Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 4 – Chambre 3 ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2016 (n° , 5 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 14/23732

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Octobre 2014 -Tribunal d’Instance de Paris 11^e – RG n° 11-14-000197

APPELANT

Monsieur J Y

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté et assisté par M^e Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0122

INTIMES

Monsieur Z X

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Serge BEYNET de la SELEURL SERGE BEYNET, avocat au barreau de PARIS, toque : C0482

Madame D G épouse X

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Serge BEYNET de la SELEURL SERGE BEYNET, avocat au barreau de PARIS, toque : C0482

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Octobre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me H VERDEAUX, Présidente de chambre

M^me H I, Conseillère

M Philippe JAVELAS, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me H VERDEAUX, présidente et par M^me Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.

****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 8 octobre 2004, M^me B Y, aux droits de laquelle vient M. J Y, a consenti à M. et M^me X un bail permettant de sortir des dispositions de la loi du 1^er septembre 1948, à effet du 4 mars 2003 pour une durée de huit années portant sur des locaux à usage d’habitation dépendant d’un immeuble sis XXX à XXX

Ce contrat de location était soumis aux dispositions des articles 25 et 28 à 33 de la loi du 23 décembre 1986, modifiée

Par acte sous seing privé du 5 février 2011, M. J Y a consenti à M. et M^me X bail à effet du 4 mars 2011, pour une durée de trois années, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Ce bail portait la mention « renouvellement d’un bail faisant suite à bail soumis aux articles 30 et 33 de la loi du 23 décembre 1986 ».

Par acte d’huissier de justice du 4 juin 2013, M. Y a fait délivrer à M. et M^me X un congé aux fins de reprise au bénéfice de sa fille sur le fondement des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Par courrier du 21 décembre 2013, M. et M^me X ont informé leur bailleur que le 3 mars 2011, à l’expiration du contrat de bail de huit ans qui leur a été consenti en 2004, ils étaient âgés de plus de 65 ans, qu’ils n’ont pas été informés de leurs droits lors de la conclusion du contrat de bail conclu le 5 février 2011 et qu’ils entendaient bénéficier du droit au maintien dans les lieux qui leur était reconnu par l’article 29 de la loi du 23 décembre 1986, qui dispose :

« Toutefois, si à l’expiration du contrat prévu à l’article 30 ci-dessous, le locataire est âgé de plus de 65 ans ou handicapé visé au 2° de l’article 27 de la loi n°48-1360 du 1^er septembre 1948 précitée, il bénéficiera, nonobstant les dispositions de l’article 33, du droit au maintien dans les lieux prévu à l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1^er septembre 1948 précité ». Par lettre du 8 janvier 2014, M. Y a informé les époux X qu’ils ont, par la signature du contrat de bail du 5 février 2011 au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, renoncé à se prévaloir des dispositions de la loi du 1^er septembre 1948.

Les époux X s’étant maintenus dans les lieux après la date d’effet du congé, M. Y les a assignés, par acte d’huissier de justice du 11 mars 2014, devant le tribunal d’instance du 11^e arrondissement, en validation du congé délivré le 4 juin 2013, et expulsion.

Par jugement contradictoire du 14 octobre 2014, le tribunal d’instance, considérant que les époux X bénéficiaient d’un droit au maintien dans les lieux, a constaté la nullité du congé pour reprise délivré, débouté M. Y de l’ensemble de ses demandes, condamné M. Y aux dépens et à payer à ses locataires une indemnité de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. Y a relevé appel de cette décision le 25 novembre 2014.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 18 février 2015, il demande à la Cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— valider le congé délivré le 4 juin 2013,

— ordonner l’expulsion des époux X et de tous occupants de leur chef, la séquestration des objets mobiliers trouvés sur place,

— condamner les époux X à leur payer une indemnité d’occupation égal au montant du loyer contractuel jusqu’au départ des lieux loués,

— condamner M. et M^me X aux dépens et à leur payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. et M^me X, dans le dispositif de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 6 février 2015, demandent à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes,

— le condamner aux dépens et au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la validité du congé délivré aux époux X

M. Y fait grief au jugement entrepris d’avoir annulé le congé pour reprise qui leur a été délivré, au motif que les preneurs avaient atteint l’âge de 65 ans avant l’échéance du bail qui leur avait été consenti, et que, dès lors, ils avaient déjà acquis un droit au maintien dans les lieux au moment de la signature du deuxième bail placé sous l’empire de la loi du 6 juillet 1989.

M. Y fait valoir que les époux X pouvaient tout à fait renoncer à ce droit au maintien dans les lieux, qu’ils l’ont fait expressément, sans équivoque et en toute connaissance de cause, aux termes de la jurisprudence de la Cour de cassation, en signant un nouveau bail relevant de la loi du 6 juillet 1989.

Les époux X répliquent que c’est à bon droit que la juridiction de première instance a constaté la nullité du congé litigieux dès lors, que, d’une part, il leur a été demandé illégalement de renoncer à leur droit au maintien dans les lieux antérieurement au droit de contester et à l’expiration du bail qui leur avait été consenti en 2004, et que, d’autre part, cette renonciation n’a pas été faite en connaissance de cause, les locataires ayant signé le nouveau contrat sans avoir été préalablement éclairés sur leur droit à se maintenir dans les lieux.

Sur ce

Une partie peut toujours, après la naissance de son droit, renoncer à l’application d’une loi, fût-elle d’ordre public. Le locataire peut donc renoncer à l’application de la loi du 1^er septembre 1948, bien que d’ordre public et du fait qu’il s’agit d’un ordre public de protection, à condition que, d’une part, la renonciation intervienne a posteriori, c’est à dire une fois le droit acquis, la loi du 1^er septembre 1948 considérant que le droit au maintien dans les lieux n’est acquis qu’à l’expiration du bail et prohibant, aux termes de l’article 16, toute renonciation antérieure à cette expiration, et que, d’autre part, si la renonciation est tacite, elle soit intervenue en connaissance de cause et qu’elle ait un caractère certain et non équivoque.

En l’espèce, le premier bail signé par les époux X était soumis aux dispositions de l’article 29 de la loi du 23 décembre 1986, qui dispose :

« Toutefois, si à l’expiration du contrat prévu à l’article 30 ci-dessous, le locataire est âgé de plus de 65 ans ou handicapé visé au 2° de l’article 27 de la loi n°48-1360 du 1^er septembre 1948 précitée, il bénéficiera, nonobstant les dispositions de l’article 33, du droit au maintien dans les lieux prévu à l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1^er septembre 1948 précité ».

Il résulte de ce dispositions que le droit au maintien dans les lieux des époux X ne devait naître qu’à l’expiration du bail de huit ans, qui leur a été consenti le 8 octobre 2004, à effet du 4 mars 2003 soit le 4 mars 2011 et non au jour où ils ont atteint l’âge de 65 ans.

En conséquence, la renonciation tacite résultant de la signature d’un nouveau bail, le 5 février 2011, est prématurée pour être intervenue avant la naissance du droit au maintien dans les lieux des locataires.

Les époux X n’ayant pu valablement renoncer à leur droit au maintien dans les lieux avant l’expiration du premier bail qui leur avait été consenti, la décision dont appel doit être confirmée en ce qu’elle a jugé nul le congé pour reprise délivré aux locataires le 4 juin 2013, par substitution de motifs, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen soulevé par les époux X et tiré du fait que la renonciation n’aurait pas été faite par les locataires en connaissance de cause.

Par suite, le jugement querellé sera confirmé en toutes ses dispositions.

II) Sur les demandes accessoires

M. Y, qui succombe, sera condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du premier jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles non compris dans les dépens étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Déboute M. J Y de ses demandes, fins et prétentions ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne M. J Y à payer à M. Z X et à M^me D X une indemnité d’un montant total de

3 000 euros ;

Condamne M. J Y aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE