Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 MAI 2016

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/15579

Sur renvoi après cassation, selon l’arrêt rendu le 18 Juin 2014 par la 3^e Chambre Civile de la Cour de Cassation (pourvoi n° B 13-15-049) de l’arrêt rendu le 22 novembre 2012 par le Pôle 4-Chambre 3 de la Cour d’appel de Paris (RG n° 11/09279), sur appel d’un jugement rendu le 07 avril 2011 par le Tribunal d’instance du Raincy (RG 11-10-000025)

DEMANDERESSE DE LA SAISINE

SA NOVIGERE Venant aux droits de la SA HLM FIAC

RCS : 558 200 507

XXX

XXX

Représentée par M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1773

DÉFENDEURS DE LA SAISINE

Monsieur Z Y

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Wilfried SCHAEFFER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0615

Ayant pour avocat plaidant : M^e Cyrille KA, avocat au barreau de PARIS

Madame B-C G épouse Y

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Nathalie ROZE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0568

Représentée par M^e Wilfried SCHAEFFER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0615

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Février 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

MME Isabelle VERDEAUX, présidente de chambre M. Philippe JAVELAS, Conseiller

MME Sophie GRALL, Conseillère, en application de l’ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de Paris du 15 décembre 2015

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par MME Isabelle VERDEAUX., présidente et par M^me Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.

************

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte du 1eroctobre 1986 la société GFA, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société d’HLM NOVIGERE, a donné à bail un logement T4 à M. et M^me X.

Par un nouveau contrat du XXX, la société FIAC, aux droits de laquelle vient la société NOVIGERE, leur a donné à bail un appartement T5 dans un immeuble distinct en remplacement du premier logement.

Un premier litige relatif à des loyers et charges impayés a donné lieu à un jugement du 21 juillet 2005 condamnant les locataires à payer la somme de 2 148,84 euros et les autorisant à s’en acquitter par versements mensuels de 100 euros.

Une nouvelle dette étant apparue, la FIAC, aux droits de laquelle vient la société NOVIGERE, a délivré, le 3 juillet 2009, à M. et M^me X un commandement de payer la somme de 5 966,21 euros visant la clause résolutoire puis les a assignés en constatation de l’acquisition de cette clause et en expulsion.

Les défendeurs ont contesté la régularité du commandement, faute de saisine de la Commission départementale des aides publiques au logement (la CDAPL). Ils ont également demandé reconventionnellement le transfert rétroactif à leur profit de la propriété des deux logements, au motif que les deux contrats étaient des contrats de location-accession, ainsi que la dépose des nouveaux compteurs d’eau et la repose des anciens compteurs.

Par jugement du 7 avril 2011, le tribunal d’instance du Raincy a dit que sans être nul,le commandement de payer, délivré le 3 juillet 2009 ne saurait faire jouer la clause résolutoire, en raison de son imprécision. Il a constaté que la FIAC n’avait pas régulièrement saisi la CDAPL dans le délai prescrit par la loi et, en conséquence, a déclaré irrecevable l’assignation en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et paiement l’arriéré locatif et a débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par arrêt du 22 novembre 2012, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a dit que le commandement du 3 juillet 2009 ne saurait faire jouer la clause résolutoire et déclaré irrecevable l’assignation introductive d’instance.

Statuant à nouveau, la cour d’appel a notamment constaté l’acquisition de la clause au 3 septembre 2009, ordonné l’expulsion de M. et M^me X et condamné ceux-ci au paiement de la somme de 50182,07 euros au titre de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la restitution des lieux.

Y ajoutant, elle a débouté M. et M^me X de leurs demandes afférentes à l’accession à la propriété de leur logement, à la dépose d’un surpresseur et des compteurs d’eau et à la remise en place des anciens compteurs.

La cour a principalement retenu que la CDAPL avait été régulièrement saisie le 30septembre 2003 lors du premier litige et était restée valablement saisie, que le commandement était valable pour une partie de la dette et n’avait pas été suivi d’effet dans le délai de deux mois, que le contrat signé le XXX était un contrat de bail et non un contrat de location-accession, que la consommation d’eau était partiellement justifiée et que les locataires n’étaient pas fondés à demander la remise en place des anciens compteurs d’eau ni la dépose d’un surpresseur.

M. et M^me X ont formé un pourvoi le 29 mars 2013.

La Cour de cassation, par arrêt du 18 juin 2014 a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 22 novembre 2012 par la cour d’appel de Paris et renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Paris autrement composée.

La Cour de cassation a jugé que toute assignation tendant à la résiliation du bail doit être notifiée au préalable à la commission départementale des aides publiques au logement, peu important qu’elle ait été antérieurement saisie dans le cadre d’une précédente procédure.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 21 janvier 2016, la société NOVIGERE, venant aux droits de la société HLM FIAC, demande à la Cour de :

A titre principal

— juger recevable l’assignation délivrée à l’initiative de la société FIAC, constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner solidairement les époux Y à payer à la société NOVIGERE une somme de 33 064, 87 euros, arrêtée au terme d’août 2013, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, et une indemnité de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— déclarer irrecevables les intimés en leurs demandes relatives à la propriété des logements revendiqués en application des dispositions du décret du 4 janvier 1955,

A titre subsidiaire

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties le XXX, compte tenu des manquements graves et répétés de M. et M^me Y à leurs obligations locatives, au visa des articles 1184, 1728 et 1741 du Code civil,

— débouter M. et M^me Y de l’ensemble de leurs demandes relatives à l’accession à la propriété de leur logement, ainsi que de leurs demandes relatives à la dépose d’un surpresseur, des compteurs d’eau et à la remise en place des anciens compteurs,

A titre infiniment subsidiaire

— dans l’hypothèse où les consorts Y auraient à nouveau la qualité de locataires du bailleur, réintégrer le montant du SLS facturé de 2011 à 2013 aux locataires pour un montant de 36 918,67 euros et condamner, en conséquence, les époux Y à payer à la société NOVIGERE la somme totale de 69983,54 euros (33 064, 87 euros + 36 918, 67 euros), comptes arrêtés au mois d’août 2013, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

En tout état de cause

— condamner M. et M^me Y aux dépens et à payer à la société NOVIGERE une indemnité de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et une indemnité de même montant sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. et M^me Y, dans le dispositif de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 6 janvier 2016, demandent, pour l’essentiel, à la Cour de :

— déclarer la société d’HLM FIAC irrecevable en son assignation et en toutes ses demandes et, en tant que de besoin, l’en débouter,

— autoriser la famille Y à exercer la faculté qui leur est reconnue pour l’acquisition du T4 et du T5 afin de rester dans la jouissance de leurs deux logements en tant que copropriétaires,

— ordonner que l’acte notarié constatant le transfert de propriété soit officialisé et publié et mentionne que tous les droits et taxes des contrats de location-accession ont été à leur charge en leur qualité d’accédant et payés de 1986 à 1999,

— ordonner la publication de l’arrêt de la Cour de cassation du 18 juin 2014 au service de la publicité foncière de Bobigny,

— ordonner que le paiement des redevances soit imputé sur le prix de vente précédent les futurs actes authentiques à effet rétroactif,

— dire la clause résolutoire non acquise et dire que la famille Y est devenue propriétaire en location-accession de ses deux logements rétroactivement depuis 1998 pour le T4 et le T5, par le bénéfice des conventions de réservation de logements de l’OCIL, les conventions signées avec la ville de XXX et l’Etat, le paiement des redevances et des droits d’enregistrement et la taxe départementale de publicité foncière due pour l’acquisition de logements HLM,

— condamner la société NOVIGERE à leur payer les sommes suivantes :

1) 84 835 344 euros en réparation de leurs préjudices matériel et moral, avec intérêts au taux légal majoré de cinq points rétroactivement à compter de 1986

2) une provision de 24 0000 0000 euros « validée en cassation », si nécessaire par voie de sasie-attribution sur le compte de NOVIGERE à titre de dommages et intérêts,

3) 15 387, 01 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer

4) 14 700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner la société NOVIGERE aux dépens, y compris les frais d’exécution et les dépens de première instance et de cassation qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens développés par les parties, il conviendra de se reporter à leurs conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

EXPOSE DES MOTIFS

I) Sur la recevabilité de l’assignation délivré à M. et M^me Y par la société FIAC et les demandes subséquentes de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner les époux Y au paiement de l’arriéré locatif

La société NOVIGERE, venant aux droits de la société FIAC, fait grief au jugement rendu par le tribunal d’instance du Raincy le 7 avril 2011 d’avoir déclaré irrecevable, pour défaut de saisine à nouveau de la SDAPL, l’assignation délivrée par la société d’HLM FIAC aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion corps et biens de M. et M^me Y et de tous occupants de leur chef, de paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation, indissociables de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail, pour défaut de paiement des loyers et des charges.

La société NOVIGERE fait valoir que l’assignation litigieuse est recevable parce que, en premier lieu, elle n’avait pas à procéder à une nouvelle saisine de la SDAPL du fait que cet organisme avait été saisi en 2003 mais, de plus et surtout, tenu informé par le bailleur social de la dette des époux Y chaque année et ce, du 30 septembre 2003 jusqu’au 5 juillet 2010 et parce que, en deuxième lieu, l’article L.353-15-1 du Code de la construction et de l’habitation ne prévoit pas de notification de l’assignation à la SDAPL, contrairement à ce qu’a pu affirmer la Cour de cassation, mais une simple saisine de cet organisme aux fins d’information au minimum trois mois avant l’assignation en acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

La société NOVIGERE expose, en outre et par ailleurs, que l’assignation délivrée étant recevable, la Cour doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner les époux Y à régler l’arriéré locatif dont ils demeurent redevables. A cet égard, elle fait valoir que les consorts Y ne se sont acquittés d’aucun loyer d’avril 2009 à 2013, que la dette locative s’élève à la somme 33 064, 87 euros, selon décompte arrêté à la date d’expulsion des époux Y, soit au mois d’août 2013, que les époux Y doivent être condamnés à s’acquitter de cette somme, à laquelle il conviendrait d’ajouter, la somme de 36 918, 67 euros, correspondant au remboursement d’un surloyer appliqué de 2011 à 2013 et remboursé à la suite de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 22 novembre 2012, dans l’hypothèse où la Cour jugerait que les époux Y doivent être à nouveau locataire de la société NOVIGERE.

M. et M^me Y, qui rappellent en préambule de leur argumentaire qu’ils ont été expulsés de leur logement avec leur cinq enfants le 2 août 2013, demandent à la Cour de confirmer l’analyse de la Cour de cassation selon laquelle toute assignation tendant à la résolution du bail doit être notifiée préalablement à la SDAPL, même si cet organisme a été saisi dans le cadre d’une précédente procédure et, partant, de déclarer irrecevable l’assignation qui leur a été délivrée, ainsi que, subséquemment, les demandes visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à les voir condamner au paiement d’un arriéré locatif.

Sur ce

Aux termes des dispositions de l’article L. 353-15-1 du code de la construction et de l’habitation, abrogés par l’article 27 IV 2° de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 l’pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, mais demeurant applicables à la présente procédure :

'Pour l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, les organismes bailleurs, pour leurs logements faisant l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 351-2 et dont les locataires bénéficient de l’aide personnalisée au logement, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de trois mois suivant la saisine de la commission mentionnée à l’article L. 351-14 en vue d’assurer le maintien du versement de l’aide personnalisée au logement, sauf si la décision de cette commission intervient avant l’expiration de ce délai.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative.'

Il résulte de ce texte que le fait que la société d’HLM FIAC ait saisi à l’occasion d’une première assignation, la commission départementale des aides publiques au logement le 30 septembre 2003 et qu’elle ait ensuite constamment tenu informée cette commission de l’évolution de la situation des époux Y jusqu’en 2010, ne la dispensait pas d’informer à nouveau spécifiquement la commission, préalablement à la délivrance d’une nouvelle assignation, toute procédure en résiliation de bail devant donner lieu à une saisine préalable de la commission.

En l’espèce, et comme l’a exactement relevé le tribunal d’instance, la première

dette de loyer avait été totalement apurée courant 2007 et, de ce fait, la clause de résiliation du bail de plein droit était censée n’avoir jamais joué de sorte qu’une nouvelle saisine était nécessaire.

Le fait que la précédente saisine ait abouti à une décision de suspension de l’APL non contestée par les locataires ne saurait faire regarder cette première saisine comme toujours active et n’ayant pas, de ce fait, à être renouvelée.

Cette nouvelle saisine, prescrite à peine d’irrecevabilité de l’assignation n’ayant pas été effectuée, par notification de l’assignation tendant à la résiliation du bail, dans les trois mois précédant la délivrance, le 23 octobre 2009, de l’assignation litigieuse, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable, pour défaut de saisine à nouveau de la SDAPL, l’assignation délivrée par la société d’HLM FIAC aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion corps et biens de M. et M^me Y et de tous occupants de leur chef, de paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation, indissociables de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail, pour défaut de paiement des loyers et des charges.

II) Sur la demande, formée à titre subsidiaire, par la société NOVIGERE, de résiliation judiciaire du bail pour manquements graves et répétés de M. et M^me Y à leurs obligations locatives

La société NOVIGERE sollicite, à titre subsidiaire, et sur le fondement des articles 1184, 1728 et 1741 du Code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la résiliation judiciaire du bail consenti aux époux Y. Elle fait valoir, à l’appui de sa demande, que les locataires ont adopté un comportement inadmissible en entravant le fonctionnement de leur compteur d’eau et en menaçant physiquement les préposés de la société FIAC mandatés pour déterminer l’origine du dysfonctionnement du compteur, qu’ils se sont prétendus indûment propriétaires de deux logements pour échapper à leurs obligations locatives en incitant d’autres locataires à adopter un comportement similaire et en diffusant des tracts diffamatoires à l’encontre de leur bailleur, qu’en outre, ils n’ont pas entretenu le bien loué en le laissant dans un état déplorable, comme il en est justifié par un procès-verbal d’huissier de justice dressé après leur expulsion, que la société NOVIGERE est, de ce fait, bien fondée, en raison de ces agissements gravement fautifs à solliciter la résiliation judiciaire du bail pour des manquements autres que ceux relatifs au paiement des loyers et qui ne nécessitaient pas de saisine préalable de la SDAPL.

Sur ce

Il résulte des articles 1184, 1728, 1741 du Code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement et qu’il pèse sur le locataire une obligation de jouir paisiblement des lieux loués. Par ailleurs, selon l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire supporte une présomption de responsabilité à raison des dégradations et pertes subies par le logement pendant la durée de son occupation.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par la société NOVIGERE que M, Y a menacé et insulté un employé de la société Proxiserve, qui s’était rendu à son domicile en 2010 pour changer le compteur d’eau (pièce n°36 de l’appelante). Par ailleurs, les intimés ont affiché dans le hall de l’immeuble un tract dont les termes excédaient de beaucoup les limites de la courtoisie, qualifiant leur bailleur d’escroc, et qui incitait les locataires à rejoindre l’association créée par les intimés et à cesser de payer leurs loyers. Ces anomalies de comportement à l’égard du bailleur caractérisent un manquement à l’obligation de jouir en bon père de famille et sont suffisamment graves pour justifier une résiliation judiciaire du bail.

De surcroît, le procès-verbal d’huissier de justice dressé le 1^er août 2014 et accompagné de clichés photographiques fait apparaître que « l’appartement est dans un état effroyable et nécessite de très importants travaux de rénovation pour assurer une habitation normale », l’huissier ayant relevé notamment un très mauvais état des peintures, des revêtements de sol et des installations sanitaires et de l’ensemble des pièces de l’appartement, caractérisant un manquement des locataires à leur obligation de jouir paisiblement et en bon père de famille des lieux loués, l’usage paisible résidant en premier lieu dans le respect de la chose louée.

Par suite la résiliation judiciaire du bail concernant le logement situé XXX, et une cave XXX, à XXX, sera prononcée.

III) Sur les demandes des époux Y relatives aux logements sis à XXX, XXX et XXX

M. et M^me Y revendiquent la propriété des deux logements qu’ils ont successivement occupés au XXX et au XXX à réintégrer les lieux en qualité de propriétaires, ils exposent à la Cour que la notification de la déclaration d’intention d’aliéner régularisée en 2010 par les soins de la ville de XXX valait offre de vente à leur profit des deux logements, du fait de conventions de réservation effectuées en 1986 et intégralement payées, à hauteur de 53 984,71 euros, pour l’appartement du XXX, et de 133 183, 81 euros pour l’appartement de la rue des Morands, que la société FIAC, gérante de la résidence, a omis de leur faire parvenir des informations sur cette accession à la propriété, que le logement qu’ils occupaient au XXX de 1986 à 1998 a été vendu, sans qu’ils soient mis en mesure de l’acheter et alors même que la commune de XXX a pu exercer son droit de préemption, en violation de leur droit de propriété, qu’il incombe, de ce fait, à la société NOVIGERE, qui vient aux droits de la société FIAC, de régulariser officiellement les ventes en location-accession des deux logements, qu’ils ont versé les loyers-redevances pour les deux appartements et payé tous les droits d’enregistrement et taxes des deux contrats de location-accession, que la Cour doit donc ordonner que soit rédigé l’acte notarié opérant transfert de propriété avec effet rétroactif des deux logements et que les sommes déjà réglées au titre des redevances doivent être imputées sur le prix de vente des logements.

La société NOVIGERE fait valoir, à titre principal, que les demandes des consorts Y sont irrecevables du fait que leurs conclusions n’ont pas été publiées à la conservation des hypothèques comme le prescrit le décret du 4 janvier 1955. A titre subsidiaire, la société NOVIGERE réplique que les demandes des époux Y sont mal fondées et qu’ils doivent en être déboutés, parce qu’aucun des documents qu’ils versent aux débats ne justifie d’un droit d’accession à la propriété et qu’aucun droit de préemption n’avait à être notifié aux locataires, dès lors qu’ il n’y a jamais eu de vente à la découpe ou isolée des logements sociaux.

Sur ce

a) Sur la recevabilité des demandes

Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation, ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort, lorsqu’elles portent sur des droits soumis à publicité, ne sont recevables devant les tribunaux que si ces demandes ont été publiées conformément aux dispositions des article 28, § 4°-c, et 30, paragraphe 5, du décret n°55-22 du 4 janvier 1955.

Toutefois, la demande en revendication de propriété n’entre pas dans le champ d’application du décret du 4 janvier 1955, la publicité obligatoire ne concernant que l’anéantissement rétroactif des actes.

En l’espèce, les prétentions des époux Y s’analysent comme des demandes en revendication de propriété.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication à la conservation des hypothèques des conclusions des intimés sera rejetée, et les demandes des époux Y jugées recevables.

B) Sur le bien fondé des demandes

En application des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, les époux Y fondent leurs prétentions sur l’existence de conventions de réservation des deux logements qu’ils ont occupés dans la cité des Renouillères. Toutefois, l’existence de ces conventions n’est pas établie par les intimés, qui appuient leurs prétentions sur un courrier du maire de XXX – pièce n°63- qui en réponse à leur demande, communique aux époux Y un exemplaire du registre des délibérations de la commune de XXX du 25 mai 1990, dont il ressort simplement que la commune s’est rapprochée de la société FIAC SEMAROISE et Département de l’Aisne afin d’élaborer un plan de reprise et de réaménagement du quartier des Renouillères et que le conseil municipal a approuvé la cession de l’ensemble des logements propriété de la commune, concernant l’immeuble sis 2-4 rue Edgard Quinet, aux sociétés HLM Fiac-Sémaroise. De même, le courrier adressé par le gestionnaire de la copropriété – pièce n°5 des intimés- le 31 mai 1991 et qui se borne à informer les locataires de la reprise en mains par ce gestionnaire de la gestion et du suivi des charges récupérables et du fait que les locataires, le plus souvent titulaires d’un bail de trois ans, seraient amenés à signer un nouvel engagement de location en remplacement de leur bail, permettant la mise en place des loyers réglementés, ne permet pas de fonder les prétentions des époux Y.

En outre, les engagements de location successivement souscrits par les époux Y et régulièrement versés aux débats par l’appelante, ne confèrent pas aux locataires, comme ils le font valoir à tort, un droit d’accession à la propriété comme le soutiennent les époux Y.

La société HLM FIAC n’était, par ailleurs, nullement tenue, comme le soutiennent les intimés, de leur faire parvenir des informations spécifiques et particulières relatives aux possibilités d’accession à la propriété, de leur transmettre des informations sur la vente aux enchères de leur appartement, qui n’a pas eu lieu, ni même de les mettre en mesure d’exercer leur droit de préemption, dès lors que ce droit de préemption ne s’applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel dudit bâtiment, et qu’en l’espèce, le bâtiment dans lequel sont situés les appartements litigieux n’a pas fait l’objet d’une vente à la découpe.

Dès lors, les époux Y, faute d’établir la réalité d’un droit de propriété qu’ils revendiquent, seront déboutés de leur demande d’accession à la propriété, ainsi que de leur demande de réintégration dans les lieux en qualité de propriétaires.

IV) Sur les demandes indemnitaires formées par M. et M^me Y

A) demande au titre du solde locatif (15 387, 01 euros)

Il n’y a pas lieu de déterminer le montant du solde locatif, les demandes formées à ce titre par la société bailleresse étant jugées irrecevables, par confirmation du jugement entrepris.

Néanmoins, il incombe à la Cour de se prononcer sur la demande des époux Y qui estiment que leur bailleresse reste leur devoir une somme de 15 037, 081 euros au titre du solde locatif arrêté au moment de leur expulsion, en août 2013.

A cet égard, les époux Y font valoir que le montant qui leur reste dû s’obtient par déduction montants réclamés, de sommes erronées de charges d’eau pour 12043,64 euros, du surloyer perçu jusqu’au mois d’août 2013, pour un montant de 38 261, 32 euros et des paiements effectués par leurs soins sur l’année 2012 pour un montant de 5 336, 72 euros.

La société appelante expose que les époux Y ne se sont acquittés d’aucun loyer sur la période allant de 2009 à 2013 et que le surloyer, qui, ne pouvant être demandé qu’aux locataires en titre des logements, a donné lieu à une déduction sur le compte locatif des époux Y à hauteur de la somme de 36 918, 67 euros, à la suite de l’arrêt de la cour d’appel, censuré par la Cour de cassation, qui avait jugé que la clause résolutoire était acquise au 3 septembre 2009, doit être réintégré dans le compte locatif des époux Y, si la cour de renvoi confirme le jugement du tribunal d’instance querellé sur l’irrecevabilité de l’assignation et, par voie de conséquence, de la demande formée dans l’acte introductif d’instance tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur ce

Le jugement querellé ayant été confirmé sur le point précité et les époux Y étant, de ce fait, demeurés locataires jusqu’en août 2013, il y a effectivement lieu de débiter à nouveau le compte locatif des époux Y du montant dont il avait été crédité à la suite de l’arrêt censuré de la cour d’appel, soit 36 918, 67 euros.

Le montant ainsi recrédité étant supérieur à celui dont les époux Y réclame le remboursement – 15 387, 01 euros – , le solde locatif redevient positif en faveur de la société appelante, de sorte que les époux Y doivent être déboutés de leur demande en paiement, sans même qu’il soit besoin de statuer sur le bien fondé des autres déductions dont ils sollicitent le bénéfice – charges d’eau, paiements effectués sur l’année 2009 – ni d’entrer dans le détails des calculs auxquels ils procèdent pour fonder leurs prétentions.

B) Demandes au titre des préjudices moral et matériel (84 835 344 euros et 24 millions d’euros)

Le sort réservé aux demandes des époux Y relatives à la propriété des deux logements qu’ils ont occupés en qualité de locataires et le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour manquements par les locataires à leurs obligations, emportent rejet de ces demandes d’indemnisation, qui ne sont, au surplus, motivées ni dans leur principe ni dans leur quantum.

V) Sur la demande des époux Y visant à voir ordonner la publication de l’arrêt de la Cour de cassation du 18 juin 2014 au service de la publicité foncière de Bobigny

Cette demande, sans objet et non justifiée, sera rejetée.

VI) Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société NOVIGERE (5 000 euros)

La société NOVIGERE fait valoir que cette demande est justifiée par le comportement inadmissible des époux Y durant l’exécution de leur bail et au cours des procédures susvisées.

Le comportement des époux Y est déjà sanctionné par la résiliation judiciaire du bail, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’accueillir la demande de dommages et intérêts formée par la société appelante.

VII) Sur les demandes accessoires

Les époux Y, qui succombent pour l’essentiel, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par mise à disposition au greffe et contradictoirement

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant déclaré irrecevable, pour défaut de saisine à nouveau de la SDAPL, l’assignation délivrée par la société d’HLM FIAC aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion corps et biens de M. et M^me Y et de tous occupants de leur chef, de paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation, indissociables de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail, pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

Statuant à nouveau

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail consenti à M. Z Y et à M^me B-C Y née G, le XXX, sur les locaux sis XXX, et une cave XXX, à XXX ;

DÉBOUTE M. Z Y et M^me B-C Y née G de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

DÉBOUTE la société NOVIGERE de sa demande de dommages et intérêts ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne in solidum M. Z Y et à M^me B-C Y née G à payer à la société NOVIGERE une indemnité de 5 000 euros ;

CONDAMNE in solidum M. Z Y et à M^me B-C Y née G aux dépens des procédures de première instance et d’appel et dit que les dépens de la procédure d’appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE