RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2021

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/09028 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5UIL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Avril 2018 -Tribunal d’Instance de PARIS 8^e – RG n° 11-17-000218

APPELANT

Monsieur D X

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté et ayant pour avocat plaidant M^e Frédérick JUNGUENET de la SELARL DBCJ AVOCATS, avocat au barreau de MELUN

INTIMEE

SCI EDELIOR

N° SIRET : 530 831 437 00013

[…]

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Réjane GIRARDIN de l’AARPI APM, avocat au barreau de PARIS, toque : K0044

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Juin 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me Marie MONGIN, Conseillère

M^me P Q-R, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me P Q-R

dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par M^me Cynthia GESTY, Greffière présente lors du prononcé.

*****

EXPOSE DU LITIGE

En 1962, l’Union des Assurances de Paris Vie a donné à bail à M. D X et M^me F G épouse X un appartement de 173 m2 au 3^e étage gauche avec deux chambres de service au 5^e étage et une cave, situés au […].

La société Areas Dommages s’est porté acquéreur de l’immeuble et, par acte sous seing-privé du 3 mars 2009, a renouvelé le contrat de bail à M. D X et M^me F G épouse X à compter du 1^er janvier 2008 pour une durée de 6 ans. Ce dernier prenant alors fin le 31 décembre 2013.

Le 19 mai 2011, la société civile immobilière Edelior a procédé au rachat dudit appartement et de la cave auprès de la société Areas Dommages, de sorte que le bail s’est poursuivi avec la société civile immobilière Edelior.

M^me F G épouse X est décédée le […].

Suivant acte d’huissier du 19 juin 2013, la société civile immobilière Edelior a fait délivrer à M. D X un congé pour reprise au bénéfice de M. Y Z et M^me H Z, selon les dispositions de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989. M. D X a contesté la validité de ce congé mais a été débouté par ordonnance de référé du 17 juin 2014 rendu par le tribunal d’instance de Paris, jugement confirmé par la cour d’appel de Paris le 23 juin 2015.

M. D X a quitté les lieux le 28 juillet 2015.

Par acte d’huissier du 5 avril 2017, M. D X a fait assigner la société civile immobilière Edelior devant le tribunal d’instance du 8^e arrondissement de Paris aux fins d’obtenir la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 321 514,82 euros en indemnisation de son préjudice matériel et la somme de 15 000 euros en indemnisation de son préjudice moral.

Par jugement du 5 avril 2018, le tribunal d’instance du 8^e arrondissement de Paris a :

— dit que le congé pour reprise délivré le 19 juin 2013 à effet du 31 décembre 2013 n’est pas frauduleux ;

— débouté M. D X de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. D X aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 4 mai 2018, M. D X a interjeté appel de cette décision.

M. D X est décédé le […].

Par dernières conclusions notifiées le 21 mai 2021, M. I X, poursuivant la procédure en appel engagée par son père, M. D X, demande à la cour de :

— déclarer la demande initiale formulée par M. D X recevable et bien fondée ;

— déclarer sa demande en reprise suite au décès de son père, M. D X, recevable et bien fondée ;

En conséquence,

— infirmer le jugement rendu le 5 avril 2018 ;

— dire que le congé pour reprise est frauduleux ;

— condamner la société civile immobilière Edelior à lui payer la somme de 15 000 euros en indemnisation de son préjudice moral ;

— condamner la société civile immobilière Edelior à lui payer la somme de 321 514,82 euros en indemnisation de son préjudice matériel ;

— condamner la société civile immobilière Edelior à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société civile immobilière Edelior aux entiers dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire ;

Par dernières conclusions notifiées le 16 mars 2020, la société civile immobilière Edelior, intimée, demande à la cour de :

— dire et juger que M. D X est mal fondé et irrecevable en ses demandes ;

En conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d’instance du 8^e arrondissement de Paris le 5 avril 2018 ;

En tout état de cause,

— condamner M. D X au paiement à la société civile immobilière Edelior de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. D X aux entiers dépens dont distraction faite au profit de son conseil.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mai 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la validité du congé pour reprise

Par ordonnance de référé rendue le 17 juin 2014, le tribunal d’instance du 8^e arrondissement de Paris a validé le congé pour reprise au profit de M. Y et M^me H Z délivré le 19 juin 2013 pour le 31 décembre 2013 par application des dispositions de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989. Cette décision, qui a été confirmée par la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 23 juin 2015, est dès lors définitive et a autorité de chose jugée.

Il s’ensuit que M. I X n’est plus recevable à contester à nouveau la validité du congé pour reprise, y compris en présentant de nouveaux moyens.

La cour retient par conséquent qu’il n’y a pas lieu d’examiner l’obligation de relogement ou la circonstance selon laquelle le congé aurait été délivré au profit de membres de la SCI Edelior propriétaire du bien litigieux.

Sur le caractère frauduleux du congé

Il résulte de l’alinéa 1 et 2 de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 que Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948 précitée. (')

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont plus applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. (…) .

L’article 15 IV de la même loi prévoit néanmoins une sanction en cas de congé pour reprise frauduleux. Ainsi, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 ' pour une personne physique et à 30 000 ' pour une personne morale. Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

Pour que le congé pour reprise ne soit pas jugé comme frauduleux, il faut que le bailleur reprenne le bien à son profit pour l’habiter dans un délai raisonnable et pour une durée sérieuse.

Enfin, les dispositions d’ordre public de la loi de 1989 et le principe selon lequel le droit au logement est un droit fondamental interdisent toute reprise afin de se livrer à une opération spéculative quelles que soient les circonstances de la cause et du loyer.

Si les juges du fond n’ont pas à exercer de contrôle sur le motif de la reprise, il leur appartient en revanche de rechercher si le congé a été délivré frauduleusement.

En l’espèce, il est constant que le motif de la reprise invoqué par la SCI Edelior était la volonté que ses associés avaient d’installer dans les lieux M. Y Z et M^me H Z, associés de la SCI Edelior, âgés de 69 et 66 ans.

Ceux-ci résidaient alors dans les Îles Canaries, mais leur fils avait exprimé qu’ils souhaitaient se rapprocher de Paris pour une meilleure prise en charge médicale et pour vivre aux côtés de leurs petits-enfants.

Or, il est établi que dès le mois d’août 2016, les époux Y Z louaient le logement à une société d’avocats qui occupaient déjà l’appartement du 1^er étage du même immeuble.

Ainsi, il a été constaté par huissier aux termes d’un procès-verbal du 31 janvier 2017 que les locaux étaient utilisés à usage de bureaux, ce qui implique nécessairement que, avant le mois d’août 2016, des travaux ont été réalisés dans l’appartement. Il résulte des clichés versés aux débats que les travaux de cet appartement dans lequel un couple avait résidé pendant près de 50 ans sans avoir jamais engagé de remise en état, correspondait à une rénovation complète ainsi qu’à des travaux d’adaptation afin d’accueillir un cabinet d’avocats, le système électrique, notamment, étant vétuste et devant être remplacé.

En outre, M. J Z, co-gérant de la SCI Edelior, liait de façon non équivoque dans ses différents mails des 15 novembre 2012, 21 mars 2013 et 15 avril 2013 valablement communiqués aux débats la reconduction du bail demandée par les époux X à deux conditions, celle d’accepter l’augmentation du montant du loyer proposée et celle de ne pas préempter les chambres de service.

La délivrance d’un congé dans les jours qui ont suivi ce refus d’augmentation du loyer conduit à constater que le propriétaire n’avait aucune intention de reprendre le logement pour y faire habiter les époux Z lors de la délivrance du congé, qui apparaît dans ces conditions comme la sanction du refus du locataire d’accepter l’augmentation irrégulière du loyer que M. J Z, co-gérant de la SCI Edelior, a tenté de lui imposer.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats, notamment des échanges de courriels entre M. J Z et M. I X, qu’en seulement trois semaines, le projet de M. J Z d’emménager dans le logement avec ses enfants a été modifié, en ce qu’il n’envisageait plus de s’installer dans l’appartement litigieux avec son épouse et ses enfants, mais d’y installer ses parents en raison de leur santé dégradée.

De même, dans un intervalle de temps très court autour du dernier courriel annonçant la modification du projet des bailleurs, soit le 12 avril 2013, M. Y Z et M^me H Z ont entrepris les démarches d’enregistrement auprès du centre des finances publiques de Paris 6^e arrondissement Odéon pour que l’acte de cession de parts à concurrence de 20% du capital social de la SCI Edelior à leur profit puisse devenir opposable aux tiers, soit trois ans après la réalisation de l’investissement locatif de plus de 1 100 000 euros. Le 18 avril 2013, le greffe du tribunal de commerce de Paris a enregistré également cet acte de cession au registre du commerce et des sociétés. Cette cession de parts de la SCI Edelior, valablement enregistrée, permettait ainsi au bailleur de bénéficier de l’application de l’alinéa 2 de l’article 15 III de la loi précitée.

La SCI Edelior soutient que les époux Z ont effectivement résidé dans l’appartement litigieux du mois d’août 2015 au mois d’août 2016, soit pendant un délai raisonnable et produit à cet effet différents éléments.

Il est notamment prétendu que les époux Y Z, qui sont des personnes âgées avec une santé préoccupante, auraient habité le logement alors qu’un chantier de rénovation totale commençait et pendant que d’importants travaux étaient réalisés provoquant des bruits, de la poussière, des

émanations de produits chimiques, une absence de salle de bain et de cuisine pendant des mois.

L’appelant verse aux débats une attestation d’un architecte, M. A, établie à partir des documents fournis pas M. Z et d’un constat d’huissier du 17 décembre 2010 aux termes de laquelle il souligne la nécessité d’effectuer d’importants travaux sur l’installation électrique puisque cette dernière ne correspondait plus aux normes en vigueur, ces travaux devant se dérouler sur une installation hors tension, rendant très compliqué de vivre sur place (aucune possibilité d’utiliser un réfrigérateur, du matériel médical électrique, un four ou un micro-onde, etc). Il décrit les travaux à envisager comme une opération lourde, l’ensemble de l’appartement étant concerné avec notamment le déplacement des pièces d’eau, la modification des cloisons (nécessitant un nouveau système de plomberie ainsi qu’électrique), et l’impossibilité de pouvoir utiliser la porte principale de l’appartement en raison des travaux de sol, d’électricité et de peinture pour des raisons de sécurité évidentes.

Il conclut que la solution de rester sur site n’est pas envisageable en raison de la complexité des travaux, du délai qui s’en trouverait rallongé, du coût très important que cela impliquerait et surtout l’impossibilité de jouir pleinement de l’appartement, de son confort et de ses commodités surtout en cas de souci médical a fortiori davantage pour des personnes d’un certain âge. Il ajoute que tout architecte serait dans l’obligation de faire une déclaration à son assurance professionnelle sans savoir si celle-ci accepterait le chantier en lieu occupé avec des personnes âgées à mobilité réduite ou dépendantes.

Plusieurs éléments montrent que le suivi médical des époux Z était contraignant et intense, comme les remboursements de frais de santé, les hospitalisations à plusieurs reprises, la multiplication à partir de 2014 des consultations médicales, des analyses, des actes médicaux techniques, des soins de tous types, ainsi que la dégradation de la maladie oculaire de M^me Z depuis 2013.

En outre, l’intimée ne démontre pas, malgré ce qu’elle prétend, que les travaux ont consisté à créer des chambres pour en faire un appartement d’habitation, alors que le constat d’huissier du 31 janvier 2017 indique que l’appartement après travaux est à usage de bureaux.

Par ailleurs, l’intimée verse aux débats des factures et relevés EDF retraçant la consommation en électricité dans l’appartement par les époux Z sur une période s’étalant du mois de juillet 2015 au mois d’octobre 2016.

Concernant la période d’août à octobre 2016, un cabinet d’avocats s’est installé et a commencé à utiliser l’habitation pour son propre usage à partir du début du mois d’août

2016, justifiant une hausse de consommation en électricité sur cette période.

Concernant la période d’octobre à décembre 2015, ainsi que la période de décembre 2015 à février 2016, M. K L, habitant de l’immeuble sis […], atteste qu’il y a eu, dans l’appartement autrefois occupé par M. D X, « des travaux d’environ novembre 2015 à avril/ mai 2016 », ce qui est confirmé par le peintre M. B qui atteste être intervenu en mai 2016 dans le cadre de finitions de travaux.

La hausse de consommation en électricité sur ces périodes est donc justifiée par la présence d’ouvriers travaillant sur le chantier.

En tout état de cause, il apparaît que la consommation électrique pendant ces périodes demeure particulièrement faible pour une occupation des lieux par deux personnes, et ce en comparaison avec la consommation de M. X.

Il est en outre noté que M^me M C, gardienne de l’immeuble sis […], à la sommation interpellative qui lui était faite le 31 mars 2017, a exprimé : « Je ne connais pas ces personnes (M. Y Z et M^me H Z). Elles n’ont jamais emménagé dans cet appartement. Je ne les ai jamais vues. » À la suite de l’expulsion de M. D X, « les travaux ont débuté 2 ou 3 semaines après ». Enfin, le jour même de la sommation interpellative, M. J Z, co-gérant de la SCI Edelior, « a essayé de me faire dire comme quoi ses parents habitaient depuis 8 mois dans cet appartement et que moi, je ne m’en rappelle pas. Mais moi je me souviens bien qu’ils n’y ont jamais habité ».

Si l’attestation de M^me C a été remise en question ultérieurement, il est admis que celle-ci a fait l’objet de pression de la part de M. J Z en sa qualité de président du conseil syndical, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’accorder de crédit au revirement de ses dires. Il en va de même des témoignages produits par la défenderesse établis par complaisance, en ce qu’ils ont été délivrées par des amis de la famille Z, ou par des personnes ayant intérêt à entretenir de bonnes relations avec eux en tant que voisins.

En revanche, la cour relève que M^e N O, bien qu’ayant fourni une attestation, ne prétend à aucun moment avoir eu les époux Y Z pour voisin, alors même que son cabinet occupait le premier étage de cet immeuble et qu’il envisageait de louer ledit appartement. Il se contente d’évoquer les tractations qui ont eu lieu entre lui et M. J Z pour préparer son entrée dans l’ancien logement de M. D X.

En outre, malgré plusieurs sommations de communiquer l’avis d’imposition d’impôt sur le revenu déterminant la résidence fiscale au janvier 2016 de M. et M^me Z, l’avis d’imposition de la taxe d’habitation au janvier 2016 de M. et M^me Z, et le contrat d’assurance propriétaire obligatoire et l’assurance occupant (la situation des travaux comportant des risques que l’entrepreneur ne peut prendre son compte), l’intimée ne verse aux débats aucun de ces documents, dont il conviendra de tirer les conséquences.

Les relevés du CCP de la SCI Edelior d’octobre à décembre 2016 démontrent que ce compte est crédité mensuellement d’une somme de 5 500 euros correspondant au loyer et provision pour charges convenus au bail. Toutefois, hormis ces sommes de 5 500 euros, l’ensemble des relevés du CCP de la SCI Edelior est censuré, de sorte qu’il est impossible pour la cour de vérifier l’ensemble des débits et des crédits figurant sur ce compte et de s’assurer qu’un flux inverse n’a pas été opéré.

Enfin, il se déduit de l’ensemble de ces constatations et énonciations, en particulier des déclarations de la gardienne et du locataire actuel, de l’ampleur des travaux réalisés, de la consommation électrique relativement basse durant la période concernée, de la concomitance du refus de l’augmentation très substantielle du loyer et de la délivrance du congé, de la chronologie particulièrement rapprochée entre l’enregistrement de la cession de parts de la SCI Edelior au profit des époux Z et la délivrance du congé, ainsi que l’absence de pièce établissant sans équivoque la résidence des époux Z dans l’appartement litigieux, que ceux-ci n’y ont pas résidé en tant que logement principal, ou – à tout le moins – sur une durée inférieure à trois mois entre la fin des travaux et la date d’arrivée du nouveau locataire en août 2016.

Or, si l’article 15-1 de loi du 6 juillet 1989 ne fixe aucune durée minimum d’occupation après reprise, une durée inférieure à trois mois ne saurait suffire à satisfaire aux prescriptions légales.

La cour considère par conséquent que la brièveté d’occupation de l’appartement par les époux Z (moins de trois mois), voire l’absence totale d’occupation du bien, ne permettait pas d’expulser une personne âgée de plus de 80 ans, M. D X, qui a vécu 50 ans dans cet appartement, de sorte que le congé doit être déclaré frauduleux, nonobstant sa validité formelle.

Il y a par conséquent lieu d’infirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur le préjudice subi

M. I X, en présence d’une reprise pour motif frauduleux comme il a été examiné ci-dessus, est bien fondé à demander l’indemnisation de son préjudice.

Il est constant que le loyer payé par M. D X au moment de son éviction s’élevait à 9 224,87 euros par trimestre, soit 3 074,95 euros par mois, charges comprises.

Compte tenu de la grande ancienneté du bail, celui-ci était bien inférieur à ceux ayant cours dans le même quartier pour une surface similaire.

Du fait de la fraude de son bailleur, M. D X a donc été privé de la possibilité qu’il avait de continuer à vivre dans ce logement, avec un loyer avantageux.

La cour retient que le coût moyen d’un loyer pour une surface identique dans le quartier concerné est peut être fixé à la somme de 6 074,95 euros.

Le préjudice s’évalue comme la différence entre le loyer moyen pour un logement de même standing et le loyer payé au jour de l’expulsion = 6 074,95 – 3 074,95 = 3 000 euros, rapportée au nombre de mois écoulés depuis l’expulsion le 28 juillet 2015 jusqu’au mois de mars 2017, soit 3 000 euros x 20 mois = 60 000 euros.

La circonstance selon laquelle M. D X aurait été habiter chez son fils, M. I X, est indifférente au regard du préjudice subi, dès lors que cette situation n’est que le résultat de la difficulté dans laquelle il s’est trouvé, vu son âge et sa situation financière, pour relouer un logement.

Concernant la demande d’indemnisation au titre des frais déboursés par M. D X en conséquence de l’expulsion, cette demande sera rejetée en ce qu’elle porte sur les indemnités de procédure prononcées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens dans le cadre des précédentes procédures devenues définitives.

Enfin, la cour accordera à l’appelant la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral, en ce qu’il a été expulsé à l’âge de 89 ans d’un logement dans lequel il a passé plus de 50 ans de sa vie, et qui fut le centre de sa vie personnelle, familiale et professionnelle, et qu’il s’est retrouvé sans domicile.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée, partie succombante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer à M. I X la somme de 3 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Le sens de la présente décision commande par ailleurs de rejeter la demande de la SCI Edelior formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare frauduleux les motifs du congé pour reprise délivré le 19 juin 2013 par la SCI Edelior à M. D X ;

Condamne la SCI Edelior à payer à M. I X une indemnité de 60 000 euros au titre du préjudice financier subi ;

Condamne la SCI Edelior à payer à M. I X une indemnité de 5 000 euros au titre du préjudice moral ;

Condamne la SCI Edelior à payer à M. I X la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel ;

Condamne la SCI Edelior au paiement des dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code précité ;

Rejette toute autre demande des parties.

Le greffier, Le Président,