Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 27 JANVIER 2021

(n° ,8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/19984 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4LQI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Septembre 2017 -Tribunal d’Instance de MELUN – RG n° 11-16-3296

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE J K, RUE GUY MOCQUET-RUE DANIELE CASANOVA à 77190 DAMMARIE-LES-LYS représenté par son syndic la SARL CLD IMMOBILIER, immatriculée au RCS d’Evry sous le numéro 328 899 901

C/O SARL CLD IMMOBILIER

[…]

COURCOURONNES

[…]

Représenté par M^e Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMES

Monsieur A B

[…]

[…]

Madame C Z

[…]

[…]

Monsieur X-N Z

[…]

[…]

Madame E Z

[…]

[…]

Monsieur F Z

121 Allée X de la Bruyère

[…]

Monsieur G Z

1 bis rue Bontemps – Résidence Saint J

[…]

DEFAILLANTS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. X-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. X-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

FAITS & PROCÉDURE

M. H Z était propriétaire du lot n°16 (un pavillon avec garage) dans un immeuble soumis au régime de la copropriété dénommé Résidence J K à Dammarie-Les-Lys (77190) .

Il est décédé le […].

Suivant exploits d’huissier en date des 4 et 17 novembre et 6 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires de la Résidence J K à Dammarie-Les-Lys (77190) a assigné M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z aux fins de les voir condamnés

solidairement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux sommes suivantes :

—  2.605,62 € au titre des charges impayées arrêtées au 18 octobre 2016, appel de fonds du

4^e trimestre 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2016

-1.500 € de dommages et intérêts

—  543,66 € au titre de 1'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

-1.500 € au titre de Particle 700 du Code de Procédure Civile

— les dépens.

Par jugement du 29 septembre 2017, le tribunal d’instance de Melun, a :

— déclaré irrecevable la demande en paiement des charges de copropriété dirigée contre M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z ;

— rejeté la demande en dommages et intérêts ;

— dit n’y avoir lieu de prononcer l’exécution provisoire ;

— rejeté la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence J K aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence J K a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 30 octobre 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 21 octobre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 19 décembre 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

des pièces versées aux débats, de la jurisprudence applicable, à :

— réformer le jugement rendu

statuant à nouveau

— le déclarer recevable en sa demande en paiement des charges de copropriété dirigée contre M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z

— condamner solidairement M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z

aux sommes de :

—  2.605,62 € au titre des charges de copropriété impayées au 18 octobre 2016, appel du 4^e trimestre 2016 inclus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2016 conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil

—  543,66 € en règlement des frais de recouvrement

—  1.500 € à titre de dommages et intérêts

—  1.500 € au titre des frais irrépétibles de première instance

— condamner solidairement M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z aux dépens de première instance

y ajoutant,

— condamner solidairement M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z à lui payer la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel

— condamner solidairement M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z aux dépens d’appel, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu la signification de déclaration d’appel et de conclusions d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires délivrée à M. A B le 26 décembre 2017 et à M. X-N Z le 28 décembre 2017, par remise des actes en l’étude de l’huissier instrumentaire, à M. F Z, M. G Z, M^me E Z, le 4 janvier 2018 par remise des actes en l’étude de l’huissier instrumentaire, à M^me C Z ce même 4 janvier 2018, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile ;

SUR CE,

M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z n’ont pas constitué avocat, il sera statué par défaut ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande en paiement des charges et travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée

générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de son appel, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il verse les preuves permettant d’établir la qualité d’héritiers des intimés, lesquels n’ont pas contesté être redevables des charges de copropriété du bien acquis par leur père décédé, puis occupés par leur mère décédée en 2013 ;

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— la matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de M. H Z

— le courrier du notaire chargé de la succession de M^me L Z née Y, en date du 10 octobre 2017, établissant que celle-ci était la veuve de M. H Z, prédécédé le […] à Menton

— le courriel de ce même notaire en date du 9 mars 2016, donnant les coordonnées des héritiers de M^me L Z née Y, à savoir : M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z étant précisé que l’un des héritiers M. M B est décédé ;

Par ailleurs, il résulte des termes du jugement déféré que M^me C Z et M. G Z, comparants en personne, ainsi que M. A B et M^me E Z, représentés par M. G Z, n’ont pas contesté la dette et ainsi ont reconnu leur qualité d’héritiers ;

A la date du 18 avril 2016 et suite à la mise en demeure de payer qui lui avait été adressée, M. X-N Z a écrit au conseil du syndicat des copropriétaires avoir refusé la succession de M^me L Z née Y, sans qu’aucun justificatif ne soit joint à son courrier ;

Dans le cadre de cette procédure, aucun justificatif de cette renonciation n’est davantage communiqué ;

Au vu des pièces produites devant la cour, il convient donc de déclarer la demande en paiement du syndicat des copropriétaires dirigée contre M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z, recevable ;

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable ladite demande ;

Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— la situation de compte du 18 octobre 2016 portant sur la période du 31 décembre 2010 au 18 octobre 2016 et mentionnant un solde débiteur de 3.149,28 €, décomposé comme suit : 2.605,62 € de

charges et travaux et 543,66 € de frais

— la liste des dépenses des années 2010 et 2011

— le relevé de charges de M. ou M^me Z pour les années 2010 et 2011

— la liste des dépenses, le relevé de charges annuel et les appels de fonds et provisionnels des années 2012, 2013, 2014 et 2015

— les appels provisionnels 2016

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes des années 2010 à 2015 et ayant voté le budget prévisionnel 2016 ;

Il résulte de ces pièces que les intimés sont bien redevables de la somme de 2.605,62 € au titre des charges de copropriété impayées au 18 octobre 2016, appel du 4^e trimestre 2016 inclus ;

En revanche, le règlement de copropriété produit aux débats ne comprend pas de clauses de solidarité entre les propriétaires indivis d’un lot ;

La demande de condamnation solidaire des intimés n’est donc pas justifiée ;

Il sera donc ajouté au jugement que M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z sont condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.605,62 € au titre des charges de copropriété impayées au 18 octobre 2016, appel du 4^e trimestre 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 avril 2016 ;

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès l’assignation du 6 décembre 2016 ;

Il doit être dit que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 nouveau du code civil est ordonnée à compter de cette date ;

Sur les frais nécessaires de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 543,66 € décomposée comme suit :

-11/12/2012: Relance 11,12 €

-11/06/2013 : Mise en demeure 44,67 €

—  09/03/2015 : Mise en demeure 44,82 €

-10/03/2016 : Dossier avocat 270 €

-18/10/2016 : Hypothèque légale 113,05 €

En application de l’article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de mise en demeure (44,67 € + 44,82 €) et de prise d’hypothèque (113,05 €), soit au total 202,54 € ;

Les frais de dossier d’avocat relèvent des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin ; la lettre de relance est antérieure à la première mise en demeure et ne peut donc être prise en compte, s’agissant de diligences habituelles du syndic qui sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires ;

Il doit donc être ajouté au jugement que M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z sont condamnés à payer au syndicat la somme de 202,54 € au titre des frais nécessaires de recouvrement à la charge du copropriétaire défaillant ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Depuis plusieurs années, M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z s’abstiennent de payer les charges de copropriété à leur échéance ;

Ils n’ont pas réglé la dette de succession, ni les charges postérieures au décès de M^me L Z née Y, de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme de bonne foi ;

Les manquements systématiques et répétés de M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts ;

M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z doivent être condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence J K à Dammarie-Les-Lys la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence J K à Dammarie-Les-Lys, la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable la demande en paiement des charges dirigées contre M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z ;

Condamne M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence J K à Dammarie-Les-Lys, la somme de 2.605,62 € au titre des charges de copropriété impayées au 18 octobre 2016, appel du 4^e trimestre 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 avril 2016 ;

Condamne M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence J K à Dammarie-Les-Lys, la somme de 202,54 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

Condamne in solidum M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence J K à Dammarie-Les-Lys, la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière à compter du 6 décembre 2016, en application de l’article 1343-2 nouveau du code civil ;

Condamne M. A B, M^me C Z, M. X-N Z, M^me E Z, M. F Z, M. G Z aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence J K à Dammarie-Les-Lys, la somme de 2.000

€ par application de l’article 700 du même code pour les procédures de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT