REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 10 NOVEMBRE 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01441 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBKJD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/13443

APPELANT

Monsieur D A (exerçant sous l’enseigne LEONIDAS)

né le […] à […]

[…]

[…]

R e p r é s e n t é p a r M e M a t t h i e u B O C C O N G I B O D d e l a S E L A R L L E X A V O U E PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477, avocat postulant

Assisté de M^e François MUHMEL, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat plaidant

INTIME

Madame F B épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e F BARBERO, avocat au barreau de PARIS, toque : C0689

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Octobre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCEDURE

Le 25 septembre 2003, la société Amacco, dont la gérante était H I épouse Y, cédait à D A un fonds de commerce de café, thé , chocolat, confiserie, épices et boissons, salon de dégustation et vente de vaisselles, situé à Senlis.

Le 21 octobre 2014, D A cédait ce même fonds de commerce à F B épouse X, moyennant le prix de 85.000 ', à savoir 13.650 ' au titre des éléments corporels et 71.350 ' au titre des éléments incorporels.

La cession du fonds de commerce comprenait le droit au bail des locaux appartenant à la SCI Alco, dont les gérants sont H I épouse Y et J Y.

Après la réalisation de travaux d’agencement et de rénovation, F B épouse X, ouvrait son commerce le 4 novembre 2014 sous l’enseigne 'Escapades Gourmandes'.

A la suite d’importantes pluies survenues en décembre 2014, se plaignant de divers dégâts ayant rendu impossible l’exploitation de la salle en sous-sol et ayant endommagé le stock de denrées qui y était entreposé, F B épouse X, faisait dresser un constat d’huissier le 24 février 2015 et saisissait le juge des référés du Tribunal de grande instance de Senlis, par assignation des 13 et 16 avril 2015, d’une demande d’expertise judiciaire au contradictoire de son vendeur et du bailleur.

Par ordonnance de référé du 23 juillet 2015, O P-Q était désignée en qualité d’expert judiciaire.

La SCI Alco faisait signifier à F B épouse X, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, puis, le 26 août 2015, l’assignait en référé en paiement de l’arriéré locatif et aux fins d’expulsion.

Par assignations de 27 et 28 août 2015, F B épouse X, demandait l’extension de la mission de l’expert désigné aux désordres affectant le tableau électrique.

Par ordonnance du 17 novembre 2015, ayant joint les deux instances, le juge des référés, d’une part, étendait la mission de l’expert aux nouveaux désordres, et, d’autres part, constatait la résiliation de plein droit du contrat de bail au 5 juillet 2015, condamnant F B épouse X, à payer

l’arriéré de loyers échus et impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

A la suite de cette ordonnance, F B, épouse X, remettait les clés du local à son propriétaire.

Par actes en date du 4 juillet et du 16 août 2017, F B épouse X, faisait assigner la SCI Alco et D A devant le tribunal de grande instance de Paris. Aux termes de ses dernières conclusions, elle demandait au tribunal de condamner D A à lui payer la somme de 111.893,81 ' sur le fondement des articles 1645 et 1647-1 du code civil, et subsidiairement la somme de 85.000 ' ; et la condamnation de la SCI Alco à lui payer la somme de 26.968,52 ' sur le fondement des articles 1104, 1719 et 1720 du code civil. Elle demandait en outre leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 10.000 ' à titre de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice moral, la somme de 4.000 ' pour frais irrépétibles d’instance et aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire. Les défendeurs s’opposaient à ces demandes, sollicitaient l’indemnisation de frais irrépétibles et la SCI Alco demandait en outre sa condamnation à lui payer la somme de 8.000 ' à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par jugement du 12 novembre 2019, Le Tribunal de grande instance de Paris a prononcé la résolution de la cession du fonds de commerce aux torts de D A et l’a condamné à payer à F B épouse X, la somme de 92.100,80 ' correspondant au prix de vente et aux honoraires et frais d’actes ; Il a condamné la SCI Alco à payer à F B épouse X, la somme de 3.500 ' à titre de dommages et intérêts ; il a condamné in solidum les défendeurs aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, et à payer à F B épouse X, la somme de 3 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’exécution provisoire a été ordonnée.

Par déclaration d’appel en date du 13 janvier 2020, M. A a interjeté appel de ce jugement à l’encontre seulement de madame F B épouse X.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 septembre 2021.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions déposées au greffe le 30 septembre 2020, par lesquelles M. A demande à la Cour notamment d’infirmer le jugement et de débouter Madame B épouse X de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de M. A, de la condamner à lui payer la somme de 3 000 ' au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi que ceux d’appel, soit 6 000 ' au total, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens distraits au profit de la SELARL Lexavoué Paris-Versailles, avocat, aux offres de droit.

Vu les conclusions déposées au greffe le 6 septembre 2021, par lesquelles M^me B épouse X demande à la Cour de confirmer le Jugement rendu le 12 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu’il a prononcé la résolution de la cession du fonds de commerce aux torts de Monsieur A et l’a condamné à lui payer la somme de 92.100,80 ' ; et en ce qu’il a condamné Monsieur D A in solidum avec la SCI Alco, à lui payer la somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ceux compris les frais d’expertise ; et statuant à nouveau de condamner en outre Monsieur D A à lui payer la somme de 10.964,59 ' au titre du remboursement des loyers et de la taxe foncière 2014, la somme de 1.328,42 ' à titre de remboursement du matériel défectueux ; et à titre subsidiaire de faire droit à l’action estimatoire et de le condamner à lui payer la somme de 85.000 ' ; En toutes hypothèses, elle demande à la Cour de condamner Monsieur D A à lui payer la

somme de 10.000 ' en réparation du préjudice moral occasionné outre la somme de 3.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître F Barbero, avocate à la Cour.

M. A soutient qu’il n’existe aucun vice caché de nature à justifier la résolution judiciaire de la vente. Il soutient que les désordres allégués par l’intimée sont, d’une part, extrêmement minimes et très facilement réparables, et d’autre part, qu’il sont différents de ceux rencontrés par lui avant la cession, limités à trois fuites par le plafond de la cuisine dues au manque d’entretien des gouttières et une fuite dans le couloir qui mène de la salle à la cuisine, et ce sur onze années d’exploitation. L’appelant ajoute que les désordres étaient si minimes que l’assureur de l’exploitante a refusé d’indemniser la perte d’exploitation résultant d’une fermeture injustifiée d’un mois, décidée par elle. Il affirme que l’infiltration d’eau retenue par le Tribunal n’était en réalité qu’une flaque d’eau de petite superficie, facilement épongeable imputée à un orage ayant eu lieu le 10 août 2014, imputable à une infiltration exceptionnelle, isolée et différente des dommages dont il avait été victime auparavant car il n’y avait pas eu d’infiltrations récentes avant la cession du fonds de commerce, comme en attestent une ancienne employée et monsieur C. Il soutient que le sinistre ayant affecté l’installation électrique serait lié au comportement fautif de l’intimée, laquelle aurait utilisé des rallonges électriques totalement inadaptées alors qu’il a communiqué avant la cession un rapport de vérification permettant de constater la conformité de l’installation.

S’agissant des travaux de mise en conformité exigée par l’administration, il soutient que l’intimée, jusqu’au dernier jour de son exploitation du local, n’a jamais prétendu qu’elle ne pouvait pas pleinement l’exploiter en raison d’un défaut d’autorisation administrative et lui reproche de saisir l’opportunité qui lui a été offerte par l’expert judiciaire afin de solliciter la résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés. Il soutient d’ailleurs avoir réalisé lesdits travaux de mise en conformité suite à un avis favorable de la Sous-Commission Départementale pour la Sécurité contre les Risques d’Incendie et de Panique et l’autorisation de la mairie de Senlis. Concernant l’accès des personnes handicapées au rez-de-chaussée, l’appelant reconnaît avoir obtenu un avis défavorable de la Sous-Commission Accessibilité aux Personnes Handicapées et confirme l’existence d’une non-conformité administrative, mais il prétend que cela n’a pas empêché l’intimée d’exploiter son fonds jusqu’à la cession. C’est pourquoi il reproche à l’intimée de ne pas avoir sollicité elle-même cette autorisation après la cession, se référant à l’article 17 de l’acte de cession du fonds de commerce qui lui fait obligation de mise en conformité avec la régulation relative à l’hygiène, la salubrité et aux injonctions de la commission de sécurité.

Sur les conséquences de l’action rédhibitoire, monsieur A soutient que la chose vendue a été détruite par le cessionnaire avant d’intenter son action rédhibitoire. De ce fait, il considère que la restitution est impossible. Il soutient que cette destruction est sans lien avec les vices allégués, mais résulte de la fermeture injustifiée du magasin pendant un mois ayant aggravé ses difficultés économiques, ce qu’illustre la comparaison du chiffre d’affaires de Madame B avec son chiffre d’affaires de l’année précédente.

Sur l’action estimatoire, il prétend que l’intimée ne justifie pas du montant de sa demande et qu’une condamnation ne peut correspondre qu’à la valeur des travaux nécessaires pour pallier les vices cachés, affirmant lui avoir cédé un fonds de commerce florissant disparu par sa faute.

M^me B prétend que le fait pour l’appelant de ne pas avoir fait réaliser les travaux destinés à lever une interdiction administrative en 2012 et de l’avoir caché à la cessionnaire, était constitutif d’un vice caché. Elle se prévaut de l’expertise judiciaire ayant mis en évidence des difficultés affectant les locaux qui existaient antérieurement à la cession et qui étaient connus tant du cédant que de la bailleresse. Elle cite l’avis du Centre Local d’Action Qualité de l’Oise selon lequel la cave du commerce présentait une humidité incompatible avec le stockage des denrées alimentaires en particulier les produits secs. Elle expose avoir subi 6 sinistres en 8 mois et affirme avoir fait appel à un plombier dans l’urgence, face à l’inertie de l’appelant. Elle s’appuie sur les avis de l’expert

judiciaire selon lequel l’appelant avait parfaite connaissance des infiltrations et remontées des eaux sanitaires et aurait attesté de l’importance et la fréquence des inondations antérieurement à la cession. Elle soutient que son assureur a exigé la cessation temporaire de son exploitation compte tenu de l’état d’insalubrité du local et estime que le refus d’indemnisation de sa perte d’exploitation ne préjuge pas de l’importance et de la gravité des désordres. Elle invoque aussi un vice relatif au compteur électrique ayant causé un début d’incendie.

S’agissant du défaut de conformité constaté par l’administration, elle reproche à l’appelant de ne pas avoir sollicité une dérogation suggérée par la Commission, préférant céder le fonds qu’il savait entaché de nombreux vices. Elle affirme, suivant l’avis de l’expert judiciaire, que l’usage du salon en cave devait faire l’objet d’une demande administrative et relève que l’appelant ne disposait pas d’une autorisation d’exploiter la salle en sous-sol, alors qu’il l’avait assurée de cette autorisation par un courriel selon lequel il répondait « tout est OK pour 19 personnes » ainsi que par la disposition de l’article 7.2 de l’acte de cession dans lequel il reconnaissait qu'«  Il n’existe aucune interdiction administrative judiciaire ou autre tendant à paralyser totalement ou partiellement l’exploitation du fonds ou sa cession . Les locaux au sein desquels est exploité le fonds de commerce, n’ont fait l’objet d’aucun procès-verbal de visite tant des services de l’inspection du travail, des services d’hygiène ou une commission de sécurité, prescrivant l’exécution de travaux, et/ou la mise en conformité des installations, équipements, matériels, etc', non exécutés à ce jour ».

L’intimée soutient qu’en raison des vices cachés elle a été empêchée d’exploiter le fonds dans des conditions normales. C’est pourquoi elle exerce à titre principal une action rédhibitoire en vertu de laquelle elle sollicite la condamnation de Monsieur D A à lui payer la somme de 92.100,80 ' à titre de dommages et intérêts comprenant le prix de vente du fonds, des honoraires et frais d’actes, ainsi que la somme de 10.964,59 correspondant au montant des loyers d’avance, au prorata du loyer du mois d’avril 2014 ainsi qu’au prorata de la taxe foncière 2014 et la somme de 1.328,42 ' au titre du remboursement la vitrine réfrigérée qu’elle a remplacée.

Ce n’est qu’à titre subsidiaire qu’elle sollicite la restitution d’une partie du montant de la cession litigieuse à hauteur de 85.000 '

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur l’existence de vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rende impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1642 du même code, il n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, mais il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins qu’il n’ait stipulé dans ce cas qu’il ne sera obligé à aucune garantie, ainsi que le prévoit l’article 1643.

Comme l’a jugé à bon droit le tribunal, les vices affectant le système électrique étaient apparents, puisque le rapport Veritas du 6 mai 2014, annexé à l’acte de vente, avait émis un avis de non-conformité.

En revanche, Madame B a subi des coulées de boue au sous-sol dès le mois de novembre 2014, rendant le sous-sol inexploitable pour le public, affectant d’autre part les boissons et aliments entreposés à cet endroit ; elle a également subi des remontées d’eaux usées au rez-de-chaussée et au sous-sol par les sanitaires et des infiltrations par la toiture de la cuisine.

L’expert judiciaire a relevé sans être contredit que des constats d’huissier et des factures du nettoyage confirment ces coulées de boue qui peuvent se reproduire compte tenu de la configuration des lieux ; il s’agit d’un premier vice caché qui était connu du vendeur, lequel avait subi des dégâts similaires dans le passé, et en dernier lieu au mois d’août 2014. Le tribunal a relevé à bon droit que dans une lettre du 20 avril 2015, Monsieur D A avait reconnu avoir subi plusieurs fuites, qu’il jugeait de peu d’importance, mais dont le caractère récurrent caractérise le vice caché, qu’il connaissait et n’a pas cru devoir révéler à l’acquéreur du fonds de commerce, peu important à cet égard le litige éventuel avec le bailleur. La seule présence dans la cave d’un déshumidificateur, compréhensible dans une cave médiévale, n’est pas de nature à révéler les vices de la structure de l’immeuble et de son étanchéité.

Par ailleurs, constitue un vice caché du fonds de commerce vendu l’impossibilité d’exploiter une partie des locaux par suite d’une décision de fermeture administrative individuelle, dont l’existence n’a pas été révélée à l’acquéreur.

En l’espèce, Monsieur D A qui avait lui-même utilisé la pièce du sous-sol comme salle de consommation recevant du public, avait fait l’objet d’un contrôle de la commission de sécurité donnant lieu à un procès-verbal dont il résultait une demande de fermeture de l’exploitation de cette salle de dégustation accueillant du public, et il n’a pas été en mesure de produire une autorisation administrative permettant par la suite l’ouverture de cette cave au public. Dans sa lettre au juge des référés du 20 avril 2015, il indique n’avoir pas mesuré l’importance de l’arrêté du 21 décembre 2012. Les démarches qu’il a entreprises pour répondre par ailleurs aux demandes de l’administration concernant les normes applicables aux établissements recevant du public, n’ont pas permis de remédier à cette interdiction temporaire, et en particulier la cave en sous-sol recevant du public, qui n’est pas accessible aux personnes handicapées, n’a jamais fait l’objet d’une demande d’autorisation, ni de dérogation.

Pourtant, l’accueil du public dans la cave du commerce avait bien été présenté à l’acquéreur, dans les plans, pour 28 personnes, ce que le vendeur a confirmé dans un courriel du 22 septembre 2014 après la cession pour 19 personnes. Or il résulte des constatations qui précèdent que si la cave pouvait matériellement accueillir des personnes, elle faisait l’objet d’une interdiction administrative depuis décembre 2012. Il en résulte un vice caché du fonds de commerce vendu, connu du vendeur.

Compte tenu de la faible surface exploitable en rez-de-chaussée pour recevoir la clientèle, soit au maximum 14 personnes, l’impossibilité juridique de recevoir la clientèle dans l’espace R -1 affecte un élément déterminant pour l’exploitation du fonds.

C’est donc par des motifs circonstanciés et déterminants, qu’il convient d’adopter que le tribunal a jugé que le fonds de commerce litigieux était affecté de vices cachés le rendant impropre à sa destination.

Sur l’exercice de l’action rédhibitoire

L’article 1644 du Code civil donne à l’acheteur le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. La perte de la chose fait obstacle à la résolution de la vente, sauf si cette perte résulte du vice lui-même, ou sauf à rendre la chose en valeur, alors égale non pas au prix convenu mais à la valeur effective de la chose au jour de la vente.

La fermeture du commerce et la résiliation du bail, par l’effet d’une clause résolutoire constatée par ordonnance de référé du 17 novembre 2015, soit il y a près de six ans, a entraîné la perte du fonds de commerce. En effet, madame F B épouse X n’a pas contesté la résiliation du bail, n’a pas saisi le juge du fond, et elle a remis volontairement les clés lors de la première réunion d’expertise.

Or, le commerce a été partiellement exploité, faisant l’objet de fermeture temporaire pendant un mois. À la suite du dégât des eaux survenu le 23 février 2015, elle a été indemnisée par son assureur qui a exercé un recours contre la compagnie assureur de l’immeuble, et l’absence d’indemnisation d’une perte d’exploitation a été motivée par les experts des compagnies d’assurances par la possibilité d’une réouverture du commerce pour laquelle la locataire n’a jamais donné suite au devis de rénovation du sol de la cave établi par l’entreprise K L.

Ainsi, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers n’est pas directement liée aux vices cachés affectant le fonds de commerce.

Madame F B épouse X se trouve donc dans l’impossibilité de restituer la chose, et elle n’offre d’ailleurs pas de la restituer par son équivalent en valeur, et ne donne précisément aucune indication concernant cette valeur.

L’impossibilité de restituer la chose fait donc obstacle à l’action en résolution de sorte qu’il ne peut être fait droit à l’action principale. En revanche, les vices cachés justifient la restitution d’une partie du prix, qui doit être déterminée par expertise dans les conditions prévues par le dispositif du présent arrêt.

En application de l’article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est alors tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’action indemnitaire, en application de ce texte, peut être exercée concurremment à l’action rédhibitoire ou à l’action estimatoire.

La Cour s’estime cependant insuffisamment informée pour apprécier l’étendue du préjudice découlant directement des vices cachés affectant le fonds de commerce vendu.

L’expert recevra en conséquence pour mission de donner tous éléments permettant de l’apprécier.

Il doit être sursis à statuer sur les autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 12 novembre 2019,

Statuant à nouveau,

Déboute Madame F B épouse X de sa demande de résolution de la vente du fonds de commerce du 21 octobre 2014,

Dit que le fonds de commerce vendu était cependant affecté de vices cachés le rendant impropre à l’usage auquel il était destiné, et que ces vices étaient connus de Monsieur D A,

Avant dire droit sur l’action estimatoire et sur l’action indemnitaire, ordonne une expertise,

Commet pour y procéder monsieur M N, […], 3 rue de la Neva 75008 Paris (06.75.37.49.70 M.lebloas@abers.eu)

Avec pour mission de :

Prendre connaissance des documents contractuels et plus généralement se faire remettre tous documents utiles, convoquer les parties et leurs représentants

1.

Proposer une estimation de la valeur du fonds de commerce de café, thé, chocolat, confiserie, épices et boissons, salon de dégustation et vente de vaisselle qui s’y est exploitée à Senlis […] au pain et […] ayant fait l’objet de la vente du 21 octobre 2014, à la date de la vente, en prenant en considération les vices cachés dont il était affecté, tels qu’ils résultent de la motivation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 12 novembre 2019 et de la motivation de la présente décision

2.

Donner son avis sur les préjudices de toutes natures qui ont résulté des vices cachés affectant le fonds de commerce vendu

3.

Recueillir les dires et observations des parties sus ses pré-conclusions ;

4.

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 3^e chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d’appel de Paris avant le 31 juillet 2022 ; qu’il est invité à joindre à l’exemplaire papier une copie de travail numérisée sur support informatique comprenant les annexes ;

Fixe à la somme de 3.000 (trois mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par Madame F B épouse X à la Régie de la cour d’appel de Paris, […], […] avant le 10 janvier 2022 ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,

Sursoit à statuer sur les autres demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 9 février 2022 pour contrôle du versement de la consignation ; et pour reprise des débats après dépôt du rapport de l’expert, à l’audience du conseiller de la mise en état de la 3^e chambre du pôle 5 (5-3) à la date qui sera fixée ultérieurement par lui ;

Réserve les dépens.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT