Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2020

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/04035 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5DV7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Novembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 15/07922

APPELANTE

SAS EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL venant aux droits de la SAS EIFFAGE CONSTRUCTION ILE DE FRANCE RESIDENTIEL ET FONCTIONNEL, dont le siège est sis […]

immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 389 625 278

[…]

[…]

représentée par M^e Patrick PONCHELET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0899

INTIMÉE

SA D’HLM DOMAXIS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 322 315 557

[…]

[…]

représentée par M^e X Y de la SELEURL X Y, avocat au barreau de PARIS, toque : C1197

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Juin 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 novembre 1998, la société HLM LES TROIS VALLEES, aux droits de laquelle est venue la société HLM DOMAXIS, a donné à bail à la SNC SAEP BATIMENT, aux droits de laquelle est venue la société EIFFAGE CONSTRUCTION ILE DE FRANCE RÉSIDENTIEL ET FONCTIONNEL, un local commercial sis […], à […].

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf ans en contrepartie d’un loyer annuel de 58.900 francs, hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice en date du 23 mai 2014, la société d’HLM DOMAXIS a fait délivrer à la société EIFFAGE CONSTRUCTION ILE DE FRANCE RÉSIDENTIEL ET FONCTIONNEL un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour obtenir le paiement de la somme totale de 9.189,12 euros dont 8.080,45 euros en principal.

La société EIFFAGE CONSTRUCTION ILE DE FRANCE RÉSIDENTIEL ET FONCTIONNEL n’ayant pas déféré à ce commandement, la société d’HLM DOMAXIS l’a fait assigner, par acte extrajudiciaire du 24 juillet 2014, devant le tribunal de commerce de CRETEIL aux fins de la voir expulser et condamner au paiement des loyers et accessoires impayés ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 30 juin 2015, le tribunal de commerce de CRETEIL s’est déclaré incompétent et a renvoyé l’affaire devant le tribunal de grande instance de CRETEIL.

Par jugement en date du 13 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Créteil a :

— Constaté que la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la SA HLM DOMAXIS et la société EIFFAGE ILE DE FRANCE CONSTRUCTION RÉSIDENTIEL ET FONCTIONNEL le 17 novembre 1998 est acquise au profit de SA HLM DOMAXIS ;

— Dit que la résiliation du bail commercial conclu le 17 novembre 1998 entre la SA HLM DOMAXIS et la société EIFFAGE ILE-DE-FRANCE CONSTRUCTION RÉSIDENTIEL ET FONCTIONNEL

prend effet de plein droit à l’expiration du délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux, soit le 23 juin 2014 ;

— Ordonné en conséquence à la société EIFFAGE ILE-DE-FRANCE CONSTRUCTION RÉSIDENTIEL ET FONCTIONNEL, ainsi qu’à tous occupants de son chef, de libérer les lieux situés au […], résidence […], à […] ;

— Dit qu’à défaut de départ volontaire, la société EIFFAGE ILE-DE-FRANCE CONSTRUCTION RÉSIDENTIEL ET FONCTIONNEL, ainsi que tous occupants de

son chef, pourront être expulsés à la requête de la SA HLM DOMAXIS, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Dit le cas échéant et en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, conformément aux termes des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamné la société EIFFAGE ILE-DE-FRANCE CONSTRUCTION RÉSIDENTIEL ET FONCTIONNEL à payer à la SA HLM DOMAXIS une indemnité d’occupation correspondant à deux fois le montant du loyer contractuel, outre les charges et accessoires, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux caractérisée, soit par la remise volontaire des clés, soit par le procès-verbal de reprise après expulsion ;

— Condamné la société EIFFAGE ILE-DE-FRANCE CONSTRUCTION RÉSIDENTIEL ET FONCTIONNEL à payer à la SA HLM DOMAXIS, la somme de 3.344,73 € au titre des loyers et accessoires arrêtés au 23 janvier 2017 ;

— Condamné la société EIFFAGE ILE-DE-FRANCE CONSTRUCTION RÉSIDENTIEL ET FONCTIONNEL à payer à SA HLM DOMAXIS la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné la société EIFFAGE ILE-DE-FRANCE CONSTRUCTION RÉSIDENTIEL ET FONCTIONNEL, aux dépens avec autorisation donnée à la SELARL X Y, prise en la personne de Maître X Y, avocat, de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.

Par déclaration en date du 21 février 2018, la société EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL a interjeté appel de ce jugement.

La société EIFFAGE CONSTRUCTION ILE DE FRANCE RÉSIDENTIEL ET FONCTIONNEL a restitué les lieux le 30 mars 2018.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 10 octobre 2018, la société EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL demande à la Cour de :

Infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

Vu les articles 1134 et suivant du code civil,

— Débouter purement et simplement la SA d’HLM DOMAXIS de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire,

Vu les articles 1244-1, 1244-2 et 1244-3 du code civil,

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

— Accorder à EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL un délai de paiement au 15 avril 2018 et suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date,

— Condamner DOMAXIS à lui payer une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Patrick PONCHELET, Avocat aux offres de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 9 janvier 2019, la société d’HLM DOMAXIS demande à la Cour de :

Vu les articles 1728, 1134 et 1741 du Code Civil,

Vu l’article L.145-41 et L.145-17 du Code de Commerce visés au commandement de payer,

— DEBOUTER l’appelante de toutes ses demandes,

— CONFIRMER le jugement rendu le 13 novembre 2017 en toutes ses dispositions,

— CONDAMNER la Société EIFFAGE CONSTRUCTION ILE DE FRANCE RESIDENTIEL ET FONCTIONNEL à payer à la société d’HLM DOMAXIS la somme de 3.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC, au titre de la procédure d’appel,

— LA CONDAMNER aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût du commandement et qui seront recouvrés par la SELARL X Y, prise en la personne de Maître X Y, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC,

La clôture a été prononcée le 23 janvier 2020 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 20 avril 2020 puis, en raison de l’état d’urgence sanitaire, renvoyée à l’audience du 29 juin 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce rappelées par le premier juge, toute clause résolutoire insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, rappeler ce délai.

En l’espèce, le bail conclu le 17 novembre 1998 comporte une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme, ou fraction de terme, de loyer ou accessoire, à son échéance et la société d’HLM DOMAXIS a fait délivrer à la société EIFFAGE CONSTRUCTION ILE DE FRANCE RÉSIDENTIEL ET FONCTIONNEL, par acte du 23 mai 2014, un commandement visant la clause résolutoire du bail aux fins d’obtenir paiement de la somme principale de 8.080,45 euros.

Pour solliciter l’infirmation du jugement entrepris qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, la société EIFFAGE CONSTRUCTION ILE DE FRANCE RÉSIDENTIEL ET FONCTIONNEL invoque le règlement ponctuel ses loyers et charges et sa contestation de la consommation d’eau qui lui est facturée depuis 2010. Elle reproche au bailleur de ne pas rapporter la preuve du bien fondé de sa créance. Elle soutient que l’examen des relevés de ses consommations qui lui ont été communiqués le 17 juin 2014 démontre l’existence d’une anomalie lors du changement de compteur en 2009 ; que le bailleur n’a jamais fourni la preuve du bon fonctionnement du nouveau compteur mis en place et notamment de la fiabilité des télé-relevages ; qu’il ne rapporte pas davantage la preuve que cette surconsommation résulterait d’un dysfonctionnement de ses sanitaires et qu’en tout état de cause, il incombait à ce dernier d’attirer son attention sur un tel dysfonctionnement.

La cour relève que la société EIFFAGE CONSTRUCTION ILE DE FRANCE RÉSIDENTIEL ET FONCTIONNEL conteste le bien fondé de la créance du bailleur sans pour autant alléguer la mauvaise foi de ce dernier dans la délivrance dudit commandement.

La consommation facturée repose sur un relevé de compteur et, conformément aux dispositions de l’article 1315 du code civil en sa version applicable à l’espèce, il n’appartient pas au bailleur de rapporter la preuve du bon fonctionnement du compteur installé le 12 décembre 2009 mais au preneur de rapporter la preuve du dysfonctionnement allégué ou d’une fuite qui n’est pas de son fait.

Le fait que l’examen des relevés opérés le 24 décembre 2009, soit 12 jours après le remplacement du compteur, puis le 6 juin 2010 et enfin le 31 décembre 2010 fait ressortir une consommation journalière moyenne de 12,6 m3 pour la première période, puis de 3 m3 pour la deuxième période et enfin de 1 m3 pour la troisième période ne suffit pas à établir l’existence d’un dysfonctionnement de ce compteur dès lors que les relevés postérieurs au 31 décembre 2010 révèlent une faible consommation, de l’ordre de 15 m3 par an, sans qu’il ne soit allégué d’une quelconque intervention sur ledit compteur.

L’examen de la période antérieure au remplacement du compteur n’est pas non plus significatif puisqu’à défaut d’accès au compteur, les règlements ont été sollicités sur la base d’estimations forfaitaires entre le 30 juin 2006 et la date de remplacement du compteur.

La démonstration d’une anomalie affectant le compteur n’étant pas établie pas plus que l’existence d’une fuite incombant au bailleur, la contestation par la société EIFFAGE CONSTRUCTION ILE DE FRANCE RÉSIDENTIEL ET FONCTIONNEL des causes du commandement visant la clause résolutoire est dénuée de fondement, étant au surplus observé qu’elle ne saurait faire grief au bailleur de ne pas avoir attiré son attention sur l’augmentation de sa consommation alors qu’il lui incombe de contrôler ses propres équipements.

Les causes dudit commandement n’ayant pas été soldées dans le délai d’un mois, le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au profit du bailleur.

Sur la demande de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire :

La société d’HLM DOMAXIS ne reprend pas dans le dispositif de ses conclusions le moyen d’irrecevabilité soulevé dans ses motifs de sorte que la cour qui n’est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées dans le dispositif en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile n’en est pas saisie.

Il n’est pas discuté que la société EIFFAGE CONSTRUCTION ILE DE FRANCE RÉSIDENTIEL ET FONCTIONNEL a restitué les lieux le 30 mars 2018 et que son conseil, par courrier officiel du 20 mars 2018, a fait parvenir au conseil de la société d’HLM DOMAXIS un chèque CARPA de 57.021,41 euros en règlement du solde de sa dette.

Pour autant, elle ne développe aucun moyen au soutien de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire qui sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’appel n’étant pas fondé, le jugement condamnant la société EIFFAGE CONSTRUCTION ILE DE FRANCE RÉSIDENTIEL ET FONCTIONNEL aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure sera confirmé et elle sera condamnée aux dépens d’appel.

La distraction des dépens sera autorisée au profit de la SELARL AGSILAS Y en la personne de Maître X Y en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la société EIFFAGE CONSTRUCTION ILE DE FRANCE RÉSIDENTIEL ET FONCTIONNEL de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société EIFFAGE CONSTRUCTION ILE DE FRANCE RÉSIDENTIEL ET FONCTIONNEL aux dépens d’appel dont distraction au profit de la SELARL AGSILAS Y en la personne de Maître X Y en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE