Grosses délivrées

REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 5

ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2017

(n° 2017/ 248 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/09623

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Avril 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/08884

APPELANTE

SAS COMPAGNIE FONCIÈRE MÉTROPOLITAINE ET COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS (CFM-CFII) prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité au siège

[…]

[…]

N° SIRET :775 724 933 00053

Représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Assistée de M^e François VERDOT de la SCP ATALLAH COLIN JOSLOVE MICHEL ET AUTRES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0008

INTIMÉE

SA E F prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[…]

[…]

N° SIRET : 542 110 291 00011

Représentée par M^e Marcel PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0450

Assistée de M^e Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0450

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Juin 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Catherine LE FRANCOIS, Présidente de chambre, entendue en son rapport

Monsieur Christian BYK, Conseiller

Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame Catherine BAJAZET

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Catherine LE FRANCOIS, présidente et par Madame Catherine BAJAZET, greffier présent lors de la mise à disposition.

'''''

Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2005, la société COMPAGNIE FONCIÈRE METROPOLITAINE ET COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ( CFM-CFII) et la SCI THETA ont confié à la société A. B ET CIE un mandat non exclusif de vente portant sur divers lots de copropriété leur appartenant au sein de l’immeuble situé 10 à […] à Montreuil -Sous -Bois (93) pour un prix total de 268 000 euros, honoraires de négociation inclus.

Les biens objets du mandat comprenaient notamment deux studios, deux caves et vingt boxes, appartenant à la seule société CFM-CFII, évalués à la somme de 136 000 euros, honoraires de négociation inclus.

Par acte sous seing privé du 2 mai 2005, la société CFM-CFII et la société THETA ont vendu sous diverses conditions suspensives à la société ARDH 93 certains des lots objets du mandat précité au prix de 226 000 euros, honoraires de négociation inclus, soit un prix de 136 000 euros pour les biens appartenant à la société CFM-CFII, en ce compris la commission du cabinet B de 6800 euros, soit un prix net vendeur de 129 200 euros.

L’acte authentique de vente a été reçu le 18 octobre 2005 par Maître X, notaire à Aubervilliers (Seine Saint Denis ) avec le concours de Maître Y.

Faisant valoir que les conditions de la vente ainsi conclue étaient lésionnaires, la société CFM-CFII a assigné la société ARDH 93 aux fins de voir prononcer sa rescision devant le tribunal de grande instance de Bobigny qui, par jugement en date du 2 juillet 2009, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 9 décembre 2010, a rejeté la demande de rescision pour lésion, au motif que la preuve d’une différence de prix des 7/12^emes n’était pas rapportée.

Le 27 décembre 2012, la procédure de liquidation judiciaire de la société A. B ET CIE, ouverte par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 27 décembre 2011, a fait l’objet d’une clôture pour insuffisance d’actif.

Estimant que la sous-évaluation du prix lors de la vente du 18 octobre 2005 était manifeste, la société CFM-CFII a, par acte des 11 et 12 juin 2013, assigné la SCP J- H-I, successeur de Maître X, la SELARL G- Z, successeur de Maître Y, la société MMA F, la société LSN ASSURANCES, la société E F venant aux droits de la société AGF, en sa qualité d’assureur de responsabilité civile de la société A. B ET CIE, la FEDERATION NATIONALE DE L’IMMOBILIER, la Fédération FNAIM, la société FNAIM DEVELOPPEMENT et la société GALIAN, anciennement dénommée CAISSE DE GARANTIE DE L’IMMOBILIER devant le tribunal de grande instance de Paris qui, par jugement en date du 12 avril 2016, rendu sous le bénéfice de l’exécution provisoire, a fixé le préjudice de la société CFM-CFII à la somme de 70 000 euros, a condamné la société E F à payer à la société CFM-CFII la somme de 62 378 euros, franchise déduite, a déclaré recevable l’action en responsabilité de la société CFM-CFII à l’encontre de la FEDERATION NATIONALE DE L’IMMOBILIER, la Fédération FNAIM, la société FNAIM DEVELOPPEMENT et la société GALIAN mais l’a rejetée, a rejeté l’action en responsabilité à l’encontre de la SCP J-H-I, de la SELARL G-Z, et l’action directe de la société CFM-CFII contre les MMA, a rejeté les demandes de dommages et intérêts à l’encontre de la société CFM-CFII et condamné la société E F à payer à la société CFM-CFII la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le 26 avril 2016, la société CFM-CFII a interjeté appel de cette décision en n’intimant que la société E F. Le 12 mai 2016, la société E F a également formé appel du jugement. Les deux instances ont été jointes.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 24 avril 2017, la société CFM-CFII sollicite la confirmation du jugement sur la responsabilité de la société A. B ET CIE et la garantie de la société E F mais sur son infirmation sur le montant de l’indemnisation, demandant à la cour, au constat de ce que son préjudice est certain, de condamner la société E F à lui payer la somme de 278 646 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et celle de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 16 mai 2017, la société E F sollicite l’infirmation du jugement et le débouté de la société CFM-CFII à titre principal au constat qu’elle n’était plus l’assureur du cabinet B au moment de la réclamation formée par cette société, à titre subsidiaire au constat de ce que les fautes du cabinet B privent la survenance du risque de tout aléa, à titre très subsidiaire, au constat de ce que les conditions de la responsabilité du cabinet B ne sont pas réunies. A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite l’infirmation du jugement sur le montant de la condamnation, demandant à la cour de la ramener à de plus justes proportions et sa confirmation en ce qu’il a dit que les condamnations ne pouvaient être dues que dans les limites du contrat, plafond et franchise. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 mai 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du cabinet B et le préjudice

Considérant que la société CFM-CFII soutient qu’alors que la sous-estimation est établie par le rapport de M. A qu’elle a produit dans le cadre de l’instance en rescision pour cause de lésion, le cabinet B a manqué à son obligation de conseil qui est une obligation de résultat, que contestant être un professionnel de l’immobilier, elle précise qu’au demeurant l’agent immobilier ne peut se réfugier derrière la compétence de son mandant, qu’elle expose que son préjudice est égal à la différence entre l’évaluation retenue par M. A de 407 846 euros et le prix net vendeur du bien de 129 200 euros, soit la somme de 278 646 euros, qu’elle conteste qu’il s’agisse d’une perte de chance et explique que le tribunal a commis une erreur en retenant que le bien a été vendu à un prix plusieurs fois supérieur à l’évaluation alors que le bien litigieux n’est jamais revenu dans son patrimoine, le tribunal ayant confondu avec l’exemple qu’elle a fourni pour illustrer la pratique de sous-évaluation du cabinet B.

Considérant que la société E F rétorque que le jugement du 2 juillet 2009 confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 9 décembre 2010 ont rejeté les prétentions de la société CFM-CFII au titre de la lésion en écartant le rapport de M. A, relevant que le prix au m2 retenu par celui-ci était de 2900 euros avant abattement alors que des biens d’une surface approchante situés dans le même secteur avaient été vendus au quatrième trimestre de l’année 2005 à un prix variant entre 2100 et 3000 euros le m2, sans que l’expert justifie son choix, ce choix étant d’autant plus curieux que l’immeuble était 'sans standing’ et que les appartements étaient situés au rez de chaussée, dans un état d’usage alors qu’ils étaient loués depuis 1991 pour l’un et 2000 pour l’autre, écartant par ailleurs l’évaluation des boxes avancées par M. A, qu’elle précise qu’alors la société CFM-CFII indique qu’elle n’a pas formé de pourvoi à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel, elle doit être considérée comme ayant admis qu’il n’existait aucune surévaluation, ajoutant que l’évaluation doit être faite au moment de la promesse de vente, que la nécessité de vendre rapidement impliquait nécessairement de proposer un prix inférieur au marché, et que la société CFM-CFII est un professionnel de l’immobilier très au fait de la valeur de ses biens, ce qui l’empêche de rechercher la responsabilité de l’agent immobilier ;

Considérant qu’elle expose enfin, s’agissant du préjudice, que le chiffrage exact du prix de vente du bien n’est qu’une obligation de moyen, seule la transmission de l’information étant une obligation de résultat, qu’il existe nécessairement un aléa en ce qui concerne la valeur à laquelle le bien aurait été finalement vendu ce dont il s’évince que le préjudice ne résulte que d’une perte de chance et qu’il convient de tenir compte de la faute de la société CFM-CFII en sa qualité de professionnel de l’immobilier, au fait de l’évaluation de ses biens ;

Considérant que contrairement à ce qui a été précisé dans le jugement dont appel, le bien immobilier, objet de la présente instance, n’a pas été vendu à un prix plusieurs fois supérieur au prix estimé par le cabinet B, puisqu’il résulte de l’évaluation et de l’attestation de vente produites ainsi que des explications données par la société CFM-CFII que le bien vendu le 29 janvier 2008 à un prix bien supérieur à l’évaluation de l’agent immobilier était situé à Paris 52/54 rue du docteur C ;

Considérant que l’agent immobilier est tenu envers son mandant d’une obligation d’information et de conseil quant à la valeur vénale du bien pour lequel son intervention est sollicitée ;

Considérant qu’il ne peut être déduit de l’absence de pourvoi en cassation à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 9 décembre 2010 que la société CFM-CFII doit être considérée comme ayant admis qu’il n’existait aucune sous évaluation alors que le litige sur lequel il a été statué portait sur une demande de rescision pour lésion de plus des 7/12^emes et que le fait que le tribunal de grande instance de Bobigny, confirmé en cela par la cour, ait considéré qu’elle ne rapportait pas la preuve de faits vraisemblables et graves laissant présumer la lésion, ne signifie pas qu’il n’y a pas eu de sous-évaluation de nature à engager la responsabilité de l’agent immobilier ;

Considérant que la société CFM-CFII dont l’activité consiste en l’acquisition de terrains, l’édification sur ces terrains d’immeuble à usage principal d’habitation et la location d’immeuble est un professionnel de l’immobilier, que toutefois la compétence personnelle de son client ne dispensait pas le cabinet B des obligations d’information et de conseil qui lui incombaient concernant le prix de vente de l’immeuble;

Considérant qu’ainsi que le relève l’assureur dans ses écritures, dans le jugement du 2 juillet 2009, il est précisé que le prix au m2 retenu par M. A était de 2900 euros avant abattement alors que des biens d’une surface approchante situés dans le même secteur avait été vendu au quatrième trimestre de l’année 2005 à un prix variant entre 2100 et 3000 euros le m2, sans que l’expert justifie son choix, et qu’il est ajouté que l’immeuble était sans standing datant des années 1950 et que les appartements étaient situés au rez de chaussée, et en état d’usage comme loués depuis 1991 pour l’un et 2000 pour l’autre ;

Considérant que compte tenu des caractéristiques de ces biens et du fait qu’il convient de se placer à la date de la promesse de vente pour apprécier la sous-évaluation, à savoir en mai 2005, ce qui induit une minoration, il convient de retenir une valeur de 2500 euros du m2 et en conséquence une valeur pour les deux studios de 35 et 35,25m2 de 140 500 euros après abattement de 20% du fait de la location ;

Considérant que s’agissant des 20 boxes, M. A les avait évalués en retenant un prix du m2 de 1200 euros sans donner aucune référence ce qui, au vu des éléments contenus dans le jugement du 2 juillet 2009 équivalait à une valeur moyenne de plus de 15 000 euros par box ne correspondant pas au prix des mutations fournies par l’expert D qui se situaient au cours de l’année 2005 entre 2000 et 8000 euros, qu’en retenant une valeur vénale de 5000 euros, il apparaît que l’ensemble immobilier vendu, appartements et boxes, avait une valeur vénale de 240 500 euros ;

Considérant qu’en évaluant le bien à la somme de 129 200 euros net vendeur, soit une différence de 111 300 euros par rapport à la valeur ci-dessus retenue, sans communiquer les éléments de son évaluation, ni mettre en garde sa cliente sur cette sous-évaluation, le cabinet B a commis une faute ;

Considérant qu’alors que le conseil que doit donner l’agent immobilier sur l’évaluation du bien n’est qu’une obligation de moyen, que la société CFM-CFII, qui est un professionnel de l’immobilier, indique elle-même que l’immeuble était cédé dans le but d’obtenir une rentrée rapide d’argent pour remédier à ses difficultés financières ce qui implique qu’elle était prête à le négocier à un prix inférieur à sa valeur vénale théorique pour permettre une réalisation rapide de la vente, le préjudice de celle-ci ne peut consister qu’en une perte de chance de vendre le bien à la valeur ci-dessus retenue et qu’il y a lieu d’évaluer le préjudice tiré de cette perte de chance à la somme de 55 000 euros, le jugement étant infirmé en ce sens ;

Sur l’expiration des garanties de la société E F

Considérant que la société E F soutient que ses garanties ont pris fin à la date du 31 décembre 2009, à savoir, en application de l’article 13.3 du contrat, à la date à laquelle la garantie financière a pris fin, qu’elle conteste que la réclamation puisse relever du délai subséquent de 10 ans alors que cette garantie n’est offerte qu’en l’absence de nouvelle souscription, que le cabinet B qui était soumis à une obligation d’assurance rendue obligatoire par la loi Hoguet, avait nécessairement signé une nouvelle police auprès d’un autre assureur, et que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de ce que la garantie 'n’a pas été resouscrite ou l’a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable' ;

Considérant que la société CFM-CFII conteste l’application de l’alinéa 3 de l’article 13.1 de la police en soutenant qu’elle a eu connaissance du fait dommageable antérieurement à la date de cessation de la garantie puisque par exploit d’huissier du 31 mai 2007, elle a assigné l’acquéreur devant le tribunal de grande instance de Bobigny pour voir prononcer la rescision pour lésion de la vente, qu’elle fait valoir que l’assureur ne rapporte pas la preuve de la résiliation que la charge de la preuve de la souscription d’un nouveau contrat repose sur l’assureur ;

Considérant qu’il résulte de l’extrait d’annonces légales publié le 28 décembre 2009 qu’il a été mis fin à la garantie financière accordée par la société E F au cabinet B trois jours francs à compter de la publication soit au 31décembre 2009;

Considérant que l’article 13.3 de la police prévoit que 'il est convenu que la garantie cessera de plein droit, pour les sociétaires de la Caisse de garantie de l’Immobilier FNAIM et pour les souscripteurs à un contrat ' garantie financière auprès de CGI Assurances, au jour où la garantie financière accordée par la Caisse de Garantie de l’immobilier FNAIM ou CGI Assurances n’est plus acquise, sauf le cas de cessation d’activité' ;

Considérant qu’en application de cet article et alors qu’il a été mis fin à la garantie financière à effet du 31 décembre 2009, le contrat d’assurance Responsabilité Civile et Risques Complémentaires souscrit par le cabinet B a été résilié de plein droit au 31 décembre 2009 ;

Considérant que l’article 13.1 de la police prévoit que :

'La garantie est déclenchée par la réclamation.

Le présent contrat couvre l’Assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l’Assuré ou son Assureur ou GRAS SAVOYE entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent de 10 ans à sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l’Assuré postérieurement à la date de résiliation ou d’expiration que si, au moment où l’Assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n’a pas été resouscrite ou l’a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable' ;

Considérant que le contrat ayant été résilié au 31 décembre 2009, la réclamation, caractérisée par l’assignation de juin 2013, concernant le fait dommageable qui est antérieur à la résiliation de la police, est intervenue pendant le délai subséquent de garantie expirant le 31 décembre 2019 ;

Considérant que la société CFM-CFII ne peut soutenir que l’alinéa 3 de l’article 13.1 n’est pas applicable au litige au motif qu’elle a eu connaissance du fait dommageable antérieurement à la résiliation de la police par l’assignation en rescision pour cause de lésion qu’elle a délivrée au vendeur alors que le texte vise l’assuré et ne peut concerner le tiers victime exerçant l’action directe ;

Considérant qu’alors qu’aucune pièce ne démontre que le cabinet B aurait eu connaissance du fait dommageable antérieurement à la réclamation, qui est postérieure à la résiliation du contrat, puisqu’il n’était pas partie à l’instance en rescision, les dispositions de l’alinéa 3 de l’article 13.1 de la police s’appliquent au litige ;

Mais considérant que la charge de la preuve de ce que la garantie n’a pas été resouscrite qui l’exonère de la garantie due au titre du délai subséquent incombe à l’assureur en application de l’ancien article 1315 alinéa 2 du code civil, repris par l’article 1353 du même code qui dispose que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation, que ne rapportant pas cette preuve, la société E F ne peut s’exonérer de la garantie sur le fondement de l’article 13.1 alinéa 3 de la police ;

Sur la faute intentionnelle ou dolosive

Considérant que se fondant sur les dispositions de l’article L113-1 du code des assurances, la société E F soutient qu’elle ne doit pas garantir le sinistre en raison de la faute intentionnelle du cabinet B, exposant que la volonté de causer le dommage ne se confond pas avec l’intention malveillante et que l’agent immobilier, spécialiste de l’évaluation des biens, tenu de respecter une déontologie professionnelle et jouissant d’une longue expérience, commet une faute intentionnelle lorsque, comme en l’espèce, il sous-évalue sciemment un bien de manière grossière, ainsi qu’il est prétendu par la demanderesse alors qu’il a été mandaté pour la vente, qu’elle invoque également la faute dolosive privant le contrat de tout aléa en ce qu’elle implique nécessairement que l’assuré a eu conscience des conséquences de son geste ;

Considérant que la société CFM-CFII rétorque que la preuve de la faute intentionnelle qui implique la volonté de créer le dommage tel qu’il est survenu n’est pas rapportée par l’assureur en ce que même si la faute du cabinet B avait pu créer un risque que le dommage se réalise, un tel risque n’est pas suffisant pour qualifier la faute intentionnelle, ajoutant, s’agissant de la faute dolosive que la cour de cassation ne distingue plus la faute dolosive de la faute intentionnelle ;

Considérant qu’en application de l’article L113-1 du code des assurances 'l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré';

Considérant que le cabinet B a certes fait une appréciation erronée de la valeur du bien pour lequel il a reçu un mandat de vente et a fait preuve de négligence dans le conseil qu’il devait à sa cliente, que toutefois, alors qu’il s’agissait en l’espèce de vendre en bloc deux studios, deux caves et vingt boxes ce qui augmentait la difficulté de trouver un acquéreur intéressé dans un délai très rapide puisque le propriétaire était pressé de vendre, ces fautes ne présentent pas un caractère de gravité tel qu’il puisse être retenu que le cabinet B avait l’intention de causer le dommage tel qu’il est survenu et ne constituent pas un manquement caractérisé de l’agent immobilier à ses obligations de nature à priver le contrat d’assurance de tout aléa, que la société E F n’est en conséquence pas fondée à dénier sa garantie en invoquant la faute intentionnelle ou la faute dolosive ;

Sur le montant de la condamnation de la société E

Considérant qu’il résulte du contrat que la franchise applicable en l’espèce, ainsi que le rappelle l’assureur dans ses conclusions est de 10% des dommage avec un minimum de 762 euros et un maximum de 7622 euros, que s’agissant d’un dommage évalué à 55 000 euros, la franchise est de 5500 euros qu’il convient en conséquence d’infirmer le jugement sur le montant du préjudice et de condamner la société E F à payer la somme de 49 500 euros, les intérêts ne courant qu’à compter de ce jour, s’agissant d’une créance indemnitaire ;

Sur les frais irrépétibles

Considérant que les premiers juges ont fait une juste appréciation de la somme mise à la charge de la société E F en première instance, qu’alors que la société E succombe sur l’essentiel de ses demandes puisqu’elle sollicitait le débouté de la société CFM-CFII, il y a lieu d’y ajouter une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et de débouter l’assureur de sa demande à ce titre ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement sauf sur le montant du préjudice et de la condamnation de l’assureur ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Fixe le préjudice de la société CFM-CFII à la somme de 55000 euros ;

Condamne la société E F à payer à la société CFM-CFII :

— la somme de 49 500 euros, déduction faite de la franchise de 5500 euros,

— la somme de 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Déboute la société E F de sa demande à ce titre ;

Condamne la société E F aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE