Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 05 JUIN 2019

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/16226 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZKYV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Juin 2016 -Tribunal d’Instance de PARIS 17 – RG n° 14/01441

APPELANTE

Madame Z X

née le […] à LE MESNIL-AMAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/044160 du 07/12/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

[…]

[…]

Représentée par M^e Harmonie RENARD, ayant pour avocat plaidant M^e Véronique CHARTIER du CABINET HARMONIE RENARD avocats au barreau de PARIS, toque: A0850

INTIME

Syndicat des copropriétaires 31, […]

agissant poursuites et diligences de son Syndic la Société BERARD,

[…]

dont le siège social est sis […]

agissant elle mêmes poursuites et diligences de ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[…]

[…]

Représenté par M^e Evelyne ELBAZ, ayant pour avocat plaidant M^e Rebacca COHEN, de la SELARL CABINET ELBAZ, avocats au barreau de PARIS, toque : L0107

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Avril 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

M^me Muriel PAGE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE , Président de chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

M^me Z Y est propriétaire de lots dans un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé […] .

Par acte d’huissier du 25 janvier 2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé

[…], représenté par son syndic en exercice, la société Berard

a fait assigner M^me Z Y afin d’obtenir, au titre d’un arriéré de charges de copropriété, assortie de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes de:

—  4.296,09 € au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

—  1.500 € à titre de dommage et intérêts, au titre de l’article 1153 du code civil,

—  1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et sa condamnation aux dépens.

Par jugement du 14 juin 2016 le tribunal d’instance de Paris 17^e a :

— dit recevable, régulière et bien fondée la demande du syndicat des copropriétaires de

l’immeuble situé […] représenté par son syndic actuel, la

société Berard à l’encontre de M^me Z Y en paiement d’un arriéré de charges de copropriété,

— donné acte au syndicat des copropriétaires du […]

règlement par M^me Z Y de ses charges de copropriété d’un montant en

principal et frais de 4.296,09 € arrêté au 9 octobre 2015, incluant l’appel de la provision

courante du 1^er octobre 2015 et de son désistement à ce titre,

— condamné M^me Z Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] représenté par son syndic actuel, la société Berard, les sommes suivantes :

' 800 € à titre de dommages et intérêts,

' 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M^me Z Y aux dépens.

M^me Z Y veuve X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 juillet 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 6 mars 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions signifiées par RPVA le 4 mars 2019 par lesquelles M^me Z Y, veuve X appelante, invite la cour, au visa des articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1153 du code civil, à :

— infirmer le jugement,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— ordonner la rectification sans délai de son compte copropriétaire en :

' intégrant les sommes versées qui n’y figurent pas, soit la somme de 1 12,60 € (lire 1.012, 60 €),

comptes arrêtés au 31 décembre 2015,

' soustrayant la somme de 1.211,44 € au titre des arriérés injustifiés, en 2013

' soustrayant la somme de 1.665,76 € au titre des frais injustifiés ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— la dispenser de la participation aux charges afférentes à la présente en application de l’article 10-1 b), alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

Vu les conclusions signifiées par RPVA le 5 mars 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […], intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement

— débouter M^me Y veuve X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— condamner M^me Y veuve X aux dépens d’appel, ainsi qu’ à lui payer la somme de 3.000e par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande en paiement des charges et frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat des copropriétaires a réclamé par acte d’huissier du 25 janvier 2016, la somme de 4.296,09 € au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts de droit à compter de l’assignation, selon un décompte arrêté au 8 octobre 2015 ;

A l’audience devant le tribunal d’instance de Paris 17^e, ladite somme ayant été réglée, le syndicat des copropriétaires s’est désisté de sa demande principale ;

En cause d’appel, M^me Z Y veuve X qui n’était ni présente, ni représentée à cette audience, ainsi qu’il ressort des termes du jugement déféré, fait valoir que ce solde débiteur, non

établi, laisse apparaître un arriéré de 1.211, 44 €, dont le détail n’est pas connu, qu’il contenait des frais non justifiés et ne tenait pas compte de l’ensemble de ses versements ;

Le syndicat des copropriétaires répond que M^me Z Y veuve X n’a jamais contesté ni l’exigibilité des charges ni les frais imputés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et pour preuve, a réglé l’intégralité de la somme de 4.296, 09 € visée aux termes de l’assignation ;

Il précise qu’au jour de l’audience, M^me Z Y veuve X restait redevable de la somme de 176, 87 € correspondant à un solde débiteur pour la période postérieure à la délivrance de l’assignation, qu’il n’a pu réclamer en l’absence de M^me Z Y veuve X à l’audience ;

Il fait valoir que M^me Z Y veuve X s’est vue délivrer l’assignation par exploit en date du 25 janvier 2016 avec l’intégralité des pièces justificatives, que les frais imputés au débit étaient justifiés en ce qu’ils ont été rendus nécessaires au recouvrement de la créance, que les paiements effectués par M^me Z Y veuve X en 2013 et 2014 ne figurent pas au décompte puisqu’ils concernent la période postérieure au 1^er janvier 2015 mais ont été pris en compte et imputés sur la dette antérieure, que les règlements de 2015 et 2016 sont quant à eux bien pris en compte et figurent au crédit de son compte ;

A titre liminaire, il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires s’étant désisté de sa demande principale comme ayant été réglée, le tribunal n’avait pas à faire mention de l’ensemble des pièces justificatives de sa créance dans son jugement ;

Il sera observé néanmoins que lesdites pièces sont produites en cause d’appel ( procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes du 1^er octobre 2014 au 30 septembre 2015, du 1^er octobre 2015 au 30 septembre 2016, décompte détaillé de la créance sur la période du 19 décembre 2014 au 8 octobre 2015, appels de fonds, contrat de syndic) ;

S’agissant de l’arriéré de 1.211, 44 € figurant sur l’appel de fonds du 26 septembre 2013, il convient d’indiquer que le syndicat des copropriétaires ayant réclamé une somme de 4.296,09 € au titre des charges de copropriété impayées et frais, sur la période du 19 décembre 2014 au 8 octobre 2015, n’avait donc pas à justifier de ce solde antérieur qui n’était pas concerné par sa demande ;

M^me Z Y veuve X n’établit par aucune pièce que cet arriéré n’était pas dû ;

De surcroît, il apparaît que le détail de cet arriéré figure au décompte annexé au commandement de payer du 1^er avril 2014, qu’elle produit elle même aux débats ;

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de rectification de compte formée par M^me Z Y veuve X de ce chef ;

Concernant les frais, le décompte fait état des frais suivants :

—  19 décembre 2014 : frais de mise en demeure : 300 €,

—  29 mai 2015 : SCP Benhamou commandement délivré le 24 avril 2015 : 142,75 €,

—  26 juin 2015 : ouverture et constitution du dossier contentieux : 278, 64 €,

—  26 juin 2016 : frais de mise en contentieux : 445 €,

—  29 juin 2015 : frais de chèque impayé : 42 €,

—  2 juillet 2015 : SCP Benhamou, commandement de payer du 24 avril 2015 : 142,75 €,

—  18 septembre 2015 : suivi contentieux copropriétaire : 126 €,

—  8 octobre 2015 : frais de chèque impayé : 42 €,

soit un total de 1.519, 14 € ;

Sur l’ensemble de ces frais, M^me Z Y veuve X conteste aux termes de ses conclusions, les écritures suivantes :

—  29 mai 2015 : SCP Benhamou commandement délivré le 24 avril 2015 : 142,75 €,

—  26 juin 2015 : ouverture et constitution du dossier contentieux : 278, 64 €,

—  26 juin 2016 : frais de mise en contentieux : 445 €,

—  2 juillet 2015 : SCP Benhamou, commandement de payer du 24 avril 2015 : 142,75 €,

—  18 septembre 2015 : suivi contentieux copropriétaire : 126 € ;

Elle conteste également des frais antérieurs, soit :

—  12 mars 2014 : 300 € imputés au débit de son compte sur l’appel de fonds du 25 mars 2014, avec l’intitulé ' sommation par huissier',

—  7 avril 2014 : 140, 67 € imputés au débit de son compte sur l’appel de fonds du 23 juin 2014 sous l’intitulé 'Cherki commandement délivré le 1^er avril 2014',

—  21 juillet 2014 et 5 septembre 2014 : 11, 95 € et 78 € au titre de frais de relance imputés au débit de son compte sur l’appel de fonds du 22 septembre 2014 ;

En application de l’article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de relance et de mise en demeure, ainsi que les frais de commandement de payer de payer visant l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne justifie dans ses pièces que du commandement de payer du 1^er avril 2014 et des lettres de relance postérieures de juillet et septembre 2014, soit pour une somme de 230, 62 € ;

Les autres frais, de sommation (300 €) et commandement de payer du 24 avril 2015 ( 142,75 € x 2) ne sont pas justifiés de sorte que le compte de M^me Z Y veuve X doit être rectifié pour un montant de 585,50 € à ce titre ;

S’agissant des frais de suivi contentieux, ils ne peuvent être pris en compte, s’agissant de diligences habituelles du syndic qui sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires, de sorte que le compte de M^me Z Y veuve X doit également être rectifié pour une somme de 849,64 € (278, 64 € + 445 € +126 € ) ;

Concernant ensuite les règlements effectués et qui n’auraient pas été comptabilisés selon M^me Z Y veuve X, il sera observé qu’ils concernent une période antérieure à la période concernée par la procédure de première instance ;

Néanmoins, il ressort du décompte annexé au commandement de payer du 1^er avril 2014 que la somme de 300 € au titre du virement du 31 décembre 2013 a bien été créditée au compte de Mme

Z Y veuve X ;

Il est exact qu’une somme de 300 € a ensuite été inscrite au débit mais avec l’intitulé 'sommation par huissier', laquelle a déjà été prise en compte au titre des frais injustifiés;

L’argument est inopérant ;

Concernant ensuite les chèques de banque de 412, 60 € et de 300 € de septembre 2014, la demande de rectification de compte de M^me Z Y veuve X ne peut pas là encore aboutir, dans la mesure où si celle-ci produit le récépissé de ses demandes de chèque de banque, la remise desdits chèques au syndic n’est pas établie ;

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a donné acte au syndicat des copropriétaires du […] règlement par M^me Z Y de ses charges de copropriété d’un montant en principal et frais de 4.296,09 € arrêté au 9 octobre 2015, incluant l’appel de la provision courante du 1^er octobre 2015 et de son désistement à ce titre ;

Il sera seulement ajouté que le compte de M^me Z Y veuve X doit être rectifié en soustrayant la somme de 1.435, 14 € au titre de frais injustifiés ;

Le surplus des demandes de M^me Z Y veuve X sera rejeté ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Les pièces produites aux débats et notamment le commandement de payer du 1^er avril 2014 ainsi que le décompte de créance du syndicat des copropriétaires arrêté au jour de l’assignation et celui arrêté au jour de l’audience, démontrent que pendant plusieurs années M^me Z Y veuve X s’est abstenue de payer les charges de copropriété à leur échéance ;

Les manquements systématiques et répétés de M^me Z Y veuve X à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires;

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné M^me Z Y veuve X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € de dommages-intérêts;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile, 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M^me Z Y veuve X, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l’article 700 du code de procédure civile, 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par M^me Z Y veuve X ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Ordonne la rectification sans délai du compte copropriétaire de M^me Z Y veuve X en soustrayant la somme de 1.435, 14 € au titre de frais injustifiés ;

Condamne M^me Z Y veuve X aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 17^e, la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT