, condamner solidairement Messieurs Z et A à verser à Monsieur Y la somme de 4.784 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Il fait principalement valoir que sa responsabilité personnelle ne peut être engagée en raison de faits accomplis dans le cadre de son contrat de travail, et que les appelants ne rapportent pas la preuve d’une faute de sa part permettant d’engager sa responsabilité à quelque titre que ce soit. Il ajoute qu’il a vendu son fonds de commerce à la société Europa Gestion Parisienne en février 2003 avec les mandats de gestions parmi lesquels figure le contrat de mandat de gestion de Monsieur L-H Z, mandat de 1995 qui a été reconduit en 2002. Il avance qu’au regard de sa qualité de salarié, la société Europa Gestion Parisienne ne démontre pas plus que les appelants, que seraient réunies les trois conditions cumulatives pour engager la responsabilité d’un préposé (agir à des fins étrangères à ses fonctions salariés, sans autorisation de son employeur, et en se plaçant en dehors de ses fonctions). Il précise que les appelants avaient confié les clefs de la maison de Chatou à quatre agences immobilières, outre le fait qu’ils possédaient eux-mêmes un jeu de clefs, en qualité de propriétaires de sortes que la responsabilité de la surveillance et de la gestion de la maison était partagée entre les propriétaires et plusieurs agences titulaires d’un mandat de vente non exclusif, chacun étant dépositaire des clefs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mai 2015 avant l’ouverture des débats le 15 septembre 2015.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

CECI ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR :

Considérant qu’il convient de rappeler que la caducité de la déclaration d’appel de Monsieur Z et de Monsieur A à l’égard de la société EUROPA GESTION a été prononcée ; qu’il ne peut dès lors être statué que sur l’appel dirigé contre Monsieur Y ;

Sur le mandat de gestion concernant les biens de Monsieur Z :

Considérant que figure au dossier des appelants deux exemplaires d’un mandat de gestion portant le même numéro 133, l’un dactylographié et signé à Paris le 22 août 1995 par Monsieur J Y, concernant 'plusieurs appartement de deux pièces’ situés 8 passage Lathuile à Paris 18^e, renouvelable par tacite reconduction, et un autre non daté, manuscrit et signé à 'Paris et Rio', portant général sur '5 appartements de deux pièces’ situés 8 passage Lathuile à Paris 18^e, aux mêmes conditions ;

Que le deuxième exemplaire produit en photocopie par les intimés porte la date du 27 novembre 2002 au-dessus du cachet de la société GESTION PARISIENNE qui figure seul sur l’exemplaire produit par Monsieur Z et également la signature de Madame X qui va racheter la société de Monsieur Y en 2003 ;

Que dès lors si un doute sérieux existe quant à l’existence d’un deuxième mandat, ou d’un mandat renouvelé concernant la gestion des biens de Monsieur Z, cette question est indifférente dans la mesure où Monsieur Y a vendu sa société GESTION PARISIENNE à la société Europa Gestion Parisienne le 20 février 2003 qui a repris les mandats en cours dont celui concernant les biens de Monsieur Z ;

Que l’absence de mandat ne peut être reprochée à Monsieur Y en son nom personnel ;

Sur la gestion des biens indivis :

Considérant que Messieurs Z et A ont conclu avec la société Europa Gestion Parisienne un mandat général de gestion immobilière le 30 octobre 2007 concernant deux maisons à Chatou, deux maisons à Colombes plus un entrepos, ainsi qu’un appartement et un studio dans le 18^e arrondissement de Paris ;

Considérant que Monsieur Y, salarié à temps partiel de la société C.X ET CIE EUROPA, Europa Gestion Parisienne, selon contrat à durée déterminée du 28 avril 2003, puis à durée indéterminée du 1^er mars 2014, a été plus spécialement chargé de la gestion de ces biens compte tenu de ses relations antérieures avec les propriétaires ; qu’il a néanmoins agi en qualité de salarié ;

Que dans son courrier du 9 octobre 2009, Monsieur Z fait part à Monsieur J Y et à Europa Gestion Parisienne de sa décision de mettre fin à leurs relations professionnelles en raison de son refus de prendre ses responsabilités dans le dossier du 110 avenue de la République à Chatou et de sa gestion du dossier E qui débouche sur une assignation au tribunal d’instance ;

Considérant que s’agissant de la maison de Chatou, un dégât des eaux dû au gel, est intervenu le 15 janvier 2009, après le départ de la locataire faute d’y avoir maintenu du chauffage ; que si la locataire Madame C avait quitté les lieux et rendu les clés le 26 novembre 2008, le mandat de gestion n’était pas pour autant terminé puisque le 3 février 2009 Monsieur Y adressait à Madame C le solde de son dépôt de garantie et justifiait à celle-ci, par un courrier du 12 février 2009, des frais de débarras qu’il avait engagé après son départ et qu’enfin le 16 mars 2009 il signait pour Europa Gestion Parisienne une estimation du prix auquel le bien pourrait être reloué et la liste des travaux à effectuer ;

Considérant que toutefois la responsabilité du dégât des eaux pourrait être imputé à la locataire qui a quitté les lieux en fermant le gaz sans vider les radiateurs ou à l’agence qui n’a pas vérifié cet état de fait, l’état des lieux de sortie prévu n’ayant pas été effectué par Monsieur Y qui ne s’est pas rendu au rendez-vous, ou encore au bailleur qui n’a pas jugé utile de maintenir un chauffage minimum le temps de la vente du bien ;

Qu’en l’état du dossier, aucune faute à ce propos ne peut être reprochée personnellement à Monsieur Y ;

Considérant que les appelants réclament le paiement d’une somme de 1.400 € qu’ils ont été contraints de payer à leur locataire Monsieur E en remboursement du solde de son dépôt de garantie alors que celui-ci les avaient assignés devant le tribunal d’instance ;

Qu’ils estiment qu’ils ont été contraints de prendre en charge des réparations locatives qui auraient dû être supportées par le locataire si l’agence avait fait correctement son travail ;

Considérant que l’état des lieux de sortie critiqué par les bailleurs a été établi par Monsieur B et non par Monsieur Y, qui en toute hypothèse en tant que salarié de la société Europa Gestion Parisienne ne saurait être tenu pour personnellement responsable sauf à prouver qu’il a agi à des fins étrangères à ses fonctions salariées, sans autorisation de son employeur, et en se plaçant en dehors de ses fonctions ; qu’il en est de même pour les autres griefs et demandes indemnitaires ;

Considérant que les griefs reprochés à Monsieur Y énumérés dans le courrier de notification d’un licenciement pour faute grave qui lui a été envoyé le 21 septembre 2010 par la société Europa Gestion Parisienne n’ont pas de rapport avec les préjudices dont Messieurs Z et A demandent réparation ;

Que s’agissant des archives, les appelants ne peuvent à la fois prétendre qu’elles ne leur ont pas été remises et à la fois que les dossiers étaient mal tenus ; qu’il résulte de l’attestation du cabinet D consulting qui a pris la suite des intimés que les dossiers étaient pour la plupart incomplets et que les contrats de location avaient été mal rédigés ; qu’en tout état de cause, Monsieur Y en son nom personnel ne peut être tenu à les restituer sous astreinte ; que dès lors seule la société Europa Gestion Parisienne est tenue à la restitution des archives sollicitées ;

Que dès lors le jugement déféré sera confirmé sauf en ce dernier point ;

Sur les autres demandes :

Considérant que les appelants qui succombent en leurs demandes à l’égard de Monsieur Y seront condamnés solidairement à lui payer une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 13 septembre 2012 par le tribunal de grande instance de Paris sauf en ce concerne la condamnation de Monsieur J Y de restituer les archives ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne Monsieur L H Z et Monsieur F A solidairement à payer à Monsieur J Y une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur L H Z et Monsieur F A aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE