Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2019

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/17595 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4DI3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Juin 2017 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n°

APPELANT

Monsieur [J] [T] exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE [T]

né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 1]

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro [T]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050, avocat postulant

Assisté de M^e Marc BERTHIER de la SELARL BERTHIER & ASSOCIES, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 192, avocat plaidant

INTIMÉES

SAS ETABLISSEMENTS MARIE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 672 042 363

[Adresse 3]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Julien MALLET de l’AARPI MVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0905

SELAFA MJA prise en la personne de Maître [U] [M], ès qualités de mandataire judiciaire de la société ETABLISSEMENTS MARIE, désignée à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de PARIS du 20 septembre 2016

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 440 672 509

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Julien MALLET de l’AARPI MVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0905

PARTIE INTERVENANTE :

SELARL ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [H] [R] ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société ETABLISSEMENTS MARIE désignée à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de PARIS du 10 avril 2018.

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 803 117 688

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représentée par M^e Julien MALLET de l’AARPI MVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0905

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mai 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

M^me Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 28 mai 2014 M. [T] a conclu avec la société ETABLISSEMENTS MARIE un mandat exclusif de cession de bail commercial d’une durée de quatre mois portant sur le local commercial exploité par la SAS ETABLISSEMENTS MARIE et situé à l’angle du [Adresse 6] et du [Adresse 3].

Le prix demandé était de 1.100.000 euros incluant la rémunération du mandataire qui était fixée à 7% TTC du prix net vendeur, soit la somme de 71.961 euros payable au plus tard le jour de la signature de l’acte définitif.

Il était stipulé que le mandant s’interdisait de traiter directement ou indirectement avec un cessionnaire que lui aurait présenté le mandataire dans les 12 mois suivant l’expiration du mandat.

Durant la période de validité du mandat, M. [T] a reçu deux offres successives de MM. [K] et [S] pour des montants respectifs de 500.000 euros et de 600.000 euros, après qu’ils eurent visité les lieux.

Le 25 mars 2015, les associés de la société ETABLISSEMENTS MARIE ont cédé leurs actions à la société BG HOLDING représentée par M. [K] et à la société ED. A représentée par M. [S].

M. [T] soutenant avoir présenté MM. [K] et [S] à la société ETABLISSEMENTS MARIE, réclame à ces derniers le paiement de sa commission, ce que contestent les ETABLISSEMENTS MARIE.

Par acte d’huissier de justice en date du 1er mars 2016, M. [T] a fait assigner la société ETABLISSEMENTS MARIE devant le tribunal de commerce de Paris en condamnation de la somme de 71 961euros au titre de la clause pénale et subsidiairement à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 20 septembre 2016, le tribunal de commerce de Paris, a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la SAS ÉTABLISSEMENTS MARIE.

La société ÉTABLISSEMENTS MARIE étant sous sauvegarde de justice, M. [J] [T] a appelé dans la cause, la SELAFA MJA, en sa qualité de mandataire judiciaire, prise en la personne de Maître [U] [M], et la SELAS ASCAGNE AJ, en sa qualité d’administrateur judiciaire, prise en la personne de Maître [H] [R].

Le 10 octobre 2016 M. [J] [T] a déclaré sa créance auprès du mandataire judiciaire de la société ETABLISSEMENTS MARIE.

Par jugement en date du 10 avril 2018, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de sauvegarde de la société ETABLISSEMENT MARIE, mis fin à la mission de la SELAS ASCAGNE AJ, prise en la personne de Maître [H] [R], en sa qualité d’administrateur judiciaire et désigné la même en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

M. [T] a assigné en intervention forcée Maître [R] qui s’était désistée de la procédure en cours.

Par jugement du 26 juin 2017, le tribunal de commerce de PARIS a :

— prononcé la jonction des instances enregistrées sous les numéros RG 2016017420 et RG 2017026764

— débouté M. [J] [T], exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE [T], de la totalité de ses demandes,

— débouté les parties de leur demande relative à l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné M. [J] [T], exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE [T], aux dépens de l’instance, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 126,91 euros dont 20,93 euros de TVA.

Par déclaration du 19 septembre 2017, M. [T] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 25 mars 2019, M. [T] demande à la cour de :

Vu les articles 1134, 1156, 1147, 1343-2 et 1999 du code civil dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016

Vu la loi n°70.9 du 12 janvier 1970 et plus particulièrement l’article 6 de cette loi,

Vu l’article L441-6 du Code de commerce

Vu les pièces produites au débat et les arguments et moyens de droit ci-dessus développés qui font corps avec le présent dispositif,

— Déclarer M. [J] [T] recevable et bien fondé en son appel du jugement rendu le 26 juin 2017 par le tribunal de commerce de Paris et en son assignation en intervention forcée à l’encontre de la SELAS ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [H] [R] en qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société Etablissements Marie

Y faisant droit,

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Et statuant à nouveau

— fixer la créance de M. [J] [T] au passif des établissements MARIE à la somme de 71.961 euros au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de mandat du 28 mai 2014 avec intérêts au taux de 11,5 % à compter de la date de la première présentation de mise en demeure soit le 12 décembre 2015, outre la capitalisation des intérêts, et ce en application de l’article L441-6 du Code de commerce s’agissant d’une créance commerciale,

— subsidiairement, dans le cas où la cour d’appel estimerait ne pas devoir faire droit à la demande d’application de la clause pénale, fixer la créance de M. [J] [T] au passif des établissements MARIE à la somme de 71.961 euros avec intérêts au taux de 11,5 % à compter de la date de la première présentation de mise en demeure soit le 12 décembre 2015, outre la capitalisation des intérêts, et ce en application de l’article L441-6 du Code de commerce s’agissant d’une créance commerciale, à titre de dommages et intérêts et ce à l’effet d’indemniser M. [T] du préjudice subi à hauteur des honoraires qu’il aurait dû percevoir s’il n’avait pas été évincé de la transaction.

— En tout état de cause fixer la créance de M. [J] [T] au passif des

établissements MARIE à hauteur de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner les intimés aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 7 mars 2019, la SAS ETABLISSEMENTS MARIE, la SELAS ASCAGNE AJ, la SELAFA MJA demandent à la cour de :

Vu les articles 1134 et suivants du code civil (dans la version applicable aux faits de l’espèce)

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence citée,

— Confirmer le jugement du 26 juin 2017 en l’ensemble de ses dispositions ;

— Débouter M. [J] [T], exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner M. [J] [T], exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE [T] à payer à la société ETABLISSEMENTS MARIE ainsi qu’à la SELAS ASCAGNE AJ et à la SELAFA MJA, ès qualités, la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC de première instance, et de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC d’appel ;

— Condamner M. [J] [T], exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE [T] aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 04 avril 2019.

La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il y a lieu de préciser qu’il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve de l’obligation.

Sur la nature de la transaction

M. [J] [T] fait valoir que l’acquisition de la totalité des parts sociales de la société ETABLISSEMENTS MARIE par MM. [K] et [S] via deux sociétés écran dont ils sont les dirigeants est un montage juridique dont la véritable nature de l’opération ainsi réalisée est l’acquisition du bail commercial appartenant à cette société. La réelle commune intention de MM. [O] [K] et [R] [S] a été de dissimuler leur patronyme au travers de sociétés écran dénommées par des acronymes BG Holding et ED.A tels que parfaitement cités dans les conclusions de l’adversaire du 7 mars 2019.

La société ETABLISSEMENTS MARIE répond que le contrat conclu avec M. [J] [T], exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE [T], et la SAS ETABLISSEMENTS MARIE n’est pas applicable en l’espèce, puisque l’objet prévu dans le contrat de mandat exclusif diffère de l’engagement pris consistant en une cession de bail alors que le contrat conclu en définitive est une cession d’actions.

En application de l’article 1134 code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon les articles 6 et 9 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires à leur succès.

Le mandat exclusif signé le 28 mai 2014 stipulait en ses conditions générales que 'dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation du présent mandat, le mandant s’interdit de traiter directement ou indirectement avec un cessionnaire présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne du cessionnaire que son conjoint, concubin ou partenaire de PACS avec lequel il se porterait cessionnaire du bail, ou encore toute société dans laquelle ledit cessionnaire aurait une participation. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat'.

Le mandat exclusif, consenti à compter du 28 mai 2014, pour une durée de quatre mois, a pris fin le 28 septembre 2014.

Le 25 mars 2015, les associés de la société ETABLISSEMENTS MARIE ont cédé leurs actions à la société BG HOLDING représentée par M. [K] et à la société ED. A représentée par M. [S].

Les parties s’opposent sur le fait que la transaction ait porté sur une cession de parts alors que le mandat était relatif à une cession de bail. La cour relève que le mandat interdit dans les douze mois suivant son expiration au mandant de traiter directement ou indirectement avec un cessionnaire présenté à lui par le mandataire. Le contrat ne fait pas de distinction sur la nature de l’affaire conclue en posant simplement l’interdiction de traiter ; en l’espèce, il n’est pas contesté que si la convention conclue en définitive porte sur une cession d’actions et non de bail, elle porte néanmoins sur le local commercial situé à l’angle du [Adresse 6] et du [Adresse 3].

Or , il est versé aux débats un bon de visite du local commercial en date du 25 juin 2014, signé par MM. [O] [K] et [R] [S].

Ce bon de visite informe les signataires qu’ils s’interdisent de toute entente avec le

vendeur ayant pour conséquence d’évincer M. [T] lors de l’achat de cette affaire et qu’à défaut du respect de cet engagement le présent bon de visite pourra être utilisé comme moyen de preuve de la diligence de M. [T] et de l’origine du client à l’égard du vendeur afin que le professionnel de l’immobilier désigné ci-avant fasse valoir ses droits à commission.

Ce même bon prévoit une durée d’engagement des signataires de 24 mois.

Le 25 mars 2015, les associés des ETABLISSEMENTS MARIE ont cédé leurs actions à la société BG HOLDING représentée par M. [K] et à la société ED. A représentée par M. [S].

Le mandat visait la personne du cessionnaire ou notamment toute société dans laquelle ledit cessionnaire aurait une participation ce qui est le cas en l’espèce.

La transaction passée le 25 mars 2015, entre d’une part, la SAS ETABLISSEMENTS MARIE et d’autre part, la société BG HOLDING représentée par M. [K] et la société ED. A représentée par M. [S] entrait dans le cadre des interdictions précisées dans le mandat.

Sur la présentation des acquéreurs au mandataire

M. [T] soutient que MM. [K] et [S] ont présenté une première proposition en juillet 2014 au cessionnaire puis ont surenchéri leur offre de 20% en août 2014, que la valorisation du droit au bail par MM. [K] et [S] de 600.000 euros faite le 5 août 2014 est celle retenue dans l’acte de cession augmentée des honoraires d’agence, que la chronologie de l’opération de cession des actions d’avril 2015 rappelée en page 3 de ladite cession permet de constater qu’en réalité MM. [K] et [S] ont recontacté M. [Y] directement sans passer par M. [T] dès septembre 2014 puis ont ensuite entamé des pourparlers avec ce dernier et ses associés en vue de signer le 12 janvier 2015 la promesse de cession.

La SAS les ETABLISSEMENTS MARIE réplique que M. [J] [T] ne justifie pas avoir transmis le bon de visite de MM. [S] et [K] ni même l’avoir informée de cette visite, alors que pour se prévaloir du contrat de mandat exclusif, il est dans l’obligation de démontrer qu’il a présenté les acquéreurs potentiels au cédant.

Si M. [T] justifie par la production de mails que MM. [O] [K] et [R] [S] ont formulé une proposition d’acquisition du bail en date du 3 juillet 2014 pour un montant de 500 000 euros puis surenchéri le 5 août 2014 au prix de 600 000 euros net vendeur, en précisant dans leur première offre d’acquisition du bail qu’ils étaient dirigeants d’une société en cours de constitution, l’appelant ne justifie ni de la présence d’un représentant de la SAS ÉTABLISSEMENTS MARIE lors de la visite du local commercial le 25 juin 2014 par MM. [K] et [S] ni de la transmission de l’offre ou d’une réponse de M. [Y], gérant des ÉTABLISSEMENTS MARIE.

Il est seulement précisé dans l’acte de cession qu’une promesse synallagmatique de cession des titres de la société ÉTABLISSEMENTS MARIE a eu lieu le 12 janvier 2015 sans qu’il puisse être tiré de la chronologie des faits des éléments de preuve.

M. [T] soutient que la valorisation des actions pour la somme de 738 000 euros compte tenu que l’acte de cession du 7 avril 2015 intègre une valeur irréductible d’acquisition de 720.000 euros au titre des immobilisations incorporelles, le bilan de 2014 des ETABLISSEMENTS MARIE comptabilisant, avant l’opération de cession, des immobilisations corporelles à hauteur de 123.000 euros et que la différence, soit 600.000 euros correspond exactement à la proposition d’acquisition du droit au bail des ETABLISSEMENTS MARIE par MM. [K] et [S] en date du 5 août 2014.

La cour relève que si le prix de la cession des actions est nécessairement plus élevé que celui du seul droit au bail en ce que le premier englobe tous les éléments détenus par la société, cet élément n’établit pas que M. [T] a transmis les propositions des acquéreurs au cédant, celles-ci étant particulièrement basses par rapport au prix indiqué dans le mandat de vente.

M. [T] évoque une clause de discrétion qui n’existe que sur le bon de visite ; le mandat en sa page 4 autorise au contraire le mandataire à effectuer de la publicité par tout moyen et s’oblige à rendre compte de ses diligences à la demande du mandant et au moins en fin de mandat. Aucune disposition n’exige la présence du vendeur lors des visites, ce qui d’ailleurs ne constituerait pas davantage un élément de preuve de celle-ci ; le fait de consentir un mandat exclusif signifie que le cédant donne pouvoir au mandataire de le représenter dans la limite du mandat et d’effectuer toutes les démarches pour l’exécuter.

En conséquence, le mandat stipulant que le mandant s’interdit de traiter directement ou indirectement avec un cessionnaire présenté directement à lui par le mandataire dans le délai de 12 mois à compter de la fin du mandat et M. [T] ne rapportant pas la preuve que le représentant de la SAS ETABLISSEMENTS MARIE ait été mis en relation avec les acquéreurs par son intermédiaire, il sera débouté de sa demande en paiement de la somme prévue dans le mandat au titre de la clause pénale et subsidiairement de sa demande de dommages-intérêts.

Le jugement sera confirmé pour ces seuls motifs.

Sur les demandes accessoires

M. [T], exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE [T], succombant, sera condamné aux dépens de la procédure d’appel ; il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par décision contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles exposés en appel,

Rejette toute autre demande,

Condamne M. [T], exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE [T], aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE