Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 3 ARRÊT DU 29 MARS 2017 (n° , 06 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 14/25780

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Novembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/14292

APPELANTE :

SARL X GEORGE prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 495 148 686

XXX

XXX

Représentée par M^e Pierre CHEVALIER de la SELARL MCM AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0228

INTIMÉE :

SASU PARISIENNE IMMOBILIÈRE DE LA PLACE DE LA X (SPIPM) prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 572 098 465

XXX

XXX

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant

Assistée de M^e Pauline de DARAN de la SELAS VALSAMIDIS, AMSALLEM, JONATH, FLAICHER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : J010, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sophie REY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.

********** Par acte sous seing privé du 6 novembre 2002, venant en renouvellement d’un bail en date du 2 août 1991, venant lui-même en renouvellement d’un bail en date du 28'avril'1992, la société PARISIENNE IMMOBILIÈRE DE LA PLACE DE LA X (SPIPM) a donné à bail à la société Nouvelle Coupole d’Or aux droits de laquelle se trouve la société X Y divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble sis XXX, à compter du 1^er octobre 2002 pour se terminer le 31 septembre 2011, moyennant un loyer de 17.345'€ hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice en date du 29 mars 2011, la société PARISIENNE IMMOBILIÈRE DE LA PLACE DE LA X (SPIPM) a fait délivrer à la société X Y un congé pour le 31 septembre 2011 et a proposé le renouvellement du bail à compter du 1^er octobre 2011 moyennant un loyer de 41.000'€.

Par acte d’huissier de justice en date du 12 octobre 2012, la société PARISIENNE IMMOBILIÈRE DE LA PLACE DE LA X (SPIPM) a assigné la société X Y aux fins de voir fixer le loyer renouvelé à compter du 1^er’octobre'2011 à la somme annuelle de 41.000'€.

Par jugement en date du 12 décembre 2012, le juge des loyers commerciaux a constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 29 mars 2011 par la société PARISIENNE IMMOBILIERE DE LA PLACE DE LA X (SPIPM) le bail concernant les locaux situés XXX s’est renouvelé à compter du 1^er’octobre 2011 et a désigné en qualité d’expert M. B-C D.

L’expert a déposé son rapport le 9 janvier 2014. Il a conclu à l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité et proposé que la valeur locative soit fixée à la somme de 32.600'€.

Par jugement en date du 12 novembre 2014, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a : – fixé à la somme de 32.600 € en principal par an à compter du 1^er octobre 2011 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société PARISIENNE IMMOBILIÈRE DE LA PLACE DE LA X (SPIPM) et la société X Y pour des locaux situés XXX, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées';

— condamné la société X Y à payer à la société PARISIENNE IMMOBILIÈRE DE LA PLACE DE LA X (SPIPM) les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés, à compter du 12 octobre 2012 ;

— ordonné la capitalisation des intérêts ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— débouté les parties pour le surplus de leurs demandes ;

— condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui inclurons le coût de l’expertise.

Par déclaration du 19 décembre 2014, la société X Y a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions signifiées par le RPVA le 12 septembre 2016, la société X Y a demandé à la cour de :

— Réformer le jugement rendu le 12 novembre 2014 par le juge des loyers commerciaux,

— Dire que l’installation de la Pinacothèque 2 ne peut constituer une modification des facteurs locaux de commercialité du quartier ;

— Constater que la Société PARISIENNE IMMOBILIÈRE DE LA PLACE DE LA X ne rapporte pas la preuve d’une modification des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation à la hausse de plus de 10% de la valeur locative des locaux donnés à bail à la société X Y,

— Dire qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement du loyer,

— Dire que la valeur locative des locaux donnés à bail peut être estimée à 22.176 euros HT par an,

— En cas de déplafonnement, fixer le nouveau loyer à ce montant,

— Débouter la SPIPM de l’ensemble de ses demandes,

— Constater que le bail a été renouvelé à compter du 1^er octobre 2011,

— Dire que le loyer à compter du 1^er octobre 2011 doit être calculé par la simple application de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou subsidiairement fixer à la somme de 22.176 euros HT,

— Condamner la SPIPM au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance y compris les frais d’expertise.

Par conclusions signifiées par le RPVA le 20 septembre 2016, la société PARISIENNE IMMOBILIÈRE DE LA PLACE DE LA X (SPIPM) a demandé à la cour de :

au visa des dispositions des articles L.145-1 et suivants, R.145-1 et suivants et D.145-12 à 145-19 du code de commerce et des dispositions non codifiées du décret du 30'septembre'1953, plus particulièrement, au visa des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 du code de commerce,

— RECEVOIR la SAS PARISIENNE IMMOBILIÈRE DE LA PLACE DE LA X en ses présentes conclusions et y faire droit,

— DÉBOUTER la société X Y de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— INFIRMER le jugement rendu le 12 novembre 2014 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris sous le numéro de répertoire général 12/14292, en ce qu’il a fixé le montant du loyer de renouvellement à la somme de 32.600 € HT HC';

Ce faisant et statuant à nouveau,

— FIXER le loyer en renouvellement au 1^er octobre 2011 du bail en date du 10 avril 1997 à la somme annuelle, hors taxes et hors charges, de 42.800 € soit à la valeur locative de 774 euros HT/HC pour une surface pondérée de 53,74 m² ;

— CONDAMNER la société X Y à payer des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyers à compter du 1^er octobre 2011, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même code';

— CONDAMNER la société X Y à payer à la SAS PARISIENNE IMMOBILIERE DE LA PLACE DE LA X la somme de 4.000'€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise et d’appel, ces derniers devant être directement recouvrés par la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 novembre 2016.

MOTIFS

Sur les lieux loués :

L’expert rappelle que XXX est une voie secondaire, d’orientation nord/sud en sens unique de circulation depuis le boulevard de la X, où elle débute et la rue Tronchet. Les locaux sont situés dans la partie de XXX située entre le boulevard de la X et la XXX. Cette partie de XXX dispose d’une commercialité très limitée, comportant uniquement trois commerces au n° 3 de la rue, où se trouvent les locaux litigieux, ainsi que deux commerces situés à l’angle avec le boulevard de la X.

Les locaux dépendent d’un immeuble datant de la 1^re partie du XXème siècle, élevé sur 2 niveaux de sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de 5 étages droits dont le 4 derniers en encorbellement par rapport aux niveaux inférieurs, 6^e et 7^e étage en retrait et mansardés. La façade est en pierre de taille assez sobre, en bon état de ravalement.

La boutique est située à droite de la porte d’entrée de l’immeuble. Elle présente un linéaire de façade de 4 mètres environ. L’accès se fait par une porte vitrée. Un store extérieur délimite sur le trottoir un espace utilisé en terrasse avec 5 tables, soit une dizaine de places. Cette occupation du domaine public bénéficie d’une autorisation municipale portant sur une emprise de 2,82m².

Sur le côté droit se trouve un bar avec comptoir. Sur le côté gauche la salle de bar-restaurant avec une quinzaine de places. Sur l’avant, se trouve au sol une trappe d’accès à un monte charge desservant les réserves aux niveaux -1 et -2. Au bout de la salle départ de l’escalier vers le sous-sol. L’arrière est aménagé en cuisine. Au premier étage, desservi par un escalier étroit et raide un appartement composé d’un dégagement-palier avec lavabo distribuant sur l’arrière des WC, sur l’avant une pièce donnant sur rue équipée d’une fenêtre avec doubles vitrage, sol en parquet, chauffage par radiateur eau-chaude.

Au premier sous-sol, desservi par un escalier d’une largeur de 0,95m, une salle de restaurant comptant une vingtaine de places, chauffage par radiateur d’eau chaude, d’une hauteur utile sous plafond de 2,55m, au fond accès à des WC avec lavabo et fenêtre sur courette. Sur l’avant, séparés de la salle par une porte, réserve avec monte-charge, d’une hauteur utile de 3,30m.

Au 2^e sous-sol, desservi par les parties communes de l’immeuble, ainsi que par un monte charge privatif, deux réserves contiguës dont une seule est accessible, l’autre accès étant condamné par la présence d’un appareillage en bois, escamotable néanmoins, en pan incliné permettant de compenser un dénivelée entre le seuil de l’ascenseur et le niveau proprement dit. Hauteur utile de l’ordre de 3,60m.

L’expert note cependant que la température ambiante des locaux est assez élevée, ce qui limite les possibilités de stockage des denrées.

L’expert indique que la surface des locaux est de 115,3m² et après pondération de 52,76m²P.

Le bailleur critique le coefficient de pondération retenu par l’expert pour la salle de restaurant au premier sous-sol de 0,35, estimant qu’il faut retenir un coefficient de pondération de 0,40, de sorte que la surface pondérée totale est de 53,74m²P.

La cour relève que la salle de restaurant située au 1^er sous-sol est accessible par un escalier relativement étroit de 0, 95m. Dès lors, le coefficient de pondération de 0,35 retenu par l’expert, qui prend en compte cette particularité doit être retenu.

Le preneur ne conteste pas la pondération proposée par l’expert. Celle-ci qui correspond aux usages doit être retenue.

Sur le déplafonnement :

Aux termes des dispositions combinées des articles L145-34 et R145-6 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et se trouve fixé à la valeur locative eu égard à une modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail expiré.

Contrairement à ce que soutient le preneur, il n’y a pas lieu lors du renouvellement du bail de rechercher si la modification des facteurs locaux de commercialité entraîne une variation à la hausse de plus de 10% de la valeur locative.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, l’évolution de la station de métro X est en diminution entre 2002 et 2011, l’évolution est faible concernant les stations de métro Opéra, Concorde et Havre Caumartin. La population du 8^e arrondissement a peu augmenté ainsi que celle des arrondissements voisins dans un rayon de 400m. Les constructions nouvelles se sont élevées à 86.975m², mais l’expert souligne que pour 45.917m², il s’agissait non de surfaces nouvelles mais de surface restructurées, si bien qu’il conclu à juste titre à l’absence d’un flux supplémentaires de chalands.

Cependant au cours du bail expiré, un musée privé appelé « Pinacothèque de Paris» a ouvert en juin 2007, au 28 place de la X, proposant 5000m² d’exposition. Un nouvelle espace appelé Pinacothèque-les collections, dite Pinacotèque 2 a ouvert en janvier'2011, avec 2000m² en rez-de-chaussée et 1000m² au sous-sol, à l’XXX et Vignon. L’expert souligne que les expositions organisées à la Pinacothèque 1 ont connu un important succès, attirant ainsi 1.085.000 visiteurs au travers de deux expositions entre octobre 2009 et août 2010 sur «l’âge d’or hollandais» et «Z A».

Le preneur souligne que la Pinacothèque a depuis lors fermé ses portes, que le nombre des visiteurs est surévalué, que l’ouverture de la Pinacothèque 1 n’a eu aucune influence sur son commerce, celle-ci étant située sur la Place de la X, que la Pinacothèque 2 a été ouverte en toute fin du bail expiré et n’a eu aucune influence sur son commerce.

La cour rappelle que seules les modifications intervenues au cours du bail expiré doivent être prises en compte, dans la mesure où elles ont été de nature à avoir une influence favorable sur le commerce considéré. En l’espèce, même si les chiffres de fréquentation des expositions temporaires organisées à la Pinacothèque 1, ont pu être surévaluées, il n’en demeure pas moins qu’elles ont connu, notamment celles organisées au cours de années 2007 et 2010 un important succès. Les locaux de la Pinacothèque 1, bien qu’ils soient situés sur la place de la X, sont à proximité immédiate du commerce considéré, sis dans XXX, derrière la place de la X. La fréquentation des expositions temporaires a engendré un flux de chalands de nature a être favorable au commerce de bar brasserie exploité dans les lieux loués, ce commerce étant parfaitement visible à partir de l’intersection formée par la XXX et XXX.

En conséquence, il convient de confirmer le premier jugement qui a retenu qu’il existait un motif de déplafonnement du loyer.

L’expert a recherché les loyers pratiqués pour les boutiques du quartier. Il relève deux locations nouvelles de 751'€ le m² en juin 2011, pour un traiteur libanais XXX, 1.020'€ le m² en juillet 2011 pour des articles de cuisine au XXX et quatre loyers décapitalisés, variant de 945'€ le m² au 1^er mars 2011 pour un commerce de restauration rapide au XXX, à 2.907'€ le m² pour un commerce de chaussettes et collants, sir XXX, s’agissant pour ce dernier d’un très bon emplacement voisin de la rue Tronchet. L’expert, s’agissant des renouvellements a relevé un prix de 598'€ le m² au 1^er décembre 2005 pour un commerce de coiffure XXX, à 869'€ en décembre 2006 pour une sandwicherie 3XXX. S’agissant de décisions judiciaire, l’expert a relevé trois décisions 700'€ le m² le 1^er juin 2007 pour un commerce de restauration rapide au 15 rue Duphot, à 1.700'€ le m² pour un commerce de chausseur, 1 boulevard de la X, s’agissant d’un emplacement exceptionnel. Le bailleur soutient qu’en fait le loyer au m² pour un commerce de coiffure XXX est de 618'€ et non de 598'€ tel que retenu par l’expert.

Le bailleur propose de retenir une valeur locative de 700'€ le m². Le preneur propose de pondérer de 33% le prix du loyer retenu par l’expert, compte tenu de la faible commercialité de cette portion de XXX.

L’expert note à juste titre que la commercialité comme son évolution peut varier dans un quartier, d’un secteur à l’autre, d’une rue à l’autre, voire d’une partie de rue à une autre partie, et même d’un trottoir à un autre. Dès lors, les références relevées par l’expert dans le quartier doivent être appréciées en tenant compte de cet élément, la commercialité de XXX dans sa deuxième partie étant beaucoup plus commerçante que le tronçon dans lequel est situé le commerce considéré. Par ailleurs, l’évolution du marché sur les emplacements secondaires s’inscrit en repli depuis 2009-2010 à l’inverse de celui des emplacements n°1qui reste très actif malgré la conjoncture économique devenu incertaine depuis la crise de 2008, dès lors, il importe peu que le loyer en renouvellement du commerce de coiffure du XXX ait pu être fixé à 618'€ le m² en 2005.

Compte tenu de l’emplacement du commerce considéré dans la partie située au sud de la XXX, bénéficiant d’une commercialité inférieure à celle située au XXX, de la visibilité correcte des locaux notamment depuis l’intersection Vignon/de Sèze, de leur petite taille, limitant la capacité d’accueil à environ 35 places sur deux niveaux, des commerce autorisés par le bail «café, bar, brasserie (et non restaurant) à l’exclusion de tout autre» du loyer des locations nouvelles, des renouvellement et des fixations judiciaires, le prix proposé par l’expert et retenu par le premier juge soit 600'€ le mètre m²P, apparaît comme étant correct. L’existence d’une terrasse ouverte d’une capacité de dix places assises, entraîne une majoration de 3% et le prix annuel de 32.600'€ doit être retenu.

Les intérêts de retard seront dus au taux légal à compter de l’assignation devant le juge des loyers commerciaux. Les intérêts dus pour une année entière porteront eux même intérêts en application de l’article 1154 du code civil.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne chacune des parties par moitié aux dépens, en ce inclus le coût de l’expertise avec distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, pour la part la concernant.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE