Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 12 AVRIL 2019

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/16976 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4BJF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juin 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/06176

APPELANTE

SARL C D E F MBH agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

N° SIRET : 424 469 435 00012

Représentée par M^e Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Ayant pour avocat plaidant M^e Pierre POPESCO, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN 1701

Substitué à l’audience par M^e Chloé STRASSER de la CMS – FRANCIS LEFEBVRE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN 1701

INTIMÉE

SARL Y Z agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

N° SIRET : 389 298 175 00024

Représentée par M^e Florence GUERRE de la SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Ayant pour avocat plaidant M^e Benjamin CHOUAI de la SAUL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P467

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, Président

M^me Christine BARBEROT, Conseillère

M. Dominique GILLES, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me G H I J

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Claude CRETON, Président et par M^me G H I J, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2013, la société C D E F mbh (C) a promis, sous conditions suspensives, de vendre moyennant le prix de 7 970 000 € à la société en commandite par actions Y, qui s’est engagée à acquérir, un immeuble construit de six étages situé à Paris à l’angle du boulevard Morland et du quai Henri IV, outre des droits immobiliers dans un ensemble en copropriété sis 10 quai Henri IV. L’acte précise que les parties ont été mises en relation par l’intermédiaire, premièrement, de la société Cushman & Wakefield, titulaire d’un mandat du 25 juin 2013 donné par le vendeur et obligeant celui-ci à lui payer une commission d’un montant de 100 000 € HT et, deuxièmement, de la société Y Z titulaire d’un mandat non exclusif donné par l’acquéreur le 13 mai 2013, la commission de cet agent immobilier, d’un montant de 199 700 € HT augmentée de la TVA étant à la charge de l’acquéreur.

En réponse à la déclaration d’intention d’aliéner conforme à l’avant-contrat ci-dessus, la mairie de Paris a déclaré, par lettre du 19 février 2014, qu’elle exerçait son droit de préemption, offrant le prix de 7 173 000 € , outre la commission de 199 700 € HT à la charge de l’acquéreur.

Par acte authentique du 23 juin 2015, la Ville de Paris a acquis les biens pour le prix de 7 532 100 €.

Estimant qu’elle avait été fautivement privée de la commission devant lui revenir, la SARL Y Z a assigné la société C, par acte du 23 mars 2016.

C’est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 28 juin 2017, a :

— condamné la société C à payer à la société Y Z la somme de 100 000 € à titre de dommages-intérêts, outre 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la société C aux dépens.

La société C a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions du 28 mars 2018, la société C demande à la cour de :

— vu l’article 1240 du code civil,

— vu les articles L. 213-7, L. 213-8 et R. 213-8 du code de l’urbanisme,

— infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il l’a condamnée à payer 100 000 € de dommages-intérêts,

— condamner la société Y Z à lui restituer la somme versée en exécution du jugement dont appel,

— condamner la société Y Z à lui payer 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 11 mai 2018, la société Y Z prie la cour de:

— confirmer le jugement entrepris, sur le principe de la responsabilité délictuelle de la société C,

— débouter la société C de ses demandes,

— infirmer le jugement sur le montant des dommages-intérêts et lui allouer la somme de 239 640 € au titre de la privation d’une commission,

— condamner la société C à lui payer 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

SUR CE

LA COUR

Pour condamner la société C à verser des dommages-intérêts à la SARL Y Z, le tribunal a imputé la faute au vendeur d’avoir conclu la vente du 23 juin 2015 avec la Ville de Paris, sans tenir compte de la commission, alors que le préempteur est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires incombant à l’acquéreur auquel il est substitué, obligation que ne pouvait ignorer la société C, de sorte que celle-ci a commis, en l’espèce, une faute en négociant avec la Ville de Paris un prix supérieur à l’offre initiale, excluant le montant due à la société Y.

Toutefois, l’action étant fondée sur la responsabilité délictuelle du vendeur, il appartient à la société Y de prouver que la société C a commis une faute dommageable à son égard, étant observé, d’une part, qu’aux termes de l’avant-contrat et de la déclaration d’intention d’aliéner, seul l’acquéreur était redevable envers la SARL Y Z du montant de la commission et que, d’autre part, la Ville de Paris, préempteur, n’est pas dans la cause et ne fait l’objet d’aucune demande.

La faute de la société C à l’égard de l’agent immobilier n’est pas caractérisée par le seul fait que le préempteur aurait eu l’intention d’éluder le paiement de la commission de l’agent immobilier, cette intention fût-elle établie, étant précisé qu’en l’espèce la SARL Y Z soutient que la fraude est essentiellement celle du vendeur. L’agent immobilier soutient en effet que l’intention frauduleuse provient de la société C qui aurait sciemment refusé l’offre de la Ville de Paris pour ensuite négocier de gré à gré avec elle dans le seul but d’occulter le paiement de la commission.

Les sociétés C et Y (la société en commandite par action) ont expressément stipulé dans l’avant-contrat préalable à la déclaration d’aliéner non seulement que la promesse était consentie sous la condition suspensive de la purge du droit de préemption urbain pour le bien immobilier, mais encore que :

— cette condition suspensive 'sera réputée réalisée soit par la renonciation du titulaire ou de son substitué à son droit de préemption, soit par sa non réponse à la déclaration d’intention d’aliéner […]

—  dans tous les autres cas, la condition suspensive sera réputée non réalisée.

— ' la présente condition suspensive sera notamment réputée défaillie, et par conséquent la présente promesse caduque et sans effet, par la seule manifestation de l’exercice du droit de préemption urbain quelle que soit la décision prise par la suite par le vendeur conformément à l’article R. 213-10 du code de l’urbanisme et dans l’hypothèse encore où le titulaire du droit de préemption renoncerait à acquérir dans le cours ou à l’issue de l’instance en fixation judiciaire du prix.

Enfin, la promesse sera rendue caduque par la seule manifestation de l’exercice du droit de préemption urbain, et ce même si la décision venait à être contestée par un tiers, à quelque titre qu’il agisse.

En conséquence, chacune des parties renonce à se prévaloir de la présente promesse conditionnelle et à contester la décision de préemption dès lors qu’elle aura été notifiée au vendeur qui entend rester exclusivement maître des suites à donner à la décision du titulaire du droit de préemption.

Cette condition est stipulée dans l’intérêt commun des parties'.

Alors que la société C oppose formellement à la SARL Patrimony Z cette clause du contrat, qui a été acceptée par la société Patrimony société en commandite par action, la SARL Patrimony Z ne la conteste en aucune façon. Celle-ci a eu pour effet, dans les rapports entre le vendeur et l’acquéreur initial, de décharger la société C de l’obligation de conclure la vente avec celui-ci au prix initial, dès que la Ville de Paris eut indiqué qu’elle mettait en oeuvre son droit de préemption.

Or, selon les statuts produits, il apparaît que la société en commandite par actions Y est détenue notamment par MM. X, que ceux-ci détiennent également une partie du capital de la SARL Y Group, qui détient l’intégralité du capital de la SARL Y Z. En outre, dans l’avant-contrat du 18 décembre 2013, M. A X représente la société SOGEPAT gérante de la société en commandite par actions Y ; et encore, M. B X a signé en qualité de gérant de la SARL Y Z le mandat non exclusif de recherche de bien à acquérir donné par la société en commandite par actions Y.

Par conséquent, dès lors que l’avant-contrat laissait le vendeur seul maître des suites à donner à la décision du titulaire du droit de préemption, la circonstance que la société ait fait usage de cette faculté contractuelle en négociant directement avec la ville, tenant l’avant-contrat pour caduc à la suite de la défaillance de la condition suspensive est d’autant moins susceptible d’être abusive ou frauduleuse à l’égard de l’agent immobilier que celui-ci est étroitement lié avec l’acquéreur qui a

accepté ladite clause.

Au demeurant, il est établi que la société C a agi conformément à ses intérêts en vendant le bien à un meilleur prix que celui offert par la Ville de Paris dans sa décision de préemption du 19 février 2014. La société Y Z ne peut donc soutenir qu’elle établit l’intention frauduleuse du vendeur par le seul fait que celui-ci a refusé l’offre initiale de la Ville de Paris pour ensuite négocier de gré à gré avec elle dans le seul but d’occulter le paiement de la commission.

Il n’est pas prouvé non plus que ce fût l’intention frauduleuse ou l’abus de la société C qui a été à l’origine de la décision de la Ville de Paris de négocier amiablement le prix à la hausse avec le vendeur, pour parvenir à la demande d’acquisition formulée par le vendeur le 26 février 2015 et acceptée par la Ville de Paris selon une notification à ce vendeur en date du 27 mars 2015.

Si le bien a été vendu sans que l’acte définitif de vente à la Ville de Paris ne mentionne de commission versée à l’autre intermédiaire, la société Cushman & Wakefield, commission qui avait été prévue à la charge du vendeur, la société Y Z affirme, toutefois sans le prouver, que cela caractériserait la fraude du vendeur aux droits de cet autre agent immobilier.

La circonstance que la société C soit un professionnel de l’immobilier est indifférente en l’espèce pour caractériser la fraude ou l’abus allégué.

Il n’est pas établi en l’espèce que la société C ait commis une faute à l’égard de la SARL Y Z en négociant directement avec la Ville de Paris sans exiger de celle-ci qu’elle paye le montant de la commission prévue à la déclaration d’intention d’aliéner. Le caractère d’ordre public de la procédure de préemption ne l’impose pas.

La société Y ne prouve pas que la société C, qui n’était pas tenue de payer la commission litigieuse, laquelle était à la charge du seul acquéreur, ait, dans le but d’éluder le paiement de la commission d’agent immobilier, vendu le bien litigieux à la Ville de Paris dans des conditions exclusives du paiement de la commission, même si se fut à un prix proche de celui figurant dans la déclaration d’aliéner sur laquelle la préemption a été initialement notifiée.

Il résulte de ce qui précède que l’action en dommages-intérêts de l’agent immobilier contre le vendeur à raison de la commission perdue du fait de l’exercice du droit de préemption n’est pas bien fondée en l’espèce, nonobstant le principe régissant le droit à commission et selon lequel la substitution du préempteur à l’acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l’agent immobilier tel qu’il est conventionnellement prévu.

En conséquence, le jugement entrepris doit être infirmé.

Le présent arrêt constitue un titre de restitution des fonds versés en application des dispositions infirmées du jugement assorti de l’exécution provisoire, assortis des intérêts au taux légal à compter de sa signification.

La SARL Y Z sera condamnée aux entiers dépens.

En équité et en application de l’article 700 du code de procédure civile, la société C recevra une indemnité de procédure dont le montant est précisé au dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement,

Infirme le jugement entrepris,

Rappelle que le présent arrêt constitue un titre de restitution des fonds versés en application des dispositions infirmées du jugement assorti de l’exécution provisoire, assortis des intérêts au taux légal à compter de sa signification,

Déboute la SARL Y Z de toutes ses demandes,

La condamne à payer 5 000 € à la société C D E F mbh, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

La Greffière Le Président