Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 MARS 2021

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/09730 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3KAJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Décembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n°

APPELANTE

Société SFRISO INTERNATIONAL

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 340 479 062

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicolas COHEN-STEINER de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0301

INTIME

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DU […] représenté par son syndic, la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE 'SOGI'

C/O Société SOGI

[…]

[…]

Représenté par M^e Marie-Christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0140

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

---

FAITS & PROCÉDURE

La société à responsabilité limitée (S.A.R.L.) Sfriso International est propriétaire du lot n°1 de l’immeuble sis […] .

Par acte d’huissier en date du 20 décembre 2013, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] a assigné la société Sfriso international devant le tribunal aux fins d’obtenir, outre l’exécution provisoire de la décision et le remboursement des dépens, une condamnation au paiement de sommes dues d’une part, au titre des charges de copropriété, d’autre part, des dommages et intérêts causés par le non paiement desdites charges, ainsi qu’une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 1^er décembre 2016, rectifié par jugement du 16 mars 2017 sur le nom de la société défenderesse (Sfriso International au lieu de Sfrisco International) le tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné la société Sfriso international à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 62.319,35 € au titre des charges arrêtées au 4^e trimestre 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2013, pour la somme de 41.132,94 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus,

— condamné la société Sfriso international par application des dispositions de l’article 1153 du code civil, au paiement d’une indemnité de 2.000 €, en réparation du préjudice indépendant du retard apporté au paiement des charges, au profit du syndicat des copropriétaires l’immeuble du […],

— condamné la société Sfriso international aux dépens qui seront recouvrés directement par Maître Marie-Christine Aligros, avocate, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la société Sfriso international à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] une indemnité de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

La S.A.R.L. Sfriso international a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 mai 2017.

Par arrêt avant dire droit du 22 juillet 2020 cette cour a :

— ordonné la réouverture des débats pour permettre au syndicat des copropriétaires de justifier de sa créance,

— donné injonction au syndicat des copropriétaires de communiquer :

• les procès verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2014, 2015, 2016, 2017, et, dans l’hypothèse d’une nouvelle actualisation de créance, les comptes des exercices suivants, outre les appels de fonds,

• un décompte de charges conforme aux dispositions des jugements des 19 mars 2013 (voir page 5 du jugement déféré) et 12 janvier 2017,

• un décompte distinct pour les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état du 23 septembre 2020.

Les parties ont conclut et la procédure devant la cour a été clôturée le 16 décembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 15 décembre 2020 par lesquelles la société à responsabilité limitée Sfriso international, appelante, invite la cour, au visa des articles 1244-1 et suivants, 1289 et 1290 du code civil, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— juger que le syndicat des copropriétaires devra déduire du montant des charges réclamées le fonds spécial impayé de 7.000 €, ainsi que les charges indues en exécution des jugements rendus les 12 janvier 2017, 29 mai 2020 et 10 décembre 2020,

— ordonner la compensation entre les charges qu’elle doit et celles devant être déduites par le syndicat des copropriétaires en exécution des jugements rendus les 12 janvier 2017, 29 mai 2020 et 10 décembre 2020,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de dommages et intérêts et de toutes demandes plus amples ou contraire,

subsidiairement,

— lui accorder des délais de paiement,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 25 septembre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic en exercice la société par actions simplifiée Foncia Paris Rive Droite, intimé, demande à la cour, de :

— confirmer le jugement, rectifié suivant jugement du 16 mars 2017 en toutes ses dispositions,

— condamner la société Sfriso international à lui payer la somme de 60.936,97 € au titre des appels de charges pour la période du 3^e trimestre 2010 au 4^e trimestre 2015 avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2013, pour la somme de 41.132,94 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus,

— condamner la société Sfriso international à lui payer les sommes de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance,

y ajoutant,

— condamner la société Sfriso international à lui payer les sommes suivantes :

* 11.087,76 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1^er trimestre 2016 au 9 novembre 2017 (solde charges au 31 décembre 2016 suivant appels de fonds SOGI),

* 23.860,03 € au titre des charges de copropriété pour la période du 4^e trimestre 2017 au 12 août 2020 (appel de fonds Foncia), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

* 2.128,07 € au titre des frais de l’articel 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

* 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel,

— débouter la société Sfriso international de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— l’extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société Sfriso International,

— les 11 précédentes décisions de condamnations de la société Sfriso International en paiement des arriérés de charges (pièces n° 4 à 14 : jugements des 28 septembre 1998, 29 mai 1995, 15 décembre 1998, 24 mai 2000, 3 avril 2001, 5 février 2002, 10 septembre 2002, 23 novembre 2004, 3 mars 2006, 27 janvier 2011 et l’ordonnance de référé du 9 avril 2009),

— les procès verbaux des assemblées générales des 17 mai 2011 (approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2010), 25 avril 2012 (approuvant les comptes du 1^er janvier 2011 au 31 décembre 2011), 13 mars 2013 (approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2012), 6 mars 2014 (approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2013, votant le budget prévisionnel 2014 et le budget prévisionnel initial de 2015),

— le procès verbal de l’assemblée générale du 6 mai 2015 (approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2014, votant le budget prévisionnel 2015 et le budget initial prévisionnel 2016), assemblée annulée par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 12 janvier 2017 (pièce syndicat n° 46),

— le procès verbal de l’assemblée générale du 14 septembre 2020 approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2014 suite à l’annulation de l’assemblée du 6 mai 2015 par le jugement du 12 janvier 2017,

— le procès verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2016 approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2015 : par jugement du 10 décembre 2020 le tribunal de grande instance a annulé cette assemblée ; cependant l’assemblée générale du 6 mars 2014 qui a voté le budget prévisionnel 2015 n’a pas été annulée (pièce syndicat n° 37 : attestation de non recours), de sorte que les appels de fonds sont exigibles par application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le procès verbal de l’assemblée générale du 25 septembre 2017 approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2016 : par jugement du 6 août 2019 le tribunal de grande instance de Paris a débouté la société Sfriso international de sa demande d’annulation de cette assemblée, de sorte que celle-ci est définitive,

— le procès verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2018 approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2017 : la société Sfriso a formé un recours contre cette assemblée, mais l’affaire est toujours pendante devant le tribunal de grande instance de Paris (la date de plaidoirie a été fixée au 3 décembre 2021) ; un assemblée est valable tant qu’elle n’a pas été annulée ; en l’absence d’annulation du procès verbal de l’assemblée du 28 juin 2018, celle-ci doit donc s’appliquer,

— le procès verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2019 approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2018 et votant le budget prévisionnel 2020 : cette assemblée n’ayant pas fait l’objet de recours, est définitive (pièce syndicat n° 60 : attestation de non recours),

— le procès verbal déjà cité de l’assemblée générale du 14 septembre 2020 approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2019,

— le relevé général des dépenses des années 2010, 2011, 2012, 2013, 2019

— les appels de charges et les appels travaux du 2^e trimestre 2010 au 3^e trimestre 2020 (pièces n° 16, 34, 44, 48 et 66),

— les décomptes des sommes dues (pièces n° 15,30, 31, 42, 43, 47, 62 et 63),

— les contrats de syndic,

— les justificatifs des frais,

— le décompte des frais (pièce 67) ;

• Sur la demande du syndicat en première instance

¤ La période du 3^e trimestre 2010 au 4^e trimestre 2013

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 41.132,94 € expurgée de tout solde antérieur et frais ;

Il a été vu que les appels de fonds et relevés de charges sont versés au débats et que les assemblées générales ont approuvé les comptes de cette période (pièces syndicat ; n° 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26) ;

Il doit être précisé que la société Sfriso avait formé un recours à l’encontre de l’assemblée du 17 mai 2011 et que, par jugement du 19 mars 2013, (pièce syndicat n° 27) le tribunal de grande instance de Paris l’a débouté de sa demande d’annulation de cette assemblée mais a condamné le syndicat des copropriétaires à recalculer :

— les appels de fonds des 2 juillet et 1^er septembre 2010 en supprimant la quote-part du lot n° 1 portant sur la réfection de l’escalier,

— les appels de fonds des 2 juillet et 1^er septembre 2010 en affectant, du chef des dépenses de travaux de réfection du hall d’entrée, une base de répartition de 100èmes/750èmes pour le lot n° 1,

— la quote-part des dépenses d’eau froide du lot n° 1 en fonction de l’index 339 m3 pour les années 2010 et 2011 ;

Le syndicat des copropriétaires a exécuté les termes de ce jugement, les écritures ayant été passées sur le compte de la société Sfriso, le 17 mai 2013 (pièces n°15 et 62) ;

La société Sfriso a, ensuite, formé un recours (pièce n° 28) à l’encontre de l’unique résolution votée lors de l’assemblée générale de copropriétaires du 9 octobre 2012, relative à la trésorerie de la copropriété, à savoir l’augmentation du fonds spécial impayé de 30.000 € à 50.000 € ; par jugement du 16 mai 2014, le tribunal de grande instance de Paris a constaté que la société Sfriso avait abandonné sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 9 octobre 2012 (pièce n° 29). ; cette assemblée est devenue définitive ;

Une nouvelle assemblée générale de copropriétaires s’est tenue le 13 mars 2013 (pièce n° 23) qui, dans une résolution n° 2, a réitéré son vote et décidé 'compte tenu de la situation de la trésorerie de la copropriété, d’augmenter la valeur du fonds spécial impayé de 30.000 € et donc de porter ce fonds spécial impayé à 50.000 €' ; cette assemblée est également définitive (pièce n° 25) ;

Les montants figurant au débit du compte de la société Sfriso sont donc justifiés (pièce syndicat n° 62) et s’élèvent à 1.845,83 + 297,1+ 726,23 + 297,1 + 726,23 + 2.096,9 + 2.096,9 + 2.096,9 + 159,25 + 7.887,58 + 2.276,85 + 2.156,88 + 2.156,88 + 2.156,88 + 5.132,50 + 4.801,31 + 4.795,65 + 1.435 + 4.795,65 + 1.916,25 + 235,48 + 10.500 + 1.916,25+ 2.896,25 + 10.510,29 + 226,36 + 1.010,22 +

2.406,25 + 2.406,25 = 81.961,22 € ;

Viennent en déduction les remboursement de provisions et les régularisations de charges suite au jugement du 19 mars 2013, soit 8.387,58 + 5.782,88 + 8.627,52 + 4.795,65 + 7.665,02 + 627,9 + 1.800 + 1.452,46 + 594,2 + 1.091,37 = 40.824,58 € ;

La société Sfriso reste donc devoir au syndicat la somme de 81.961,22 € – 40.824,58 € = 41.136,64 € au titre de l’arriéré des charges du 3^e trimestre 2010 au 4^e trimestre 2013 ;

Toutefois, sans le cadre de la procédure ayant abouti au jugement du 12 janvier 2017, la société Sfriso International a contesté la répartition des charges suivantes pour la période allant du 13 juillet 2010 au 31 décembre 2015 (pièce syndicat n° 50) : les charges concernant le hall d’entrée, celles concernant la cage d’escalier et celles concernant les travaux d’électricité en cave ; par jugement du 12 janvier 2017 le tribunal de grande instance de Paris a ordonné au syndicat des copropriétaires de recalculer à compter du 13 juillet 2010, les charges afférentes au lot n°1 dont la société est propriétaire conformément au règlement de copropriété ; le syndicat a exécuté ce jugement en portant au crédit du compte de la société Sfriso le 12 août 2020 les montants correspondant au remboursement de la quote part de charges indûment réclamée (pièce syndicat n° 63) ;

¤ La période du 1^er trimestre 2014 au 4^e trimestre 2015

Il a été vu que les comptes de l’exercices 2014 ont été approuvés par l’assemblée générale du 14 septembre 2020 et que le budget prévisionnel 2015 a été voté par l’assemblée générale du 6 mars 2014 qui n’a pas été annulée, de sorte que les appels de fonds sont exigibles par application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; les appels de fonds ont été produits ;

Les montants figurant au débit du compte de la société Sfriso sont donc justifiés (pièce syndicat n° 62) et s’élèvent à 2.406,26 + 2.406,26 + 2.406,27 + 2.406,26 + 11,22 + 2.406,26 + 2.406,26 + 1031,69 + 7.000 + 2.406,27 + 2.406,26 = 27.293,01 € ;

Viennent en déduction les remboursements de provisions et les régularisations de charges suite au jugement du 6 mai 2015 (annulation de l’appel de fonds de 7.000 €), soit 52,61 + 3.440,07 + 7.000 = 10.492,68 € ;

La société Sfriso reste devoir au syndicat la somme de 27.293,01 € – 10.492,68 € = 16.800,33 € au titre de l’arriéré des charges du 4^e trimestre 2014 au 4^e trimestre 2015, sous réserve des remboursements faits le 12 août 2020 en exécution du jugement du 12 janvier 2017 et, aussi, de l’exécution du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 10 décembre 2020, à supposer qu’il devienne définitif, qui a condamné le syndicat des copropriétaires à recalculer les charges réclamés à la société Sfriso au titre de l’année 2015 concernant le hall d’entrée sur la base de 100/750èmes ;

• Sur la condamnation prononcée en première instance

La société Sfriso a été condamnée à payer au syndicat la somme de 62.319,35 € au titre des charges arrêtées au 4^e trimestre 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2013, pour la somme de 41.132,94 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;

En dehors de l’exécution des jugements des 12 janvier 2017 et 10 décembre 2020, à supposer que ce dernier soit définitif, la créance du syndicat s’établissait en première instance à la somme de 41.136,64 € + 16.800,33 € = 57.936,97€ au titre de l’arriéré des charges du 3^e trimestre 2010 au 4^e trimestre 2015 ;

Le jugement doit donc être réformé sur ce point ;

• Sur l’actualisation de la demande du syndicat devant la cour

Le syndicat des copropriétaires actualise sa demande devant la cour pour solliciter la condamnation de la société Sfriso à lui payer les sommes de 11.087,76 € + 23.860,03 € = 34.947,79 € au titre de l’arriéré des charges de la période du 1^er trimestre 2016 au 3^e trimestre 2017 suivant décompte arrêté au 12 août 2020, (3^e appel trimestriel 2020 et remboursements du 12 août 2020 en exécution des jugement des 19 mars 2013 et 12 janvier 2017 inclus) ;

Il a été vu que les comptes des exercices 2016, 2017, 2018 et 2019 ont été approuvés par des assemblées générales qui n’ont pas été annulées et que le budget prévisionnel 2020 a été voté par l’assemblée générale du 24 juin 2019 ; les appels de fonds ont été produits ;

Les décomptes (pièces syndicat n° 62 et 63 : décomptes SOGI et Foncia) indiquent les remboursements effectués le 12 août 2020 en exécution des jugements des 19 mars 2013 et 12 janvier 2017 qui viennent régulariser les charges des années antérieures (2010 à 2015) ; ils ne comportent aucun frais ;

Il résulte des pièces produites que le syndicat justifie de sa créance à hauteur de 34.947,79 € au titre de l’arriéré des charges de la période du 1^er trimestre 2016 au 3^e trimestre 2017 suivant décompte arrêté au 12 août 2020, (3^e appel trimestriel 2020 et remboursements du 12 août 2020 en exécution des jugement des 19 mars 2013 et 12 janvier 2017 inclus), sous réserve de l’éventuelle régularisation en exécution du jugement du 10 décembre 2020, étant précisé que le syndicat a bien inscrit au crédit du compte de la société Sfriso les sommes de101,60 € au titre des travaux de plomberie de l’exercice 2015 et 89,85 € au titre des petits travaux d’entretien électricité de l’exercice 2015 comme le jugement du 10 décembre 2020 lui en a donné acte ;

• Sur la condamnation

La société Sfriso international doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 57.936,97€ + 34.947,79 € = 92.884,76 € au titre de l’arriéré des charges du 3^e trimestre 2010 au 12 août 2020 (3^e appel trimestriel 2020 et remboursements du 12 août 2020 en exécution des jugement des 19 mars 2013 et 12 janvier 2017 inclus), en deniers ou quittances pour tenir compte des éventuels remboursements en exécution du jugement du 10 décembre 2020, et augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2013 sur la somme de 41.132,94 € (suivant la demande du syndicat), de la date de signification du jugement du 1^er décembre 2016 sur la somme de 16.804,03 €, et à compter de la signification de l’arrêt pour le surplus ;

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.128,07 € décomposée de la façon suivante (pièce n° 67 : décompte des frais relevant de l’article 10-1) :

—  26 juillet 2016 : vacation suivi contentieux : 651 €,

—  31 décembre 2016 : suivi dossier impayés 2^e trimestre 2016 : 372 €,

—  30 août 2018 : mise en demeure : 40 €,

—  17 septembre 2018 : relance : 30,79 €,

—  12 mars 2019 : constitution dossier huissier : 430,56 €,

—  13 juin 2019 : constitution dossier avocat : 480 €,

—  5 mai 2020 : sommation de payer du 26 mars 2019 : 408,41 €,

—  26 mai 2020 : suivi dossier contentieux 2^e trimestre 2020 : 153 €,

— à déduire annulation DJRD procédure Sfriso international : – 437,69 €,

total : 2.128,07 € ;

Le syndicat communique la mise en demeure du 30 août 2018 et la relance du 30 août 2018 (pièce n° 68), de même que la sommation de payer du 26 mars 2019 (pièce n° 70) ;

Les frais de syndic (vacations trimestrielles de suivi contentieux, suivi dossier impayé, constitutions de dossier huissier et avocat) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité ; ils font partie des diligences ordinaires du syndic à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf démonstration de diligences particulières, ce qui n’est pas le cas en l’espèce (il a été vu qu’un arrêt avant dire droit a été rendu pour permettre au syndicat de justifier de sa créance) ;

Seuls constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat les frais de mise en demeure (40 €), de relance (30,79 €) et de la sommation de payer (408,41 €), soit 472,20 € ; bien que ces diligences aient été effectuées alors que l’affaire était pendante devant la cour, elles sont justifiées par le fait que la société Sfriso n’a effectué aucun paiement des charges courantes entre le 1^er juillet 2010 et le 12 août 2020 ;

La société Sfriso international doit donc être condamnée à payer au syndicat la somme de 472,20 € au titre des frais de recouvrement ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Comme il vient d’être dit, la société Sfriso international n’a effectué aucun paiement des charges de copropriété entre le 1^er juillet 2010 et le 12 août 2020, laissant sa dette s’aggraver ; sa mauvaise foi est caractérisée par ce qui s’apparente à un refus de payer les charges de copropriété et par le fait qu’elle a déjà été condamnée à 11 reprises (entre 1998 et 2011) pour non paiement des charges ; dans la présente procédure le refus de paiement perdure depuis 10 ans ; la société Sfriso ne saurait valablement se retrancher derrière les différents jugements qui ont condamné le syndicat à revoir à la baisse le montant des charges qui lui étaient réclamés dans la mesure où, d’une part, aucun jugement ne l’a dispensé de payer les charges de copropriété, d’autre part les montants revus à la baisse (2.506 €) apparaissent marginaux par rapport au chiffre de sa dette (près de 93.000 € sur 10 ans) ;

Les manquements systématiques et répétés de la société Sfriso à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d’une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; il doit être remarqué à cet égard que l’assemblée générale du 9 octobre 2012, réitérée par celle du 13 mars 2013, a décidé d’augmenter le fonds 'spécial impayé’ de 30.000 € à 50.000 € compte tenu, notamment de l’absence de règlement par la société Sfriso de ses charges (pièces n° 22, 23) ;

Le jugement, qui a justement évalué le préjudice du syndicat, doit être confirmé en ce qu’il a

condamné la société Sfriso à payer au syndicat la somme de 2.000 € de dommages-intérêts ;

Sur les demandes de la société Sfriso

• Sur la compensation

La société Sfriso sollicite la compensation entre les charges qu’elle doit et celles devant être déduites par le syndicat des copropriétaires en exécution des jugements rendus les 12 janvier 2017, 29 mai 2020 et 10 décembre 2020 ;

Il a vu plus haut que le syndicat a rectifié ses calculs en exécution du jugements du 12 janvier 2017 ; s’agissant du jugement du 10 décembre 2020, à supposer qu’il soit exécutoire, il en a été tenu compte par le prononcé d’une condamnation en deniers ou quittances ;

Par jugement du 29 mai 2020 (pièce syndicat n° 71), le tribunal judiciaire de Paris a déclaré non-écrites les clauses du règlement de copropriété selon lesquelles la société Sfriso doit participer aux charges du bâtiment A, ainsi qu’aux charges communes générales telles que figurant au règlement de copropriété ; le tribunal a dit que la grille de répartition de charges proposée par M^me Y Z, expert judiciaire, serait substituée à la grille de répartition initiale ; l

Le tribunal a, par ailleurs, débouté la société Sfriso de sa demande de remboursement du trop-perçu, dans les termes suivants :

'La décision de réputer non écrite une clause de répartition de charges d’un règlement de copropriété ne vaut que pour l’avenir et ne prend effet qu’à compter de la date à laquelle la décision a acquis autorité de la chose jugée.

Jusqu’à cette date la répartition des charges antérieures, même non conforme aux critères d’utilité prévus par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 d’ordre publique, reste applicable.

Toute interprétation contraire tendant à conférer un caractère rétroactif à la nouvelle répartition serait irréaliste, permettant à chacun des copropriétaires de pouvoir remettre en cause dans la limite du délai de prescription les charges déjà payées.

La société Sfriso sera, en conséquence, déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à recalculer le trop-perçu de charges selon la nouvelle grille de répartition proposée par M^me Y Z et à les lui rembourser pour les 5 dernières années';

Ce jugement a donc vocation à s’appliquer pour l’avenir (la signification à partie étant intervenue le 17 août 2020), mais il ne remet pas en cause les montants réclamés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure ;

La société Sfriso ne justifie en réalité d’aucune créance certaine, liquide et exigible envers le syndicat qui pourrait se compenser avec la réclamation de ce dernier au titre des charges de copropriété ;

La société Sfriso international doit être déboutée de sa demande de compensation entre les charges qu’elle doit et celles devant être déduites par le syndicat des copropriétaires en exécution des jugements rendus les 12 janvier 2017, 29 mai 2020 et 10 décembre 2020 ;

• Sur la demande de délais

La société Sfriso sollicite des délais de paiement ; elle fait valoir que son activité étant faible, elle n’a aucunement la capacité financière de régler sa dette en une seule fois ; elle ajoute que du fait des graves problèmes de santé de son gérant, M. X, et d’une expulsion de son local commercial, elle

a rencontré des difficultés financières ;

Pour obtenir des délais sur le fondement de l’article 1343-5 nouveau du code civil (article 1244-1 ancien), le débiteur doit démontrer sa bonne foi en effectuant des paiements en fonction de ses facultés ; or, la dette de la société Sfriso n’a fait que s’aggraver depuis le jugement, comme il a été vu ; elle n’a effectué aucun versement depuis le 1^er juillet 2010 et s’est octroyé de fait 10 ans de délais ; il est démontré qu’elle est dans l’incapacité de respecter un quelconque échéancier ; par ailleurs, elle ne produit aucune pièce propre à justifier de sa situation financière ;

La société Sfriso doit donc être déboutée de sa demande délais de paiement ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Sfriso, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Sfriso ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné la société Sfriso international à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 62.319,35 € au titre des charges arrêtées au 4^e trimestre 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2013, pour la somme de 41.132,94 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur le seul chef réformé et y ajoutant,

Condamne la société à responsabilité limitée Sfriso international à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] la somme de 92.884,76 € au titre de l’arriéré des charges du 3^e trimestre 2010 au 12 août 2020 (3^e appel trimestriel 2020 et remboursements du 12 août 2020 en exécution des jugements des 19 mars 2013 et 12 janvier 2017 inclus), en deniers ou quittances pour tenir compte des éventuels remboursements en exécution du jugement du 10 décembre 2020, et augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2013 sur la somme de 41.132,94 €, de la date de signification du jugement du 1^er décembre 2016 sur la somme de 16.804,03 €, et à compter de la signification de l’arrêt pour le surplus ;

Condamne la société à responsabilité limitée Sfriso international à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] la somme de 472,20 € au titre des frais de recouvrement ;

Déboute la société Sfriso international de sa demande de compensation entre les charges qu’elle doit et celles devant être déduites par le syndicat des copropriétaires en exécution des jugements rendus les 12 janvier 2017, 29 mai 2020 et 10 décembre 2020 ;

Déboute la société Sfriso international de sa demande de délais de paiement ;

Condamne la société à responsabilité limitée Sfriso international aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT