JP/CS

Numéro 22/838

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 28/02/2022

Dossier : N° RG 20/01621 – N° Portalis DBVV-V-B7E-HS7G

Nature affaire :

Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

Affaire :

S.A.R.L. HED

C/

Commune COMMUNE D'[Localité 4]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 Février 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 Janvier 2022, devant :

Madame PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur DARRACQ, Conseiller

Monsieur MAGNON, Conseiller

assistés de M^me DENIS, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.R.L. HED

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Justine GIARD, avocat au barreau de PAU

Assistée de M^e Michèle MONTARRY, avocat au barreau de Toulouse

INTIMEE :

COMMUNE D'[Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Philippe BORDENAVE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 30 JUIN 2020

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PAU

Par acte du 2 octobre 2018, la SARL HED, prise en la personne de son gérant en exercice a assigné la commune d'[Localité 4] prise en la personne de son maire en exercice sur le fondement de l’article 1719 du Code civil, du rapport d’expertise du 7 juin 2016 du bail commercial consenti par la commune d’Oloron à la société HED en date du 7 septembre 2007, vu l’obligation de la commune de délivrer un local propre à sa destination,

— voir condamner la commune d'[Localité 4] en sa qualité de bailleur à verser à son locataire la société HED, la somme de 594'242 € somme à parfaire au jour du jugement ou a minima au jour les travaux de réhabilitation seront achevés,

— voir condamner la commune d'[Localité 4] a réglé une indemnité d’un montant de 5000 € à la société HED sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement contradictoire du 30 juin 2020, le tribunal judiciaire de Pau a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action de la SARL HED

— déclaré la commune d'[Localité 4] responsable contractuellement du préjudice subi par la SARL HED pour manquement à son obligation de délivrance,

— débouté la SARL HED de sa demande de dommages-intérêts ainsi que de sa demande d’expertise judiciaire,

— débouté la commune d'[Localité 4] de sa demande reconventionnelle,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL HEDaux dépens,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 23 juillet 2020, la SARL HED a interjeté appel de la décision.

La SARL HED dans ses dernières conclusions, sollicite au principal :

— la confirmation de la décision en ce qu’elle a dit et jugé la commune d'[Localité 4] responsable contractuellement du préjudice subi par la société HED pour manquement à son obligation de délivrance,

— dire et juger que les clauses contractuelles contenues dans le bail ne peuvent être opposées au preneur en raison de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur,

— vu la preuve et la démonstration de la réalité des pertes d’exploitation subie par le locataire par manque de délivrance des locaux loués de 2008 à mars 2019,

— vu la reconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance de l’existence de ces préjudices, motifs de sa saisine du tribunal administratif,

— vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [D] invitant le propriétaire à déterminer à justifier des préjudices locatifs,

— vu les articles 1722 et 1353 du Code civil,

— vu le défaut de preuve dont la charge repose sur la mairie d’avoir rempli l’obligation d’indemniser le preneur,

— dire et juger que la société HED est en droit d’obtenir réparation de tous les préjudices qu’elle a subis,

— constater qu’en produisant les bilans pour la période courant depuis 2008 jusqu’à l’époque effective de la réalisation des travaux ayant permis la reprise de son activité soient mars 2019, elle justifie de l’étendue de son préjudice,

— vu le bilan établi en 2019,

— vu l’étude établie par Monsieur [C], expert indépendant,

— dire et juger que la société HED démontre l’ensemble de ses préjudices,

— dire et juger que c’était au tribunal de déterminer les indemnisations des préjudices subis,

— dire et juger que l’application de l’article 146 du code de procédure civile ne prévoit que le rejet de demande ayant pour but de déterminer un fait,

— constater que le fait est ici justifié par l’obligation légale est reconnu de la mairie à dédommager son locataire de ces manquements à l’obligation de délivrance,

— condamner la mairie à payer à la société HED pour la période courant entre décembre 2008 à mars 2019 la somme de 594'336 €,

— dire et juger que cette somme portera intérêt de droit capitalisé par année entière depuis la délivrance de l’assignation introductive d’instance en date du 2 octobre 2018 jusqu’à parfait paiement,

— vu l’appel incident ayant pour objet la résiliation du bail formé à la demande de la mairie pour défaut prétendu de paiement de loyers et défaut d’assurance,

— dire et juger que ces demandes sont irrecevables établies de mauvaise foi,

subsidiairement :

— si par impossible la cour était amenée à retenir la créance réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire,

— vu l’application de l’article 145 ' 41 du code de commerce,

— dire et juger que la société HED pourra acquitter en 24 mensualités la dette retenue par la cour avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement,

très subsidiairement ,

Dans l’hypothèse où la cour estimerait avoir recours à une expertise contradictoire,

vu l’article 56 du code de procédure civile,

— ordonner une expertise contradictoire comptable avec mission donnée à l’expert de déterminer l’ensemble des préjudices économiques subis par la société HED depuis 2008 jusqu’à 2019,

— condamner la mairie au paiement de la somme de 200'000 € à titre d’indemnisation provisionnelle dans l’attente dudépôt du rapportd’expertise,

— condamner la mairie au paiement de la somme de 12'000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La commune d'[Localité 4] représentée par son maire en exercice sollicite dans ses conclusions récapitulatives, sur le fondement du bail commercial du 7 septembre 2007, des articles 1101,17 19 et 1720 du Code civil ainsi que de l’article L 145-41 du code de commerce :

— la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL HED de sa demande de dommages-intérêts ainsi que de sa demande d’expertise judiciaire,

— la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action de la SARL HED et en conséquence :

— déclarer irrecevable la SARL HED dans ses demandes en condamnation à raison de dysfonctionnements d’une installation de climatisation et des défauts de revêtement du sol,

— subsidiairement déclarer infondée la SARL HED dans ses demandes en condamnation à raison de dysfonctionnements d’une installation de climatisation et de défauts du revêtement de sol, en raison de l’absence de justification de son préjudice de l’absence de lien de causalité entre celui-ci et la faute éventuelle du bailleur,

— débouter la SARL HED de l’ensemble de ses prétentions de plus en plus contraires.

À titre reconventionnel :

Au principal :

— constater la résiliation du bail commercial à dater du 6 octobre 2018 avec toutes conséquences de droit,

— ordonner la vidange des lieux loués et la remise des clés au bailleur, sans délai, si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la SARL HED au paiement d’une indemnité d’occupation à dater du 7 octobre 2018 égale au dernier loyer pratiqué,augmenté des charges, ladite indemnité étant indexée, jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés.

Au subsidiaire, en cas d’absence de résiliation automatique du bail :

— condamner la SARL HED au paiement de la somme de 58'309,22 € au titre des loyers et charges impayées à la date du mois d’octobre 2021 ;

Dans tous les cas :

— condamner la SARLHED aux entiers dépens et à une indemnité de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ ordonnance de clôture est intervenue le 8 décembre 2021.

SUR CE

Par acte sous-seing-privé du 7 septembre 2007 la commune d'[Localité 4] a donné à bail à la SARL HED, les lotsN° 6,7 et 8 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5], formant le complexe sportif du même nom situé à [Localité 4].

Ces lots sont constitués d’un bar, d’une salle de restaurant, d’une cuisine, de sanitaires, de vestiaires, d’une chaufferie de restaurant, d’une terrasse de 50 m² et d’un Arial d’environ 1600 m².

Préalablement à cette exploitation, des travaux de construction et d’amélioration du bâtiment ont été réalisés par la commune d'[Localité 4], maître d’ouvrage.

Une installation de chauffage-rafraîchissement a également été faite par la mise en place d’une pompe à chaleur couplée à une centrale de traitement d’air et un ventilo convecteur pour assurer le chauffage des locaux bar/ restaurant.

La SARL HED, locataire, a participé à ces travaux et a attribué à une société dénommée LE FROID PYRENEEEN la réalisation des travaux de ventilation et d’équipements de cuisine et à une autre société BALBIN TECHNIC SOL le revêtement du sol de la cuisine.

Pendant près de six mois après la réception du bâtiment le locataire SARL HED a effectué ces travaux d’aménagement et procédé à l’ouverture des locaux en décembre 2008.

La SARL HED a débuté l’exploitation du restaurant en janvier 2008.

Dès le 5 mars 2008, le gérant de la SARL HED a, par courrier adressé au directeur des services techniques de la mairie d'[Localité 4], dénonçé les problèmes de chauffage et de remontées d’odeurs d’égoût dans la laverie-vaisselle, partie restaurant.

Il signalait que, le mardi 4 mars, la température du restaurant était de 15°, que la clientèle se plaignait du froid et que cela leur portait préjudice.

Il constatait qu’au bout d’un mois et demi d’exploitation et malgré les diverses discussions avec les différents intervenants aucun changement n’était intervenu.

Il en appelait à la bonne volonté de la commune pour envisager toutes les solutions utiles avec sérénité et avec le moins de préjudices possibles pour leur entreprise.

Le 19 avril 2013, le maire d'[Localité 4] saisissait le président du tribunal administratif de Pau pour mandater un expert aux fins de constater les désordres affectant l’établissement du trinquet sur la partie restaurant.

Il signalait l’urgence de la situation : « car le trinquet est utilisé quotidiennement pour sa partie restaurant. La fermeture de cet établissement pour des raisons climatiques engendrerait des conséquences économiques désastreuses. »

L’expert a déposé son rapport le 16 juin 2016.

— Sur le manquement à l’obligation de délivrance :

La SARL HED invoque la responsabilité contractuelle de son bailleur pour manquement à son obligation de délivrance et sollicite en justice la réparation du dommage subi de 2008 jusqu’à mars 2019.

La commune d'[Localité 4] soulève l’irrecevabilité de ces demandes en faisant valoir les clauses contractuelles suivant lesquelles le preneur s’interdit de recourir contre le bailleur à raison des dommages dont il serait victime. Elle indique que l’article 11-1 du contrat prévoit explicitement que les dysfonctionnements des éléments d’équipement, au nombre desquels figurent la climatisation, sont à traiter par le seul locataire qui renonçait à tout recours en responsabilité contre le bailleur.

Elle rappelle une clause du bail suivant laquelle : « en cas de vices ou défauts des locaux loués, le preneur renonce particulièrement à se prévaloir des dispositions de l’article 1719 du Code civil. »

L’article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

'de délivrer au preneur la chose louée’ d’ entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.»

L’obligation pour le bailleur de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail n’étant pas de l’essence du contrat, les parties sont libres de la restreindre. Il est donc loisible aux parties d’insérer dans un contrat de bail des clauses dispensant le bailleur de certaines des obligations qui seraient normalement à sa charge en vertu de l’article 1719 du Code civil.

Cependant ces clauses sont d’interprétation stricte et ne sauraient supprimer le caractère essentiel revêtu par l’obligation de délivrance à la charge du bailleur, posé à l’article 1719 du Code civil, à savoir de délivrer un bien au preneur conforme à sa destination et en l’espèce d’assurer au preneur du bail commercial la possibilité d’exploiter le bar restaurant conformément à sa destination.

La commune d'[Localité 4] a d’ailleurs implicitement admis sa responsabilité en saisissant le tribunal administratif pour voir ordonner une expertise aux fins de prendre la mesure des désordres affectant le bâtiment empêchant son locataire de jouir paisiblement des lieux.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir opposée par la commune d'[Localité 4] tirée de l’irrecevabilité de l’action intentée par la SARL HED et déclaré la commune d'[Localité 4] responsable contractuellement du préjudice subi par la SARL HED pour manquement à son obligation de délivrance.

— Sur la demande d’indemnisation de son préjudice par la SARL HED à hauteur de la somme de 594'336 €:

La SARL HED démontre le préjudice qu’elle a subi par les attestations qu’elle produit, par le constat de huissier du 30 mai 2018 et du 1er juin 2018 décrivant l’importance des infiltrations et des fuites d’eau au niveau de l’établissement qui l’ont empêché de jouir paisiblement des locaux loués.

Le rapport d’expertise judiciaire du 7 juin 2016 établi par [R] [D], dont les conclusions ne sont pas contestées par les parties, conclut à des désordres sur les installations de chauffage,de rafraîchissement et de revêtement de sol dans leur globalité.

Après s’être livré à une étude particulièrement détaillée , à des relevés de température sur plusieurs périodes il remarquait dans le corps de son rapport que ,dès lors que la température extérieure descendait à 11°C, la température du bar et du restaurant était inférieure à 19°C.

S’agissant des préjudices subis, en page 65de son rapport, il notait que seule la SARL HED avait fait part de préjudices. Il précisait en quoi pouvait consister ce préjudice : « il correspond à la perte d’exploitation durant la fermeture de l’établissement sur une semaine en août 2014 et correspondant à la réalisation des travaux de reprise sur le restaurant et le bar. Ils sont à ce jour évalués à hauteur de 3391 €.

Les préjudices subis sont à ce jour estimés:

— Aux travaux de reprise des désordres,

— à la perte d’exploitation sur la semaine de fermeture pour cause de travaux (août 2014).

L’expert soulignait qu’il appartenait à la commune d'[Localité 4] de transmettre par voie de dire le préjudice moral et de jouissance éventuelle (perte locative notamment) hors frais d’expertise et travaux de réparation réalisés.

La société HED se fonde ,pour établir la consistance de son préjudice, sur un rapport d’expertise d’un cabinet comptable établi le 15 octobre 2016 mentionnant une perte de chiffre d’affaires de 2008 à 2015 et concluant à un déficitde 594'336 €.

Elle sollicite donc la condamnation de la commune d'[Localité 4] à lui payer cette somme.

Si la société HED a bien droit à réparation de son préjudice en raison d’une faute contractuelle de la commune d'[Localité 4] elle ne saurait faire supporter par celle-ci l’ensemble du préjudice qu’elle invoque lier à la perte d’exploitation et à son déficit de chiffre d’affaires.

Le rapport d’expertise a en effet réparti les responsabilités des entreprises qui sont intervenues sur le chantier auquel a elle-même participé la société HED, les désordres imputables à ces entreprises ayant préjudicié non seulement à la société HED mais également à la commune d'[Localité 4] maître d’ouvrage.

Le préjudice qu’elle allègue et dont elle demande réparation à la commune d'[Localité 4] doit donc être apprécié dans le strict cadre de leurs relations contractuelles en examinant sa consistance, eu égard au préjudice de jouissance qu’elle a subi en sa qualité de locataire.

Ce préjudice ne saurait consister à réclamer le remboursement intégral de la perte de son chiffre d’affaires par la commune d'[Localité 4] dont il n’est pas établi que le manquement contractuel soit à l’origine du préjudice lié à la baisse du chiffre d’affaires.

La consistance et l’étendue du préjudice de jouissance de la Société HED sera apprécié en tenant compte du loyer annuel prévu par le bail d’un montant de 19'200 €, de la durée et de la nature du trouble subi qui s’est étalé sur plusieurs années, des conclusions du rapport d’expertise judiciaire de 2016 et des pièces transmises par la société HED, notamment constats d’ huissier, lettre adressée à la mairie dès le 5 mars 2008.

La demande de condamnation de la mairie d'[Localité 4] à payer la somme de 594'338 € à titre de dommages et intérêts sera par conséquent satisfaite à hauteur de la somme de 60'000 €.

Les conditions d’application de l’article 1343-2 du Code civil sur la capitalisation des intérêts, n’étant pas réunies, il y a lieu de rejeter cette demande.

La somme de 3000 € sera accordée à la société HED sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur la demande reconventionnelle faite à titre principal de voir constater la résiliation du bail commercial à compter du 6 octobre 2018 :

L’article 1728 du Code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le bail liant les parties prévoit une clause de résiliation du bail en cas de manquement à cette obligation.

Il a été établi que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination.

Il résulte des pièces versées aux débats par les parties que le bailleur a accepté, en tenant compte de la situation, un règlement échelonné des loyers qui a été mis en place par une étude d’huissiers comme l’atteste le courrier de l’huissier du 5 septembre 2018.

Compte tenu de ces éléments et circonstances il ne sera pas fait droit à la demande de constatation de la résiliation et à la demande subséquente de la commune d'[Localité 4] de payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux.

La société HED justifie également de l’assurance qu’elle a contractée par le versement aux débats du document correspondant comme l’a souligné le premier juge et la résiliation n’est donc pas encourue de ce chef.

— Sur la demande reconventionnelle faite à titre subsidiaire de paiement de la somme de 58'309,22 € au titre des loyers et charges impayées à la date du mois d’octobre 2021 :

Il sera constaté que la société HED ne conteste pas le principe ni le montant de cette demande dont il est justifié par la commune d'[Localité 4], et sollicite des délais de paiement.

Il sera donc fait droit à cette demande en permettant à la société HED de s’acquitter en 24 mensualités du montant réclamé au titre de l’arriéré des loyers à la date du mois d’octobre 2021 soit la somme de 58'309,22 € avec suspension de la clause résolutoire pendant cette période.

La demande présentée par la commune d'[Localité 4] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée en raison de la nature de la décision rendue et des circonstances de l’espèce.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action en responsabilité intentée par la SARL HED,

Confirme le jugement déféré du 30 juin 2020 en ce qu’il a déclaré la commune d'[Localité 4] responsable contractuellement du préjudice subi par la SARL HED pour manquement à son obligation de délivrance,

Infirmant pour le surplus le jugement déféré :

Condamne la commune d'[Localité 4] prise en la personne de son maire à payer à la société HED la somme de 60'000 € à titre de dommages et intérêtsavec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 2 octobre 2018.

Rejette la demande de capitalisation des intérêts

Condamne la commune d'[Localité 4] à payer à la société HED la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La dite tenue aux entiers dépens.

Rejette la demande reconventionnelle présentée à titre principal par la commune d'[Localité 4],

Faisant droit à la demande reconventionnelle présentée à titre subsidiaire par la commune d'[Localité 4] :

Condamne la société HED à lui verser la somme de 58'309,22 € au titre des loyers et charges impayés à la date du mois d’octobre 2021.

Autorise la société HED à s’acquitter en 24 mensualités du montant de sa dette avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement.

Rejette la demande présentée par la commune d'[Localité 4] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIERLE PRESIDENT