Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 JUIN 2019

(n° 297, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/03600 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7KJ4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Octobre 2018 -Tribunal d’Instance de LONGJUMEAU
- RG n° 12-18-001563

APPELANTS

Monsieur Y X

[…]

[…]

Madame A X

[…]

[…]

Représentés par M^e Paul NGELEKA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0532

Assistés par M^e Paul NGELEKA, substituant M^e Moïse CARETO de la SELARL D’AVOCATS Moïse CARETO, avocat au barreau de la MARTINIQUE

INTIMÉE

SA HLM LOGIREP- LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIÈRE POUR LA RÉGION PARISIENNE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège

[…]

[…]

N° SIRET : B 552 093 338

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Assistée par M^e Cécile OURS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0724

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Christina DIAS DA SILVA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Martine ROY-ZENATI, Première Présidente de chambre

M^me Christina DIAS DA SILVA, Conseillère

M^me Sophie GRALL, Conseillère

Qui ont en délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Anaïs SCHOEPFER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Martine ROY-ZENATI, Première Présidente de chambre et par Anaïs SCHOEPFER, Greffière.

Par acte sous seing privé du 5 mai 2017, la SA d’HLM Logirep a donné à bail à M. Y X et M^me A X un appartement situé […], […], à Sainte-Geneviève-des-bois (Essonne).

Suivant acte d’huissier du 23 octobre 2017, la société Logirep a fait délivrer à M. Y X et M^me A X un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La Caisse d’allocations familiales (C.A.F.) de l’Essonne a été saisie de la situation des locataires le 27 octobre 2017.

Par exploit d’huissier du 29 janvier 2018, la société Logirep a fait assigner M. Y X et M^me A X devant le juge des référés du tribunal d’instance de Longjumeau en constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail et expulsion.

Par ordonnance réputée contradictoire du 18 octobre 2018, le juge des référés du tribunal d’instance de Longjumeau a :

— constaté la résiliation de plein droit au 23 décembre 2017 du contrat de bail conclu le 5 mai 2017 entre la société Logirep et M. Y X et M^me A X ;

— ordonné l’expulsion de M. Y X et M^me A X et de tous occupants de leur chef de l’appartement situé […], 2^e étage, à Sainte Geneviève des bois (Essonne), avec 1'assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la date de signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412 l du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et

décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès verbal d’expulsion en application des articles L. 433 1 ct R. 433 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement M. Y X et M^me A X à payer à la société Logirep, une somme de 7.357,60 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 29 août 2018, juillet 2018 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2017 sur la somme de 1.901,66 euros, à compter du 29 janvier 2018 sur la somme de 1.368,26 euros et à compter du prononcé de l’ordonnance pour le surplus ;

— dit que les sommes versées à ce titre par M. Y X et M^me A X antérieurement à la décision et non inclues dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

— condamné solidairement M. Y X et M^me A X à payer à la société Logirep, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1^er août 2018 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs et indexé selon les stipulations contractuelles ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné in solidum M. Y X et M^me A X à payer à la société Logirep la somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. Y X et M^me A X aux dépens, qui comprennent les frais liés à la délivrance du commandement de payer en date du 23 octobre 2017 et l’assignation en date du 29 janvier 2018 ;

— rappelé que l’acte de signification de l’ordonnance prononçant l’expulsion doit indiquer les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en application de l’article 24 V1 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 ;

— dit que la décision sera transmise par les soins du greffe à M. le Préfet de l’Essonne en application des dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration du 15 février 2019, M. et M^me X ont interjeté appel de cette ordonnance.

Au terme de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 1^er avril 2019, ils demandent à la cour de :

— les dire et juger recevables et fondés en leurs appel ;

— infirmer l’ordonnance du 18 octobre 2018 ;

in limine litis,

— constater que la société d’HLM Logirep ' Logement et Gestion Immobilière pour la Région Parisienne ne justifie pas de la remise du document exigé par le décret du 9 mai 2017 ;

par conséquent,

— juger que la cour d’appel ne pourra que déclarer la procédure irrégulière ;

à titre subsidiaire ;

— juger que leur dette s’élève à la somme de 1.901,66 euros tel qu’il est indiqué dans le commandement de payer ;

— juger qu’en raison de la non distinction entre les loyers et les charges locatives, le commandement de payer ne peut conduire à la résiliation du bail de plein droit ;

— leur accorder des délais de paiement ;

— condamner la société d’HLM Logirep ' Logement et Gestion Immobilière pour la Région Parisienne à leur verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir :

— que le décret n° 2017-923 du 9 mai 2017 rend obligatoire un document d’information en vue de l’audience délivrée aux locataires assignés aux fins de constat de la résiliation du bail ; que cette formalité n’a pas été respectée par le bailleur justifiant que la procédure soit déclarée irrégulière ;

— à titre subsidiaire que le commandement de payer ne peut conduire à la résiliation de plein droit du bail en ce qu’il est irrégulier car il ne distingue pas les loyers et les charges;

— que le bailleur ne justifie pas du montant de 7.357,60 euros auquel ils ont été condamnés alors que le commandement de payer mentionne une dette de 1.901,66 euros et qu’ils sont bien fondés à solliciter des délais de paiement.

La société d’HLM Logirep, par conclusions transmises par voie électronique le 26 avril 2019, demande à la cour de :

— dire l’appel recevable mais mal fondé ;

— débouter M^me X et M. Y X de leurs demandes ;

— confirmer l’ordonnance sauf à actualiser les sommes dues à 14.284,67 euros se décomposant comme suit :

— loyers et charges dus au 25 avril 219 : 14.178,65 euros ;

— frais prélèvements impayés (0,80€ x4) : 3.20 euros ;

— droit de plaidoirie 1^er et d’instance : 13,00 euros ;

— pénalité défaut réponse enquête sociale (7,62€ x 11) : 83,82 euros ;

— frais chèques impayés (3,00€ x 2) : 6,00 euros ;

en conséquence,

— constater la résiliation de plein droit au 23 décembre 2017 du contrat de bail conclu le 5 mai 2017 entre la société Logirep et M. Y X et M^me A X ;

— ordonner l’expulsion de M. et M^me X et celle de tous occupants de leur chef de l’appartement situé […], avec l’assistance de la force

publique et d’un serrurier, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la date de signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L 412.1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L 433.1 et R 433.1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Mme et M. X à payer à la SA HLM Logirep une somme de 14.178,65 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 25 avril 2019, mars 2019 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2017 sur la somme de 1.901,66 euros, à compter du 29 janvier 2018 sur la somme de 1.368,26 euros et à compter du prononcé de l’ordonnance pour le surplus ;

— condamner solidairement Mme et M. X à la somme de 83,82 euros à titre de pénalité pour défaut de réponse à l’enquête sociale (article L 442.5 du Code de la Construction et de l’Habitation) ;

— condamner solidairement M. Y X et M^me A X à payer à la SA HLM Logirep, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1 er mai 2019 (avril inclus) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs et indexé selon les stipulations contractuelles ;

— les condamner aux sommes de 6,00 euros (frais chèque impayés) et 3,20 euros au titre des frais de prélèvement rejetés ;

— les condamner à payer à Logirep la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens de première instance et d’appel dont le recouvrement sera poursuivi par la SCP Regnier – Bequet – Moisan, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

— que la procédure a été diligentée de manière régulière ainsi qu’il ressort des mentions figurant dans l’assignation qui a été délivrée à M. et M^me X le 29 janvier 2018 ;

— que le commandement de payer est régulier puisque le décompte annexé est détaillé, clair et précis et permet aux locataires de vérifier que la créance invoquée est certaine, liquide et exigible ;

— que la demande de délai de paiement de M. et M^me X est infondée puisqu’ils ne produisent aucun élément démontrant qu’ils sont en mesure de régler l’échéance courante outre l’arriéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 849 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou

ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat du bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer ; que l’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l’espèce à l’appui de leurs prétentions tendant à l’infirmation de la décision entreprise les appelants font valoir que la procédure aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail est irrégulière pour non respect des dispositions du décret n° 2017-923 du 9 mai 2017.

L’article 1 dudit décret dispose :

'I. – Lorsqu’une assignation visant à voir prononcer ou constater la résiliation d’un contrat de bail portant sur un local mentionné aux articles 2 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, quel qu’en soit le motif, est délivrée dans les conditions prévues par les articles 655 et 656 du code de procédure civile, l’huissier de justice dépose au domicile ou à la résidence du destinataire, par pli séparé de l’avis de passage prévu par ces articles, un document rappelant les date, horaire et lieu de l’audience et destiné à l’informer de l’importance de sa présentation à l’audience ainsi que de la possibilité de déposer, avant l’audience, une demande d’aide juridictionnelle et de saisir les acteurs, mentionnés au 4° du IV de l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 susvisée, qui contribuent à la prévention des expulsions locatives.

Ce document est également remis par l’huissier de justice au destinataire de l’assignation lorsque celle-ci est délivrée dans les conditions prévues par l’article 654 du code de procédure civile.

II. – Un modèle type du document d’information mentionné au I est établi par le ministre chargé du logement.

Les services déconcentrés de l’Etat en charge de la prévention des expulsions mettent ce document à disposition des huissiers de justice par l’intermédiaire des chambres départementales des huissiers de justice mentionnées à l’article 6 de l’ordonnance du 2 novembre 1945 susvisée, après avoir renseigné les coordonnées des acteurs qui contribuent, dans le département, à la prévention des expulsions locatives.'

En l’espèce l’assignation délivrée aux époux X le 29 janvier 2018 mentionne expressément en page 2 qu’ 'Un document d’information en vue de l’audience, qui mentionne l’importance de s’y présenter, les date, horaire et lieu de celle-ci, ainsi que la possibilité de saisir le bureau de l’aide juridictionnelle et les acteurs locaux qui contribuent à la prévention des expulsions dont les adresses sont indiquées, est joint à la présente assignation.

Ce document vous est remis en main propre si l’assignation est délivrée à personne, soit dans les autres cas, par dépôt dans votre boîte aux lettres.'

Il s’ensuit que les dispositions du décret n° 2017-923 du 9 mai 2017 ont été parfaitement respectées et le moyen tiré de l’irrégularité de la procédure est mal fondé.

Les époux X soutiennent encore que le commandement de payer est irrégulier en ce qu’il ne fait pas la distinction entre les loyers et les charges de même que le décompte qui y est joint.

La cour observe que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré aux époux X le 23 octobre 2017 fait état d’une dette locative de 1.901,66 euros selon décompte arrêté au 18 octobre 2017 et qu’il est annexé à cet acte le relevé de compte locataire lequel détaille les dates et les

libellés de chaque opération y apparaissant permettant aux locataires d’être parfaitement informés du bien fondé de la somme qui leur est réclamée de sorte qu’il n’est affecté d’aucune irrégularité.

Les appelants ne contestent pas que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois imparti par ledit acte, n’invoquant d’ailleurs l’existence d’aucun règlement pouvant venir en déduction des sommes qui y figurent. L’ordonnance doit donc être confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonné l’expulsion des époux X et condamné ces derniers au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail.

S’agissant des sommes réclamées au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, la société d’HML Logirep actualise sa demande de provision et verse aux débats un décompte duquel il ressort que les appelants sont redevables au 25 avril 2019 de la somme de 14.178,65 euros à ce titre. Ce décompte n’est pas non plus contesté par les appelants.

De plus la société intimée est bien fondée en sa demande en paiement d’une provision de 83,82 euros correspondant à la pénalité prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation due par les locataire défaillants à l’enquête sociale, ces derniers ne faisant état d’aucune difficulté particulière les ayant empêchés d’y répondre.

En revanche la demande de provision de l’intimée au titre des frais de prélèvements de chèques impayés ne peut prospérer n’étant étayée par aucune pièce. Il en est de même s’agissant du droit de plaidoirie de première instance lequel est compris dans les dépens.

Il y a donc lieu infirmant l’ordonnance entreprise de ce chef de condamner solidairement les époux X au paiement à titre provisionnel des sommes de 14.178,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 avril 2019 outre les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2017 sur la somme de 1.901,66 euros et à compter du 26 avril 2019 pour le surplus et de 83,82 euros correspondant à la pénalité prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Les époux X réclament des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues. Cependant force est de constater qu’ils ne communiquent à la cour aucun élément sur leur situation financière. Ils n’indiquent d’ailleurs pas dans leurs conclusions les ressources dont ils disposent et ne fournissent aucune indication sur leur capacité à respecter un échéancier alors que leur dette locative a augmenté depuis la décision de première instance. Leur demande de délais doit donc être rejetée.

Le sort de l’indemnité de procédure et des dépens a été exactement réglé par le premier juge.

À hauteur de cour, il convient d’accorder à la société d’HLM Logirep, contrainte d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Y X et M^me A X qui succombent doivent supporter in solidum la charge des dépens d’appel distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise sauf s’agissant de la provision allouée au titre de l’arriéré locatif,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne solidairement M. Y X et M^me A X à payer à la société d’HLM Logirep la somme provisionnelle de 14.178,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

arrêtés au 25 avril 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2017 sur la somme de 1.901,66 euros et à compter du 26 avril 2019 pour le surplus et celle de 83,82 euros correspondant à la pénalité prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation ;

Rejette le surplus des demandes de provision de la société Logirep ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Condamne in solidum M. Y X et M^me A X à payer à la société d’HLM Logirep la somme de 1.500 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. Y X et M^me A X aux dépens d’appel distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,