Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 2

ARRÊT DU 19 OCTOBRE 2017

(n°2017- , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/03195

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Décembre 2015 -Tribunal de Commerce de Paris – RG n° 2015053483

APPELANTE

La SARL EMPORIO ESTATE, agissant en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 484 086 137 00029

[…]

[…]

Représentée et assistée à l’audience de M^e Leopold LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0955

INTIMEE

SAS 1818 IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 483 346 276 00023

[…]

[…]

Représentée et assistée à l’audience de M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 septembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Hélène POINSEAUX, présidente de chambre, chargée du rapport et de Madame Annick HECQ-CAUQUIL, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Hélène POINSEAUX, présidente de chambre

Madame Annick HECQ-CAUQUIL, conseillère

Madame Isabelle CHESNOT, conseillère

Greffière, lors des débats : Madame X-Y Z

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Hélène POINSEAUX, présidente et par Madame X-Y Z, greffière présente lors du prononcé.

***********

Vu l’appel interjeté le 2 février 2016 par la SARL Emporio Estate contre un jugement du tribunal de commerce de Paris du 15 décembre 2015, lequel :

— L’a condamnée à payer à la SAS 1818 Immobilier la somme de 92 351,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2015,

— a débouté la SAS 1818 Immobilier de ses demandes tendant à ce que lui soient communiqués sous astreinte par la SARL Emporio Estate, le registre des mandats, le registre répertoire, le carnet de reçus et un extrait de son grand livre classe 7 (Produits),

— a rejeté la demande de la SAS 1818 Immobilier tendant à voir enjoindre à la SARL Emporio Estate, sous astreinte, de déposer ses comptes annuels de l’exercice clos au 31 décembre 2013 au greffe du tribunal de commerce de Paris,

— a condamné la SARL Emporio Estate à payer à la SAS 1818 Immobilier la somme de

2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions de la société Emporio Estate, notifiées par voie électronique le 12 juin 2017, tendant, au visa de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, de son décret d’application du 20 juillet 1972 et de l’article 6 du code civil, à voir :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SAS 1818 Immobilier de ses demandes de communication de pièces sous astreinte et d’injonction de dépôt au greffe du tribunal de commerce de Paris de ses comptes annuels pour l’exercice 2013,

— l’infirmer pour le surplus et, principalement, débouter la SAS 1818 Immobilier de sa demande en paiement de la somme de 92 351, 46 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2015, subsidiairement, la débouter de sa demande en paiement pour le dossier Renier, correspondant à la somme de 4 464 euros,

— en tout état de cause, la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions de la SAS 1818 Immobilier, notifiées par voie électronique le 21 juin 2017, demandant , au visa des articles 1103, 1134, 1193 du code civil dans leur version alors en vigueur et de la loi Hoguet 70-9 du 2 janvier 1970, :

— le rejet de l’ensemble des demandes de la société Emporio Estate,

— la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Emporio Estate à lui payer la somme de 92 351,46 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 février 2015,

— la condamnation de la société Emporio Estate à lui payer les sommes de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel avec distraction ;

SUR CE, LA COUR

Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement entrepris et aux écritures des parties, qu’il convient de rappeler que :

* Les sociétés 1818 Immobilier, filiale de la SA Banque Privée1818, banque de gestion de fortune du groupe BRCE, et Emporio Estate sont des agences immobilières disposant d’une carte de transaction conformément à la loi du 2 janvier 1970 dite Hoguet ;

* par convention du 23 février 2012, les sociétés 1818 Immobilier et Emporio Estate ont convenu que la première apporterait des clients à la seconde, qui lui verserait, en contrepartie, une commission d’apport égale à 50% des honoraires effectivement encaissés, et ce, pour un an renouvelable tacitement ;

* le 10 février 2015, la société 1818 Immobilier a mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception la société Emporio Estate de lui régler les commissions dues à hauteur de 85 639 euros ;

* le 13 février 2015, la convention a été résiliée par la société Emporio Estate, laquelle a refusé, par courrier du 6 mars 2015, le règlement sollicité des factures ;

* le 15 juillet 2015, la société 1818 Immobilier a assigné en référé la société Emporio Estate devant le tribunal de commerce de Paris, estimant lui avoir apporté six clients sans recevoir sa commission d’apport et sans avoir pu obtenir communication des documents permettant de la déterminer ;

* le 8 septembre 2015, le président du tribunal de commerce de Paris a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé l’affaire devant le tribunal de commerce de Paris ;

* le 15 décembre 2015 est intervenu le jugement entrepris du tribunal de commerce, lequel a considéré que la société Emporio Estate était redevable des commissions contractuelles sur les opérations immobilières des clients apportés par la société 1818 Immobilier et avec lesquels elle avait signé un mandat de vente, d’acquisition ou de location, commissions que le tribunal a estimé au montant de 92 351,46 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 février 2015 ;

Sur l’application de la loi Hoguet :

Considérant que la société Emporio Estate invoque l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 selon lequel Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1^er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties et fait valoir que la société 1818 Immobilier ne détient aucun mandat se rapportant aux commissions réclamées au titre de six opérations de transaction immobilière ;

Qu’elle critique le jugement entrepris en affirmant que la société 1818 Immobilier a effectivement prêté son concours à des opérations relevant de la loi Hoguet, en ne se contentant pas de lui adresser les noms des clients, mais en intervenant à chacun des stades de la transaction, exerçant ainsi la profession d’agent immobilier ; qu’elle observe cependant que les personnes supposées agir au nom de 1818 Immobilier ne justifient pas d’une carte T ou d’une habilitation préfectorale et que l’entreprise 1818 n’aurait aucun salarié ;

Qu’elle soutient l’application de la loi Hoguet, d’ordre public, aux conventions de rémunération conclues entre professionnels, maintenant que la société 1818 Immobilier exerçait auprès des clients une activité d’entremise immobilière, que la convention liant les parties portait sur un partenariat et non sur l’apport d’affaires et qu’elle a vainement sollicité la régularisation de mandats ;

Considérant que la société 1818 Immobilier conteste son intervention comme agent immobilier, invoque une convention d’apport d’affaires et non de délégation de mandats ;

Qu’elle souligne que les dispositions de la loi Hoguet, protectrices des intérêts des vendeurs et acquéreurs, ne sont pas applicables aux conventions de rémunération entre agents immobiliers ;

Considérant que selon l’article 1 de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite Loi Hoguet, Les dispositions de la présente loi

s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même a titre accessoire, aux opérations portant sur les

biens d’autrui et relatives à : 1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ;

Que ces dispositions ne s’appliquent pas aux conventions de rémunération conclues entre un agent immobilier et un autre professionnel de l’immobilier ; que la société Emporio Estate se réclame de la loi Hoguet mais n’invoque, ni ne justifie d’une volonté commune des parties de soumettre leurs relations, par dérogation, à la loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application ; qu’il s’ensuit que la société 1818 Immobilier est bien fondée à réclamer l’exécution de la convention du 23 février 2012 ;

Que le jugement ayant écarté l’application de la loi Hoguet sera confirmé ;

Sur les relations contractuelles entre les parties :

Considérant que, par la convention du 23 février 2012, les parties sont convenues que L’APPORTEUR qui est étranger à l’AGENCE et n’est lié à celui-ci par aucun contrat de travail, ni par un lien quelconque de subordination, pourra être amené par son action personnelle et ses interventions à apporter à l’AGENCE un certain nombre de clients et relations ;

Que, selon l’article 1, seront considérés comme clients de l’APPORTEUR tous ceux pour

lesquels l’APPORTEUR justifiera d’une relation antérieure à celle signée avec l’AGENCE et dont cette relation aurait contribué a la signature de l’affaire ;

Qu’aux termes de l’article 2, les conditions de la présente convention s’appliquent à tous les clients qui seront apportés par l’APPORTEUR en raison de son action personnelle ;

Que l’article 3-2 alinéa 2 dispose que l’AGENCE s’engage à communiquer chaque trimestre à l’APPORTEUR l’état des paiements des affaires apportées et à effectuer à son profit les paiements en résultant sur présentation des factures établies par l’apporteur sur les bases des relevés que lui aura fournis l’AGENCE, ce règlement intervenant à réception de la facture de l’APPORTEUR et après encaissement par l’AGENCE de ses honoraires ;

Considérant que la société Emporio Estate soutient qu’il appartient à la société 1818 Immobilier de rapporter la preuve de l’authenticité de l’apport, soit qu’elle lui a adressé les six clients justifiant le paiement d’une commission et, a contrario, que ce n’est pas la Banque Privée1818, laquelle n’est pas dans la cause, qui a adressé ces prospects ;

Considérant que la société 1818 Immobilier justifie de l’émission de factures en date des 27 février 2014 (Location Renier), 30 octobre 2014 (Ventes Lartigues, Nauges, Le Bris), 25 novembre 2014 (Vente Lemoine) et 19 février 2015 (Vente Gaullier), corroborées par des échanges de mails et l’envoi par la société Emporio Estate à la société 1818 Immobilier de mandats relatifs à ces transactions ; que l’apport de ces clients a ainsi été reconnu par la société Emporio Estate ;

Que la circonstance invoquée par la société Emporio Estate, du défaut de paiement de la commission du dossier Renier, invoqué par cette société comme une remise, ainsi que l’a relevé le tribunal de commerce, est sans effet à cet égard ;

Considérant que la décision des premiers juges, ayant fait une exacte appréciation de ces éléments de faits en condamnant la société Emporio Estate au paiement de la somme de 92 351,46 euros avec intérêts au taux légal, sera confirmée en toutes ses dispositions ;

Sur les autres demandes :

Considérant que la société 1818 Immobilier ne démontre pas la résistance abusive reprochée à la société Emporio Estate, laquelle était en droit d’exercer une voie de recours, pas plus que l’existence d’un préjudice autre que les frais engagés pour faire valoir ses droits, lequel sera réparé sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement du tribunal de commerce de Paris du 15 décembre 2015 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Emporio Estate à payer à la société 1818 Immobilier la somme de

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Emporio Estate aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE