Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 17 mars 2021, n° 19/10236

TGI Paris 4 avril 2019

CA Paris
Infirmation partielle 17 mars 2021

Arguments

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Accepté
Demande de déplafonnement du loyer
La cour a estimé que le montant du loyer devait être fixé à la valeur locative déterminée par l'expert, en tenant compte des éléments de comparaison et des spécificités du local.
Accepté
Condamnation aux dépens de l'appel
La cour a confirmé que la société MCDONALD'S FRANCE, ayant succombé dans ses demandes, devait être condamnée aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 - ch. 3, 17 mars 2021, n° 19/10236
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	19/10236
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 4 avril 2019, N° 16/01719
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Agnès THAUNAT, président
Avocat(s) :	Thierry DAVIDEmmanuelle CHAVANCE
Cabinet(s) :	INGOLD & THOMAS - AVOCATS
Parties :	Société FONCIA PIERRE RENDEMENT c/ SAS MCDONALD'S FRANCE

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 17 MARS 2021

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/10236 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B76O5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Avril 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/01719

APPELANTE

SCPI FONCIA PIERRE RENDEMENT agissant poursuites et diligences de sa gérante la société FONCIA PIERRE GESTION prise en la personne de ses représentants légaux

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 378 557 425

[…]

représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant

assistée de M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, toque : A0436, avocat plaidant

INTIMEE

SAS MCDONALD’S FRANCE – exerçant sous l’enseigne : MC DONALD’S – représentée par son président en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité.

immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 722 003 936

[…]

représentée par M^e Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : 28, avocat postulant

assistée de M^e Emmanuelle CHAVANCE de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0055, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 7 février 2007, la société FONCIA PIERRE RENDEMENT a domié à bail en renouvellement à la société MCDONAlD’S FRANCE des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé […] ème pour une durée de 9 ans à compter du 1°' octobre 2005, moyennant un loyer annuel de 49 090 euros en principal.

Par acte d’huissier de justice du 19 mars 2015, la société FONCIA PIERRE RENDEMENT a fait délivrer à la société MCDONALD’S FRANCE un congé pour le 30 septembre 2015 et lui a offert le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1°' octobre 2015 moyennant un loyer de 85 000 euros en principal par an.

La société MCDONALD’ S FRANCE a accepté le principe du renouvellement mais a contesté le montant du loyer demandé.

Par jugement rendu le 4 octobre 2016 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, M^me C Y a été désignée en qualité d’expert à laquelle il a été confié la mission d’usage pour parvenir à la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1^er octobre 2015 pour les locaux situés […] donnés à bail par la société FONCIA PIERRE RENDEMENT à la société MCDONALD’S FRANCE ; le loyer provisionnel a été fixé pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer en principal, outre les charges.

L’expert a déposé son rapport le 6 novembre 2017, et a conclu à une valeur locative en renouvellement au 1^er octobre 2015 à 42 900 euros par an en principal, elle a arrêté le loyer plafonné à la somme de 57.542,44 euros.

Par jugement du 4 avril 2019, le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Paris a :

Fixé à 42.900 euros en principal par an, à compter du 1^er octobre 2015, le loyer du bail renouvelé entre la société FONCIA PIERRE RENDEMENT et la société MC DONALD’S

FRANCE pour les locaux situés […] ;

Dit que les intérêts sur les trop perçus de loyers courront à compter du 18 janvier 2016, date de l’assignation ;

Dit n’y avoir lieu à appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Ordonné le partage des dépens par moitié, y compris les frais d’expertise.

Par déclaration du 13 mai 2019, la société FONCIA PIERRE RENDEMENT a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 14 janvier 2020, la SCPI FONCIA PIERRE RENDEMENT, appelante, demande à la Cour de :

Vu les articles L 145-33 et L.145-34 du Code de commerce,

DIRE ET JUGER la société FONCIA PIERRE RENDEMENT recevable et bien fondée en son appel.

Y faisant droit,

INFIRMER le jugement rendu le 4 avril 2019 par le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Paris en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé pour les locaux sis à […] à la somme de CINQUANTE SIX MILLE TROIS EUROS ET QUATRE VNGT QUATORZE CENTIMES (56.003,94 €) par an, en principal, pour un bail de 9 années à compter du 1^er octobre 2015, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

CONDAMNER la société MCDONALD’S FRANCE à verser à la société FONCIA PIERRE RENDEMENT la somme de 3.000 €uros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la société MCDONALD’S FRANCE aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître INGOLD, Avocat aux offres de droit, dans les termes de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 15 octobre 2019, la SASU MCDONALD’S FRANCE, intimée, demande à la Cour de :

Vu les articles L 145-33, L 145-34 et R 145-7 et R 145-8 du Code de Commerce,

DECLARER la Société FONCIA PIERRE RENDEMENT mal fondée en son appel, l’en débouter.

CONFIRMER le jugement du 04 avril 2019 en ce qu’il a fixé à la somme de 42.900 € par an en principal le loyer du bail renouvelé au 1^er octobre 2015 pour les locaux situés […] et dit que les trop-perçus de loyer porteront intérêt au taux légal à compter rétroactivement du 1^er octobre 2015.

SUBSIDIAIREMENT

DIRE ET JUGER que la Société FONCIA PIERRE RENDEMENT ne justifie d’aucun motif de déplafonnement.

DEBOUTER la Société FONCIA PIERRE RENDEMENT de sa demande de fixer du loyer à la somme de 59.500 € par an en principal.

DIRE ET JUGER que le loyer doit être plafonné.

FIXER à la somme de 57.542,44 € par an en principal le loyer du bail renouvelé au 1^er octobre 2015 pour les locaux situés […].

DEBOUTER la Société FONCIA PIERRE RENDEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la Société FONCIA PIERRE RENDEMENT au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la Société FONCIA PIERRE RENDEMENT aux entiers dépens de première instance, y compris les frais d’expertise, et d’appel dont le recouvrement sera poursuivi par Maître E F-G conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 novembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Les lieux loués sont situés à l’angle de la rue Belgrand, de la place de la Porte de Bagnolet et de la rue Géo Chavez Paris 20 ème ; l’expert précise que la rue Belgrand est un axe majeur de circulation avec des commerces de bouche ou de proximité en pieds dïmmeuble et la rue Géo Chavez est une courte voie secondaire à sens unique de circulation reliant la place de la porte de Bagnolet à la place Octave Chanute dénuée de commercialité.

Le bailleur qui conclut à l’infirmation du jugement entrepris, sollicite la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 56.003,94 euros, correspondant selon lui au montant du loyer plafonné, ce montant étant inférieur au montant de la valeur locative qui s’établit selon lui à la somme de 59.500 euros.

A titre principal, la société locataire conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Sur la valeur locative

Les parties s’opposent sur les surfaces pondérées retenues par l’expert judiciaire et le premier juge. Le bailleur lui préfère la surface pondérée déterminée par son expert amiable M. X et soutient que la différence s’explique principalement par le calcul de la surface de la zone d’angle, M. X retenant une surface utile de 21m² alors que l’expert judiciaire n’a retenu qu’une surface utile de 15,10m². Le preneur conclut à la confirmation du jugement.

Il ressort de la comparaison des rapports d’expertise établis par M^me Y, expert judiciaire, M.

X, expert amiable du bailleur et M. Z, expert amiable du preneur, que les trois experts ont travaillé sur les plans établis le 29 juin 2009 par le cabinet A, géomètre expert, selon lesquels la surface utile du rez-de-chaussée était de 83,30m² et celle du sous-sol de 66,80m², étant précisé que l’expert judiciaire, tout comme l’expert Z, ont réintégré en outre 2m² de surfaces non closes, qui figuraient sur les plans, mais non dans le calcul des surfaces utiles. Cependant, alors que M^me Y et M. Z, ont joint à leurs rapports lesdits plans sur lesquels, ils ont fait figurer les découpages de zones auxquels, ils ont procédé pour parvenir à pondérer les surfaces, M. X n’a pas joint de plan à son rapport, alors même que le découpage qu’il a retenu est distinct de celui effectué par les autres experts, ce qui rend impossible le contrôle de ses affirmations, les différences de surfaces ne portant pas seulement sur la zone

d’angle mais en fait sur l’ensemble des zones.

S’agissant plus particulièrement de la zone d’angle, les parties conviennent de se référéer à la chartre de l’expertise en évaluation immobilière dans sa version applicable à compter du 1^er juillet 2015 selon laquelle la zone d’angle est retenue en triangle sur 5m au droit de l’angle de la vitrine.

S’agissant d’un pan coupé, les parties et les experts conviennent du fait que la surface de ce triangle de 5 mètres de côté, s’insère à l’intérieur des surfaces closes. Il résulte des plans annexés au rapport de l’expert judiciaire que celle-ci a effectué son calcul en respectant le plus possble les préconisations de la charte et son esprit, en définissant un triangle sensiblement isocèle, de 5m de côté, pour une surface de 15,10m² admise par le preneur, qui comprend la zone de vente à emporter, étant observé que l’application stricte de la charte aurait conduit à ne retenir qu’une surface inférieure, contrairement aux allégations du bailleur.

Le bailleur conteste le jugement entrepris en ce que en entérinant les conclusions de l’expert judiciaire, il a retenu un prix unitaire de 530 euros le m²B et lui préfère un prix unitaire de 600 euros le m²B. Il souligne que les éléments de comparaison proposés par l’expert judiciaire ne sont pas pertinents dans la mesure où, ils concernent surtout des locaux de petites surfaces qui ne sont pas comparables, alors que les références proposées par son expert amiable M. X, qui oscillent entre 346 euros le m²B et 859 euros Ble m²B, sont plus cohérents, le meilleur élément de comparaison étant un restaurant McDonald sis 7 place Gambetta dont le bail a été renouvelé à effet du 1^er janvier 2007, moyennant un prix de 600 euros le m²B. La société locataire accepte la fixation à 530 euros du prix au m²B et souligne que l’expert judiciaire a proposé sept références pour des locaux d’une surface pondérée comprise entre 78,20m²B et 361 m²B, comparable aux locaux dont s’agit et indique que le restaurant Mc Donald de la Place Gambetta est situé à plus d’un kilomètre, hors de la zone de chalandise, et dans un emplacement dont la commercialité n’est pas comparable.

L’expert judiciaire propose des références variant pour les locations nouvelles de 350 euros le m²B à 782 euros le m²B, pour les renouvellements amiables de 225 euros le m²B à 812 euros le m²B et deux références judiciaires de 280 euros le m²B et 290 euros le M²B.

M. X propose des références variant pour les locations nouvelles de 350 euros le m²B à 536 euros le m²B, pour les renouvellements amiables des loyers variant de 346 euros el M²B 859 euros le m²B et deux fixations judiciaires de 280 euros le m²B à 400 euros le m²B.

M. Z propose pour les locations nouvelles des références variant de 540 euros le m²B à 738 euros le m²B ; pour les renouvellements amiables de 287 euros le m²B à 621 euros le m²B et des fixations judiciaires de 246 euros le m²B à 350 euros le M²B.

Le reproche du manque de pertinence des références proposées par l’expert judiciaire en raison de la faible surface des locaux comparés n’est pas pertinente, dans la mesure où M. X ne donne que six références de locaux d’une surface comprise entre 78,20 m²B et 237 m²B alors que l’expert judiciaire donne huit références pour des locaux d’une surface comprise entre 78,20 m²B et

238,38m²B, l’expert Z proposant pour sa part neuf références pour des surfaces comprises entre 79 m²B et 329 M²B.

Seul l’expert X donne une référence de locaux sis […], mais pour une renouvellement amiable au 31 mars 2016, c’est-à-dire à une date postérieure au présent renouvellement et surtout pour une agence bancaire à proximite de la Place Gambetta, éloignée du commerce dont s’agit. L’expert judiciaire donne une référence au 67 boulevard Davout, c’est à dire à la Porte de Montreuil, pour le renouvellement d’un commerce de restauration rapide en 2011 pour 521 euros le m²B, si elle ne donne pas de référence pour un commerced restauration rapide sis place Gambetta, relevé par l’expert X, elle donne sur cette place trois références pour des agences bancaires pour des loyers varant de 621 à 812 euros le M²B.

Aucun des experts ne donnant des références pour des locaux situés à proximité immédiate du commerce, pour une activité semblable à celle autorisée dans le bail dont s’agit, il convient de prendre cette donnée en compte pour apprécier les références proposées.

Compte tenu de l’assez bonne situation dans un quartier populaire à vocation résidentielle, toutefois dans un emplacement Place de Bagnolet où la circulation automobile est importante, du bon état général des locaux, de la distribution peu fonctionnelle, sur deux niveaux, la salle de restaurationn n’étant qu’au sous-sol, non accessible aux personnes à mobilité réduite, seules trois places existant en rez-de-chaussée, du bon éclairement de l’aire de vente, de la clause de destination du bail, de la clause d’accession en fin de jouissance, de la tendance baissière des loyers de boutiques sur les voies secondaires, non recherchées par les enseignes nationales, mais aussi d’une bonne desserte par les transports en commun, avec une station de métro, des arrêts de bus et de tramways à proximité, et des références sus visées, un prix unitaire de 550 euros le m² doit être retenu.

Les parties s’opposent sur la majoration pour droit de terrasse, fixé à 3% par l’expert judiciaire, acepté par la société locataire, le bailleur lui préférant une majoration de 5%.

Selon l’expert judiciaire la majoration pour droit de terrasse varie entre 2% et 15%, comme l’établissent les éléments de comparaison qu’elle cite.

S’agissant d’une terrasse ouverte ne comportant que 10 places assise alors que l’établissement comporte 49 places assises et stand up dans les salles de restaurant, sur une place à très forte densité de circulation, c’est à juste titre que la majoration a été fixée à 3%, aucun élément ne contredisant cette évaluation.

L’expert judiciaire a proposé en outre un abattement de 2% compte tenu des charges exorbitantes et de déduire la taxe foncière, pour 1279 euros ainsi que la taxe sur les ordures ménagères pour 586,86 euros, qui ont été retenus par le premier juge et dont la société locataire sollicite la confirmation. Le bailleur ne s’explique pas sur ces points.

Selon le bail le preneur doit supporter la taxe foncière, l’assurance de l’immeuble et les travaux de mise aux normes.

Le renouvellement du bail est postérieur à l’entrée en application de la loi dite Pinel qui a introduit dans le code de commerce l’article R 145-35 du code de commerce. Dans ces conditions , les clauses exorbitantes du droit commun figurant au bail, ne s’appliquant que dans la limite des dispositions légales, il en résulte que l’abattement de 2% proposé ainsi que la déduction de l’ensemble de la taxe foncière en ce compris la taxes d’ordures ménagères ont été correctement appréciés par le premier juge

Dès lors, le montant du loyer du bail renouvelé s’établit à la somme annuelle hors charges et hors taxes, de 44.600,78 euros arrondie à 44.600 euros, selon le calcul suivant :

83,70m²Bx550 = 46.035 euros

— majoration pour droit de terrasse 3%

47416,05

— abattement de 2% pour clauses exorbitantes:

46.467,72

— déduction de la taxe foncière et taxes d’ordures ménagères

1279,41+586,86

Quel que soit le mode de caclul du montant du ployer plafonné, celui-ci est supérieur au montant de la valeur locative. En conséquence, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative déterminée ci-dessus.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne le sort des dépens et celui de l’application de l’article 700 du code de procédure civile en premier ressort.

Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile en premier ressort et la société MC DONALD qui succombe sera condamnée aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugment entrepris sauf en ce qui concerne le quantum du montant du loyer du bail renouvelé ;

l’infirme sur ce point,

statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe à 44.600 euros en principal par an, à compter du 1^er octobre 2015, le loyer du bail renouvelé entre la société FONCIA PIERRE RENDEMENT et la société MC DONALD’S FRANCE pour les locaux situés […] ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la société MC DONALD’S FRANCE aux entiers dépens de l’appel, avec distraction des dépens au bénéfice de l’avocat postulant en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE