Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2019

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/04981 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BYGUF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Janvier 2016 -Tribunal de Grande Instance de bobigny – RG n° 14/02535

APPELANT

M. B Y A

Né le […] à Alger

[…]

[…]

Représenté par M^e Nadia TIGZIM, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : D1340

INTIMÉS

SA SDC DE L’IMMEUBLE TOUR 2 BEATRICE – 3 ALLEE MARYSE HILSZ 93270 X

représenté par son syndic, le CABINET DENIS ET COMPAGNIE

SIRET n° 662 056 050 00021

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe REZEAU, ayant pour avocat plaidant M^e Oriance Z, du CABINET QUANTUM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, toque : L158

SA CABINET DENIS ET COMPAGNIE

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant M^e Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, toque B748

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Juin 2019, en audience publique, rapport ayant été fait par conformément aux articles 785, 786 et 907 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Frédéric ARBELLOT, Conseiller

Muriel PAGE, Conseiller

Greffier, lors des débats : Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .

***

FAITS & PROCÉDURE

M. Y A a été copropriétaire d’un lot au sein de la copropriété de l’immeuble sis […] à X (93270).

Il a vendu son bien le 17 novembre 2011 ; au jour de la vente le notaire a désintéressé le syndicat des copropriétaires à hauteur de 22.556,26 € sur le montant du prix de vente.

Par acte en date du 14 février 2014, M. Y A a assigné le syndicat des copropriétaires et le cabinet Denis, syndic, en remboursement de la somme des sommes versées au jour de la vente.

Par jugement du 27 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à X à verser à M. Y A la somme de 2.973,30 €,

— condamné M. Y A à payer au Cabinet Denis et Cie la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Y A au paiement de la moitié des dépens,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à X au paiement de la moitié des dépens,

— débouté M. Y A de ses autres demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à X de ses autres demandes.

M. Y A a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 24 février 2016.

Par ordonnance du 20 février 2019, le conseiller de la mise en état a :

— constaté le désistement de la société Cabinet Denis et Compagnie et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour 2 Béatrice sis […] à X (Seine Saint Denis) de leur incident de péremption d’instance,

— condamné la société Cabinet Denis et Compagnie et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour 2 Béatrice sis […] à X (Seine Saint Denis) aux dépens de l’incident, ainsi qu’à payer à M. B Y A la somme de 500 € chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande.

La procédure devant la cour a été clôturée le 18 juin 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 12 décembre 2018 par lesquelles M. Y A, appelant, invite la cour à :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes d’appel et, y faisant droit,

— rejeter les demandes aux fins de péremption d’instance de la société Cabinet Denis et Compagnie,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement de la somme de 21.961,62 € et d’octroi de 10.000 € à titre de dommages-intérêts,

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il l’a condamné à payer au Cabinet Denis la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner, par conséquent, solidairement, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et le cabinet Denis à titre personnel au remboursement de la somme de 21.961,62 € au titre de charges de copropriété indûment perçues outre les intérêts légaux sur cette somme à compter de la mise en demeure,

— confirmer ledit jugement en ce qu’il a ordonné le remboursement du solde compte de

copropriétaire à hauteur de 2.973,30 €,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et le

Cabinet Denis à titre personnel au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner les intimés aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de

l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 26 juillet 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […] à X, intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1235 et 1376 du code civil, à :

- déclarer M. Y A irrecevable et mal fondé en son appel,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. Y A de sa demande de remboursement de la somme de 24.921,66 €,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a condamné à payer à M. Y A la somme de 2.973,30 €,

en conséquence,

— débouter M. Y A de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. Y A aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 12 juin 2019 par lesquelles le Cabinet Denis et Compagnie, intimé, invite la cour, au visa des articles 9 du code de procédure civile, 1240 et 1315 du code civil, à :

- confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. Y A de l’ensemble des demandes formulées à son encontre,

— le déclarer recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— débouter M. Y A de ses entières demandes à son égard,

— condamner M. Y A aux dépens, ainsi qu’à lui payer dans le cadre de la procédure de 1^re instance, la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Y A aux dépens de l’instance, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur le remboursement de la somme de 21.961, 62 €

En cause d’appel, M. Y A sollicite la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et de son syndic le cabinet Denis au remboursement d’une somme de 21.961, 62 € au titre de charges de copropriété indûment perçues ;

Il fait valoir qu’une somme de 15.444, 48 € a été imputée abusivement sur son compte pour de

prétendues procédures en recouvrement de charges de copropriété, ainsi qu’une somme de 5.017, 04 € au titre de frais de procédure et 1.500 € au titre d’une provision avocat ;

Il précise que les honoraires d’avocat ne sont jamais admis comme frais nécessaires, que le recouvrement des charges de copropriété fait partie des fonctions de base du cabinet Denis, qu’il ne peut donner lieu à une rémunération supplémentaire en dehors de ses honoraires de gestion ;

Le syndicat des copropriétaires soutient à titre principal que les conditions d’application des articles 1235 et 1376 sur la répétition de l’indu ne sont pas remplies, la somme obtenue à l’occasion de le vente du bien de M. Y A, d’un montant de 22.556, 26 €, n’ayant pas été versée par erreur mais en toute connaissance de cause par ce copropriétaire qui s’est abstenu de toute contestation dans les deux années qui ont suivi la vente ;

Subsidiairement, il fait valoir que les défaillances récurrentes de M. Y A dans le règlement des charges ont nécessité plusieurs actions judiciaires, que les dépenses engagées sont justifiées et ont été imputées conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Il précise que les frais sont facturés dans le respect des stipulations du contrat de syndic, ce que M. Y A n’a jamais contesté ;

Le cabinet Denis et Compagnie fait valoir que M. Y A sollicite sa condamnation au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sans faire état d’une faute qu’il aurait commise et alors qu’il n’existe aucun lien de causalité entre le préjudice qu’il allègue et l’exécution de sa mission de syndic, précisant qu’il ne peut être condamné à restituer des sommes qu’il n’a pas personnellement encaissées ;

Enfin, il soutient que le préjudice n’est pas démontré, que le défaut de paiement des charges par M. Y A a contraint le syndicat des copropriétaires à faire l’avance des charges et a mis en péril sa trésorerie et dans ces circonstances, il se devait d’engager les actions nécessaires à son encontre aux fins de recouvrer les sommes non réglées par lui ;

Il précise que M. Y A qui prétend que les frais de procédures auraient dû être imputés en charges générales, oublie, fort opportunément, qu’il aurait en tout état de cause dû en acquitter sa quote-part ;

Aux termes de l’article 1235 ancien, tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition ;

Aux termes de l’article 1376 ancien, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû, s’oblige à le restituer à celui qui l’a indûment reçu ;

L’action en répétition n’est pas subordonnée à la preuve de l’erreur en cas d’indu objectif;

Il n’y a pas d’indu objectif lorsque le créancier n’a pas reçu plus que ce qui lui est dû ;

En l’espèce, il convient de constater que M. Y A pour justifier de sa demande en remboursement produit aux débats l’extrait de compte arrêté au 21 novembre 2011 portant sur la période du 25 août 2008 à l’appel de fonds du 1^er octobre 2011 inclus, ainsi qu’un second décompte arrêté au 9 octobre 2013, laissant apparaître le versement du notaire à la date du 2 décembre 2011 pour 22.556, 26 €, laquelle est détaillée dans l’état daté du 17 novembre 2011 ;

Les décomptes contiennent en effet divers frais imputés au débit examinés exhaustivement ci-après :

—  6.202, 27 € au titre de frais d’avocat imputés à la date du 16 février 2009, cette somme est justifiée

par la facture correspondante du 28 janvier 2009 de Maître Beaujard pour une affaire SDC Tour T2 Béatrice contre M. Y A

— des frais de syndic, dont il n’est pas contesté que leur facturation correspond aux tarifs du contrat signé par la copropriété et qui sont justifiés par les pièces produites :

' 166, 84 € correspondant à la facture du 31 mars 2009 (pièce 18)

' 239, 20 € correspondant à la facture du 30 juin 2009 (pièce 19)

' 13, 16 € correspondant à la relance du 19 août 2009 (pièce 11)

' 4, 36 € et 29, 90 € correspondant à la mise en demeure AR du 24 septembre 2009 (pièce 12)

' 13, 16 € correspondant à la relance du 10 novembre 2009 (pièce 13)

' 418, 60 € correspondant à la facture du 31 mars 2010 (pièce 20)

' 418, 60 € correspondant à la facture du 30 juin 2010 (pièce 21)

' 418, 60 € correspondant à la facture du 30 septembre 2010 (pièce 23)

' 299 € correspondant à la facture du 31 décembre 2010 (pièce 24)

' 13, 16 € correspondant à la relance du 21 février 2011 (pièce 14)

' 25 € + 4, 37 € correspondant à la mise en demeure AR du 21 mars 2011 (pièce 15)

' 358, 80 € correspondant à la facture du 31 mars 2011 (pièce 27)

' 239, 20 € correspondant à la prise d’hypothèque du 30 juin 2011 (pièce 28)

' 155, 48 € + 334, 88 € correspondant aux factures du 30 juin 2011 (pièces 29 et 30)

' 29, 90 € + 4, 37 € correspondant à la mise en demeure AR du 14 septembre 2011 (pièce 16)

' 299 € correspondant à la facture du 30 septembre 2011 (pièce 32)

— des frais de syndic dont il n’est pas contesté qu’ils correspondent aux tarifs du contrat de syndic :

' 239, 20 € correspondant à la prise d’hypothèque du 30 novembre 2011

' 358, 80 € correspondant aux honoraires procédure du 30 novembre 2011

' 239, 20 € correspondant à la prise d’hypothèque du 31 décembre 2011

' 125, 58 € correspondant aux frais de procédure du 12 mai 2012 ;

— des frais d’huissier justifiés par les pièces produites :

' 62, 58 € correspondant aux frais d’assignation du 8 janvier 2010 (pièce 22)

' 85, 53 € correspondant aux frais d’assignation du 7 avril 2011 (pièce 31)

' 145, 54 € correspondant à la signification sans recours du 3 janvier 2012 (pièce 35)

— des frais d’avocat de Maître Z :

' 897 € correspondant à la facture du 31 décembre 2010 (pièce 25)

' 1.150, 20 € correspondant à la facture du 9 février 2011 (pièce 26)

' 1.076, 40 € correspondant à la facture du 20 décembre 2011 (pièce 33)

' 681, 72 € correspondant à la facture du 31 décembre 2011 (pièce 34)

' 681, 72 € correspondant aux frais d’avocat du 31 décembre 2011 ;

Il sera constaté que l’ensemble de ces frais n’ont pas été portés indûment au décompte de M. Y A ;

S’agissant des frais facturés par le syndic, les frais ont été engagés pour le recouvrement de son solde débiteur de charges, étant précisé que les décomptes produits font état d’un compte de charges systématiquement en position débitrice et que diverses procédures ont été engagées ;

S’agissant des frais d’huissier et d’avocat, ceux-ci sont justifiés par les procédures judiciaires engagées à l’encontre de M. Y A :

' une procédure de saisie immobilière : il est produit aux débats le jugement du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bobigny ' déclaration de caducité du 6 janvier 2009", mentionnant expressément : ' Les frais de la procédure de saisie immobilière restent en principe à la charge du créancier poursuivant qui n’a pas requis la vente, sauf décision contraire du juge spécialement motivée. En l’occurrence, il ressort des explications fournies que la dette (en principal) a été apurée en cours de procédure de saisie immobilière et que les frais induits par la procédure ont fait l’objet d’un échéancier. Les poursuites ont donc été engagées à bon escient et c’est également à bon escient que le syndicat des copropriétaires a mis un terme à sa procédure de recouvrement. Il s’ensuit que les frais engagés au titre de la procédure immobilière doivent être mis à la charge de M. Y A.'

Le dispositif de la décision le condamnant aux dépens de ladite procédure en ce compris les frais inhérents aux formalités de radiation ;

' une procédure en recouvrement de charges devant le tribunal d’instance d’Aulnay-Sous-Bois (assignation rédigée par Maître Z produite en pièce 19 du syndic)

' une procédure en recouvrement de charges devant le tribunal de grande instance de Bobigny (l’assignation rédigée par Maître Z produite en pièce 20 du syndic) ayant abouti à une ordonnance de désistement, laissant les dépens à la charge de chacune des parties de sorte que les frais d’huissier (assignation et signification des conclusions de désistement) ont été imputés au décompte de M. Y A en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Aucun paiement indu n’étant démontré, ni aucune faute du syndic établie, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en remboursement formée par M. Y A ;

Sur la demande en paiement du solde de 2.973,30 €

L’état daté arrêté au 17 novembre 2011 correspond à une somme de 22.556, 26 €, créditée sur le compte de charges de M. Y A à la date du 1^er décembre 2011 ;

Après imputation de cette somme, le décompte édité au 9 octobre 2013, laisse apparaître un solde créditeur de 2.973, 30 € au bénéfice de M. Y A ;

M. Y A sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à lui verser cette somme ;

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’en réalité une somme de 3.653, 60 € vient en déduction de ce solde créditeur au titre de frais d’avocat, avancés par la copropriété et non remboursés à la date de l’édition du relevé de charges, de sorte que le compte de M. Y A était à sa clôture débiteur de 680, 30 € ( 3.653, 60 € – 2.973, 30 €) ;

Il précise que la somme de 5.017, 04 € mentionnée sur l’état daté du 17 novembre 2011 au titre de frais de procédure figure bien sur le compte général des dépenses de la copropriété outre que seule une somme de 1.363, 44 € a été imputée sur le compte de M. Y A entre l’état daté et l’édition du relevé ;

Il soutient qu’en tout état de cause les deux relevés de compte produits par M. Y A ne sauraient être constitutifs d’une quelconque dette de sa part dans la mesure où ils n’ont donné lieu à aucun appel de charges puisque M. Y A n’était plus copropriétaire à la date d’édition du relevé, qu’il s’agit de documents de travail internes au cabinet Denis qui lui ont été remis à titre informatif ;

En l’espèce, il convient de constater que lors de la vente du lot de M. Y A, a été retenue une somme de 22.556, 26 € se décomposant comme suit :

—  14.826, 84 € au titre des charges et frais

—  1.500 € de provision sur les frais d’avocat (factures de Maître Z examinées plus haut)

—  5.017, 04 € de frais de procédure

—  686, 14 € aux titre de travaux votés

—  526, 24 € au titre des honoraires de mutation ;

Il n’est pas établi que cet état daté contienne des renseignements inexacts fournis par le syndic au notaire ;

Il ressort du décompte édité à la date du 9 octobre 2013, que seule une somme de 1.108, 32 € a été portée au débit de ce décompte au titre des frais de procédure entre cet état daté et le 9 octobre 2013, de sorte qu’une somme complémentaire d’un montant au moins égal à 3.653, 60 € restait à déduire à la date de l’édition du décompte ;

Il sera observé en outre que le décompte arrêté à la date du 9 octobre 2013 porte mention de manière manuscrite d’une somme à déduire de 3.653, 60 € et d’un solde débiteur de 680, 30 € ;

Par courrier en date du 24 février 2014, le cabinet Denis et Compagnie, indiquait que le solde débiteur du compte avait été gracieusement annulé à la suite du rendez-vous de M. Y A dans ses bureaux ;

En conséquence, le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à X à verser à M. Y A la somme de 2.973,30 €, sera infirmé ;

M. Y A sera débouté de sa demande en paiement ;

Sur la demande de dommages intérêts

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts formulée par M. Y A ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. Y A, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] à X et au Cabinet Denis et Compagnie la somme de 2.000 € chacun, par application de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. Y A ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à X à verser à M. Y A la somme de 2.973,30 € ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. Y A de sa demande en paiement de la somme de 2.973,30 € ;

Condamne M. Y A aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] à X et au Cabinet Denis et Compagnie la somme de 2.000 € chacun, par application de l’article 700 du même code pour les procédures de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT