RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 14 Avril 2022

(n° 39 , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/04789 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDIZX

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 Novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Melun RG n° 19/00022

APPELANTE

Société SCI ROUFFIGNAC FILS

105 rue Y Z A

[…]

[…]

représentée par M^e Claudine SCOTTO D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Société MARNE ET CHANTEREINE – CHELLES AMENAGEMENT

[…]

[…]

représentée par M^e Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substituée par M^e Alyson DJEHICHE, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES TRESORERIE GENERALE DE SEINE ET MARNE

France Domaine

[…]

[…]

non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2022, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Marie MONGIN, conseillère

Monique CHAULET, conseillère

Greffier lors des débats : Marthe CRAVIARI

ARRÊT :

- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Suzanne HAKOUN, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Par arrêté du 4 mai 2017, le préfet de la SEINE-ET-MARNE a déclaré d’utilité publique les travaux nécessaires à la réalisation de la ZAC de la REGALLE située sur la commune de Courtry et a déclaré cessibles au profit de la SOCIETE MARNE ET CHANTEREINE CHELLES AMENAGEMENT (M2CA) les parcelles de terrains nécessaires à quatorze opérations.

Est concernée par l’opération, la SCI ROUFFIGNAC FILS, propriétaire sur le territoire de la commune de COURTRY des parcelles cadastrées section […] et […] d’une superficie de 1.465 m² chacune.

Ces parcelles sont situées dans les limites de la ZAC de la REGALLE créée par délibération du Conseil de communautaire de la Communauté de communes de «'Marne et Chantereine'» du 4 avril 2007.

Par lettre recommandée adressée au Maire de la commune de COURTRY en date du 3 juillet 2017, la SCI ROUFFIGNAC FILS usant de son droit de délaissement prévu par les articles L.311-2 et L 2 3 0 – 1 d u c o d e d e l ' u r b a n i s m e , a m i s e n d e m e u r e l a s o c i é t é M A R N E E T CHANTEREINE-CHELLES AMENAGEMENT » (M2CA) d’acquérir les parcelles.

La commune n’ayant pas répondu, la SCI ROUFFIGNAC FILS a saisi le juge de l’expropriation par requête parvenue au greffe le 9 mai 2019.

Par un jugement du 18 novembre 2020 après transport sur les lieux 8 novembre 2019, le juge de l’expropriation de Melun a':

- fixé la date de référence au 21 septembre 2007;

-Prononcé le transfert de propriété au profit de la Société M2CA des parcelles appartenant à la SCI ROUFFIGNAC FILS :
- située […] sur la commune de COURTRY cadastrée section […] d’une superficie de 1.465 m² ;

- située 119 rue Y Z A sur la commune de […] d’une superficie de 1.465 m² ;

- Fixé le prix de ces biens immobiliers à la somme de 235.957 euros ';

- Rappelé que la décision devra être publiée à la conservation des hypothèques, par l’acquéreur, conformément aux dispositions de l’article 28 du décret n° 55- 22 du 4 janvier 1955 ;

- Condamné la Société M2CA à verser à la SCI ROUFFIGNAC FILS la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

- Dit que les dépens seront laissés à la charge de la Société M2CA.

La S.C.I ROUFFIGNAC FILS a interjeté un appel limité le 16 mars 2021 tendant à l’infirmation totale du jugement en ce qu’il a fixé au montant total de 213 597 euros l’indemnité à payer par la société publique locale d’aménagement Marne et Chantereine- Chelles Aménagement.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- Adressées au greffe, par la S.C.I ROUFFIGNAC FILS, appelante, le 14 juin 2021 notifiées le 16 juin 2021 (AR du 17 juin 2021) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

- Infirmer le jugement sur la valeur vénale fixée ';

- Infirmer le jugement en ce qu’il a appliqué au montant de l’indemnité principale de dépossession successivement un abattement de 10 % pour pollution et un abattement de 10 % pour occupation ;

- Fixer en conséquence à la somme de 824 314,85 euros l’indemnité globale de dépossession due à la SCI ROUFFIGNAC FILS';

-Condamner LA S.E.M. MARNE ET CHANTEREINE-CHELLES-AMENAGEMENT (M2CA) à verser à la SCI ROUFFIGNAC FILS la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner l’expropriant aux entiers dépens.

- Adressées au greffe, par la société M2CA, intimée, le 15 septembre 2021 notifiées le 20 septembre 2021 (AR du 22 et du 24 septembre 2021) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

- Dire et juger la SCI ROUFFIGNAC FILS mal fondée en son appel,

En conséquence.

- La débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions tendant à obtenir la réformation du jugement,

Incidemment,
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

En tout état de cause.

- Condamner l’appelante à lui payer à la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé ou adressé de conclusions.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La S.C.I ROUFFIGNAC FILS fait valoir que':

- L’unité foncière formée par les parcelles […] et […], propriété de la S.C.I. ROUFFIGNAC FILS dispose d’une situation très avantageuse tant par sa forme parfaite et sa large superficie autorisant de vastes projets, que par son exceptionnelle situation géographique urbaine, son accès privilégié à des voies locales et nationales importantes';

- Il ressort des trois mises à disposition qu’elles ont été établies pour une utilisation précaire et révocable de mois en mois en considération du changement effectif de destination des terrains pour cause d’utilité publique (Z.A.C. DE LA REGALE) « et construction de logements sociaux (OAP n°3)';

- l’emplacement réservé s’exerçant sur la parcelle […] a été créée lors de l’approbation du nouveau Plan local d’urbanisme le 21 septembre 2007.

Les trois modifications ultérieures n’ont pas concerné l’emplacement réservé. En conséquence et en toute hypothèse, pour les deux terrains […] et BD n°4 1, la date de référence est bien celle du 21 septembre 2007';

- Il convient de constater que les terrains litigieux sont classés en zone UX, c’est-à-dire qu’ils disposent du même zonage que les terrains situés dans la zone d’activité économique (Z.A.E.) qu’elle jouxte'; les deux terrains litigieux […] et […] sont donc immédiatement constructibles, car ils disposent d’un accès immédiat à l’ensemble des réseaux nécessaires à une urbanisation';

- les terrains délaissés cadastrés Section […] et […] disposent sans conteste de la qualification de terrains à bâtir situés en zone urbanisée au sens de l’article L.322-3 du Code de l’expropriation';

- Les références en Seine-et-Marne étant insuffisantes pour des zones industrielles, les deux terrains litigieux […] et […], situés dans une zone UX destinée aux activités, peuvent soutenir la comparaison avec des termes de comparaison issus de biens expropriés de départements limitrophes, de même nature et présentant des caractéristiques similaires';

- elle critique les termes retenus par le juge de première instance’ et conteste l’application de ces deux abattements successifs sur la valeur vénale de ses terrains pour les motifs suivants':

- Sur l’abattement pour pollution des parcelles cadastrées […] et […]'; il convient d’observer que le diagnostic n’a jamais été notifié à la S.C.I. ROUFFIGNAC FILS ou à son conseil par lettre recommandée avec avis de réception, comme il est de règle dans la procédure d’expropriation, ou ne serait-ce que par lettre simple manquant au principe du contradictoire';

- Sur l’abattement pour occupation'; l’absence d’occupation a été constatée par exploit d’huissier en date du 02 avril 2021 (voir pièce jointe n°26); il découle de l’article L.222- 1 du Code de l’expropriation précité que la S.C.I. ROUFFIGNAC FILS aurait pu attendre jusqu’au 30 mars 2021 pour cesser toute permission de stationner sur les parcelles délaissées à la survenue de deux événements concrétisant le transfert de propriété';

- elle propose quatre termes de comparaison’conduisant à une moyenne de 425,75 euros/m²';

La société M2CA rétorque que :

-le dernier acte venant faire évoluer les règles de la zone UX est l’approbation de la modification du PLU par délibération en date du 27 juin 2013, comme cela résulte du règlement du PLU lui-même (production n° 3), il sera donc retenu comme date de référence le 27 juin 2013';

- L’analyse détaillée des éléments de références cités par la partie adverse démontre l’absence de bien-fondé de ces prétentions : en principe, doivent donc être exclues les mutations de biens situés sur d’autres communes que les terrains expropriés, le juge du fond n’est fondé à admettre des cessions intervenues sur d’autres communes que sous deux conditions cumulatives [CA Paris, 11 février 2016, n° 14/03651]'qui ne sont pas établies en l’occurrence';

- Sur la nécessaire prise en compte de la pollution des sols liée à l’enrobé en béton'; il est incontestable que l’état de pollution d’un terrain participe de sa consistance matérielle, de sorte qu’il doit en être tenu compte dans l’évaluation faite par le juge de l’indemnité d’expropriation. Au visa des dispositions précitées, la Cour de cassation considère depuis un arrêt du 29 janvier 2003 que la contrainte liée à la pollution des terrains expropriés constitue un facteur de moins-value qui doit être pris en considération (Cass. 3ème civ., 29 janvier 2003)'; conformément à la loi du 29 décembre 1892, la société M2CA a effectué une demande amiable à la SCI ROUFFIGNAC pour l’occupation temporaire des terrains afin de réaliser le diagnostic (production n° 8), demande qui a reçu une réponse favorable du gérant de la SCI (Production n° 9), à qui il revenait d’éventuellement de consulter son conseil préalablement à cette réponse'; aucune violation du contradictoire n’est donc à déplorer s’agissant de ce diagnostic'; celui-ci, connu de tous depuis des mois, était donc et reste pleinement recevable et l’abattement pour pollution tout à fait justifié, la SCI tentant vainement de jeter le discrédit sur cette expertise, sans jamais y apporter la contradiction qu’elle réclame tant';

- Sur l’abattement pour occupation'; la SCI ROUFFIGNAC confirme que les terrains délaissés sont occupés en vertu de trois baux précaires à usage de stationnement (productions adverses n° 17 à n° 19)'; le transport sur les lieux a permis de constater l’ampleur de l’occupation du terrain par les véhicules, et l’attention de la cour sera attirée sur le caractère particulièrement onéreux des procédures d’enlèvement des véhicules en présence d’une occupation irrégulière ou d’une épave'; le bien-fondé de cet abattement a récemment encore été consacré par la cour d’appel de Céans (Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 7, Arrêt du 28 juin 2018, RG n° 17/09264)';

- M2CA ne reviendra pas sur les termes de comparaison 6 à 9 écartés par le juge de première instance en raison de leur éloignement géographique, mais entend toutefois formuler une observation sur la cession de la parcelle section BD n° 97 du 31 mai 2016, à une valeur unitaire indiquée de 99 euros/m² (terme de comparaison n°2), correspondant à une vente de la société M2CA à la société «'SFR '' (Production n° 5) ; tout d’abord, la valeur unitaire de 99 euros /m², reportée au sein de l’étude de marché du commissaire du gouvernement, intègre le montant de la taxe sur la valeur ajoutée, or, la Juridiction de l’expropriation fixe un prix «'hors taxe '', et le prix de vente des termes de référence doit être exprimé déduit de la TVA (CA Paris, 28 juin 2018, n° 16/22750)';

-elle propose 4 termes de comparaison de 80 euros/m²'.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 16 mars 2021, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SCI ROUFFIGNAC FILS du 14 juin 2021 et de la société M2CA du 15 septembre 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel porte sur la valeur unitaire et sur les abattements appliqués.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu la date d’adoption du PLU, les modifications apportées à la zone de classement des parcelles concernées par le PLU du 27 juin 2013 n’étant pas détaillées et seul le PLU modifié étant produit par les parties.

La SCI ROUFFIGNAC FILS demande de retenir la date du 21 septembre 2007 en application des article L230-1 et L 320-3 du code de l’urbanisme et précise que la situation en emplacement réservé du terrain cadastré BD N°41 ne change pas la date de référence et qu’en tout état de cause la date de référence en application de l’article L32-6 du code de l’expropriation n’en serait pas modifiée.

La Société M2CA demande de retenir la date du 27 juin 2013 en indiquant que la date à retenir est celle du PLU ayant fait évoluer les règles d’urbanisme applicables et qu’en outre il convient d’appliquer l’article L322-6 du code de l’expropriation, s’agissant d’un terrain sur lequel est inscrit un emplacement réservé.

En application des articles L213-6 et L 213-4-a) du code de l’urbanisme tels qu’interprétés par la Cour de cassation (3e, 19 septembre 2019, n° 18'18 834) dès lors que le droit de préemption urbain est institué sur une zone, la date de référence à retenir est celle de la date de délimitation de la zone par le PLU ou de sa modification, dès lors que la délibération approuvée a fait évoluer les règles d’urbanisme applicable à celle-ci.

En outre, l’article L 322-6 du code urbanisme prévoit que la date de référence prévue à l’article L 322-3 est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

La date de référence à prendre en compte est donc celle de la dernière modification du PLU ; en l’espèce, l’ensemble de la zone UX, dans laquelle est située l’unité foncière délaissée, est soumise au droit de préemption urbain par une délibération du 21 septembre 2007.

Il ressort du document graphique du PLU produit par la société M2 CA (pièce n° 2) que la parcelle BT section n° 41 est grevée d’un emplacement réservé ; or, le dernier acte venant faire évoluer les règles de la zone UX est l’approbation de la modification du PLU par délibération du 27 juin 2013, comme cela résulte du règlement du PLU (pièce n° 3).

Le jugement sera donc infirmé concernant la date de référence fixée au 27 juin 2013.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date de référence l’emprise expropriée était située en zone UX du PLU qui était dédiée aux activités industrielles, artisanales, commerciales de bureaux et aux entrepôts liés à l’activité.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit des parcelles […] située […] et […] située 79 Rue Y Z A sur la commune de Courtry formant une unité foncière d’un total de 2930 m² incluse dans la Zac de la REGALLE.

L’unité foncière forme un rectangle d’une largeur de 46 m et d’une longueur de 65 m.
Sur son côté ouest, l’unité foncière dispose d’une façade sur la rue Y Z A, voie asphaltée séparant les parcelles de la zone d’habitation.

Sur le côté nord, l’unité foncière est en façade sur la rue de la Régale.

Le transport sur les lieux du 5 janvier 2020 auquel sont annexés des photographies a mis en évidence que les parcelles étaient affectées à l’usage de parking de véhicules et la SCI ROUFFIGNAC FILS a produit :

'un contrat de stationnement au profit de la société SARL CAM TP du 1er juillet 2018 (pièce N°17) ;

'un contrat de stationnement au profit de la société STE MAP du 1er février 2017 (pièce N°18) ;

'un contrat de stationnement au profit de la société SMART TRANSPORT du 24 juillet 2019 (pièce N°19).

La SCI ROUFFIGNAC FILS souligne que les parcelles forment un rectangle quasi parfait, en façade sur deux rues, seulement raboté sur l’angle de son côté nord ouest (pièces n° 7 et n° 8) , que la topographie est plane et que l’assiette de terrain est entièrement bétonnée.

Elle ajoute que sur son côté ouest, l’unité foncière est directement en façade sur la rue Y Z A, voie de circulation asphaltée équipée qui constitue l’axe Nord-Sud central de la commune de Courtry sur toute sa zone agglomérée, séparant notablement, le long d’une de ses portions, la zone industrielle et commerciale de la zone d’habitation, et menant directement à 1 km au centre-ville historique et administratif ; sur son côté nord, l’unité foncière est en façade directe sur la rue de la Régale qui constitue l’axe majeur et unique de la Zac de la Régale reliant les bâtiments et parking entre eux ; l’accès à la voie située à l’angle des côtés ouest et nord où les voies se rejoignent pour former un arrondi permettant aux véhicules d’accéder à l’unité foncière à partir de la rue de la Régale ; sur son côté sud, l’unité foncière est longée par un bois touffu.

Elle indique que la rue Y Z A débouche à 1 kilomètre au nord sur la route départementale n° 86 et au sud sur la route départementale n° 34, qui se rejoignent à seulement 1 km à l’est de l’unité foncière, puis à quelques centaines de mètres, puis leur réunion débouche sur l’autoroute n° 104 dite la francilienne.

S’agissant des réseaux, l’article 4 intitulé « les conditions de desserte des terrains par le réseau public

», du règlement du PLU de Courtry stipule expressément que l’inclusion d’un terrain dans la zone UX induit que celle-ci dispose de l’ensemble des réseaux d’eau, de gaz et d’électricité indispensables à une activité économique urbaine industrielle et commerciale (pièce n° 10). L’unité foncière dispose donc d’un réseau d’eau potable branché sur toute la longueur des rues de la Régale et Y Z A, ainsi que d’un réseau d’évacuation des eaux usées et pluviales et d’un réseau étroit d’électricité haute et basse tension, d’un réseau de gaz, du réseau téléphone Internet d’Orange.

Elle indique également en produisant un constat d’huissier du 2 avril 2021 (pièce n° 26) qu’elle a entrepris sur les deux parcelles un ensemble d’aménagement qui a été constaté lors de la visite des lieux :

'la création d’un portail d’accès aux parcelles ;

'la réalisation d’un terrassement sur une partie de la propriété avec traitement du sol ;

'sur l’ensemble, la pose d’un revêtement au sol et de bordures de trottoirs ;

'la réalisation d’ un ensemble de travaux d’assainissement, dont la pose d’un séparateur à hydrocarbures ;

'la pose d’ un ensemble de tuyaux PVC ;

'la reconstitution d’un quai de déchargement'

Elle fait état d’occupation précaire des parcelles, en produisant les contrats de stationnement précaire (pièces n° 17, 18, 19) et indique qu’elle a donc fait son affaire personnelle de la libération des terrains (pièces n° 27 et 28).

La société M2CA en produisant des photographies indique que l’ensemble du terrain est recouvert par un enrobé de plus ou moins bon état et que des traces d’irisations sont visibles sur le sol (volumineux recouvrant l’Essonne, témoignant d’une possible pollution) (pièce n° 1).

Elle ajoute que Courtry est une commune qui n’a pas encore été englobée dans la tâche urbaine de la métropole, et que si elle est desservie par plusieurs routes départementales qui se situent à proximité de l’autoroute A 104, elle souffre toutefois de son absence de gare de transport en commun sur ce territoire et indique que si l’appelant prétend que la commune présenterait le caractère d’un « pôle d’attraction économique et professionnelle», ses propres statistiques démontrent le contraire, puisqu’en additionnant la part des zones agricoles, des zones forestières et des terres arables non exploitées, le total des zones urbanisées est de 51,70 %, soit la majorité du territoire de la commune, ce qui exclut de fait de la métropole francilienne, dont les communes sont majoritairement composées de zones urbanisées.

Elle ajoute que le bien, à la date du jugement, n’était pas libre d’occupation mais occupé en vertu de trois baux précaires.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 18 novembre 2020.

- Sur l’indemnité principale

1° Sur les surfaces

Les surfaces de 2390 m² ne sont pas contestées par l’appelant.

2° Sur la situation locative

Les parcelles étaient louées par contrats de stationnement précaire.

La question de l’abattement sera examinée ci après.

3° Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode par comparaison n’est pas contestée par l’appelant.

4° Sur la qualification des terrains délaissés
Le premier juge n’a pas statué sur ce point en l’absence de demandes des parties, le commissaire du gouvernement ayant indiqué que les parcelles doivent être qualifiées de terrains à bâtir industriel.

En appel, la SCI ROUFFIGNAC FILS demande en application de l’article L322-3 du code de l’expropriation de retenir la qualification de terrains à bâtir situés en zone urbanisée en indiquant que les deux terrains délaissés :

-constituent des terrains à bâtir situés en zone urbanisée UX, désignés comme constructible par le PLU, outre que leur sol est bétonné donc destiné à des activités industrielles et commerciales ;

-possèdent l’ensemble des réseaux urbains d’eau potable, de gaz, téléphonie et d’électricité ;

-disposent de la desserte par les mêmes réseaux qui desservent la zone d’activités économiques (ZAE) de Courtry, et en conséquence de voie d’accès de réseau d’électricité, d’eau potable et d’assainissement de capacité suffisante pour l’ensemble de la zone ;

-se situent au c’ur de l’agglomération de Courtry et disposent donc de tous les équipements publics nécessaires ;

-se situent en bordure de voie asphaltée menant presque immédiatement à un n’ud routier départemental et autoroutier national et international.

La société M2CA n’a pas conclu sur ce point.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les deux terrains délaissés sont situés en zone urbanisée UX, désignés comme constructible par le PLU, qu’elles possèdent l’ensemble des réseaux urbains d’eau potable, de gaz, de téléphonie et d’électricité, qu’elles disposent de la desserte par les mêmes réseaux que la zone d’activité économique de Courtry, et qu’elles disposent en conséquence de voie d’accès et de réseau d’électricité, d’eau potable et d’assainissement de capacité suffisante pour l’ensemble de la zone, qui se situe au c’ur de l’agglomération de Courtry et en bordure de voie asphaltée.

Elles remplissent donc les deux conditions cumulatives de l’article L 322-3 du code de l’expropriation, à savoir qu’elles sont dans un secteur désigné comme constructible par le PLU et qu’elles sont desservies par des réseaux (voie d’accès, électricité, eau potable), qui sont à proximité immédiate et de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.

Elles seront donc qualifiées de terrains à bâtir, et plus précisément de terrains à bâtir industriels.

5° Sur les références des parties

Aux termes de l’article L 322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l’article L 322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

a) Les références de la SCI ROUFFIGNAC FILS

Elle indique que compte tenu de la spécificité de la Seine-et-Marne, le département est encore essentiellement de tradition agricole, des cessions sur le marché libre de terrains industriels situés en Zac ou hors Zac sont encore rares, il est donc difficile de trouver des termes de comparaison concernant des terrains industriels ; cependant, dans les deux départements limitrophes à la Seine-et-Marne, Val-de-Marne et Seine-Saint-Denis, de nombreuses zones industrielles vétustes, datant des années 1920 et 1950, sont en cours de transformation du fait des politiques d’aménagement engagées dans ces communes, ce qui a entraîné des procédures d’expropriation à l’occasion desquelles les juridictions ont fixé les valeurs vénales d’anciens terrains industriels expropriés ; ces dispositions concernent des terrains nus après démolition des anciennes constructions comme c’est le cas des deux terrains délaissés qui disposent en outre au PLU d’un zonage identique.

Elle propose 4 termes de comparaison issus de décisions judiciaires, sur la commune de Vitry-sur-Seine et les autres termes sur les communes de Chevilly-Larue et d’Aubervilliers :

'arrêt de la cour d’appel de Paris du 13 septembre 2012, RG 09/11 386 réformant partiellement le jugement rendu le 9 avril 2009 par le tribunal de grande instance de Créteil RG n° 09/48 : 52, […] à Vitry-sur-Seine, 403 euros/m² pour les petites superficies et 340 euros/m² pour les grandes superficies.

Ce terme datant de plus de 5 ans est trop ancien et sera en conséquence écarté.

'jugement RG n° 14/000 87 du 11 mai 2015 du tribunal de grande instance de Créteil (AJDI 2018, page 312) : 52, […] Vitry-sur-Seine, 2209 m², 400 euros/ m²

Ce terme sera écarté pour le même motif que précédemment.

'jugement RG n° 14/000 80 du 4 janvier 2016 du tribunal de grande instance de Créteil (AJDI avril 2019, page 318) : 358, avenue de Stalingrad à Chevilly-Larue, 3422 m², 450 euros/m²

Ce terme concerne une autre localité, non comparable, les autres parties proposant des termes situés dans le même département; il sera donc écarté.

'arrêt de la cour d’appel de Paris du 26 février 2016 RG n° 14/24 409 : 32, rue des fillettes à Aubervilliers (AJDI juin 2017 page 464) : 4849 m², dont 628 m² par réquisition d’emprise totale, indemnité principale et réquisition d’emprise 30 totale sur la base de 450 euros/m².

Ce terme sera écarté pour les mêmes motifs que précédemment.

b) Les références de la société M2CA

Elle reprend tout d’abord les termes du commissaire du gouvernement de première instance avec les références de publication qui sont les suivants :

N° du terme Date de vente Adresse Superficie Prix en euros Prix en euros/m² Zonage

CG1 4 juin 2015 Courtry ZAC 1170 80'[…]

la Régale

BD 74 et BD 75

CG2 31 mai […]

la Régale

BD 97

CG3 8 février 2018 Courtry ZAC 1170 97'[…]
BD74

CG4 29 juin 2018 Villeparisis à 4 kms de Courtry 4228 359'[…]

CG5 29 juin 2018 Villeparisis à 4 kms de Courtry 3443 275'[…]

514/AN/26

CG6 11 mars 2016 Chelles 3200 233'510 72,97 UF

à […]

108/BS/520

CG7 11 octobre 2017 Mitry Mory 19'332 1'449'[…]

[…]

à […]

[…]

CG8 5 mars 2018 Thorigny 2884 178'[…]

[…]

[…]

464/7/223

CG9 14 octobre 2016 Compans 5973 516'000 86,39 UX

[…]

[…]

123/1/965

Moyenne 40'911 3'201'282 78,25 UX

La société M2CA indique que cette étude de marché permet de rendre compte du marché du terrain à bâtir industriel sur un rayon de 15 km, qu’elle ne reviendra pas sur les termes de comparaison 6 à 9 écartés par le premier juge en raison de leur éloignement géographique ; elle présente une observation sur le terme CG n° 2, correspondant à la vente par elle-même à la société SFR (pièce N°5), à savoir que la valeur de 99 euros/m² intègre le montant de la taxe sur la valeur ajoutée ; or la juridiction fixe un prix hors-taxes, le prix de vente des termes de référence devant être déduits de la TVA et la valeur de ce terme est donc de 82,50 euros/m².

Elle propose également 4 termes de comparaison (pièce n° 6 : références de publication) :

N° du Date de Adresse Superficie Prix en Prix en Observations terme vente euros HT euros/m²

T1 21 février Zac de la Régalle 1395 111'600 80 libre

2020

BD n° 154'395 pièce n° 7

T2 21 février terrain à bâtir industriel situé en zone 2632 210'560 80 libre

2020 AUXr, au sein de la ZAC de la Régalle pièce n° 7

[…]
T3 13 mars terrain à bâtir industriel situé en zone 1663 133'040 80 libre

[…]

[…]

T4 4 mars terrain à bâtir industriel situé en zone 1500 120'000 80 libre

[…]

[…]

La société M2CA indique que la jurisprudence de la Cour de cassation n’interdit pas d’invoquer des termes de comparaison situées sur d’autres zones du PLU, la condition étant de démontrer que ces terrains bénéficient d’une situation d’urbanisme exactement comparable ; or, en l’espèce, elle produit le règlement de la zone AUXr (pièce n° 11) qui permet de constater que la situation d’urbanisme des terrains aménagés c’est-à-dire desservis par les réseaux compris dans les deux parcelles est exactement identique :

-les mêmes destinations sont autorisées sans restriction sous conditions par les articles UX1 et UX2 d’une part et AUXr1 et AUXr2 d’autre part ;

-les mêmes conditions de desserte en réseau sont posées par les articles UX3 et UX4 d’une part et les articles AUXr3 et AUXr4 d’autre part ;

-les mêmes règles de prospect, de volume de gabarit sont posées par les articles UX6, UX7, UX8 et UX 10 d’une part, et les règles des articles AUXr6, AUXr7, AUXr8 et AUXr10 d’autre part ;

'les mêmes règles d’emprise au sol (50 %) et de coefficient d’espaces verts (20 %) sont posées par les articles UX9 et UX 13, d’une part, et X d’une part, et X et AUXr13 d’autre part ;

'les mêmes règles relatives à l’aspect extérieur des constructions aux places de stationnements sont posées par les articles UX 11 et UX 12, d’une part et AUXr 11 et AUXr12 d’autre part.

Elle ajoute que la seule différence entre les deux règlements de zone concerne le coefficient d’emprise au sol des articles UX 14 et AUXr14 ; que toutefois cet élément est parfaitement indifférent dans la mesure où le coefficient d’occupation des sol été supprimé par loi n°2014'366 du 24 mars 2014 (loi ALLUR).

Ces termes ne sont pas critiqués par la SCI ROUFFIGNAC Fils ; ils sont récents et comparables en localisation ; si le zonage est différent, la situation d’urbanisme est comparable ; ils seront donc retenus.

La moyenne est donc de 80 euros/m².

En conséquence, au vu des termes retenus et au regard des éléments plus-value tenant à une bonne localisation, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure à la moyenne des termes de 80 euros, à savoir 90 euros/m², sans que la valeur puisse atteindre la valeur de 255, 45 euros/m² revendiquée par la SCI ROUFFIGNAC FILS.

6° Sur les abattements

a) abattement pour occupation

La SCI ROUFFUGNAC FILS conteste l’abattement pour occupation de 10 % retenu par le premier juge, en indiquant qu’il s’agit de baux précaires et qu’elle a fait son affaire de la libération des lieux.
Le transfert de propriété non contestée, en l’absence d’appel sur ce point, intervient au jour du jugement.

À cette date, les parcelles étaient occupées dans le cadre de baux précaires.

En conséquence, le premier juge a exactement appliqué un taux inférieur à celui appliqué habituellement pour occupation de 20 % s’agissant de baux précaires, en le fixant à 10 %.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

b) Abattement pour pollution

La SCI ROUFFIGNAC FILS conteste l’abattement pour occupation, en raison du non respect du principe du contradictoire, puisqu’elle n’a été informée que le 19 décembre 2019 que la SEM Marne et Chantereine- Chelles Aménagement a fait réaliser une expertise de pollution sur les parcelles à l’insu de son avocat.

Cependant, le principe du contradictoire de cette expertise est respecté, puisque la société M2CA a formé une demande amiable à la SCI ROUFFIGNAC FILS le 12 novembre 2019 (pièce N°8) pour l’occupation temporaire des terrains afin de réaliser un diagnostic pollution et que celle-ci y a répondu favorablement le 18 novembre 2019 (pièce N°9) ; il appartenait donc à la SCI ROUFFIGNAC FILS d’en aviser son conseil.

En outre, ce rapport a été évoqué devant le premier juge lors de l’audience du 5 janvier 2020 et l’appelant ne conteste pas en avoir reçu la communication avec la lettre accompagnant la demande de renvoi de M2CA du 15 janvier 2020, que ce rapport a été joint aux écritures de M2CA du 2 juin 2020, soit 15 jours avant l’audience, ce qui a permis aux parties de discuter contradictoirement de son contenu.

Enfin, cette étude respecte le principe du contradictoire, puisqu’elle a été versée aux débats tant en première instance qu’en appel (pièce n° 1: étude du BET ' AEC environnement: diagnostic de pollution des sols') et elle est donc recevable.

En cas de pollution existant sur un terrain qui est de nature à faire obstacle à son utilisation, cette pollution constitue un facteur de moins-value dont il doit nécessairement être tenu compte dans la fixation de l’indemnité d’expropriation, puisque le coût de dépollutions, rendu nécessaire en raison de la nouvelle destination des lieux, doit venir en déduction des indemnités fixées.

Il ressort de ce rapport du 3 janvier 2020 après examen des caractéristiques du site et son environnement, que :

« La visite a été réalisée le 19 décembre 2019.

Le sol de l’ensemble du terrain d’étude est recouvert par un enrobé en plus ou moins bon état…

Lors de notre visite (période pluvieuse), des traces d’irisation étaient visibles sur le sol (photos page 6)…

Conclusions et interprétation (pages 16 et 17):

Les investigations de terrain et les résultats des analyses en laboratoire ont montré :

'l’absence d’indice de pollution au droit des 8 sondages réalisés à 2 m de profondeur ; 'la présence d’anomalies localisées en métaux lourds (cuivre) au droit des sondages S6 et S7, dans les remblais superficiels ;

'l’absence de teneurs significatives en HCT, HAP, PCB, BTEX et COHV au droit des sondages réalisés (teneurs inférieurs au seuil de quantification du laboratoire ou teneurs non significatives) ;

'concernant les tests de lixiviation, des paramètres conformes aux critères de l’arrêté du 12 décembre 2014 fixant les conditions d’acceptation des terres en installations de Stockage de Déchets inertes (ISDI) ;

Le schéma conceptuel a mis en évidence un risque potentiel pour les futurs usagers du site par contact direct avec le sol (ingestion de sol, inhalation de poussières) dans le cas d’aménagements non recouvert. »

Le rapport recommande : « dans le cadre des aménagements projetés, nous recommandons la réalisation d’un recouvrement de l’ensemble du site (dalle béton, enrobé pour les voiries, couverture de terre végétale sur a minima 30 cm pour les espaces enherbés) afin de s’affranchir les éventuels risques par contact direct lié aux métaux lourds. »

La teneur de ce rapport n’est pas contestée par l’appelant.

Il ressort de ces éléments une pollution partielle des sols des parcelles délaissées nécessitant des travaux spécifiques pour l’acquéreur quel qu’en soit l’usage futur ; en conséquence, le premier juge a exactement appliqué un abattement de 10 % pour pollution.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement fixé le prix des parcelles délaissées comme suit :

2930 m² x 90 euros x 0,9 (abattement pour occupation) x 0,9 (abattement pour pollution) = 213'597 euros

- Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : (213 597- 15 000) = 198 597 euros x 10% = 19 859,7 euros

soit un total de 22 359,70 euros.

Il convient de confirmer le jugement.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement fixé l’indemnité totale à la somme de : 213'597 euros (indemnité principale) + 22'359,7 euros = 235'956,7 euros arrondis à 235'957 euros.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la société M2CA à payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’équité commande de débouter la SCI ROUFFIGNAC FILS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de la condamner à verser à la société M2CA la somme de 1000 euros sur ce fondement.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

La SCI ROUFFIGNAC FILS perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Vu l’appel limité de la SCI ROUFFIGNAC FILS

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau :

Fixe la date de référence au 27 juin 2013 ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute la SCI ROUFFIGNAC FILS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI ROUFFIGNAC FILS à verser la somme de 1000 euros à la société M2CA ;

Condamne la SCI ROUFFIGNAC FILS aux dépens.