Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 MAI 2020

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/01921 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B44HS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Novembre 2017 -Tribunal d’Instance de Paris 15^e – RG n° 11-17-000304

APPELANTS

Monsieur B X

Né le […] à ZAKHO

[…]

[…]

Représenté par M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1567

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/060857 du 21/02/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Madame C D épouse X

Née le […] à DIEUZE

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1567

INTIMES

Monsieur E Y

Né le […] à […]

[…]

[…]

Madame F G épouse Y

Née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e L M BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241,

Ayant pour avocat plaidant M^e Caroline DE PUYSEGUR, avocat au barreau de PARIS, toque : D1544

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mars 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me H I, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me H I, Consseillère

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT :CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Claude TERREAUX, Président et par Viviane REA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique en date du 28 février 2012, Monsieur B X et Madame C J épouse X ont vendu à Monsieur E Y et Madame F G épouse Y un appartement avec cave et double emplacement de parking, sis […] moyennant le prix de 870.000 €.

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2012, Monsieur E Y et Madame F G épouse Y par leur mandataire ont donné à bail à compter du 1^er mars 2012 ce même appartement en meublé à Monsieur B X et Madame C J épouse X moyennant un loyer mensuel de 2.500 €, charges incluses.

Mise en demeure de payer la somme de 27.500 € au titre des arriérés locatifs a été adressée par lettre recommandée avec avis de réception du 19 septembre 2016 par Monsieur E Y et Madame F G épouse Y à Monsieur B X et Madame C J épouse X .

Par exploits d’huissier en date du […], Monsieur E Y et Madame F G épouse Y ont signifié à Monsieur B X et Madame C J épouse X commandement de payer la somme de 32.500 € au principal, visant la clause résolutoire du bail en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par exploits séparés de la même date du […], délivrés au visa de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 9 juillet 1989, Monsieur E Y et Madame F G épouse Y ont donné à Monsieur B X et Madame C J épouse X congé pour motif légitime et sérieux pour le 28 février 2017.

Monsieur E Y et Madame F G épouse Y ont fait citer Monsieur B X et Madame C J épouse X devant le Tribunal d’instance de Paris 15^e pour solliciter avec le bénéfice de l’exécution provisoire, la validation du congé, l’expulsion sans délai de Monsieur E Y et Madame F G épouse Y devenus sans droit ni titre au 28 février 2017, leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 5.000 € par mois à titre d’indemnité d’occupation, la somme de 40.000 € au titre de loyers dus au mois de février 2017, celle de 15.000 € pour les indemnité d’occupation liquidées et la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En défense et à titre reconventionnel, Monsieur B X et Madame C J épouse X ont sollicité, à titre principal, la requalification du bail conclu le 15 mars 2012 en bail non meublé, la nullité en conséquence du congé délivré le […] tant en raison du caractère non meublé de la location que de l’âge de Monsieur B X et en conséquence le débouté de toutes les demandes ainsi que la condamnation de Monsieur E Y et Madame F G épouse Y au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; ils ont demandé à titre subsidiaire un délai de 36 mois pour quitter les lieux et en tout état de cause le rejet de la demande de Monsieur E Y et Madame F G épouse Y sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et de la demande de majoration des indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire assorti de l’exécution provisoire en date du 22 novembre 2017, le Tribunal d’instance de Paris 15^e a constaté la validité du congé adressé à Monsieur B X et Madame C J épouse X, ordonné leur expulsion dans les conditions légales, les a condamné solidairement à payer à Monsieur E Y et Madame F G épouse Y la somme de 75.000 € au titre des loyers impayés, une indemnité d’occupation égale au montant actuel des loyers et la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.

La Cour est saisie de l’appel interjeté par Monsieur B X et Madame C J épouse X à l’encontre de ce jugement selon déclaration en date du 18 janvier 2018.

Au dispositif de leurs dernières conclusions d’appel notifiées par la voie électronique le 17 avril 2018, Monsieur B X et Madame C J épouse X sollicitent de la Cour, au visa des articles 15 de la loi du 6 juillet 1989, L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, qu’elle :

— Dise et juge Monsieur B X et Madame C J épouse X recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Par conséquent à titre principal,

— Prononce la requalification du bail conclu le 15 mars 2012 en bail non meublé, en l’absence d’inventaire annexé au bail et de mise à disposition par les bailleurs d’un mobilier nécessaire à la vie quotidienne des locataires ;

— Déclare en conséquence le congé délivré à Monsieur B X et Madame C J épouse X le […] nul et de nul effet en raison du caractère non meublé de la location ;

En conséquence,

— Infirme le jugement rendu par le Tribunal d’instance de Paris 15^e en date du 22 novembre 2017 en l’ensemble de ses dispositions en ce qu’il a validé le congé délivré aux époux X le […] et en ce qu’il a prononcé leur expulsion des lieux loués;

A titre subsidiaire :

— Constate que Monsieur B X était âgé de plus de 65 ans lors de la délivrance du congé;

— Dise et juge nul et de nul effet le congé en raison de l’âge de Monsieur B X par le jeu de l’article 25-8 II de la loi du 6 juillet 1989 ;

En conséquence,

— Infirme le jugement rendu par le Tribunal d’instance de Paris 15^e en date du 22 novembre 2017 en l’ensemble de ses dispositions en ce qu’il a validé le congé délivré aux époux X le […] et en ce qu’il a prononcé leur expulsion des lieux loués;

A titre infiniment subsidiaire,

— Accorde à Monsieur B X et Madame C J épouse X un délai de 36 mois pour quitter les lieux ;

En tout état de cause,

— Condamne Monsieur E Y et Madame F G épouse Y au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Au dispositif de leurs conclusions d’intimés portant appel incident notifiées par la voie électronique le 27 août 2018, Monsieur E Y et Madame F G épouse Y sollicitent de la Cour, au visa de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qu’elle:

— Déclare l’appel sans objet ;

Subsidiairement,

— Déclare Monsieur B X et Madame C J épouse X mal fondés en leur appel et les en déboute ;

— Déclare Monsieur E Y et Madame F G épouse Y recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— Confirme le jugement de première instance à l’exception de l’article 700 du Code de procédure civile ;

et ce faisant :

— Valide le congé pour motif légitime et sérieux délivré par Monsieur E Y et Madame F G épouse Y à Monsieur B X et Madame C J épouse X le […] avec effet au 28 février 2017 et constate que le bail est, de ce fait, expiré ;

— Dise et juge que Monsieur B X et Madame C J épouse X sont occupants sans droit ni titre depuis le 1^er mars 2017 du logement d’habitation sis au […] ;

— Ordonne la libération immédiate et sans délai des lieux occupés par les locataires (appartement, cave et emplacement de parking) et par tous occupants de leur chef ;

— Autorise l’expulsion de Monsieur B X et Madame C J épouse X ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

En tout état de cause,

— Autorise Monsieur E Y et Madame F G épouse Y à faire enlever dans tel local de son choix, aux frais de Monsieur B X et Madame C J épouse X les meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux loués ;

— Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due solidairement par Monsieur B X et Madame C J épouse X à la somme de 2.500 € charges comprises, à compter du 1^er mars 2017 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— Condamne solidairement Monsieur B X et Madame C J épouse X à payer à Monsieur E Y :

* 40.000 € au titre des arriérés de loyers du 1^er août 2015 au 28 février 2017,

* 45.000 € au titre des arriérés d’indemnité d’occupation du 1^er mars 2017 au 1^er août 2018, sauf à parfaire, jusqu’au jour de la parfaite libération des lieux par les locataires ainsi que tous occupants de leur chef,

— Déboute Monsieur B X et Madame C J épouse X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusion ;

— Reçoive Monsieur E Y et Madame F G épouse Y en leur appel incident, y faisant droit,

— Condamne Monsieur B X et Madame C J épouse X au paiement d’une indemnité de 3.000 € en considération des frais irrépétibles engagés devant le Tribunal, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 € pour la procédure devant la Cour sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne Monsieur B X et Madame C J épouse X aux entiers dépens de première instance et d’appel dont le recouvrement sera poursuivi par Maître L M-Bernard par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 février 2020.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande tendant à faire déclarer l’appel sans objet

Monsieur E Y et Madame F G épouse Y plaident que les appelants ayant remis les clés au gardien le 19 juillet 2018 en les informant de la libération de l’appartement par lettre recommandée avec avis de réception, l’appel est devenu sans objet, en ce qu’il tend à contester

l’expulsion et obtenir des délais d’évacuation.

Sur ce, l’appelant qui exécute un jugement assorti de l’exécution provisoire est en droit de maintenir son appel et d’obtenir une décision sur les moyens juridiques qu’il soulève, tant qu’il ne s’est pas désisté de l’instance et que les intimés ne se sont pas désistés des demandes contestées devenues sans objet.

La demande tendant à faire déclarer sans objet l’appel de Monsieur B X et Madame C J épouse X est rejetée.

Sur la qualification du bail

Monsieur B X et Madame C J épouse X contestent la qualification de meublé du bail, faute de preuve de l’existence d’équipement de couchage, placard de rangement, luminaires et ustensiles de cuisine et vaisselle. Pour la confirmation du jugement, Monsieur E Y et Madame F G épouse Y versent en cause d’appel l’inventaire mobilier établi le 15 mars 2012 qui manquait en première instance.

Selon la législation applicable à l’espèce, soit antérieurement à l’application des dispositions de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, le bail meublé, prévu par l’article 1758 du Code civil et par les articles L 632-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, la location meublée exige, outre l’accord des parties pour ce type de location, la présence dans le logement loué d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire d’y vivre convenablement.

En l’espèce le bail conclu le 15 mars 2012 stipule qu’il porte sur une location meublée établissant

ainsi l’accord des parties pour ce type de location. Il est accompagné d’un inventaire mobilier démontrant que contrairement à ce que soutiennent les appelants, la cuisine est équipée de four, lave-vaisselle, réfrigérateur et meubles de rangement, que trois lits sont disponibles, ainsi que le mobilier nécessaire à s’asseoir et à prendre les repas devant le téléviseur confié.

L’article L.132-1 du du Code de la construction et de l’habitation ne comportant aucune disposition relative à l’inventaire du mobilier minimum, la Cour est en mesure de dire que les meubles et équipement fournis par Monsieur E Y et Madame F G épouse Y étaient suffisant pour assurer à Monsieur B X et Madame C J épouse X une habitation normale.

Le jugement rejetant la demande de requalification du bail meublé en bail d’habitation d’ordre public est donc confirmé.

Sur la demande de validation du congé pour motif légitime et sérieux et les conséquences qu’elle emporte

Compte tenu de la solution retenue pour la qualification du bail, il n’y a lieu d’examiner que les moyens d’appel soutenus sur le fondement d’un bail meublé.

A cet égard, Monsieur B X et Madame C J épouse X exposent que le congé est soumis aux dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 qui font obstacle à ce qu’il soit délivré sans être accompagné d’une offre de relogement au locataire âgé de plus de 65 ans à la date d’expiration du bail, qui a des ressources inférieures à une fois et demie le montat du Smic. Ils plaident que Monsieur B X était âgé de 66 ans lors de la délivrance du congé et que le couple n’était pas imposable, Madame C J épouse X étant sans activité professionnelle. Ils en concluent que le congé est nul faute de toute proposition de relogement.

Monsieur E Y et Madame F G épouse Y retorquent que la protection du preneur âgé ne concerne que les congés pour reprise ou pour vendre et que les dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 propre aux meublés ne dérogent pas à cette règle ; ils en concluent que le locataire qui n’est pas à jour de ses paiements ne peut bénéficier du statut protecteur lié à son âge.

Sur ce, en matière de bail d’habitation portant sur un meublé, l’article 25-8, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 prévoit que :'...Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (….) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes'.

L’article 25-8, II reprend les termes de l’article 15 III et dispose que : 'le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu’un logement

correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi no 48-1360 du 1erseptembre 1948 précitée… Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance. L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.'

Si une certaine doctrine soutient que ces dispositions ne peuvent protéger le locataire à qui il est reproché un manquement grave à ses obligations contractuelles, en particulier en cas de défaut de paiement des loyers, la recherche d’un relogement pour son compte étant vouée à l’échec, comme ici, les locataires se disant surendettés, il n’en demeure pas moins que le texte protecteur du preneur âgé a vocation à s’appliquer à tous les congés. Il appartenait donc aux bailleurs de solliciter la résiliation du bail sur un autre fondement que le seul congé pour échapper à cette obligation complémentaire.

En l’espèce, à la date du 28 février 2017, Monsieur B X avait plus de 65 ans pour être né le 4 juin 1950 ; les déclarations d’imposition produites démontrent que les ressources 2015 et 2016 étaient inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés soit respectivement 23.127 € et 23.132 € pour ces années.

Monsieur B X remplissait donc les conditions d’âge et de ressources obligeant les bailleurs à lui proposer une offre de relogement, ce qu’ils n’ont pas fait.

Le congé en date du […] est en conséquence nul et de nul effet. Il en résulte que le bail s’est poursuivi à compter du 1^er mars 2017 et que la demande d’expulsion et de condamnation au paiement d’indemnité d’occupation formée par Monsieur E Y et Madame F G épouse Y ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délai d’évacuation

Il résulte des débats et des pièces versées régulièrement que le logement a été repris, les intimés

ayant restitué les clés le 19 septembre 2018. La demande de délai est devenue sans objet.

Sur la demande incidente d’actualisation de la créance locative

Il n’est pas contesté par Monsieur B X et Madame C J épouse X qu’ils ont continué de n’acquitter aucune somme pour la jouissance du logement jusqu’à leur départ au 19 juillet 2018, constaté par huissier le 8 août 2018.

Il résulte du décompte locatif produit pour la période arrêtée au 1^er août 2018 (P8) que les impayés de loyers, dus au 1^er mars 2017 étaient de 40.000 €. Compte tenu de la poursuite du bail, Monsieur E Y et Madame F G épouse Y peuvent prétendre actualiser leur demande en paiement, laquelle ne portera cependant pas sur l’échéance d’août 2018, les clés ayant été restituées en juillet 2018.

C’est donc d’une somme complémentaire de 42.500 € que Monsieur B X et Madame C J épouse X sont redevables envers eux au titre des loyers et charges courus de mars 2017 à juillet 2018 (17x2.500).

Ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 82.500 € au titre de l’arriéré locatif, le jugement étant infirmé au quantum, vu l’évolution du litige.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes respectives d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de confirmer la décision déférée quant aux frais irrépétibles.

En application de l’article 696 du même Code, Monsieur B X et Madame C J épouse X qui succombent sur la demande en paiement seront condamnés aux dépens, le jugement étant confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement ;

DIT que l’appel principal n’est pas sans objet et, statuant dans ses limites et dans celles de l’appel incident ;

INFIRME le jugement du Tribunal d’instance de Paris 16^e en date du 22 novembre 2017 sauf en ce qu’il a condamné solidairement Monsieur B X et Madame C J épouse X aux dépens et sur le montant de l’indemnité octroyée à Monsieur E Y et Madame F G épouse Y en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés,

DIT que le congé pour motif légitime et sérieux en date du […] est nul et de nul effet ;

DÉBOUTE Monsieur E Y et Madame F G épouse Y de leurs demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande reconventionnelle de délai d’évacuation, devenue sans objet ;

Y ajoutant, vu l’évolution du litige,

CONDAMNE solidairement Monsieur B X et Madame C J épouse X à payer à Monsieur E Y et Madame F G épouse Y la somme actualisée à 82.500 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’à la restitution du logement ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ;

CONDAMNE in solidum Monsieur B X et Madame C J épouse X aux dépens de l’instance d’appel lesquels seront recouvrés en application de la réglementation de l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT