Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2020

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/14098 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAKAQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Avril 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY
- RG n° 18/08209

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE LA […], […], […] et […], représenté par Maître Philippe BLERIOT, administrateur judiciaire, nommé à cette fonction par ordonnance du TGI de Bobigny le 7 octobre 2003, conformément à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, agissant lui-même en vertu d’une Assemblée Générale en date du 27 septembre 2004 et régulièrement renouvelée depuis

c/o Maître Philippe BLERIOT, administrateur judiciaire,

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

ayant pour avocat plaidant : M^e Jean-Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque : PB 001

INTIME

Monsieur B X Y

né le […]

[…]

93600 Aulnay-sous-Bois

Représenté par M^e Alain Tite MAFOUA BADINGA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 128

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M.

Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

M. B X Y est propriétaire des lots […], 21876 et 22729 de l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier régi par le statut de la copropriété, dénommé résidence La Morée, situé […], […], […].

La société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Blériot, administrateurs judiciaires, a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 4 septembre 2003, mission renouvelée au terme de diverses ordonnances jusqu’au 7 octobre 2019.

Par jugement du 6 mai 2016 le tribunal d’instance d’Aulnay sous Bois a condamné M. B X Y à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée les sommes de 6.992,92 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 19 octobre 2015, appel de fonds du 4^e trimestre 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2014 sur la somme de 3.758,48 €, à compter du jugement sur le surplus, et 300 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par acte d’huissier du 23 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée située 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 10 et […], 2 et […], 1, 9 et […], 2, 4, […], ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, a assigné, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, M. B X Y devant le tribunal, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au terme de ses dernières conclusions, sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  14.848,79 € correspondant aux charges travaux impayées au 2 janvier 2019, sous déduction de la somme de 6.966,92 € correspondant au montant des charges impayées arrêtées au 19 octobre 2015,

appel du 4^e trimestre 2015 inclus, ayant fait l’objet d’une décision du tribunal en date du 6 mai 2016, soit la somme de 7.881,87 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2017, date de la mise en demeure,

—  46 € au titre des frais de mise en demeure et de commande de l’acte hypothécaire et du titre de propriété,

—  2.500 € à titre de dommages et intérêts, outre une indemnité sur le fondement de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991.

— ordonner 1'exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. B X Y a demandé au tribunal de rejeter les demandes en raison du plan d’apurement mis en place par la commission de surendettement, et subsidiairement de lui accorder des délais de paiement.

Par jugement du 17 avril 2019 le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée de l’ensemble de ses demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

— dit que M. E X Y sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 juillet 2019.

Par ordonnance du 12 février 2020 le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusion de M. F X Z notifiées le 3 janvier 2020 et toutes conclusions ultérieures et l’a condamné aux dépens de l’incident.

La procédure devant la cour a été clôturée le 23 septembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 30 septembre 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée située 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 10 et […], 2 et […], 1, 9 et […], 2, 4, […], représenté par la SELARL Blériot, administrateurs judiciaires, ès qualités d’administrateur provisoire, appelant, invite la cour à :

— infirmer le jugement,

— condamner M. X Y à lui payer les sommes de :

• 15.612,63 € suivant décompte arrêté au 7 août 2019, avec intérêts de droit, à compter du 23 avril 2017, date la mise en demeure, et à compter de la délivrance de l’assignation, soit le 18 juillet 2018, pour le surplus,

• 1.500 € en raison de son comportement abusif et préjudiciable au bon fonctionnement de cette copropriété en difficulté,

• 4.260,43 € au titre des frais exposés au cours de la procédure de recouvrement, réparti comme suit :

* 14 € au titre des frais concernant l’état hypothécaire,

* 17 € au titre des frais concernant l’acte de propriété,

* 6,56 € au titre de la mise en demeure,

* 2.797,87 € au titre de la procédure de saisie immobilière,

* 1.425 € au titre de facture d’honoraires ' expertise procédure d’appel,

— statuer ce que de droit sur les dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions de l’appelant ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le titre de propriété, le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. B X Z,

— les ordonnances de nomination de l’administrateur provisoire,

— les procès verbaux d’assemblées générales ou décisions de l’administrateur provisoire approuvant les comptes et votant les travaux de 2016 à 2019, notamment ceux de résidentialisation,

— les appels de fonds,

— les décomptes actualisés au 9 juillet 2018, 2 janvier 2019 et 7 août 2019,

— les factures d’honoraires,

— le jugement du tribunal d’instance d’Aulnay sous Bois du 6 mai 2016,

— la mise en demeure du 23 avril 2017 ;

L’article 1342-10 nouveau du code civil (ancien article 1256) dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement’ ;

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que 'conformément à l’article 1342-10 du code civil [ancien article 1256] , les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne’ ;

C’est donc à juste titre que le syndicat a affecté les paiements de M. B X Z sur les dettes les plus anciennes, en particulier sur les causes du jugement du 6 mai 2016 ;

Le fait qu’un plan d’apurement ait été instauré par la commission de surendettement des particuliers ne fait pas obstacle à la délivrance de titres exécutoires mais uniquement à la poursuite de mesures d’exécution ;

Le syndicat des copropriétaires justifie par les pièces produites du montant de sa créance, laquelle est certaine, liquide et exigible, s’élevant à la somme de 15.612,63 €, hors frais de recouvrement et condamnations précédentes, suivant décompte du 7 août 2019 (pièce syndicat n° 15) ; ce décompte, précis, exhaustif et circonstancié, impute les versements de M. X Z par priorité sur les causes du jugement du 6 mai 2019, ensuite sur les charges courantes à commencer par les plus anciennes ; par ailleurs, il distingue bien entre les charges proprement dites et les frais de recouvrement sur lesquels il sera statué plus loin ;

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande en paiement des charges ;

M. X Z doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.612,63 € au titre de l’arriéré des charges du 1^er janvier 2016 (appel du 1^er trimestre 2016) au 1^er juillet 2019 (3^e appel provisionnel 2019 inclus), suivant décompte arrêté au 7 août 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2018, date de la mise en demeure, sur la somme de 10.536,26 €, à compter du 2 janvier 2019, date des conclusions devant le tribunal valant mise en demeure, sur la somme de 2.443,56 €, à compter du 30 septembre 2019, date des conclusions devant la cour valant mise en demeure, sur le surplus ;

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite les sommes suivantes :

— frais concernant l’état hypothécaire : 14 €,

— frais concernant l’acte de propriété : 17 €

— mise en demeure : 6,56 €,

— procédure de saisie immobilière : 2.797,87 €,

— facture d’honoraires ' expertise procédure d’appel : 1.425 €,

total : 4.260,43 € ;

Constituent des frais nécessaires pour le recouvrement de la créance justifiée du syndicat les frais concernant l’état hypothécaire, l’acte de propriété, la mise en demeure et la procédure de saisie immobilière, même si celle ci a été suspendue compte tenu de la procédure de surendettement ; il en est de même des frais d’expertise engagés par le syndicat pour établir un décompte précis des sommes dues, frais qui traduisent des diligences autant nécessaires qu’exceptionnelles (pièces syndicat n° 15 & 16) ;

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

M. X Z doit être condamné à payer au syndicat la somme de 4.260,43 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Depuis 2016 M. B X Z s’abstient de payer à leur échéance les appels de charges et travaux dans leur totalité, n’effectuant que des règlements partiels laissant perdurer sa dette ;

Les manquements systématiques et répétés de M. B X Z à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raison valable pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; sa mauvaise foi est caractérisée par l’absence de tout paiement des charges courantes entre le 1^er janvier 2016 et le 31 janvier 2019, soit plus de 3 ans, étant précisé que ses paiements antérieurs d’octobre 2017 à décembre 2018 viennent en paiement des causes du jugement du 6 mai 2016 ;

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts ;

M. X Z doit être condamné à payer au syndicat la somme de 1.500 € de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Il résulte de l’article 10-1 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 que 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires';

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à l’égard de M. A Z ;

M. B X Z, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel ;

M. B X Z perdant son procès contre le syndicat, il n’y a pas lieu de le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. B X Z à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée située 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 10 et […], 2 et […], 1, 9 et […], 2, 4, […], représenté par la SELARL Blériot, administrateurs judiciaires, ès qualités d’administrateur provisoire, la somme de 15.612,63 € au titre de l’arriéré des charges du 1^er janvier 2016 (appel du 1^er trimestre 2016) au 1^er juillet 2019 (3^e appel provisionnel 2019 inclus), suivant décompte arrêté au 7 août 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2018 sur la somme de 10.536,26 €, à compter du 2 janvier 2019 sur la somme de 2.443,56 €, à compter du 30 septembre 2019 sur le surplus ;

Condamne M. B X Z à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée située 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 10 et […], 2 et […], 1, 9 et […], 2, 4, […], représenté par la SELARL Blériot, administrateurs judiciaires, ès qualités d’administrateur provisoire, la somme de 4.260,43 € au titre des frais de recouvrement ;

Condamne M. B X Z à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée située 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 10 et […], 2 et […], 1, 9 et […], 2, 4, […], représenté par la SELARL Blériot, administrateurs judiciaires, ès qualités d’administrateur provisoire, la somme de 1.500 € de dommages-intérêts ;

Condamne M. B X Z aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT