Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 17 MARS 2021

( , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/19482 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4JNP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Août 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/17882

APPELANT

Monsieur B Y

né le […] à […]

25 domaine de Cheverchemont

[…]

représenté par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125, avocat postulant

assisté de M^e Sophie KOCH, avocat au barreau de PARIS, toque P 315, avocat plaidant.

INTIMÉE

SAS KST-X, ès qualités de syndic de la copropriété de l’immeuble situé […], […]

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 490 791 720

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e E F de l’AARPI 2BV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085

PARTIE INTERVENANTE

La Société CUIZINES, Société par action simplifiée en cours de liquidation, dûment représentée par son liquidateur M. B. Z, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 490 570 819, dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

et venant aux droits de Société CUIZINES PROVENCE, société à responsabilité limitée à associé

unique, anciennement immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 509 539 441 et désormais radiée, dont le siège social est sis […], […] , par suite d’une transmission universelle de patrimoine du 15 juin 2016, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentées et assistées de M^e Adeline TISON de l’AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente chargée du rapport, et de Madame Elisabeth GOURY, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

Madame Anne-Gaël BLANC, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Laure POUPET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La société à responsabilité limitée Cuizines Provence, qui exerce une activité de restaurant, vente sur place ou à emporter de plats cuisinés, traiteur, et est titulaire d’un bail commercial portant sur un local au rez-de-chaussée d’un immeuble sis […] dans le 9^e arrondissement de Paris, autorisant précisément cette activité, a mis en vente son fonds de commerce au prix net vendeur de 193.000 euros auprès du cabinet NGBI.

Le 22 mai 2015, M. B Y a fait proposition d’acquisition, déclarant qu’en cas d’accord du propriétaire du fonds, cet engagement deviendrait irrévocable, obligeant à la régularisation d’une promesse synallagmatique de vente et d’achat au plus tard le 20 juin 2015, sauf à être redevable de dommages-intérêts à l’égard du vendeur d’au minimum 10% du prix de cession, correspondant à l’indemnité d’immobilisation devant être séquestrée ainsi que des honoraires dus au cabinet NGBI. A titre de clauses particulières, y est précisé qu’offre est faite de reprise des tables, des chaises, pas de reprise des salariés , le cédant devant faire son affaire personnelle de leur licenciement, et que les modalités de financement seront établies lors de la promesse de vente.

Le vendeur acceptait l’offre par lettre recommandée avec avis de réception du même jour, « au prix et conditions proposées, soit 205.000 euros, frais d’agence inclus ».

La régularisation de la promesse de vente et d’achat d’abord fixée au 25 juin suivant, a été reportée au 3 juillet 2015.

Ce jour, la société par actions simplifiée KST-X, syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris 9^e, a attesté auprès de M. B Y que le local « n’est pas équipé d’un système d’extracteur d’air spécial cuisson jusqu’en toiture conformément à la législation en vigueur actuelle » et que "la copropriété du […] ne donnera pas d’autorisation pour l’installation d’un extracteur d’air spécial cuisine sur l’immeuble".

M. B Y s’est désisté du projet.

Le 21 juillet 2015, la société à responsabilité limitée Cuizines Provence a mis en demeure, en vain, M. B Y et la société par actions simplifiées KST-X, d’avoir à lui payer 19.300 euros équivalent à l’indemnité d’immobilisation, à laquelle le premier s’opposait par courrier du 31 juillet suivant.

Il exprimait alors avoir accepté avec réserves, et notamment celle « de l’absence de salariés », et avoir « appris par la suite que la société Cuizines Provence allait céder son fonds de commerce avec deux salariés en CDI », en sorte que sa proposition d’acquisition ne valait pas engagement pur et simple de contracter. Il ajoutait : « de plus, s’agissant de faire de la cuisine chaude dans le fonds de commerce en question, l’attitude de la société Cuizines Provence et du cabinet NBGI a été particulièrement malhonnête ». Il se plaignait ainsi d’avoir été trompé sur cette possibilité, qui était une « condition essentielle pour (son) activité de restaurateur », condition que le vendeur refusait au reste d’insérer dans la promesse synallagmatique de vente.

C’est dans ces conditions que la société à responsabilité limitée Cuizines Provence a assigné M. B Y et la société par actions simplifiée KST-X par actes d’huissier des 17 novembre et 10 décembre 2015.

Par jugement en date du 29 août 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Condamné M . B Y à payer à la société à responsabilité limitée Cuizines Provence 19.300 euros correspondant à l’indemnité de dédit prévue à la proposition d’acquisition du 22 mai 2015, augmentés des intérêts au taux légal dès le 21 juillet 2015 ;

— Ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 ancien du code civil;

— Rejeté le surplus des demandes ;

— Condamné M. B Y à payer à la société à responsabilité limitée Cuizines Provence 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société à responsabilité limitée Cuizines Provence à payer à la société par actions simplifiée KST-X 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— Admis maître E F aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamné M . B Y aux dépens.

Par déclaration en date du 20 octobre2017, M. B Y a interjeté appel de ce jugement (17/19482). Il a également interjeté appel le 28/02/2019 (19/04237).

Il a assigné en intervention forcée le 26/12/2017 la SAS CUIZINES suite à la radiation de la société CUIZINES PROVENCES par suite de transmission universelle du patrimoine à la SAS CUIZINES.

Une ordonnance sur incident a été rendue le 1^er avril 2019, rejetant les demandes de nullité et de caducité de la déclaration d’appel de M. Y, et de nullité des conclusions signifiées par la SARL CUIZINES PROVENCE, aux droits de laquelle vient la SAS CUIZINES.

Une ordonnance de jonction a été rendue le 16 mai 2019, ordonnant la jonction des procédures inscrites au rôle sous les numéros 17/19482 et 19/04237, se poursuivant désormais sous le numéro 17/19482.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 4 octobre 2019, M. B Y, appelant, demande à la Cour de :

Vu les dispositions des articles 122 à 126 du Code de procédure civile

Vu les dispositions des articles 1101 et suivants, 1110 et 1116, 1382 et suivants du Code civil (ancien),

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le jugement entrepris

' Dire et juger Monsieur B Y recevable et bien-fondé en son appel ;

' Dire et juger la société CUIZINES SAS, venant aux droits de la SARL CUIZINES PROVENCE, mal fondée en son appel incident ainsi qu’en toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur B Y et, en conséquence, l’en débouter ;

' Dire et juger la société KST X mal fondée en ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur B Y ;

' Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné Monsieur B Y à payer à la société CUIZINES PROVENCES la somme de 19.300 euros à titre de l’indemnité de dédit prévue à la proposition d’acquisition du 22 mai 2015, augmentée des intérêts au taux légal dès le 21 juillet 2015,

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 ancien du code civil,

— condamné Monsieur B Y à payer à la société CUIZINES PROVENCE la somme de 2000 Euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile ainsi qu’aux dépens,

— débouté Monsieur B Y de sa demande à voir la société KST 'X le garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— débouté Monsieur B Y sa demande à voir la société CUIZINES PROVENCE condamnée au paiement de la somme de 6000 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 6000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux

dépens.

' Statuant à nouveau :

— A titre principal :

— Dire et juger non contractuelles, ou subsidiairement nulles pour vice du consentement de Monsieur B Y, les dispositions de la proposition d’acquisition du fonds de commerce de la société CUIZINES PROVENCE signé par Monsieur B Y le 22 mai 2015 et de l’accord de vente dudit fonds de commerce signé par la société CUIZINES PROVENCE le 22 mai 2015 ;

— Dire et juger que le refus de Monsieur B Y de régulariser la promesse de vente et d’achat du fonds de commerce de la société CUIZINES PROVENCE n’est pas fautif ;

— Condamner la société CUIZINES SAS venant aux droits de la Société CUIZINES PROVENCE à payer à Monsieur Y la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— A titre subsidiaire :

— Condamner la société KST-X à garantir Monsieur B Y de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— En tout état de cause :

— Condamner la société CUIZINES SAS, venant aux droits de la la société CUIZINES PROVENCE, à payer à Monsieur Y la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société CUIZINES SAS, venant aux droits de la société CUIZINES PROVENCE, aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction pour ces derniers au profit de Maître TEYTAUD, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 15 juillet 2019, la SAS CUIZINES représentée par son liquidateur M. Z venant aux droits de la SARL CUIZINES PROVENCE, intimée, demande à la Cour de :

Vu les articles 1101, 1134, 1142, 1154 et 1382 anciens du Code civil,

Vu le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 29 août 2017,

Vu la proposition d’acquisition,

Vu le règlement de copropriété,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

' Juger la Société CUIZINES, venant aux droits de la société CUIZINES PROVENCE, recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions, à l’encontre de Monsieur Y, et en son appel incident contre la Société KST-X ;

' Débouter Monsieur Y de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

' Débouter la Société KST-X de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En conséquence,

' Confirmer le jugement en ce qu’il a considéré que Monsieur Y avait commis une faute en se désistant de son acquisition ;

' Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur Y à payer à la Société CUIZINES PROVENCE la somme de 19.300 euros au titre des 10% du prix de cession prévue contractuellement, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 juillet 2015 ;

' Confirmer le jugement en ce qu’il a dit que cette somme produira elle-même intérêt en vertu de l’article 1154 du Code civil ;

' Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur Y au paiement de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC à la société CUIZINES PROVENCE ainsi qu’aux dépens;

Pour le surplus :

' Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes de la société CUIZINES PROVENCE ;

En conséquence :

' Constater que le syndic de copropriété KST-X a commis une faute en établissant une attestation erronée ;

' Condamner la société KST-X in solidum avec Monsieur Y au paiement de la somme de 19.300 euros au titre des 10 % du prix de cession prévue contractuellement, à laquelle ce dernier a été condamné, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 juillet 2015 ;

' Dire que cette somme produira elle-même intérêt en vertu de l’article 1154 du Code civil ;

Et infirmer en conséquence le jugement en ce qu’il a condamné la société CUIZINES PROVENCE au paiement à la société KST-X de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

' Condamner Monsieur Y et la Société KST-X in solidum à payer à la Société CUIZINES, venant aux droits de la Société CUIZINES PROVENCE, la somme de 6.000 euros au titre de leur résistance abusive ;

' Condamner Monsieur Y et la Société KST-X in solidum à payer à la Société CUIZINES, venant aux droits de à la Société CUIZINES PROVENCE, la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

' Condamner Monsieur Y et la Société KST-X in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 20 mars 2018, la société KST-X, intimée, demande à la Cour de :

' Dire et juger que dans l’hypothèse où Monsieur Y serait accueilli en son appel dirigé à

l’encontre de la société CUIZINES PROVENCE, son appel en garantie vis-à-vis de la société KST X sera déclaré irrecevable pour défaut d’objet ;

' Dans l’hypothèse où Monsieur Y serait débouté de son appel à l’encontre de la société CUIZINES PROVENCE, dire et juger son appel en garantie à l’encontre de la société KST X mal fondé ;

' Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté les parties de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de la société KST X.

' Condamner Monsieur B Y à payer à la société KST X une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e E F, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 05 mars 2020.

MOTIFS

Sur la proposition d’acquisition et l’accord de vente des 22/05/2015

L’appelant soutient que la proposition d’acquisition du 22/05/2015 qu’il a signé comporte des réserves, notamment quant à la reprise des salariés, qui ne sont pas visées dans l’accord de vente du même jour de la société CUIZINES PROVENCE dont le silence ne vaut pas acceptation ; qu’il incombait à cette dernière de stipuler expressément, dans son accord de vente, son acceptation de chacune des réserves qu’il avait posées ; qu’en outre la société CUIZINES PROVENCE n’a émis aucune réserve sur les limitations d’activités de restaurant susceptibles d’être exercées dans le fonds de commerce tenant à l’impossibilité de faire de la cuisine chaude ; que l’accord portait sur la régularisation d’une promesse de vente à l’occasion de laquelle devaient été établies les conditions de financement ; qu’ainsi les échanges du 22/05/2015 ne constituent pas un échange parfait du consentement de parties créateurs de droits et d’obligations contractuelles. M. Y considère que les discussions intervenues ultérieurement entre les parties en vue de parvenir à la régularisation d’une promesse de vente sont de simples pourparlers contractuels ; que compte tenu de la mauvaise fois de la société CUIZINES PROVENCE et de son absence de loyauté quant aux informations relatives à la mise en conformité de cuisine chaude du restaurant et de la position de la copropriété et du syndic, le fait qu’il ait rompu les pourparlers n’est pas abusif. Il conclut que le jugement qui a conféré force contractuelle obligatoire à la proposition d’acquisition et à l’accord de vente du 22/05/2015 et qui l’a condamné à l’indemnité de dédit doit être infirmé.

La SAS CUIZINES expose que par courrier de son mandataire adressé à M. Y le 22/05/2015, la société CUIZINES PROVENCE a accepté purement et simplement la proposition d’acquisition de l’appelant, « aux prix et conditions proposées » ; qu’elle a ainsi manifesté sa volonté claire et non équivoque d’être liée dans les termes identiques à l’offre quant à la chose et au prix sans qu’il ne soit besoin d’accepter les réserves point par point. S’agissant des salariés, elle a bien accepté la proposition d’acquisition dans toutes ses conditions, donc sans reprise des salariés ; que l’appelant ne peut donc pas prétexter que la société CUIZINES PROVENCE projetait, malgré sa proposition, de céder le fonds de commerce avec deux contrats de travail ; que la clause de transfert des contrats de travail, qui est la règle légale en la matière aurait été supprimée en raison de l’accord dérogatoire entre les parties. Elle ajoute qu’il n’y a eu aucune demande consistant à ériger dans la promesse de vente la condition suspensive de faire de la cuisine chaude, ni condition figurant dans la proposition d’acquisition sur ce point. Elle conclut que l’accord des parties pour régulariser une promesse de vente du fonds au prix et conditions proposés était parfait de sorte que M. Y ne pouvait pas se rétracter, comme il l’a fait, après l’acceptation pure et simple de la Société CUIZINES PROVENCE et qu’il doit par conséquent conformément aux termes de la proposition d’acquisition,

l’indemnité de dédit.

La cour renvoie au droit applicable et à la motivation pertinente du jugement entrepris sur l’analyse des termes des échanges du 22/05/2015 entre les parties, la cour précisant cependant au vu des moyens des parties en cause d’appel, les points suivants.

S’agissant de la cuisine chaude, il convient de préciser que s’il est exact comme l’a relevé le jugement entrepris que M. Y n’a fait aucune réserve au titre des clauses particulières dans la proposition d’acquisition sur la possibilité de faire de la 'cuisine chaude', la cour considère toutefois, contrairement au jugement, qu’il n’avait pas à faire de réserve alors que ladite proposition porte sur un fond de commerce ayant pour activité : restaurant, vente sur place ou à emporter de plats cuisinés ; que l’accord de vente signé par la bailleresse le 22/05/2015 mentionne lesdites activités ; que la possibilité de faire de la 'cuisine chaude’ est inhérente à l’activité de restaurant. Il est toutefois sans incidence au stade de l’appréciation de la rencontre de la volonté des parties sur le prix et la chose qu’une difficulté soit née, suite à l’attestation du syndic de copropriété du 3/07/2015, mentionnant l’absence d’extracteur d’air spécial de cuisson jusqu’en toiture, ce point relevant le cas échéant du dol ou de l’erreur sur la substance, moyens soulevés par M. Y à l’appui de sa demande de nullité, étant relevé en sus que M. Y ne pouvait pas faire une réserve sur une éventuelle non conformité qu’il ignorait le 22/05/2015.

S’agissant de la présence de salariés, comme le souligne le jugement entrepris, M. Y avait connaissance de la présence de salariés puisqu’il a fait une réserve à ce sujet ne souhaitant pas les reprendre, et cette réserve a été acceptée par la société CUIZINES PROVENCE, celle-ci ayant manifesté son accord 'au prix et conditions proposées'. Le fait que le projet de promesse de vente que les parties devaient signer comprendrait les deux contrats de travail est inopérant alors que ce projet n’est pas produit ; qu’il n’est pas démontré que la société CUIZINES PROVENCE ne se serait pas conformée à la condition qu’elle a acceptée relative à l’absence de reprise des salariés par M. Y ; que d’ailleurs dans le cadre de la cession du fonds de commerce intervenue le 5/02/2016 avec M. A G, il était précisé que la rupture des contrats de travail des deux salariés sera assumée financièrement par la société CUIZINES PROVENCE et qu’elle garantissait le cessionnaire à ce titre.

Au vu de ces développements et de la motivation du jugement entrepris, c’est à bon droit que celui-ci a retenu que la contre-offre du 22/05/2015 de M. Y ayant été acceptée sans conditions par la société CUIZINES PROVENCE, et rien ne permettant de dire que les parties aient entendu retarder Ia formation du contrat jusqu’à la fixation des modalités accessoires de la réitération de l’acte, puisque la proposition d’acquisition, émanant de M. Y exposait précisément l’irrévocabilité de son engagement au cas où le propriétaire du fonds serait d’accord sur cette proposition, qu’il s’ensuit que les volontés des parties étaient concordantes et ainsi la vente parfaite.

Sur la nullité de l’accord des parties du 22/05/2015

L’appelant soutient que la convention du 22/05/2015 est nulle pour cause de vice du consentement par dol à la date de signature de la proposition d’acquisition du fonds de commerce litigieux. Il soutient n’avoir appris que postérieurement au 22/05/2015, l’impossibilité, en l’état lors de la vente, de pratiquer de la cuisine chaude, condition essentielle de son consentement puisqu’il a acquis un fonds de commerce permettant l’activité de restaurant qu’il entendait exercer ; que s’il avait été informé de la non conformité aux normes de cuisine chaude, il n’aurait pas signé ladite proposition d’acquisition, et le cas échéant, certainement pas au même prix. Il fait valoir que la société CUIZINES PROVENCE lui a délibérément caché cette information déterminante lors de la signature de l’accord de vente du 22/05/2015. Si le dol n’était pas retenu en l’espèce, l’appelant demande en ce cas de considérer que son consentement a été vicié le 22/05/2015 pour cause d’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue aux motifs que la possibilité de faire de la cuisine chaude dans un restaurant relève des qualités substantielles attendues de l’utilisation d’un restaurant. Il expose que

d’importants travaux étaient nécessaires afin de mettre le restaurant aux normes de cuisine chaude en l’absence d’un extracteur d’air spécial cuisson jusqu’en toiture conformément à la législation applicable, ce pour un montant de 14 200 eurosHT selon devis qu’il a fait établir le 8/06/2015, installation nécessitant en outre l’accord de la copropriété ; que contrairement à ce que prétend l’intimée, le local n’était pas équipé d’un conduit d’extraction conforme d’autant que celle-ci n’en avait jamais eu besoin puisque le restaurant qu’elle exploitait dans les lieux ne faisait pas de la cuisine chaude ; que l’architecte de l’immeuble a d’ailleurs précisé qu’aucun extracteur n’était visible en toiture, ni aucune gaine d’extraction. M. Y ajoute que l’acquéreur du fonds de la société CUIZINES PROVENCE, Monsieur A H (gérant de la SARL QUARANTE SIX), confronté à cette difficulté, s’est heurté au refus de l’assemblée générale de procéder à des travaux. Enfin il considère que la société CUIZINES PROVENCE a délibérément dissimulé l’absence de conduit conforme d’extraction en toiture et les positions hostiles de la copropriété dont elle avait pourtant connaissance puisqu’elle reproche au syndic en juillet 2015 d’avoir pour la 4^e fois fait échouer la vente.

La SAS CUIZINES soutient que la société CUIZINES PROVENCE a parfaitement informé M. Y sur le fonds cédé ; qu’il a visité les lieux avant de faire sa proposition d’acquisition ; que M. Y savait qu’elle faisait de la cuisine froide et qu’il y aurait nécessairement des travaux de raccordement sur le conduit existant à effectuer pour permettre l’extraction des odeurs en cas de cuisine chaude ; que le règlement de copropriété ne pose aucune restriction pour l’exercice d’une activité commerciale au sein du local, fut- ce celle de restauration ; qu’il existait d’ores et déjà un conduit d’extraction avec une possibilité de se brancher pour faire de la cuisine chaude sans aucune formalité supplémentaire ; qu’il était également possible d’effectuer un branchement sur le conduit d’une hotte intérieure, sans nécessité d’installer un extracteur extérieur. Elle considère que l’appelant n’a pas commis d’erreur viciant son consentement dans la mesure où il a formulé une proposition en toute connaissance du fonds de commerce existant ; qu’il ressort d’une attestation du 17/10/2008 par le bureau de contrôle MOTEC INGENIERIE que la totalité des rejets est centralisée sur une évacuation hors toiture dans le vide du patio ; que le devis du 8/06/2015 établi par la Société SE2N, sur la demande de M. Y démontre la faisabilité du branchement sur le conduit d’une hotte intérieure sans nécessité d’installation d’un extracteur extérieur générant du bruit ou nécessitant une autorisation de la copropriété ; qu’il existe donc un conduit qui est aux normes sur lequel il est possible de brancher une hotte et d’obtenir un système conforme à la législation en vigueur. Elle ajoute que la lettre-attestation de l’architecte versée au débat par le syndic se contente d’indiquer qu’aucun extracteur n’est visible en toiture au-dessus du local commercial sans qu’il ne soit indiqué la nécessité d’entreprendre des travaux dans les parties communes. La SAS CUIZINES précise que si lors d’une assemblée générale du 19/06/2017, les copropriétaires ont refusé de donner leur autorisation au changement du conduit existant au nouveau locataire commercial, la copropriété ne s’était pas encore prononcée sur ce sujet en 2015 de sorte qu’elle ne pouvait pas connaître sa position ; qu’ainsi aucun défaut d’information ne peut lui être reproché ; qu’en l’absence de restriction, tant dans le bail que dans le règlement de copropriété, elle a, en toute bonne foi, affirmé à son futur acquéreur que les locaux étaient aux normes. Sur les difficultés rencontrées par le nouveau locataire, elle ne peut en aucune façon être rendue responsable de la mauvaise interprétation effectuée par la copropriété et le syndic de la réglementation en vigueur en matière de copropriété et du règlement de copropriété.

La cour rappelle qu’aux termes de l’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit se prouver.

Le dol suppose dès lors une manoeuvre, un mensonge ou une réticence dolosive, déterminante du consentement de la victime, émanant du cocontractant.

En l’espèce, le fonds de commerce objet de la vente prévoit l’activité de restaurant, laquelle n’est pas

interdite par le règlement de copropriété qui autorise toute activité commerciale pour le local dont s’agit sous réserve que les activités exercées ne soient pas de nature à entraîner une gêne anormale pour les autres occupants de l’immeuble par les bruits et odeurs qui en résulteraient , les occupants devant faire à leur frais les travaux d’isolation qui seraient nécessaires.

Il est établi par le courrier du 17/10/2008 de la société MOTEC INGENIERIE à l’architecte de l’immeuble expliquant le mode de fonctionnement de ventilation du projet de restauration de la société CUIZINES PROVENCE que la totalité des rejets est centralisé sur une évacuation hors toiture dans le vide du patio ; il résulte du courrier du 20/10/2015 de l’architecte de l’immeuble qu’il n’y a pas d’extracteur visible en toiture, ni de gaine d’extraction à ce niveau. Il s’évince de ces éléments qu’il n’existe pas d’extracteur d’air spécial cuisine en toiture. Or il est admis qu’un local loué avec une activité de restauration doit être pourvu d’un système d’extraction de l’air pollué, conforme à la réglementation en vigueur. Il ne peut être déduit du courrier du 17/10/2008 précité que le mode de fonctionnement de ventilation de la société CUISZINES PROVENCE, notamment la centralisation des rejets hors toiture est conforme à la réglementation en vigueur alors que la société CUIZINES PROVENCE ne faisait pas de cuisson mais de la cuisine froide avec réchauffage.

Il est prévu par le devis effectué le 08/06/2015 par la société SE2N à la demande de M. Y la fourniture et la pose d’un extracteur d’air, lequel par conséquent n’existait pas pour le local commercial et la possibilité d’utiliser le 'conduit intérieur existant dans la courette'.

Toutefois, contrairement à ce que prétend la SAS CUIZINES, il n’est pas établi que le conduit existant débouchant hors toiture dans la courette permettait l’installation d’un extracteur d’air spécial cuisine conforme à la réglementation en vigueur ; ni que le branchement à la hotte y répondait alors qu’il n’y a pas d’extracteur d’air ; que les règles en vigueur définissant la conformité d’un système d’extraction de l’air sont contenues dans le règlement sanitaire départemental de Paris qui prévoit que, conformément à l’article 63-1, l’air extrait des locaux doit être rejeté à au moins 8 mètres de toute fenêtre et dont l’article 64.2 pose des règles en matière de débit minimum d’air neuf, ce qui est fonction du diamètre de la gaine d’extraction ; que d’ailleurs il ressort du courrier de M. A, qui a acquis le fonds de commerce pour le compte de la société 'QUARANTE SIX', au syndic de copropriété le 25/08/2016 qu’il devait procéder au remplacement du conduit existant, pour le remplacer par un diamètre de 400, et le surélever de 8 mètres de tout ouvrant, ce qui a fait l’objet d’un refus du conseil syndical de l’immeuble, puis de l’assemblée générale des copropriétaires le 24/07/2017 à laquelle il était précisément sollicité l’autorisation d’installer un conduit conforme aux normes sanitaires avec extracteur d’air spécial cuisine en toiture pour le restaurant. La préfecture de police de Paris a au demeurant délivré un procès-verbal pour infraction aux dispositions du règlement sanitaire de Paris visant notamment l’article 63-1 ainsi que l’article 64.2.

Mais la cour relève que l’avis de la société MOTEC INGENIERIE du 17/10/2008 concernant le système de ventilation du local a été émis au vu du projet de la société CUIZINES PROVENCES et tenant compte des besoins de son activité. Or la société CUIZINES PROVENCE faisait de la cuisine froide avec réchauffage de sorte que le local commercial n’avait pas besoin d’être équipé d’un extracteur d’air pour la cuisson.

Par conséquent, il n’est pas établi que la CUIZINES PROVENCE avait connaissance à la date de l’accord de vente du 22/05/2015 de la non conformité de l’installation existante pour l’exercice d’une activité de restauration avec cuisson, qu’elle ne pratiquait pas, dans le local commercial ; qu’elle a en effet pu légitimement croire que le conduit existant, hors toiture, était suffisant pour permettre d’installer un extracteur d’air pour la cuisson, ce alors que l’assemblée générale n’avait pas eu à se prononcer sur ce point suite aux travaux qu’elle avait effectués en 2008 puisque son activité ne comprenait pas de cuisson. Enfin, s’il est exact que la société CUIZINES PROVENCE connaissait la position du syndic de copropriété, tel que cela ressort du courrier du 28/07/2105 adressé au syndic de l’immeuble dans lequel elle lui reproche d’avoir empêché la vente pour la troisième fois par de 'fausses déclarations', cela n’est pas suffisant pour établir une dissimulation de sa part d’un refus de

l’assemblée générale pour des travaux de mise en conformité en l’absence de vote à la date du 22/05/2015, de l’assemblée générale.

Au regard de ces éléments, il n’est pas démontré de réticence dolosive ou de manoeuvres dolosives de la part de la société CUIZINES PROVENCE aux droits de laquelle se trouve la SAS CUIZINES.

Dès lors, faute pour M. Y de rapporter la preuve du dol qu’il allègue, celui-ci sera débouté de sa demande de nullité de la cession reposant sur ce fondement.

S’agissant de l’erreur sur la substance invoquée par M. Y, celui-ci a visité le local commercial et a donc pu constater la présence d’un conduit d’air en façade donnant sur une courette, ce qui lui a laissé croire, lorsqu’il a proposé d’acquérir le fonds de commerce le 22/05/2015, que le local était conforme pour l’activité de restaurant, ce qui inclus la cuisson. Il s’agit d’une erreur excusable alors qu’il achetait un fonds de commerce de restaurant, d’autant que cette activité était prévue au bail et n’était pas interdite par le règlement de copropriété.

Au regard des développements qui précèdent, M. Y a acquis un fonds de commerce de restauration ne permettant pas de faire de la cuisine chaude faute d’un système d’extraction conforme ; il s’agit d’une qualité substantielle du fonds de commerce dont s’agit qui était déterminante de son consentement, la cuisson étant indispensable pour son activité de restauration ; en outre les travaux nécessaires pour mettre en conformité le local commercial étaient soumis à autorisation de la copropriété, tel ce que cela ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 24/07/2017 aux termes duquel le bailleur pour le compte de son locataire, la société QUARANTE SIX, a sollicité l’autorisation de procéder au changement du conduit d’aération du restaurant pour installer un conduit aux normes sanitaires avec extracteur d’air spécial cuisine en toiture, ce qui a été refusé.

Il s’ensuit que l’absence de système d’extraction conforme à la réglementation en vigueur porte atteinte à la substance même de la chose vendue et justifie le prononcé de la nullité de l’accord des parties du 22/05/2015 sur la cession du fonds de commerce.

La nullité de l’accord des parties du 22/05/2015 était prononcée, il y a lieu d’infirmer le jugement qui a condamné M. Y à verser par l’effet du contrat le dédit de 10% du prix de vente, à savoir la somme de 19 300 euros, outre intérêts et capitalisation.

Sur la responsabilité du syndic

La SAS CUIZINES fait valoir que la vente a échoué du fait de la faute du syndic qui a établi une fausse attestation à l’attention de M. Y avant le rendez-vous prévu pour la signature affirmant que le local n’était pas équipé d’un système d’extracteur conforme et que la copropriété ne donnera pas d’autorisation pour l’installation d’un extracteur d’air spécial cuisine sur l’immeuble; que contrairement à ce que prétend la société KST-X, ce n’est pas sur le point relatif à la reprise ou non de salariés, les parties étaient d’accord pour qu’il n’y ait pas de reprise de salariés, que la vente a échoué mais bien en raison de la teneur de l’attestation. Elle soutient que le local était aux normes puisqu’il existait un conduit d’extraction avec une possibilité de se brancher pour faire de la cuisine chaude, sans nécessiter d’installer un extracteur d’air extérieur, tel que cela ressort du courrier du 17/10/2008 de la société MOTEC INGENIERIE et de devis du 20/12/0215 de la société SE2N. Elle ajoute qu’aucune autorisation de la copropriété n’était nécessaire puisque le conduit existait déjà ; que si l’assemblée générale a refusé de remplacer le conduit existant en façade pour le remplacer par un conduit plus long, cette décision résulte d’une mauvaise interprétation du règlement de copropriété qui autorise l’exercice d’une activité commerciale par la copropriété et le syndic dont elle ne peut être tenue responsable. La SAS CUIZINES soutient que l’attestation du syndic a été la cause directe et certaine de l’échec de la signature de la promesse de cession du fonds de commerce ; qu’elle a subi un préjudice que le syndic doit indemniser in solidum avec M. Y à hauteur du montant de l’indemnité d’immobilisation.

La société KST-X réplique que l’attestation établie le 3/07/2015 n’est pas mensongère, en ce qu’aucun extracteur d’air spécial cuisson en toiture n’est installé, comme le constate l’architecte de la copropriété le 20/10/ 2015 et comme il se déduit du devis du 8 juin 2015, fait à la demande de M. Y mentionnant des travaux de 14.200 euros pour mises aux normes, et comme l’a révélé plus tard, après la cession du fonds, les difficultés rencontrées par le nouveau cessionnaire. Elle ajoute que les travaux de mise en conformité, affectant les parties communes, nécessitent l’autorisation de l’assemblée générale, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Par attestation du 3/07/2015, la société KST-X, en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris 9^e, a attesté auprès de M. B Y que le local « n’est pas équipé d’un système d’extracteur d’air spécial cuisson jusqu’en toiture conformément à la législation en vigueur actuelle » et que "la copropriété du […] ne donnera pas d’autorisation pour l’installation d’un extracteur d’air spécial cuisine sur l’immeuble".

Il incombe à la SAS CUIZINES qui l’allègue, de faire la preuve que l’attestation serait mensongère en application de l’article 9 du code de procédure civile.

Il résulte des développements qui précédent que le local n’était pas équipé d’un système d’extraction cuisson d’air spécial cuisson jusqu’en toiture et que le conduit existant tel que configuré n’est pas conforme à la réglementation en vigueur, à savoir le règlement sanitaire de Paris, de sorte que l’attestation n’est pas mensongère sur ces points. S’agissant de l’autorisation de l’assemblée générale, la cour relève que le syndic ne se prévaut pas de ce qu’une telle autorisation de mise en conformité du système d’extraction aurait été précédemment refusée mais que l’assemblée générale n’autorisera pas l’installation d’un extracteur d’air spécial cuisine sur l’immeuble ; que si le syndic aurait été mieux avisé de faire preuve de davantage de retenue quant à la position à venir de l’assemblée générale, force est de constater que lorsqu’il lui a été demandée de voter en 2017 en ces termes sur une demande d’autorisation d’installer un conduit conforme aux normes sanitaires avec extracteur d’air spécial cuisine en toiture pour le restaurant, l’assemblée générale a refusé les travaux. Le fait que le vote de l’assemblée générale soit le cas échéant non justifié par rapport du règlement de copropriété est inopérant dès lors qu’il est avéré que le syndic ne s’est pas mépris sur la position que prendrait la copropriété. Au demeurant, la cour relève qu’il s’agit bien de travaux sur l’immeuble, fut-ce comme le prétend la SAS CUIZINES en surélevant un conduit préexistant en façade, ce qui concerne les parties communes nécessitant l’autorisation de l’assemblée générale.

La SAS CUIZINES sera donc déboutée de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de la société KST-X.

Eu égard aux développements qui précèdent, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire d’appel en garantie formée par l’appelant à l’encontre de la société KST-X.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, et ne saurait dégénérer en abus pouvant faire naître une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice ou de mauvaise foi.

Eu égard à la solution du litige, la SAS CUIZINES ne saurait se prévaloir d’une résistance abusive de M. Y et de la société KST-X à lui restituer l’indemnité d’immobilisation ou à l’indemniser.

M. Y sollicite également des dommages et intérêts pour procédure abusive. Toutefois, il ne rapporte pas la preuve d’une faute de la SAS CUIZINES de nature à constituer un abus de son droit d’agir de sorte qu’il sera débouté de sa demande.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté leurs demandes respectives de dommages et intérêts pour procédure abusive, bien que sur d’autres motifs.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris étant principalement infirmé, il le sera du chef de la condamnation de M. Y aux dépens et à régler la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la société CUIZINES PROVENCE.

L’équité commande de condamner la SAS CUIZINES, venant aux droits de la société CUIZINES PROVENCE, à régler la somme de 2 000 euros à M. Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’est en revanche pas équitable en cause d’appel de condamner M. Y au titre des frais irrépétibles à l’égard de la société KST-X comme celle-ci le sollicite.

La SAS CUIZINES sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société CUIZINES PROVENCE à payer à la société KST-X 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes respectives de dommages et intérêts pour procédure abusive,

L’infirme en ses autres dispositions,

Prononce la nullité de la proposition d’acquisition du fonds de commerce de la société CUIZINES PROVENCE signé par M. B Y le 22 mai 2015 et de l’accord de vente dudit fonds de commerce signé par la société CUIZINES PROVENCE le 22 mai 2015 pour erreur sur la substance,

Déboute en conséquence la SAS CUIZINES venant aux droits de la société CUIZINES PROVENCE de sa demande de condamnation de M . B Y à lui régler la somme de 19.300 euros, augmentée des intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts

Condamne la SAS CUIZINES, venant aux droits de la société CUIZINES PROVENCE, à régler la somme de 2 000 euros à M. Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne la SAS CUIZINES, venant aux droits de la société CUIZINES PROVENCE aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENTE