Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 4 – Chambre 2 ARRET DU 18 JANVIER 2017 (n° , 13 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/03613

Décision déférée à la Cour : Jugement du 9 Janvier 2015 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 12/04331

APPELANT

Monsieur O B, en personne,

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté et assisté à l’audience de M^e Sophie PRADEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1898

INTIMES

Monsieur C A

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté et assisté à l’audience de M^e Alain CROS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 182

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE XXX, représenté par son syndic, la SOCIETE DU CABINET G H, SA inscrite au RCS de CRÉTEIL, SIRET n° 309 331 882 00022, prise en la personne de ses représentants légaux domicliés en cette qualité audit siège,

XXX

94200 IVRY-SUR-SEINE

Représenté et assisté à l’audience de M^e Nathalie CUSIN-MICHELETTI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1546 COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Novembre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. G-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur G-Loup CARRIERE, Président de chambre,

Madame M N, Conseillère,

Madame Agnès DENJOY, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. G-Loup CARRIERE, président et par M^me Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

FAITS & PROCÉDURE

Aux termes d’un acte reçu par Maître G-Marie Bellet, Notaire à Paris, en date du 28 octobre 1988, M. O B a acquis les biens et droits immobiliers des lots n°103 et 104 dans un immeuble en copropriété sis XXX à Ivry-sur-Seine (Val de Marne), constitués de parcelles de terrain de 500 mètres carré environ situés au fond de la propriété à gauche.

Sur ces terrains, 36 boxes avaient été édifiés conformément au permis de construire délivré le 17 juillet 1958 par le Maire d’Ivry sur Seine, et à son acte modificatif du 17 mars 1959.

Le règlement de copropriété, établit le 28 mai 1957, n’a pas été modifié et ne fait pas mention de ces boxes.

Faisant valoir que d’importantes infiltrations d’eau se sont produites au niveau des plafonds des boxes n° 26 à 33 dont le toit forme une terrasse au niveau de l’appartement de M. A

en raison notamment de la pose d’une chape non étanche et de garde-corps instables, M. B, après avoir vainement demandé à M. A de procéder aux réparations, a signalé le sinistre au syndic, la société cabinet G H, lequel a mandaté M. I J afin qu’il procède à une expertise des désordres, de leur origine et des travaux nécessaires.

Ce dernier a rendu un rapport le 18 juillet 2008, constatant l’existence d’infiltrations d’eau directes dans les boxes de M. B et la présence d’un taux d’humidité important contenu dans l’épaisseur du plancher provenant pour partie d’un excès de condensation, et attribuant la dégradation du complexe d’étanchéité à la mise en place d’une protection lourde (chape de béton) sur une surface inadaptée, à une mauvaise pose de ladite chape qui aurait dû être fractionnée, au choix erroné du matériau de la chape.

En outre, l’expert a relevé que les garde-corps installés par M. A étaient dangereux et non conformes.

Le syndic de copropriété a transmis une copie de ce rapport à M. A le 22 juillet 2008, le mettant vainement en demeure d’enlever les panneaux de bois installés sur les garde-corps, de déposer la chape et reconstituer le complexe d’étanchéité des toits des boxes.

Sur l’assignation de M. B, une ordonnance de référé du 17 juin 2009 a ordonné à M. A de déposer les panneaux de bois entourant sa terrasse dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance sous astreinte de 500 € par jour de retard et désigné M. K X en qualité d’expert judiciaire avec pour mission de décrire les désordres d’infiltrations, d’en déterminer la cause, de fournir des éléments de solutions, de chiffrer ces solutions ainsi que les préjudices subis par M. B.

M. X a déposé son rapport le 25 janvier 2011.

Se fondant sur ses conclusions, aux termes desquelles M. A est intervenu sur un ouvrage dont il n’est pas propriétaire, semble-t-il sans autorisation, sans aucun respect des règles de l’art et préconisant la dépose des ouvrages réalisés par M. A et la reconstruction des complexes de couverture des garages et des garde-corps, M. O B a, par acte du 28 mars 2012, assigné devant le tribunal M. C A et le syndicat des copropriétaires

de l’immeuble sis 54/ 56 rue Mirabeau à Ivry-sur-Seine ( 94200 ), ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat.

M. B a demandé au tribunal de :

— juger que les boxes acquis par lui le 28 octobre 1988 constituent des parties privatives,

— ordonner en conséquence la modification de la désignation des lots 103 et 104 dans le règlement de copropriété afin de faire apparaître l’existence des 36 boxes construits selon permis accordé le 17 juillet 1958 et modifié le 19 octobre 1959,

— sur le fondement de l’article 1383 du code civil, condamner M. A à lui payer les sommes de 14.866,17 € TTC correspondant au devis de remise en état de l’étanchéité du toit des boxes, 11.294,60 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, aux motifs que M. A a réalisé des travaux non conformes aux règles de l’art, sur un toit de garage dont il n’est pas propriétaire, sans son autorisation ni celle du syndicat des copropriétaires,

— ordonner à M. A qui a installé de nouveaux panneaux sur le toit des boxes, de procéder à la dépose immédiate de ces panneaux, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner M. A à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. A s’est opposé à ces demandes, sollicitant du tribunal qu’il déclare M. B irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes, à titre subsidiaire il a soutenu que le montant des travaux d’étanchéité de la terrasse ne saurait excéder la somme de 9.417,50 € et s’est opposé aux demandes en indemnisation et de condamnation sous astreinte. Il a demandé la condamnation du syndicat des copropriétaires à le garantir de toute éventuelle demande pouvant être formulée à son encontre et la condamnation de M. B aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a fait valoir que son acte de propriété stipule qu’il a la jouissance exclusive de la terrasse attenante à son appartement, qu’à supposer que ces toitures soient des parties privatives appartenant à M. B, celui-ci ne s’est pas opposé à l’exécution des travaux qu’il entend remettre aujourd’hui en cause, alors qu’il avait toute qualité pour le faire s’il était effectivement propriétaire de ces toitures, que le syndicat des copropriétaires ne s’est jamais opposé non plus, étant précisé qu’il avait recueilli l’accord du syndic de l’époque avant la réalisation des travaux.

Il a soutenu que l’absence d’autorisation de l’assemblée générale ne peut lui être opposée car les travaux ont été réalisés en 1997 et bénéficient de la prescription particulière prévue par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Il a contesté avoir commis une quelconque faute.

Le syndicat des copropriétaires a sollicité sa mise hors de cause et la condamnation de M. B à lui verser la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 9 janvier 2015 le tribunal de grande instance de Créteil a :

— débouté M. O B de toutes ses demandes,

— condamné M. B aux dépens, ainsi qu’à payer à M. A et au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € à chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. O B a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 février 2015.

La procédure devant la cour a été clôturée le 12 octobre 2016.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 11 octobre 2016 par lesquelles M. O B, appelant, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1383 et suivants et 2227 du code civil, à :

— infirmer le jugement,

à titre principal,

— dire que les toitures et les planchers des boxes qu’il a acquis le 28 octobre 2008 constituent des parties privatives,

— dire que M. A a réalisé des travaux sur un toit de garage sur lequel il n’a aucun droit,

— dire que les travaux ont été réalisés sans son autorisation,

— dire que les travaux réalisés par M. A ne sont pas conformes aux règles de l’art,

— dire que M. A a engagé sa responsabilité civile délictuelle sur le fondement de l’article 1383 du code civil,

— condamné M. A à lui payer la somme de 14.866,€ TTC correspondant au devis du 3 juin 2014 de remise en état de l’étanchéité du toit de ses boxes, à titre subsidiaire,

— dire que les toitures et les planchers des boxes qu’il acquis le 28 octobre 1988 constituent des parties communes,

— dire que M. A a réalisé des travaux sur un toit de garage sur lequel il n’a aucun droit,

— dire que les travaux ont été réalisés sans autorisation du syndicat des copropriétaires,

— dire que les travaux réalisés par M. A ne sont pas conformes aux règles de l’art,

— condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser à ses frais les travaux de réparation préconisés par l’expert judiciaire sur la base du devis du 3 juin 2014 à hauteur de 14.866,17 €TTC

— statuer ce que de droit sur la demande de condamnation de M. A par le syndicat des copropriétaires,

— dire qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il sera dispensé de toute participation aux frais de remise en état de la toiture des boxes et à tous les frais de procédure de première instance et d’appel,

en tout état de cause,

— condamner solidairement ou a tout le moins in solidum M. A et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 11.294,60 € a titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices personnels subis,

— constater l’installation de nouveaux panneaux sur le toit de ses boxes,

— ordonner à M. A ou au syndicat des copropriétaires la dépose immédiate de ces panneaux, sous astreinte de 100 € par jour de retard a compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner M. A et le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise, ainsi qu’à lui verser, chacun la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 5 octobre 2016 par lesquelles M. C A, intimé, demande à la cour, au visa des articles 122 et 564 du code de procédure civile, 1382 et 1383 du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— déclarer les demandes de M. B irrecevables et mal fondées, l’en débouter,

— déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables et mal fondées, l’en débouter,

— confirmer le jugement,

y ajoutant,

— condamner M. B au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en cause d’appel, outre les dépens,

— à titre subsidiaire, dire que le montant des travaux d’étanchéité de la terrasse ne saurait excéder la somme de 9.417,50€ et débouter M. B de toutes ses demandes en indemnisation et de condamnation sous astreinte, – condamner le syndicat des copropriétaires à le garantir de toute éventuelle condamnation pouvant être prononcée à son encontre,

— condamner en tout état de cause M. B aux dépens ainsi qu’à la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 12 juillet 2015 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du XXX à Ivry sur Seine, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 567 du code de procédure civile et 1382 du code civil, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

' dit que les toits des boxes garages sont des parties communes, que les désordres affectant les toits des boxes garages résultaient de travaux non conformes aux règles de l’art entrepris par M. A, condamné M. B aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

' dit que M. A est responsable de façon exclusive de la survenance des désordres affectant les toits des boxes garages,

' débouter M. A de toutes ses demandes et notamment sa demande de garantie à son encontre,

— réformer le jugement en ce qu’il a dit que M. A avait un droit de jouissance exclusif sur les toits des boxes garages litigieux,

— condamner M. A à lui payer la somme de 14.866,17 € correspondant aux dommages tels que chiffré par l’expert judiciaire et réactualisé,

— condamner M. A à lui payer la somme de 3.881,50 € HT pour la pose de nouveaux garde-corps,

— condamner M. A et M. B, chacun, à lui payer la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Sur le règlement de copropriété et les droits respectifs des parties

• S’agissant de M. B

Aux termes d’un acte reçu par Maître G-Marie Bellet, notaire à Paris, en date du 28 octobre 1988, M. O B a acquis les biens et droits immobiliers des lots n°103 et 104 d’un immeuble sis à Ivry sur Seine, XXX ;

Aux termes du règlement de copropriété du 28 mai 1957, ces deux lots correspondent à des parcelles de terrain de 500 et 350 m² situés au fond de la propriété ; selon ce règlement et l’acte de vente, les lots 103 et 104 consistent en la propriété exclusive et particulière du droit à la jouissance perpétuelle et exclusive des parcelles de terrain ;

En réalité ces deux lots correspondent aujourd’hui à 36 boxes qui ont été édifiés conformément au permis de construire délivré le 17 juillet 1958 par le Maire d’ivry sur Seine, et à son acte modificatif du 17 mars 1959 ; la construction des boxes a été reconnue conforme au permis de construire suivant certificat de conformité du 19 octobre 1959 ;

Le toit des boxes n°23 à 36 est attenant à certains appartements de l’immeuble dont celui de M. A ; en tout, 3 appartements sont concernés par le toit de ces boxes ; tous les autres boxes sont situés en fond de cour et ne sont attenants à aucun autre appartement ;

L’état description de division n’a pas été modifié et ne fait donc pas mention de ces boxes qui sont la propriété de M. B ;

Toutefois, le règlement de copropriété, établi le mai 1957, avait anticipé la construction éventuelle de bâtiments sur ces deux lots puisqu’en page 66 il est stipulé :

« Les propriétaires des lots numéros 103 et 104 pourront édifier des constructions sur le terrain dont ils ont la jouissance, mais à la condition expresse d’obtenir au préalable, l’autorisation administrative nécessaire et de faire établir, à leurs frais, l’alimentation en eau, gaz et électricité et l’évacuation des eaux pluviales et usées ; ils feront également leur affaire personnelle de toute voie d’accès particulière à leur lot" ;

• S’agissant de M. A

M. A est devenu propriétaire, suivant acte authentique du 30 décembre 1996, des lots n° 65 et 94 ; ce dernier lot est une cave au sous-sol du bâtiment G ; le lot n° 65 est décrit de la façon suivante dans le règlement de copropriété et l’acte de vente :

« Dans le bâtiment G, au rez-de-chaussée, porte à gauche au fond du couloir.

Un appartement comprenant : entrée, deux pièces, cuisine, placard, penderie et water-closet" ;

Il est à noter que, s’agissant de ce lot n° 65, le règlement de copropriété ne fait nulle mention d’un droit de jouissance exclusive sur une terrasse attenante qui n’existait pas au moment de l’établissement du règlement de copropriété ; le droit de jouissance sur la terrasse invoqué par M. A ne figure pas dans la consistance de ce lot ; il ne figure pas davantage dans la partie dactylographiée de l’acte authentique du 30 décembre 1996 rédigé par le notaire après qu’il ait eu en sa possession le règlement de copropriété ; il ne figure pas davantage sur l’acte notarié du 17 juillet 1988 par lequel la précédente propriétaire du lot l’avait acquis puisque le notaire rédacteur de l’acte du 30 décembre 1996 n’en fait pas mention ;

En page 5 de ce dernier acte, figure une mention manuscrite : « Il est fait observer que devant l’appartement (1) » ;

La suite de la mention, également manuscrite, figure à la dernière page de l’acte (page 28) à l’issue de la partie dactylographiée rédigée par le notaire et après les signatures du notaire et des parties :

« Renvoi 1 page 5 : se trouve une terrasse dont ledit lot a une jouissance exclusive » ;

Cette mention manuscrite correspond à la déclaration des parties lors de la signature de l’acte de vente comme l’indique le notaire rédacteur (pièce B n° 26) ; la véracité de cette déclaration n’a donc pas pu être vérifiée par le notaire ; elle ne ressort ni du règlement de copropriété, ni d’un procès verbal d’assemblée générale ultérieur ;

Le droit de jouissance sur la terrasse litigieuse, qui n’est mentionné ni dans le règlement de copropriété, ni dans la partie dactylographiée de l’acte de vente du 30 décembre 1996 rédigée par le notaire et signée par lui et les parties, ni dans aucun procès verbal d’assemblée générale annexé à l’acte de vente, n’a donc aucune existence juridique et n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires et à M. B ; le syndicat n’est pas intervenu à l’acte de vente pour authentifier la déclaration des parties ; de plus, le règlement de copropriété fait seul foi des droits d’un copropriétaire ; M. A n’a donc aucun droit sur la toiture du box attenant à son lot ;

Par ailleurs, le règlement de copropriété qualifie de parties communes aux copropriétaires de chaque bâtiment (page 49 du règlement), toutes les toitures ainsi que tous les planchers, et ce conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le fait que des boxes constituent des lots privatifs ne met pas obstacle à ce que les murs, planchers et toitures formant leur ossature soient des parties communes puisqu’il en est de même pour tous les autres lots ; de plus, le fait que le règlement de copropriété ait anticipé en sa page 66 la construction future de bâtiments sur les terrains constitutifs des lots n° 103 et 104 sans prévoir de dérogation aux stipulations de sa page 49 relatives à la qualification des parties communes aux copropriétaires de chaque bâtiment alors qu’il en a prévu pour la voirie et les réseaux divers, démontre, sans ambiguïté que les toitures et planchers des bâtiments à construire sur les lots 103 et 104 ont vocation, selon le règlement de copropriété, à devenir des parties communes ;

Sur l’appropriation des parties communes et les désordres

M. B se plaint de ce que d’importantes infiltrations d’eau se sont produites au niveau des plafonds des boxes n° 26 à 33 ;

Le syndic a mandaté M. I J afin qu’il procède à une expertise des désordres, de leur origine et des travaux nécessaires ;

Dans son rapport, déposé le 18 juillet 2008, après avoir constaté l’existence « d’infiltrations d’eau directes » dans les boxes de M. B et la « présence d’un taux d’humidité important contenu dans l’épaisseur du plancher provenant pour partie d’un excès de condensation », l’expert a souligné que la dégradation du complexe d’étanchéité était due :

— à la mise en place d’une protection lourde (chape de béton) sur une surface inadaptée,

— à une mauvaise pose de ladite chape qui aurait dû être fractionnée,

— au choix erroné du matériau de la chape ;

Il a relevé que les garde-corps installés par M. A étaient dangereux et non conformes, et qu’il existait un véritable risque :

« En cas de chahuts d’enfants, cet ouvrage va tomber, avec toutes les conséquences dommageables en découlant » ;

Le syndic a transmis une copie de ce rapport à M. A le 22 juillet 2008, le mettant vainement en demeure :

— dans un premier temps d’enlever de toute urgence les panneaux de bois installés sur les garde-corps,

— puis dans un deuxième temps de déposer la chape et reconstituer le complexe d’étanchéité des toits des boxes de M. B ;

M. A n’a pas réagi et le 9 février 2009, sous l’effet d’un gros coup de vent, une partie des panneaux de bois installés par M. A sont tombés entraînant les garde-corps avec eux et endommageant leur base ; M. X, expert judiciaire, a, quant à lui, constaté que M. A a fait réaliser par une entreprise des travaux de dallage en gros béton coulé directement sur les étanchéités recouvrant les garages et a estimé que la réalisation de ce dallage a favorisé la pénétration de l’eau au droits des points singuliers de construction ;

L’expert a indiqué que les désordres ont été causés ou le phénomène a été accéléré par des travaux mal conduits et mal réalisés par les entreprises mandatées par M. A, que le complexe en bitume ardoisé n’est pas conçu pour recevoir un dallage, que celui-ci n’est pas recoupé de joints tous les 20 m², et qu’il provoquera inévitablement des mouvements et fissures provoquant à terme la déchirure de l’étanchéité ;

De plus, les palissades accrochées au garde-corps ont provoqué l’effondrement des balustrades en état de ruine sous l’effet du vent ;

M. A s’est ainsi approprié des parties communes (toitures et planchers des boxes) sans pouvoir se prévaloir, comme il a été dit, d’un droit de jouissance accordé par le règlement de copropriété, et sans autorisation de l’assemblée générale ;

M. A fait état d’une autorisation qui lui aurait été donnée par l’ancien syndic, le cabinet Fleury le 18 mars 1997 (pièce A n°3) ;

Il s’agit d’une lettre manuscrite ainsi libellée :

« En réponse à votre dernier courrier, je vous confirme notre autorisation concernant les travaux dont vous nous avez adressé le descriptif.

Toutes dégradations ou désordres qui seraient occasionnés au syndicat des copropriétaires du fait de ces travaux seront de votre responsabilité ou de celle de vos prestataires.

Nous vous remercions de nous faire parvenir le procès verbal de réception qui sera réalisé par votre architecte, pour la bonne règle…";

En l’absence de production du descriptif, il n’est pas établit que ce courrier concerne les travaux entrepris sur la toiture et le plancher des garages de M. B ; de plus M. A ne produit pas davantage le procès verbal de réception ; M. A ne peut donc se prévaloir de ce courrier pour prétendre qu’il a reçu l’autorisation du syndic pour effecteur des travaux sur les sur la toiture et le plancher des garage attenant à son lot, et cela, d’autant plus, que pour s’approprier des parties communes et effectuer des travaux sur ces parties, il fallait une décision de l’assemblée générale des copropriétaires ; s’agissant du bénéfice de la jouissance et l’usage d’une partie commune, qui nécessitait une modification du règlement de copropriété, cette décision ne pouvait être prise, en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qu’à la majorité des membres du syndicat représentant au mois les deux tiers des voix ; tel n’a pas été le cas en l’espèce, aucune assemblée générale n’ayant décidé de la modification du règlement de copropriété et autorisé M. A à effectuer des travaux sur les parties communes ;

Sur les demandes de M. B

• Sur la prescription

M. A invoque la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 au terme duquel les actions personnelles nées de l’application de cette loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de 10 ans ; il soutient que le délai a commencé à compter à compter du 18 mars 1997, date du courrier précité du syndic ; Il a été dit plus haut que ce courrier ne valait pas autorisation car la nature et la teneur des travaux dont l’autorisation était sollicité n’y est pas indiqué ; par ailleurs M. A ne justifie pas de la date effective des travaux ;

La demande de M. B en réparation de son préjudice est fondée sur la responsabilité contractuelle dans la mesure où il est reproché et établit à l’encontre de M. A une violation du règlement de copropriété, le délai ne court qu’à compter de la manifestation du dommage ; en l’espèce M. B s’est plaint de désordres à partir de l’année 2000 (pièce n° 15 : courrier du 30 juillet 2000) ;

Avant cette date, M. B, qui estimait à tort que la toiture des boxes étaient une partie privative, avait toléré l’occupation indue de cette toiture par M. A dans la mesure où aucun désordre ne s’était manifesté à l’intérieur de ses boxes ;

Le délai de 10 ans, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, a été interrompu par l’assignation en référé à la requête de M. B délivrée à M. A le 13 mars 2009, puis à nouveau interrompu par l’ordonnance de référé du 17 juin 2009 et l’acte introductif d’instance au fond du 28 mars 2012 ;

La demande de M. B n’est donc pas prescrite ;

• Sur la responsabilité de M. A

Les travaux réalisés par M. A l’ont été en méconnaissance des règles de l’art et sans autorisation ; ils ont provoqué des désordres dans les lots privatifs de M. B ; en effet les infiltrations constatés par les deux experts qui ont visité les lieux ont pour cause directe les travaux réalisés par M. A ;

M. X, expert judiciaire a relevé que les travaux de dallage en gros béton, coulé directement sur les étanchéités recouvrant les garages B ont favorisé la pénétration de l’eau au droit de ces points singuliers, que le dallage n’est pas recoupé de joints tous les 20m² et provoquera inévitablement mouvements et fissures, provoquant à terme la déchirure de l’étanchéité ;

L’étanchéité du toit des garages B est ainsi atteinte et provoque des infiltrations à l’intérieur des boxes, comme l’a constaté encore Maître Z, huissier de justice, dans un procès verbal du 18 octobre 2016 (pièce B n°29) ; les infiltrations provoquent notamment des crevasses et des effritements des plafonds et une humidité généralisée des boxes, qui est de nature à endommager tout ce qui se trouve à l’intérieur, en particulier des véhicules ;

• Sur les travaux de réparation

Compte tenu du fait que les toitures et planchers des boxes sont des parties communes, M. B ne peut que solliciter, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de réfection nécessaires et, sur le fondement de l’article 1147 du code civil, la condamnation de M. A à la réparation de ses préjudices personnels, constitués par la perte de loyers ;

L’expert a chiffré le coût des travaux de restitution de la terrasse dans son état d’origine à la somme de 9.417,50 € HT, soit 9.935,46 € TTC, suivant devis de la société La Parisienne du 11 février 2010 qui comprend les travaux d’étanchéité et de serrurerie des garde-corps ; il indique que la reprise de la chute pluviale traversant le garage doit être chiffrée ; c’est chose faite dans le devis actualisé de la société La Parisienne du 3 juin 2014 d’un montant de 14.886,17 € TTC qui comprend, outre les travaux d’étanchéité et de serrurerie des garde-corps, la reprise de la chute pluviale ;

Le syndicat ne s’oppose pas à la demande relative à la réalisation des travaux de réparation préconisés par l’expert judiciaire sur la base du devis daté du 3 juin 2014 à hauteur de 14.886,17 € TTC qui inclut la réparation de la chute pluviale traversant le garage ; il sera fait droit à cette demande en tant que de besoin ;

En revanche M. B doit être débouté de sa demande de dispense de participation aux frais de remise en état de la toiture des boxes, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’accordant de dispense que pour les frais de procédure ;

M. A, malgré sa condamnation à déposer tous les panneaux de bois entourant le toit des box de M. B, suivant ordonnance de référé du 17 juin 2009, a installé de façon de nouveaux panneaux, ainsi qu’il résulte des photos prises le 12 décembre 2013 et le 15 janvier 2014 qui démontrent l’installation de ces nouveaux panneaux et le délabrement de ces installations (pièces B n°19 et 20) ; malgré des courriers officiels reçus les 9 janvier et 17 avril 2013, M. A a refusé de procéder au démontage (pièces B n°21 et 22) ; il résulte du procès-verbal de constat d’huissier précité du 10 octobre 2016 que ces installations sont toujours en place actuellement (pièce B n°29) ;

Le syndicat des copropriétaires, puisqu’il s’agit d’une partie commune, doit être condamné à démonter ces nouvelles installations ; il n’y a pas lieu de prononcer l’astreinte sollicitée dans la mesure où le démontage de ces panneaux est un préalable nécessaire aux travaux de remise en état que le syndicat accepte en cause d’appel de réaliser ;

• Sur le préjudice personnel de M. B

Trois boxes ont subi des dégradations à la suite des travaux réalisés par M. A; à savoir les boxes n° 28, 29 et 30 ;

Concernant le box n°30, après diverses relances, M. A a fait réparer la descente pluviale dans ce garage mais l’expert judiciaire a relevé : « cette descente d’eau pluviale dans le garage est à reprendre, travail non professionnel. Le raccordement en pied de chute ne pourra que fuir à terme et la canalisation n’est plus démontable ni visitable »; il s’agit de la descente pluviale évoquée plus haut ;

Du fait de la persistance des infiltrations M. B indique qu’il a diminué le prix du loyer de 10 % depuis février 2006 ; toutefois il ne verse aucune pièce à l’appui de sa demande en paiement de la somme de € qui doit donc être rejetée ;

Il résulte du rapport d’expertise que le box n° 29 a été dégradé par les infiltrations qui se sont produites à la suite des travaux de M. A ; M. B indique qu’il n’a pu louer ce box pendant presque 8 ans, entre 1997 et 2005, les locataires donnant systématiquement congé peu de temps après la signature du contrat en raison des infiltrations majeures affectant le garage, de sorte que longues périodes d’inoccupation s’en suivaient ; M. B a trouvé un locataire à compter du 1^er septembre 2005 pour un montant de loyer de 40 € par mois au lieu de 90 € ; le loyer est passé à 50 € par mois à compter du 1^er septembre 2009 ce qui représente, selon M. B, moins de la moitie de la valeur locative actuelle d’un box similaire qui s’élèverait à 115 € par mois ; M. B produit le contrat de location de M^me Y, un récapitulatif des loyers versés et un contrat signe le 5 février 2011 pour un box identique dont le loyer s’élève à 115 € par mois (pièces n°16, 17 et 18) ;

M. B sollicite le paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, dont le montant s’élève à :

— pour la période de 1997 à septembre 2005 : la valeur locative était de 80 € par mois, le box a été inoccupé pendant plus de la moitie de cette période ; la perte de loyer s’élève à 3.840 € (80 € x 48 mois),

— pour la période du 1^er septembre 2005 au 31 août 2009 : la perte de loyer s’élève à 50 € par mois pendant 48 mois, soit 2.400 €,

— du 1^er septembre 2009 au 30 avril 2012 : la perte de loyer s’élève a 65 € par mois pendant 44 mois soit 2.860 € ;

M. B fait valoir que la porte du box n° 29 doit être entièrement refaite ; toutefois le remplacement de cette porte n’a pas été évoqué lors des opérations d’expertise et M. B ne démontre pas la nécessité de ce changement, ni que ce changement soit la résultante des désordres imputables à M. A ;

En définitive, M. B justifie, de par les pièces produites, d’un perte de loyers à hauteur de 3.840 €+ 2.400 €+2.860 € = 9.100 € ;

M. A, seul responsable du préjudice de M. B doit être condamné à payer à ce dernier la somme de 9.100 € de dommages-intérêts ; pour les mêmes motifs de responsabilité exclusive, M. A doit être débouté de sa demande en garantie dirigée contre le syndicat ;

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires contre M. A

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. A à lui payer les sommes de 14.886,66 € correspondant aux dommages tel que chiffré par l’expert judiciaire et réactualisé et 3.881,50 € HT pour la pose de nouveaux garde-corps ;

M. A soulève l’irrecevabilité de cette demande au visa de l’article 564 du code de procédure civile ;

L’article 564 du code de procédure civile dispose :

« A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait »;

La notion d’évolution du litige est étrangère à la recevabilité des demandes nouvelles formées en appel contre une personne qui était partie au procès devant le tribunal ; aucune demande n’a été formée par le syndicat des copropriétaires contre M. A en première instance ;

Le syndicat des copropriétaires a changé de moyen en soutenant en cause d’appel que le toit des boxes serait une partie commune et non plus une partie privative comme il le soutenait en première instance ; les premiers juges, confirmés sur ce point par la cour, ont dit que la toiture et le plancher des boxes sont des parties communes et qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de solliciter la remise en état des parties communes ; en cause d’appel, le syndicat accepte cette qualification de parties communes, de même qu’il accepte de les remettre en état ; M. A, quant à lui, a toujours soutenu que la toiture des boxes est une partie commune dont il a revendiqué la jouissance exclusive ; la décision du tribunal ne constitue pas une évolution du litige au sens de l’article 564 précité ; il appartenait au syndicat, qui était en mesure de le faire puisque les termes du litige n’ont pas varié, de former une demande à titre subsidiaire sur la qualification de partie commune et la condamnation de M. A à lui rembourser les frais de remise en état ;

La demande du syndicat des copropriétaires contre M. A doit donc être déclarée irrecevable ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. A et le syndicat des copropriétaires, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens de première instance, qui comprennent de droit ceux de référé et les frais d’expertise, et aux dépens et d’appel, ainsi qu’à payer, chacun, à M. B la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. A et le syndicat des copropriétaires ;

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. B doit être dispensé de toute participation aux frais de procédure de première instance et d’appel, incluant les dépens de référé, les frais d’expertise et les sommes allouées par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— dit que les toits des boxes garages sont des parties communes,

— dit que les désordres affectant les toits des boxes garages résultent de travaux non conformes aux règles de l’art entrepris par M. A,

— dit que M. A est responsable de façon exclusive de la survenance des désordres affectant les toits des boxes garages ;

Réforme le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que le propriétaire du lot n° 65 ne bénéficie pas d’un droit de jouissance sur la terrasse attenante ;

Condamne en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires du XXX à Ivry sur Seine à réaliser les travaux de réparation préconisés par l’expert judiciaire sur la base du devis actualisé daté du 3 juin 2014 à hauteur de 14.866,17 € TTC et à déposer les panneaux nouvellement mis en place par M. A ;

Déboute M. O B de sa demande de dispense de participation aux frais de remise en état de la toiture ;

Condamne M. C A à payer à M. O B la somme de 9.100 € de dommages-intérêts ;

Déboute M. A de sa demande en garantie contre le syndicat des copropriétaires ;

Déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires contre M. A ;

Condamne M. C A et le syndicat des copropriétaires du XXX à Ivry sur Seine aux dépens de première instance, qui comprennent de droit ceux de référé et les frais d’expertise, et aux dépens et d’appel, ainsi qu’à payer, chacun, à M. O B la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispense, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. O B de toute participation aux frais de procédure de première instance et d’appel, incluant les dépens de référé, les frais d’expertise et les sommes allouées par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

Le Greffier, Le Président,