Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 4 – Chambre 3 ARRÊT DU 27 AVRIL 2017 (n° , 7 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/16494

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2015 -Tribunal d’Instance de NOGENT SUR MARNE – RG n° 11-14-000407

APPELANT

Monsieur C Y

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté et assisté par M^e F G, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 461

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/035549 du 23/07/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIME

Monsieur D X

Né le XXX à MIERMAIGNE

XXX

XXX

Représenté et assisté par M^e Claire BLANCHARD-DOMONT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M^me Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre

M Philippe JAVELAS, Conseiller

M Fabrice VERT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT: Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Isabelle VERDEAUX, présidente et par M^me Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 5 janvier 2008, M. X a donné à bail à M. Y et M^me Z un appartement dépendant d’un immeuble sis XXX

Par acte d’huissier de justice du 29 mai 2013, M. X a fait délivrer à ses locataires un congé pour reprise à effet du 4 janvier 2014 au bénéfice de sa fille E X.

Les locataires s’étant maintenus dans les lieux après la date d’effet du congé, M. X les a fait assigner devant le tribunal d’instance de Nogent sur Marne, par acte d’huissier de justice du 26 mars 2014, en validation du congé délivré et expulsion.

Par jugement réputé contradictoire du 28 mai 2015, le tribunal d’instance a fait partiellement droit aux demandes de M. X en constatant la résiliation du contrat de bail au 4 janvier 2014, du fait du congé délivré le 29 mai 2013, ordonnant l’expulsion de M. Y, de M^me Z et de tous occupants de leur chef, en condamnant M. Y au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 850 euros, à compter du 4 janvier 2014 et jusqu’à la libération effective des lieux, en condamnant, enfin, M. Y aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation.

M. Y a relevé appel de cette décision le 29 juillet 2015.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 17 février 2016, M. Y, appelant, demande à la Cour de :

— infirmer le jugement déféré,

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes, au motif que le congé pour reprise délivré le 29 mai 2013 n’est pas régulier,

à titre subsidiaire

— dire que le montant de l’indemnité d’occupation sera équivalent à celui du loyer actuellement payé par M. Y,

— accorder à M. Y les plus larges délais pour quitter les lieux, en tout état de cause

— condamner M. X à payer à M^me F G, conseil de M. Y, une somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

M. X, intimé et appelant à titre incident, dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 8 juillet 2016, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la validité du congé pour reprise délivré le 29 mai 2013 et la résiliation du bail en découlant à compter du 4 janvier 2014, date d’effet du congé, et ordonné l’expulsion de M. Y et de M^me Z,

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 850 euros et condamné M. Y seul au paiement de cette indemnité,

statuant à nouveau

— condamner solidairement M. Y et M^me Z au paiement d’une somme de 1 100 euros hors charges, à compter du 4 janvier 2014 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement M. Y et M^me Z aux dépens et à payer à M. X une indemnité de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la validité du congé pour reprise délivré le 29 mai 2013 et les conséquences qu’il convient d’en tirer

M. Y fait grief à la décision déférée d’avoir validé ce congé, en refusant de faire application des dispositions de l’article 15, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR.

M. Y fait valoir que ces nouvelles dispositions, qui permettent au juge d’opérer un contrôle a priori du caractère légitime et sérieux du congé, sont applicables aux congés délivrés antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi et qu’en l’espèce, M. X se borne à indiquer que la reprise sera réalisée au bénéfice de sa fille E sans verser aux débats aucun élément permettant au juge de s’assurer de la qualité de M^me X, ni du sérieux et de la légitimité de la reprise invoquée.

M. Y en tire la conséquence que le jugement contesté doit être infirmé en ce qu’il a validé le congé pour reprise du 29 mai 2013.

M. X intimé concluant à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a validé le congé litigieux, rétorque que :

— les dispositions de la loi ALUR ne s’appliquent qu’aux congés délivrés postérieurement à son entrée en vigueur,

— le premier juge ne pouvait, dès lors, que se livrer au contrôle de la réalité du motif invoqué sans vérifier le sérieux de ce même motif,

— en toute hypothèse, le sérieux de la reprise est démontré, M^me E X, fille de l’intimé, ayant besoin de cet appartement pour réaliser un projet personnel et professionnel, – le congé délivré le 29 mai 2013 respectait toutes les conditions de forme et de fond posées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la présente instance et doit, de ce fait, être validé.

Sur ce

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi du 24 mars 2014 ne peut, comme l’a exactement relevé le premier juge, recevoir application en l’espèce, dès lors que le congé litigieux, portant sur un bail conclu avant le 27 mars 2014, a été délivré le 29 mai 2013, soit avant la publication de la loi ALUR et que le congé du bailleur, qui, compte tenu de sa date de délivrance, n’avait pas à satisfaire à des exigences qui n’ont été imposées par la loi qu’une année plus tard, ne peut être invalidé rétroactivement, en application des dispositions de l’article 2 du Code civil, qui indiquent que la loi n’a pas d’effet rétroactif et et ne dispose que pour l’avenir.

En conséquence, sauf fraude manifeste, la Cour, comme le premier juge, ne peut procéder qu’à un contrôle a posteriori de la sincérité du congé.

En l’espèce, le congé pour reprise délivré le 29 mai 2013, à effet au 4 janvier 2014, énonce qu’il est justifié par la décision de permettre la reprise des lieux afin de les faire habiter par M^me E X, qui est la fille des propriétaires, et qui demeure au XXX à Avant les XXX

M. B, qui se contente d’énoncer que le motif allégué du congé est peu crédible du seul fait que M^me X, bénéficiaire de la reprise, réside dans le département de l’Aube, ne fait valoir aucun élément particulier dont il puisse être déduit le caractère manifestement frauduleux du congé qui lui a été délivré, étant précisé que, même s’il n’a pas la charge de la preuve du caractère réel et sérieux du congé délivré, le bailleur justifie de son lien de filiation avec M^me E X et qu’il verse aux débats une attestation rédigée par sa fille indiquant que cette dernière exerce le métier de conseiller en entreprise à titre d’entrepreneur individuel, que son emploi l’oblige à effectuer de nombreux déplacements dans la région parisienne, et qu’elle envisageait depuis longtemps la possibilité de s’y installer pour développer son activité professionnelle.

Il en résulte que le congé, régulièrement délivré avec un préavis de plus de six mois, doit être validé.

Par suite, le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du contrat de bail à compter du 4 janvier 2014, par l’effet du congé délivré le 29 mai 2013, ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. Y, de M^me Z et de tous occupants de leur chef, et rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-7 du Code des procédures civiles d’exécution, seront remis, aux frais des locataires expulsés, en un lieu que ces derniers auront choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux locataires expulsés d’avoir à les retirer à leurs frais dans le délai d’un mois.

II) Sur le montant de l’indemnité d’occupation

M. X fait grief au premier juge d’avoir fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 850 euros et fait valoir que, afin que l’indemnité d’occupation conserve son caractère coercitif et puisse indemniser le bailleur du préjudice que lui occasionne l’occupation indue, elle doit être fixée à un montant supérieur au loyer, en l’occurrence, un minimum de 1 100 euros par mois, en principal, hors charges.

M. X sollicite, de ce fait, la condamnation solidaire de M. Y et de M^me Z au paiement de la somme de 1 100 euros par mois. M. Y s’oppose à cette demande et sollicite la confirmation du jugement ayant fixé l’indemnité à la somme de 850 euros, en faisant valoir que M. X, qui prétendait installer sa fille dans l’appartement, n’escomptait pas retirer de l’opération un revenu supérieur au loyer que lui verse son locataire.

Sur ce

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, l’intimé ne démontre pas que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant pour lui d’une occupation sans bail, nécessiteraient que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé, comme il le sollicite, à la somme de 1 100 euros.

Le contrat de location comporte une clause pénale prévoyant que « si le locataire, déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux…. il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs ». Toutefois, cette clause présente un caractère manifestement excessif tenant, au fait qu’elle crée un déséquilibre contractuel au détriment du locataire, le bail ne prévoyant aucune réciprocité en cas de manquement du bailleur, de sorte qu’il n’y a pas lieu de lui donner application, même en réduisant la majoration du loyer contractuellement prévue à la somme de 1 100 euros, comme le sollicite l’intimée.

M. X est toutefois, bien fondé à solliciter que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer, majoré du montant des charges, même si l’indemnité d’occupation n’est pas de nature contractuelle.

Par suite, l’indemnité d’occupation sera fixée à un montant équivalent à celui du loyer, majoré des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

La demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation formée à l’encontre de M^me Z sera jugée irrecevable, du fait que cette dernière n’est pas partie à l’instance d’appel.

III) Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Le premier juge a exactement relevé que M. Y a déjà bénéficié de fait d’un délai de 17 mois, auquel s’ajoute le délai de la procédure d’appel, de quelque 18 mois.

Le jugement déféré sera, en conséquence, confirmé en ce qu’il débouté M. Y de sa demande de délais.

IV) Sur les demandes accessoires

M. Y, qui succombe en toutes ses prétentions, sera condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

La demande en paiement de M. X au titre des frais irrépétitbles formée à l’encontre de M^me Z sera jugée irrecevable, du fait que cette dernière n’est pas partie à l’instance d’appel.

L’exécution provisoire permettant, en application de l’article 501 du Code de procédure civile, de conférer au jugement qui n’est pas encore passé en force de chose jugé un caractère exécutoire et le présent arrêt ayant force de chose jugée et devenant exécutoire de plein droit dès sa notification par acte d’huissier de justice, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision, comme le sollicite M. X.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, et contradictoirement

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant condamné M. C Y à payer à M. D X une indemnité d’occupation mensuelle fixe de 850 euros ;

Statuant à nouveau sur ce chef

Condamne M. C Y à payer à M. D X une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 4 janvier 2014 et jusqu’à la libération effective des lieux, se matérialisant soit par la remise des clefs soit par l’expulsion des occupants ;

Ajoutant au jugement déféré

Déboute M. C Y de l’ensemble de ses demandes ;

Déclare irrecevables les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’occupation et des frais irrépétibles non compris dans les dépens formées par M. D X à l’encontre de M^me H Z ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne M. C Y à payer à M. D X une indemnité de 1 500 euros ;

Condamne M. C Y aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE