République française

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 01 Octobre 2020

(n° 96 , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S N° RG 19/13377 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAH3C

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 Avril 2019 par le juge de l’expropriation d’Évry RG n° 18/00008

APPELANTS

Monsieur Z X

[…]

[…]

non comparant, représenté par M^e Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164, substitué par M^e Sébastien DENEUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164

Madame F G épouse X

[…]

[…]

non comparante, représentée par M^e Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164, substitué par M^e Sébastien DENEUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164

Monsieur B D

[…]

[…]

non comparant, représenté par M^e Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164, substitué par M^e Sébastien DENEUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164

Monsieur I D

[…]

[…]

non comparant, représenté par M^e Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164, substitué par M^e Sébastien DENEUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164

Madame J X épouse Y

[…]

[…]

non comparante, représentée par M^e Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164, substitué par M^e Sébastien DENEUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164

INTIMÉES

Société LA COMMUNE DE MENNECY

[…]

[…]

non comparante, représentée par M^e Pierre PINTAT de la SELEURL PierrePintat Avocat, avocat au barreau de PARIS, toque : C1072 substitué par M^e Gautier DREVET, avocat plaidant, inscrit au barreau de BORDEAUX

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE

[…]

Courcouronnes

[…]

représentée par M^me L-M N en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Juin 2020, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hervé LOCU, président

L-José DURAND, conseillère

Bertrand GOUARIN, conseiller

Greffier : M^me Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Hervé LOCU, président et par M^me Marthe CRAVIARI, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Les époux Z et F X, leur fille Madame J X épouse Y, et leurs deux petits-enfants, Messieurs B et I D, es qualité de propriétaires indivis, au regard des dispositions de l’article L.211-5 du code de l’urbanisme, ont déposé le 08 décembre 2017 une demande d’acquisition de leurs parcelles cadastrées BL 56 (3 390m²) et […] à Mennecy, d’une superficie de 5 900 m² pour un montant de 1.455.048 euros, reçue le 13 décembre 2017.

Depuis l’entrée en vigueur du PLU approuvé le 7 juillet 2017 et modifié le 3 novembre 2017, les parcelles sont soumis à un zonage différent: UG pour la parcelle BL n°56 et BN pour la parcelle BL n°57.

La date de référence est fixée au 3 novembre 2017, date de la rectification du PLU de la commune, modifié le 7 juillet 2017.

Plus précisément, par acte du 14 mai 2009 reçu par Maître Gilles, Notaires à Mennecy, les époux X ont fait donation de la nue-propriété de cette parcelle à leur fille et leurs deux petits-enfants, tout en conservant l’usufruit. Ils ont notifié, en date du 13 décembre 2017, une demande d’acquisition de ces biens soumis au droit de préemption urbain, reçue en mairie le 18 décembre 2017 et faisant état d’un prix de vente de 1 455 048 euros.

Par courrier en date du 02 février 2018, Monsieur le Maire de la commune de Mennecy a écrit aux propriétaires indivis pour leur faire part de la volonté de la commune d’acquérir les parcelles concernées pour un montant de 225.000 euros, par usage du droit de préemption de la commune.

Par courrier en date du 19 février 2018, reçu le 20 février 2018, les consorts X, D, Y ont refusé l’offre de la commune de Mennecy et demandé que le prix soit fixé comme en matière d’expropriation, conformément aux dispositions de l’article R.213-10 du code de l’urbanisme.

Par mémoire reçue au greffe le 05 mars 2018, la commune de Mennecy a saisi le juge de l’expropriation d’Evry afin de voir valider l’offre d’acquisition du bien.

Par courrier reçu au greffe le 14 mai 2018, la commune de Mennecy a justifié de la consignation opérée à hauteur de 15% de la valeur retenue par la Direction des Domaines, soit 33.750 euros, conformément aux dispositions de l’article L.213-4-1 du code de l’urbanisme.

Par jugement du 15 avril 2019, après transport sur les lieux le 12 novembre 2018, le juge de l’expropriation a :

— fixé le prix d’acquisition par la commune de Mennecy dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption des parcelles BL 56 et BL […] d’une superficie de 5 900 m² appartenant en indivision à Madame F X, Monsieur Z X, Madame J X-Y, Monsieur B D et Monsieur I D à la somme de 249.850 euros (237.300 euros pour la parcelle BL 56 +12.550 euros pour la parcelle

BL 57) ;

— condamné la commune de Mennecy à verser aux consorts X- Y et D, es qualité de propriétaires indivis, la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— dit que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

Les consorts X, Y et D ont interjeté appel le 25 juin 2019, enregistré le 26 juin 2019.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- adressées au greffe, par les consorts X, Y et D, appelants, le 24 septembre 2019, notifiées le 19 novembre 2019 (AR du 21 novembre 2019), aux termes desquelles ils demandent à la cour :

— de les recevoir en leur mémoire d’appelants ;

— de confirmer le jugement rendu le 15 avril 2019 par le Juge de l’Expropriation d’Evry, en ce qu’il a condamné la commune de Mennecy à payer aux propriétaires indivis une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Pour le surplus :

— d’infirmer ledit jugement ;

— de fixer la valeur de l’immeuble préempté à la somme de 1.180.000 euros ;

— de condamner la commune de Mennecy, en cause d’appel, au paiement d’une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- adressées au greffe, par la commune de Mennecy intimée et appelante incident, respectivement le 26 novembre 2019, notifiées le 17 janvier 2020 (AR des 22 et 28 janvier 2020) [AR manquant des MM. D] et le 07 mai 2020, notifiées le 26 mai 2020 (AR appelant 28 mai 2020) [AR manquant du commissaire du gouvernement], aux termes desquelles elle demande à la cour :

— dans un premier jeu de conclusions :

— de confirmer le jugement rendu le 15 avril 2019 n°18/00008, fixant le prix d’acquisition des parcelles BL 56 et BL […] à Mennecy-à la somme de 249.850 euros ;

— de condamner l’indivision X-Y-D à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— dans un second jeu de conclusions :

— à titre principal: de fixer la valeur des parcelles BL 56 et […] à Mennecy-à la somme de 229.135 euros ;

— à titre subsidiaire: de confirmer le jugement rendu le 15 avril 2019 n°18/00008, fixant le prix d’acquisition des parcelles à la somme de 249.850 euros ;

— en tout état de cause : de condamner l’indivision X-Y-D à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens ;

- adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, le 20 février 2020, notifiées le 6 mars 2020 (AR des 9 et 10 mars 2020), aux termes desquelles il demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu et de fixer la valeur du bien à la somme de 229.135 euros ;

MOTIFS DE L’ARRÊT

Les consorts X-Y-D font valoir que :

— le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le jugement doit être infirmé en ce qu’il a fixé un prix distinct entre les deux parcelles qui forment pourtant une unité foncière et le prix fixé apparaît en toute hypothèse insuffisant ; sur les termes de comparaison, la ville de Mennecy ne citait initialement strictement aucun terme de comparaison au sein de son mémoire et visait un Avis des Domaines qui n’en contenait pas plus ; dans son mémoire en, réplique du 11 décembre 2018, la commune reproduit un tableau et « les termes de comparaison ayant été retenus », sans préciser de quelle étude il s’agit ; de plus, aucune cession UG n’est concernée par les ventes proposées par l’intimée, sur les six ventes, quatre sont manifestement anciennes, quatre mutations portent sur des terrains situés en "zone AU4(activité économique), alors même que le règlement d’urbanisme ne vise que les zones AU1, AU2 et AU3 au titre des zones dites à urbaniser et enfin, aucun abattement de 10% ne doit être pratiqué ;

— aussi, pour la parcelle BL 56, le juge de première instance n’a pas tiré toutes les conséquences de ses propres constatations ; non seulement, les termes choisis ne sont pas directement transposables, sauf à leur apporter des correctifs à la hausse, mais encore, un abattement est au contraire appliqué sur la moyenne de termes qui leur sont défavorables ;

— pour la parcelle BL 57, concernant la zone N, les termes sont difficilement comparables s’agissant de simple jardin ; par ailleurs, cette parcelle forme une unité foncière avec un terrain immédiatement constructible et bénéficie donc d’une plus-value de situation à ce titre ; le classement de ces parcelles n’est pas cohérent, car il existe une erreur à classer de manière distincte un même tènement ; ainsi la parcelle BL n°57 se trouve incluse en zone N, elle même insérée, entre deux parties de la zone UG et confrontant la zone Uda ; ces éléments caractérisent cette plus-value de situation, mais il n’en a pas été tenu compte par le juge de première instance, qui s’est contenté de retenir la valeur la plus élevée des termes situés en zone N ; il convient de tenir compte des atouts du bien préempté (important linéaire de façade sur voie carrossable, terrains situés à proximité immédiate du centre-ville et dont une partie est immédiatement constructible) ; à l’inverse, les termes retenus sont situés totalement à l’extérieur du centre-ville ;

— par conséquent, il convient de fixer un prix de manière globale, sans distinction de zone, à une valeur de 200 euros/m², appliqué sur la totalité du terrain, ce qui donne une valeur de terrains de 1.180.000 euros (5 900 m² x 200 euros).

La commune de Mennecy soutient que :

— À titre liminaire, sur l’évaluation des domaines datant du 29 mars 2006,il ressort de la date de l’avis

des domaines que la constructibilité des terrains évolue au regard du zonage du plan local d’urbanisme ; depuis l’entrée en vigueur du PLU approuvé le 7 juillet 2017 et rectifié le 3 novembre 2017, il est constant que les parcelles sont soumises à un zonage différent(UG pour la parcelle BL n°56 et N pour la parcelle BL n°57) ;ce zonage rend les parcelles B n°56 et BL n°57 inconstructibles pour tout acquéreur privé ; compte tenu de son ancienneté et de l’évolution du zonage ayant entraîné des conséquences sur la valeur pécuniaire du terrain, l’avis du domaine daté du 29 mars 2006 n’est pas pertinent pour servir de comparaison ;

— ni la date de référence, ni la méthode d’évaluation du prix ne sont contestées

— le jugement doit être confirmé sur l’évaluation des domaines ; depuis l’entrée en vigueur du PLU approuvé le 7 juillet 2017 et rectifié le 3 novembre 2017, il est constant que les parcelles sont soumises à un zonage différent (UG pour la parcelle BL n°56 et N pour la parcelle BL n°57) ; ce zonage rend les parcelles inconstructibles pour tout acquéreur privé et compte tenu de son ancienneté et de l’évolution du zonage ayant entraîné des conséquences sur la valeur pécuniaire du terrain, l’avis du domaine daté du 29 mars 2006 n’est pas pertinent pour servir de comparaison ;

— à titre subsidiaire, si la valeur des parcelles n’était pas fixée selon les propositions du commissaire du gouvernement, la commune entend demander la confirmation du jugement sur la fixation de la valeur des parcelles ;

— s’agissant de la parcelle BL 56, le juge de l’expropriation a retenu les termes proposés par le commissaire du gouvernement et a pris soin de contrôler que ces termes de références constituent bien des mutations récentes portant sur des biens situés dans un même secteur géographique et présentant les mêmes caractéristiques que la parcelle concernée ; la commune souhaitant acquiescer au jugement, retire ces termes de références ; au surplus, la Cour ne pourra que constater que les termes de références retenus par les appelants datent principalement de 2015 et 2016, soit les mêmes années que les termes retenus par la Commune ; en l’absence de termes de comparaison strictement identiques, en zone UG, produits par les parties, le juge de l’expropriation a tenu compte des cessions de terrains soumis à une réglementation plus favorable ; parmi les références dont tient compte le juge, sont retenues des parcelles dont le zonage réglementaire est AU 3 et 4 ainsi que UF ; les zones AU sont ouvertes à l’urbanisation dès maintenant, sous la seule condition que cette urbanisation s’inscrive dans le cadre d’une opération d’ensemble ; il s’agit donc de terrains constructibles, y compris pour un acquéreur privé, tout comme les terrains en zone UF, qui correspond aux sites à dominante économique, en milieu urbain ; la zone UG, ne permettant d’envisager que la construction d’équipements publics et d’intérêt général, rendant la parcelle BL 56 inconstructible pour les acquéreurs privés, la constructibilité de la zone UG est moindre par rapport à des zones AU et UF et donc l’abattement de 10% appliqué par le juge est justifié ;

— par conséquent, le jugement fixant le prix d’acquisition de la parcelle BL 56 à la somme 237.000 euros sera confirmé ;

— s’agissant de la parcelle BL 57, la commune confirme les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement, ainsi que la plus-value retenue en raison du caractère contigu des parcelles BL 56 et BL 57, ce qui montre le caractère non-fondé de la critique des appelants ; ainsi, le prix d’acquisition de la parcelle BL 57 peut être fixé à la somme de 12.550 euros ;

— par conséquent, le prix d’acquisition des parcelles BL 56 et BL 57 peut être fixé à la somme de 249.850 euros ;

— de plus, l’indivision X-Y-D entend réaliser une estimation sans distinguer la surfaces des deux parcelles cadastrées BL 56 et 57 ; la méthode par comparaison, dont l’indivision X-Y-D a reconnu le bien fondé, impose de constituer des références en rapport avec des transactions amiables dans la même zone ou à défaut dans des zones comparables ; or, la parcelle

BL 56 est classée en zone UG, alors que la parcelle BL 57 est classée en zone N ; ainsi, il convient de distinguer dans le calcul des indemnités, les surfaces des deux parcelles ;

— s’agissant du caractère non justifié des termes de comparaison des appelants, l’indivision X-Y-D ne produit pas l’intégralité des informations utiles, concernant les termes de comparaison qu’elle entend invoquer ; il n’est produit qu’un descriptif abrégé des termes de comparaison, sans justifier d’aucune source et aucune pièce nouvelle n’a été produite en appel, c’est pourquoi ils peuvent être écartés ; au surplus, pour les termes de comparaison sur la commune de Mennecy, la constructibilité en zone UD et en zone UG ne saurait être considérée comme comparable ;

— sur la demande de frais irrépétibles des appelants, l’indivision X-Y-D est à l’origine de cette procédure qui résulte de l’absence d’accord amiable avec la commune ; la commune entend souligner le caractère dilatoire de l’appel qui vient retarder un projet important pour la commune et les appelants n’ont pas fourni de nouvelles pièces au débat ; ainsi, la demande de frais irrépétibles formulée par les appelants peut être écartée ;

Le commissaire du gouvernement observe que :

— la parcelle BL 56, située en zone constructible, desservie par une voie d’accès et les réseaux peut donc recevoir la qualification de terrain à bâtir ; la parcelle BL 57, ne se situant pas dans une zone constructible au PLU, ne peut pas être qualifiée de terrain à bâtir et sera évaluée selon son usage effectif ; en espèce, les parcelles sont situées dans deux zonages différents UG et N, leur évaluation doit donc se faire distinctement ; la méthode d’évaluation par comparaison est la plus appropriée ;

— s’agissant de la parcelle BL56, sans mutation, dans une zone semblable dans un rayon proche, il est proposé de prendre pour base les mutations au sein de ZAC Montvrain ; cependant, la zone UG permet uniquement la construction d’équipements publics et d’intérêt général ; elle est donc plus restrictive que les zonages des termes cités ; les propriétaires ne précisent pas les références de publication des ventes qu’ils citent, ni le zonage des parcelles concernées, leurs termes de comparaison sont donc irrecevables, car non vérifiables ; en outre, les cessions citées par le commissaire du gouvernement correspondent à des cessions de terrains à bâtir, donc constructibles, comme la parcelle BL 56 ;

— en conséquence, il est proposé d’évaluer la parcelle BL56 à 65 euros/m², correspondant à la valeur basse des termes cités, mais également à leur valeur moyenne de 72,37 euros moins un abattement de 10%, afin de tenir compte des possibilités de construction moindres de la zone UG dans laquelle se situe la parcelle par rapport au zonage AU ou UF des termes de comparaison ; ainsi l’indemnité pour la parcelle BL 56 est de 220.350 euros (3.390 m² x 65 euros) ;

— s’agissant de la parcelle BL 57, la valeur retenue par le juge de première instance correspond à la valeur haute des termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement ; pour autant, il s’agit de terrains plus petits que le bien à évaluer ; une moyenne de 4,20 euros ressort, pour des terrains de 188 m² à 237 m² ; il est donc proposé de retenir un tarif de 3,50 euros (4,20 x 0,85), correspondant environ à la moyenne des petits terrains en zone N, moins un abattement de 15% pour grande superficie ; il est donc proposé de valoriser la parcelle BL 57 à 3,5 euros/m²; ainsi l’indemnité pour la parcelle BL 57 est de 8 .785 euros (2 510 m² x 3,5) soit une valeur pour l’unité foncière de 229.135 euros (220.350 euros + 8.785 euros).

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R.311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai

2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 25 juin 2019,à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions des consorts X, Y et D du 24 septembre 2019, de la commune de Mennecy du 26 novembre 2019 et du commissaire du gouvernement du 20 février 2020 adressées au greffe dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions de la commune de Mennecy du 7 mai 2020 sont de pures répliques à celles du commissaire du gouvernement, appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au-delà des délais initiaux.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L.211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L.213'4.

En cas d’acquisition, l’article L.213'14 est applicable.

Aux termes de l’article L.213'4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L.322-2, du code de l’expropriation, les biens sont

estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L.322-3 à L.322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

Les appels portent sur la valeur de l’immeuble préempté et aucune contestation n’existe au titre de la superficie de 5.900m² des parcelles BL 56 (3 390m²) et […]² ) .

S’agissant de la date de référence, les parties s’accordent toutes à la situer en application de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme au 7 juillet 2017 correspondant au PLU de la commune de Mennecy approuvé à cette date, les rectifications du 3 novembre 2017 ne concernant pas les parcelles en cause .

S’agissant des données d’urbanisme, les parcelles BL 56 et BL 57 forment une unité foncière d’une superficie totale de 599m², mais elles sont de nature différente ; la parcelle BL 56 est comprise dans la zone UG du PLU de la commune de Mennecy qui se caractérise par des aménagements et des constructions d’intérêt général, principalement destinés aux activités de sport, de loisirs, d’éducation, culture, santé et à la réalisation d’un nouveau cimetière et à la création d’un d’accueil des gens du voyage aménagé sur le site de « la plaine »; la parcelle B 57 est comprise dans la zone NL du PLU de la commune de Mennecy, qui correspond aux espaces boisés et aménagés du parc de Villeroy ainsi qu’aux grands espaces naturels de la vallée de l’Essonne, qui développe sur la commune un réseau hydrologie complexe, accompagné de bois et prairies marécageuses, ce classement permettant de protéger ces zones en raison de leur intérêt paysager écologique; lors du transport, le premier juge a constaté que les parcelles étaient à l’état de friche 'bois taillis et qu’elles étaient situées à proximité de lotissements construits manifestement récemment.

Le commissaire du gouvernement précise qu’il s’agit de parcelles de terrains en friche, formant une unité foncière presque rectangulaire (44 m X 133 m), disposant d’une façade de 44 m sur la rue Paul Cézanne, avec toutes les viabilités au droit du terrain ; ces parcelles sont cependant en parties situées dans la bande de protections sanitaire de 40 m (environ 10 %) et pour une plus faible part dans la bande non aedificandi de 13 m (environ 1 %) de l’aqueduc des eaux de lavage du Loing et du Lunain.

Elles se situent au sud de la RD 191, assez proches de la limite sud-est du secteur urbanisé, à environ 800 m de l’église et de la mairie, en limite du cimetière, juste à l’ouest de l’aqueduc susvisé.

Les consorts X-Y – D soulignent que la commune de Mennecy bénéficie d’un bon emplacement lié notamment à son accès très aisé à Paris depuis l’autoroute A6; une station de RER (ligne D) « Mennecy » dessert la commune et permet d’accéder au centre de Paris en une heure ; les terrains se situent rue Paul Cézanne au sud de la départementale 91, un des principaux axes Est /Ouest structurant de la ville, dans un environnement à dominante pavillonnaire et à proximité de tous les commerces.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle de la première instance, soit le 15 avril 2019.

- Sur la nature des parcelles

[…]

En application de l’article L.322'3 du code de l’expropriation concernant la qualification de terrain à bâtir, le premier juge a indiqué que la parcelle BL 56 qui se situe en zone UG peut recevoir la qualification de terrain à bâtir.

[…]

Le premier juge en application de l’article L.322-3 du code de l’expropriation concernant la qualification de terrain à bâtir, indique que la parcelle BL 57 qui se situe en zone N du PLU, ne peut donc recevoir la qualification de terrain à bâtir et doit être évaluée selon son seul usage effectif.

Les appelants critiquent le jugement en ce qu’il a été fixé un prix distinct pour les deux parcelles qui forment pourtant unité foncière.

Cependant, ils n’avancent aucun argument; il n’est pas contesté que la parcelle BL 56 est située en zone constructible, desservie par une voie d’accès et les réseaux et peut donc recevoir la qualification de terrain à bâtir, tandis que la parcelle BL 57 ne se situe pas dans une zone constructible du PLU et ne peut donc être qualifiée de terrain à bâtir et doit être évaluée selon son usage effectif ; or la valeur d’un terrain à bâtir dépend du zonage dans lequel il se situe et donc des possibilités de construction permises par les dispositions du PLU ; en l’espèce, les parcelles étant situées dans des zonage différents UG et N, le premier juge a donc exactement procédé à une évaluation distincte.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

- Sur la méthode

La méthode d’évaluation par comparaison retenue par le premier juge n’est pas critiquée par les parties .

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- Sur la situation locative

Les parties s’accordent sur le fait que les parcelles sont libres d’occupation .

- Sur la fixation du prix

Il convient d’examiner les références des parties:

A) S’agissant de la parcelle BL 56 en zone UG

Le premier juge a retenu 7 termes de comparaison avec une moyenne de 77,05 euros/m², et en raison de la moindre constructibilité après un abattement de 10%, un prix unitaire arrondi de 70 euros/m².

Les parties reconnaissent qu’il n’existe pas de termes de comparaison en zone UG.

1° références des appelants

Ils indiquent que la proposition d’acquisition pour la somme de 225.000 euros est inférieure au prix fixé dans une évaluation des domaines du 29 mars 2006 (pièce numéro 1) .

Cependant l’ avis des domaines ne correspondant pas une mutation effective, cette référence sera écarté.

Les appelants proposent 5 références .

N° du

terme

date de vente

adresse

superficie

en m²

prix en

euros

prix en

euros/m²

observations

T1

30 janvier

2017

[…]

[…]

3367

774'410

230

T2

13 octobre

2016

[…]

[…]

4275

611'325

143

T3

12 septembre

2016

[…]

[…]

Ormoy

2984

530'000

178

T 4

14 avril 2016

[…]

91'380 le Coudray

'Monceaux

1227

204

T5

18 décembre

2015

[…]

Renault 91'540

Mennecy

5353

900'000

168

terrain constructible

à usage de parking

Les appelants ne précisent pas, en appel comme en première instance, les références de publication des ventes, ni le zonage des parcelles concernées.

Or ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions.

En conséquence, ces références seront écartées.

2° références de la commune de Mennecy

Elle acquiesce au jugement et retire donc ses termes de référence.

3° références du commissaire du gouvernement

Il propose en l’absence de mutations de terrains en zone UG, les références suivantes avec les références de publication correspondant à des mutations dans la ZAC de Montvrain, à Mennecy, située à 500 m de la parcelle :

N° du

terme

date de

vente

adresse

superficie

prix en

euros

prix en

euros/m²

zonage observations

T1

4 janvier

2016

[…]

1294

97'667

75

AU4

T2

26 octobre

2016

[…]

3741

243'000

65

UF

T3

31 janvier

2018

[…]

Vilmorin

5000

377'386

75

AU3

T4

3 mars 2017

[…]

Montvrain

5000

3117386

75

AU4

T5

27 mars

2017

[…]

Montvrain

5000

312'386

62

AU4

T6

3 avril 2018

[…]

Montvrain

412'386

82

AU3

T7

20 juin 2018

[…]

Montvrain

1740

131'330

75

AU3

T8

27 février

2016

La Remise du

Rousset

3249

227'430

70

AU4

moyenne

72,37

médiane

75

Le commissaire du gouvernement précise que dans l’ancien PLU, la zone AU4 correspondait au secteur commercial aménagé dans le cadre d’une opération d’ensemble et à une urbanisation maîtrisée ; cette zone a vocation à accueillir des constructions à dominante d’activités économiques ; la zone UF correspondait au site à dominante activités économiques, en milieu urbain, à vocation à accueillir des établissements d’activités tertiaires bureaux, commerces et artisanat ; dans le PLU en vigueur, la zone AU 3 correspond au site dit « Montvrain- secteur II », qui correspond à un secteur communal aménagé dans le cadre d’opération d’ensemble et d’une urbanisation maîtrisée et qui a vocation à accueillir des constructions à dominante économique notamment en matière de bureaux, commerces, artisanat, services, il pourra également accueillir des équipements publics d’intérêt collectif.

Il indique donc qu’en l’absence de mutations dans une zone semblable dans un rayon proche, il propose de prendre pour base les mutations au sein de la Zac Montvrain ; cependant, la zone UG permet uniquement la construction d’équipements publics et d’intérêt général et est donc plus restrictive que les zonages des termes cités qui correspondent tous à des cessions de terrain à bâtir, dont constructibles, au même titre que la parcelle BL 56 ; le prix des ventes à prendre en compte pour les termes de comparaison numéro 2,4 et 5 pour lesquelles le juge de première instance a relevé des différences entre le commissaire du gouvernement et la commune de Mennecy, est le montant hors-taxes : il s’agit en effet de ventes entre particuliers assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée, la TVA acquittée par l’acquéreur est donc récupérable par lui et ne constitue pas un élément du prix à retenir ; il propose donc d’évaluer la parcelle BL 56 à 65 euros/m² correspondant à la valeur basse des termes cités, mais également à leur valeur moyenne de 72,37 euros moins un abattement de 10 % afin de tenir compte des possibilités de construction moindres de la zone UG dans laquelle se situe la parcelle par rapport au zonage AU et UF des termes de comparaison.

Si le premier juge pour les mêmes termes retenus aboutit à une moyenne de 77,05 euros/ m², c’est en raison du fait qu’il a retenu les chiffres plus élevés avancés par l’autorité préemptrice.

Il convient donc de retenir comme le premier juge ces références pertinentes correspondant à des biens situés dans un même secteur géographique et de retenir la moyenne de 72,37 euros et d’appliquer un abattement de 10 % afin de tenir compte des possibilités de constructions moindre de la zone UG dans laquelle se situe la parcelle par rapport au zonage AU des termes de comparaison susvisée, soit une valeur arrondie à 65 euros, soit pour la parcelle une valeur de : 3.390 m² x 65 euros = 220.350 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

B) S’agissant de la parcelle BL 57 en zone N

Le premier juge a retenu les 7 termes du commissaire du gouvernement avec une moyenne de 4, 43 euros/m², soit un prix unitaire arrondi de 5 euros/m².

1° références des consorts E-Y-D

Les appelants indiquent que la parcelle BL numéro 57 forme une unité foncière avec un terrain immédiatement constructible et bénéficie donc une plus-value de situation évidente et que ce classement, qu’ils ont fait valoir devant la juridiction administrative, n’est absolument pas cohérent.

Cependant comme l’indique exactement le premier juge il n’appartient pas au juge de l’expropriation de se prononcer sur le PLU la commune de Mennecy et en outre il n’est pas justifié de la décision de la juridiction administrative ; la cour a confirmé le jugement qui a écarté la qualification de terrain à bâtir.

Ils ne proposent aucune référence.

2° références de la commune de Ménecy

Elle acquiesce au jugement et retire ses termes de référence.

3° références du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement reprend d’abord 7 références de terrain en zone N à Mennecy:

N° du

terme

date de vente

adresse

superficie

prix en

euros

prix en

euros/m²

zonage observations

T1

8 mars 2017

[…]

Mennecy

192

807

4,2

N

T2

8 mars 2017

[…]

Mennecy

237

996

4,2

N

T3

8 mars 2017

[…]

Mennecy

124

521

4,2

N

T4

8 mars 2017

[…]

Mennecy

188

790

4,2

N

T5

8 mars 2017

[…]

Mennecy

188

790

4,2

N

T6

28 octobre

2016

[…]

Mares

310

1550

5

N

T7

28 octobre

2016

[…]

Mares

943

4715

5

N

moyenne

médiane

4,43

4,20

Le commissaire du gouvernement ajoute que si l’on exclut les 2 derniers termes, la moyenne ressort à 4,2 euros pour des terrains 288 m² à 235 m².

En appel, il ajoute une étude de marché de terrains plus grands en zone N,(avec les références de publication) sur la commune et ses environs, dans un rayon de 5 km entre octobre 2014 et mai 2018 :

N° du

terme

date de

vente

adresse

superficie prix en

euros

prix en

euros/m²

zonage

observations

T1

21 octobre

2014

Les Courtes

Epluches

à Villabe

2330

5500

2,36

N

acquisition par

département

T2

9 novembre

2016

L’Isle de la

patte d’Oie à

Mennecy

6850

18'400

2,69

N

Marais, acquisition

par le département

T3

20

novembre

2015

Les Brettes à

Villabe

2169

3300

1, 52

N

acquisition par le

département EN S

T4

14 octobre

2015

Les Linottes à

Villabe

2718

1, 55

N

espace paysager à

préserver

moyenne

2,03

Le commissaire du gouvernement indique qu’un seul terme a été trouvé sur la commune de Mennecy mais relatif à un terrain beaucoup plus grand (6.850m² ), que le bien à évaluer (2.510 m²) ; il propose de retenir un tarif de 3,50 euros correspondant environ à la moyenne des terrains en zone N avec un abattement de 15 % pour superficie soit 4, 20 x 0, 85 = 3,57 euros arrondis à 3,50 euros, ce prix apparaissant cohérent avec le prix de 2,69 euros correspondant à la cession du terrain en zone N à Mennecy de 6.850 m² le 9 novembre 2016.

Il convient de retenir les 7 termes de comparaison concernant des mutations récentes intervenues sur la commune de Mennecy pour des parcelles comparables avec une moyenne de 4,43 euros/du m².

Il convient d’écarter l’étude de marché du commissaire du gouvernement, une seule référence concernant la même commune de Mennecy, et celle-ci correspondant à un terrain beaucoup plus grand que le bien à évaluer.

Au vu de la situation géographique de la parcelle BL 57, en zone N, mais située à proximité immédiate de la zone UG et Uda, il convient de confirmer le jugement ce qu’il a exactement retenu une valeur plus élevée que la moyenne fixée à 5 euros/ m² arrondie.

Il convient de confirmer le jugement ce qu’il a exactement fixé le prix de la parcelle à :

5 euros/ m² X 2510 m² = 12.550 euros.

Il s’ensuit que le prix des parcelles BL 56 et BL 57 sera donc fixé comme suit: 220.350 (BL 56) + 12.550 (BL 57) = 232.900 euros

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la commune de Mennecy à régler à Madame F X, Madame J X-Y, M. B D et Monsieur I D la somme de 1500 EUR sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile .

L’équité commande de débouter M. Z X, M^me F G épouse X, M^me J X épouse Y, MM. B D et M. I D de leur demande d’article 700 du code de procédure civile en appel et de les condamner sur ce fondement à payer la somme de 1500 euros à la commune de Mennecy.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance.

M. Z X, M^me F G épouse X, M^me J X épouse Y, MM. B D et M. I D perdant le proès seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau :

Fixe le prix d’acquisition par la commune de Mennecy dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption des parcelles BL 56 et BL 57sises lieu-dit le […] à Mennecy d’une superficie totale de 5.900 m² appartenant en indivision à M. Z X, M^me F G épouse X, M^me J X épouse Y, MM. B D et M. I D à la somme de 232.900 euros ;

Confirme le jugement en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne M. Z X, M^me F G épouse X, M^me J X épouse Y, MM. B D et M. I D à payer à la commune de Mennecy la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. Z X, M^me F G épouse X, M^me J X épouse Y, MM. B D et M. I D aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT