Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 24 MARS 2021

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/16372 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B37CI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Juillet 2017 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny – RG n°

APPELANTE

SCI DELTA

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric FORGUES, avocat au barreau de PARIS, toque : E2135

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 21/[…] représenté par son syndic la SAS FONCIERE LELIEVRE, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 349 157 230, dont le siège social est […]

C/O Société FONCIERE LELIEVRE

[…]

[…]

Représenté par M^e Carole SIRAT de la SCP Charles SIRAT et autres, avocat au barreau de PARIS, toque : P0176

SAS FONCIERE LELIEVRE

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0442

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble sis […] est soumis au statut de la copropriété et est géré par son syndic, le cabinet Foncière Lelièvre.

La SCI Delta est propriétaire, au sein de cet immeuble, du lot n°325, composé selon le règlement de copropriété du 15 mars 1976, d’un bâtiment :

'Bâtiment F

Lot n°325 Au rez-de-chaussée, laboratoire,

Au-dessus, grenier servant de réserve,

Et les 124/10.000ème des parties communes'.

Par lettre recornmandée du 2 mai 2011, la SCI Delta a demandé au syndic de la copropriété, le cabinet Foncière Lelièvre, l’inscription à1'ordre du jour de la prochaine assemblée générale de 'mon choix de vouloir changer l’affectation de mon local qui est classé à usage commercial et maintenant je demande le classement à usage d’habitation. Vous trouverez ci-joint les plans correspondants de mon architecte, objet de ma demande….'.

Le syndic a ajouté, à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 29 juin 2011, les points suivants :

'43) Autorisation à donner à la SCI Delta de pouvoir changer l’affectation de leur local à usage commercial en local à usage d’habitation – courrier joint Art.26 Double Majorité

44) Autorisation à donner à la SCI Delta pour la création de 2 appartements – courrier joint Art 25 Majorité Absolue'.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2011 précise que 36 copropriétaires représentant 5073/10.000 tantièmes étaient présents et mentionne :

'La résolution n°43 est rejetée. La majorité des 2/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires (soit au moins 6667/10.000 tantièmes) n’a pas été atteinte.

La résolution n°44 : ce point n’a pas été voté'.

Le 20 octobre 2011, la SCI Delta a déposé une demande de permis de construire concernant le projet de 'réhabilitation d’un bâtiment existant et changement d’affectation partielle existant : entrepôt et activité projeté : logement de 3 pièces, garage et atelier. Mise en valeur de l’architecture existante (maintien de la structure bois apparente). Voir descriptif planche PC9'.

Par arrêté du maire d’Aubervilliers du 23 mai 2012, un permis de construire a été accordé à la SCI Delta, pour son projet déposé le 20 octobre 2011, complété le 12 janvier et le 19 mars 2012.

Par lettre du 10 juillet 2012, le cabinet Foncière Lelièvre a indiqué à la SCI Delta, en réponse à son courrier du 17 juin 2012, que les travaux qu’elle souhaitait entreprendre avaient une influence sur les parties communes et devaient faire l’objet d’un vote en assemblée générale.

Par lettre du 20 juillet 2012, le cabinet Foncière Lelièvre a rappelé à la SCI Delta sa

correspondance du 10 juillet l’informant que les travaux ne pouvaient pas être entrepris sans l’accord de l’assemblée générale et l’a mise en demeure de 'stopper le montage de l’échafaudage'.

Par lettre du 1^er septembre 2012, la SCI Delta a répondu que cet échafaudage avait été monté 'afin de procéder à la réparation de la toiture, pour réparer les énormes fuites d’infiltration d’eau’ et a demandé d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les résolutions suivantes :

'1) La SCI Delta demande à l’assemblée générale de prendre acte de la délivrance du permis de construire délivré par la mairie d’Aubervilliers et la SCI Delta demande à la copropriété, dans l’intérét général, et la sauvegarde de l’immeuble, d’encourager cette initiative. Ces travaux participent, également, à l’éradication des souris.

2) La SCI Delta demande à la copropriété de bien vouloir trouver un emplacement définitif et approprié pour le local poubelle car actuellement les conteneurs stationnent devant son lot.

3) La SCI Delta demande à l’assemblée générale extraordinaire de sortir son lot afin qu’il devienne indépendant'.

L’assemblée générale du 17 juin 2013 a adopté la résolution 40 'autorisant le syndic à agir en justice à l’encontre de la SCI Delta propriétaire du bâtiment F qui a entrepris, sans autorisation d’assemblée générale, des travaux modifiant l’aspect extérieur du bâtiment et la destination du lot prévue par le règlement de copropriété, des raccordements non autorisés ont été effectués à des éléments d’équipements communs (canalisations), les parties communes, sont encombrées par des matériaux et du matériel de chantier'.

Par lettre recommandée du 25 juillet 2013, le syndic a précisé à la SCI Delta qu’une procédure judiciaire allait être engagée à son encontre, au motif que les travaux entrepris, ayant modifié l’aspect extérieur du bâtiment et la destination de son lot, étaient toujours en cours alors qu’elle s’était engagée à les stopper.

Par procès-verbal d’huissier de justice du 29 août 2013, le syndicat des copropriétaires a fait

dresser un constat des travaux entrepris.

Par exploit introductif d’instance du 23 mai 2014, le syndicat des copropriétaires, a fait

assigner la SCI Delta devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de la voir

condamner à remettre son lot n°325 dans son état antérieur et à lui restituer l’usage prévu par le règlement de copropriété.

Par acte du 9 décembre 2015, la SCI Delta a assigné le cabinet Foncière Lelièvre en intervention forcée afin de la relever et garantir de toute condamnation dont elle pourrait faire l’objet.

Par jugement du 5 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— dit que le changement de destination du lot n°325 nécessitait l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires,

— dit que les travaux réalisés par la SCI Delta sans autorisation ont affecté l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier,

— condamné la SCI Delta à restituer au lot n°325 situé […] sa destination initiale prévue par le règlement de copropriété, à savoir un laboratoire pour pâtisserie et grenier,

— condamné la SCI Delta à remettre le lot n°325 dans son état antérieur à la réalisation des travaux, sauf en ce qui concerne la division du lot, sans possibilité de s’y soustraire par la voie d’une autorisation judiciaire qui n’est plus envisageable en l’état des travaux déjà entrepris,

— dit que cette remise en état du lot n°325 devra être effectuée dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et sera assortie d’une astreinte de 100

€ par jour de retard à compter du 6^e mois suivant la signification dudit jugement,

— débouté la SCI Delta de son appel en garantie contre le cabinet Foncière Lelièvre,

— condamné la SCI Delta à payer les entiers dépens,

— condamné la SCI Delta à payer au syndicat des copropriétaires et au cabinet Foncière Lelièvre la somme de 1.000 € à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et/ou contraires,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La SCI Delta a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 août 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le16 décembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 22 mai 2020, par lesquelles la SCI Delta, appelante, invite la cour, au visa des articles 9, 25b, 25-1 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, 1156 et 1382 anciens du code civil, à :

A titre principal :

— réformer en tous points le jugement entrepris,

— débouter le syndicat des copropriétaires et la Foncière Lelièvre de l’ensemble de leurs appels incidents, demandes, exceptions, fin de non-recevoir et prétentions contraires,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser 5.000 € à la SCI Delta sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire :

— juger que le syndic a commis une faute en soumettant au vote de l’assemblée générale des

copropriétaires la résolution n°43, et à l’inverse en ne soumettant pas au vote de cette

même assemblée la résolution n°44,

— dire que le cabinet immobilier Foncière Lelièvre devra relever et garantir la SCI Delta de toute condamnation éventuellement mise à sa charge,

— le condamner à verser à la SCI Delta la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause :

— condamner la partie qui succombe aux entiers dépens de l’instance dont distraction sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 4 août 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du 21/23 avenue Jean-Jaurès […], intimé, invite la cour, au visa des articles 25b et 26 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que les travaux effectués par la SCI Delta nécessitaient l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires,

En conséquence,

— le confirmer en ce qu’il a condamné la SCI. Delta à restituer au lot n°325 sa destination initiale et à remettre le lot n° 325 dans son état antérieur à la réalisation des travaux,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a exclu de cette remise en état la division en deux lots privatifs, du lot n°325,

Et statuant à nouveau,

— condamner la SCI Delta à réunir en un seul et même lot (lot n° 325), les deux lots privatifs créés de fait, dans les six mois suivants la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration de ce délai,

— vu l’article 700 du code de procédure civile, condamner la SCI Delta à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 21/23 avenue Jean-Jaurès à Aubervilliers la somme de 5.000 €,

— vu l’article 699 code de procédure civile, la condamner aux entiers dépens dont distraction ;

Vu les conclusions en date du 5 décembre 2019 par lesquelles la SAS Foncière Lelièvre, intimée, invite la cour, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

— confirmer le jugement rendu le 5 juillet 2017 par le tribunal de grande instance de

Bobigny,

— débouter la SCI Delta de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la SCI Delta à payer à la Foncière Lelièvre la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du cpc,

— condamner la SCI Delta aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite de condamner la SCI Delta à restituer au lot 325 sa destination intiale et à remettre le lot 325 dans son état antérieur à la réalisation des travaux ; Il fonde ses demandes, sur l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, au motif du changement d’affectation du lot 325 au regard du règlement de copropriété, et sur le fondement de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, au motif que les travaux ont été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale alors qu’ils ont affecté l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier par la création d’ouvertures en façade et en toiture et le ravalement du bâtiment F ;

La SCI Delta oppose, sur le fondement des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, qu’elle n’a pas à obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour changer la destination du laboratoire de pâtisserie en local d’habitation et que ce changement ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ;

' sur la demande de restituer le lot 325 dans sa destination initiale

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assignation du 23 mai 2014, 'Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux

actes, par ses caractères ou sa situation’ ;

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assignation du 23 mai 2014, 'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble …' ;

Lorsqu’un copropriétaire entend changer l’affectation de ses parties privatives, il doit, indépendamment du respect des règles d’urbanisme, s’assurer que cette affectation est compatible avec les dispositions du règlement de copropriété, qu’elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ;

En l’espèce, le règlement de copropriété se décompose en quatre parties :

— une partie préliminaire 'Désignation et description de l’ensemble immobilier',

— une première partie 'Parties privatives et parties communes',

— une deuxième partie 'Etat descriptif de division',

— une troisième partie 'Règlement de copropriété’ ;

Il en résulte que si la deuxième partie afférente à l’état descriptif de division, n’a pas de valeur contractuelle, puisqu’il résulte des dispositions de l’article 3 du décret du 17 mars 1967 que si le règlement de copropriété comprend l’état descriptif de division, seules les clauses du règlement de copropriété ont une valeur contractuelle, à l’exclusion de l’état descriptif de division, en revanche les autres parties, dont la partie préliminaire, ont une valeur contractuelle ;

Le règlement de copropriété définit dans la troisième partie, en page 69, la destination de l’ensemble immobilier 'à usage d’habitation. Toutefois, les boutiques et local à usage commercial, sont autorisés’ ;

L’état descriptif de division, qui décrit en page 66 le lot 325 litigieux comme étant 'Bâtiment F Lot n°325 Au rez-de-chaussée, laboratoire, Au-dessus, grenier servant de réserve, Et les 124/10.000ème des parties communes’ n’a pas de valeur contractuelle ;

Néanmoins dans la partie préliminaire, le règlement de copropriété précise que l’ensemble immobilier est composé de '… 13°) Bâtiment dit 'Bâtiment F’ à la suite du bâtiment E à droite sur cour, élevé sur terre-plein, d’un rez-de-chaussée à usage de laboratoire pour pâtisserie, grenier au-dessus …' ;

Aussi même si la destination d’un lot 'à usage d’habitation’ est conforme à la destination de l’ensemble immobilier, telle qu’elle est mentionnée en page 69 du règlement, il y a lieu de considérer que le changement de destination du lot 325 à usage commercial, en un lot à usage d’habitation, n’est pas compatible avec les dispositions actuelles du règlement de copropriété, telles qu’elles sont définies dans la partie préliminaire du règlement de copropriété, et que cette destination du lot 325 ne peut pas être changée sans une modification du règlement de copropriété, nécessairement soumise à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

L’argument de la SCI Delta, selon lequel la tranformation de la boulangerie en boutique de vêtements dans le bâtiment D a fait perdre à la destination du lot 325 son intérêt, est sans incidence sur la nécessité d’une modification du règlement de copropriété ;

Par ailleurs, le premier juge a exactement retenu qu’il est établi que ce changement de destination a

porté atteinte aux droits des autres copropriétaires en ce que 'si seuls deux copropriétaires se sont plaints d’une part des nuisances sonores et lumineuses (pétition versée au débat), d’autre part de l’impossibilité d’accéder aux box réservés aux véhicules (lettre du syndic du 5 octobre 2016 et du conseil de la SCI 23 rue du colonel fabien du 10 octobre 2016, constat d’huissier du 5 octobre 2016), l’ensemble des copropriétaires patissent de la modification des charges dont la nouvelle répartition n’a pas été votée en assemblée générale’ ;

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que le changement de destination du lot n°325 nécessitait l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires ;

En revanche, concernant la demande de 'condamner la SCI Delta à restituer au lot n°325 situé […] sa destination initiale prévue par le règlement de copropriété, à savoir un laboratoire pour pâtisserie et grenier', il y a lieu de constater que cette destination initale n’a pas été modifiée puisqu’aucune décision d’assemblée générale n’a modifié le règlement de copropriété ; au surplus, le vote de l’assemblée générale du 29 juin 2011 qui a rejeté la résolution visant à 'autoriser la SCI Delta à pouvoir changer l’affectation de son local à usage commercial en local à usage d’habitation’ n’a pas fait l’objet de contestation ;

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Delta à restituer au lot n°325 situé […] sa destination initiale prévue par le règlement de copropriété, à savoir un laboratoire pour pâtisserie et grenier ;

Et il y a lieu de constater que cette demande est sans objet, en l’absence de modification de la destination initiale de ce lot ;

' sur la demande de remise en l’état antérieur aux travaux du lot 325

Aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, 'Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : …

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci …' ;

Si les travaux n’ont pas été autorisés, le syndicat peut obtenir de faire ordonner la démolition des ouvrages réalisés au besoin sous astreinte ;

En l’espèce, la SCI Delta reconnaît dans ses conclusions que ses travaux ont modifié l’aspect extérieur de l’immeuble ;

Dans son procès-verbal de constat du 29 août 2013 (pièce 12), l’huissier de justice constate 'la présence sur la façade de deux ouvertures au rez-de-chaussée et à l’étage, fraîchement réalisées’ ;

D’autre part, la comparaison des deux photographies du bâtiment F, vue de dessus, avant (pièce 10) et après les travaux (pièce 11), démontre la création de quatre fenêtres de toit ;

Ainsi il est justifié que la SCI Delta a réalisé des travaux qui ont affecté l’aspect extérieur de l’immeuble ;

La SCI Delta reconnaît dans ses conclusions avoir réalisé ces travaux, sans autorisation de l’assemblée générale ;

Or, le fait qu’un permis de construire lui avait été accordé, que l’assemblée générale du 29 juin 2011 n’a pas voté la résolution relative à 'l’autorisation à donner à la SCI Delta pour la création de 2 appartements’ et que ces travaux avaient pour but une amélioration ne permettaient pas à la SCI

Delta de réaliser ces travaux sans l’autorisation de l’assemblée générale ;

Le syndicat des copropriétaires peut solliciter la remise en état sans avoir à justifier d’un préjudice et le fait que la SCI Delta fait l’objet d’une mise en demeure de réhabiliter les logements litigieux dans le cadre d’une procédure d’insulabrité n’empêche pas d’ordonner la remise en l’état antérieur aux travaux, s’agissant des travaux qui ont transformé les locaux en logement ;

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Delta à remettre le lot n°325 dans son état antérieur à la réalisation des travaux et dit que cette remise en état du lot n°325 devra être effectuée dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 6^e mois suivant la signification dudit jugement ;

' sur la demande relative à la division du lot

Le syndicat des copropriétaires sollicite d’ordonner la remise en état en un seul lot, au vu des deux lots créés de fait ; il estime qu’en application de l’article 63 du règlement de copropriété et de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, la division du lot nécessite une autorisation préalable de l’assemblée générale lorsqu’elle emporte une modification dans la répartition des charges, et qu’en l’espèce, il est évident que la création de deux logements aux lieu et place d’un grenier et d’un laboratoire entraîne ipso facto une modification des tantièmes ;

La SCI Delta oppose que la division des lots n’est pas conditionnée au vote par l’assemblée générale de la nouvelle répartition des charges ;

En l’espèce, l’article 63 du règlement de copropriété stipule 'Les copropriétaires pourront échanger entre eux ces éléments détachés de leurs lots ou en céder aux propriétaires voisins, ou encore diviser leurs locaux en plusieurs lots. Ils auront la faculté de modifier, en conséquence, la quote-part des charges de toute nature afférente aux locaux en question, à la condition que le total reste inchangé.

Toutefois la nouvelle répartition des charges résultant des modifications ainsi effectuées sera, par application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, soumise à l’approbation de l’assemblée générale du syndicat principal, en tant qu’elle porte sur les charges particulières aux copropriétaires membres de ce syndicat secondaire. Ces assemblées statuent à la majroité prévue par l’article 103 du présent règlement …' ;

Si cette clause rappelle que, postérieurement à la division, l’assemblée doit être saisie pour approuver la nouvelle répartition des charges entre les lots issus de la subdivision, en tout état de cause, elle ne conditionne pas la division d’un lot à une décision préalable de l’assemblée générale ; au surplus, la division du lot litigieux ne remet pas en cause la présente décision constatant que la destination initiale du lot n’est pas modifiée et confirmant l’injonction de remise en l’état antérieur aux travaux ;

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a exclu de la remise en état, la division du lot ;

Sur l’appel en garantie contre le cabinet Foncière Lelièvre

La SCI Delta estime que le syndic a commis plusieurs fautes, en premier lieu, en ne donnant pas suite à sa demande d’inscrire à l’ordre du jour l’autorisation d’effectuer les travaux, en second lieu, en faisant voter la résolution 43 à une double majorité alors qu’aucun vote n’était nécessaire et en considérant que le vote de la résolution 44 dépendait du vote de la résolution 43, en troisième lieu en ne modifiant pas la répartition des charges en tenant compte de la création des deux logements ; elle estime que ces fautes lui ont causé un préjudice en ce qu’elle s’est retrouvée en conflit avec le syndicat des copropriétaires ;

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable au litige, 'Tout fait quelconque de 1'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrive, à le réparer’ ;

' sur l’absence d’inscription de l’autorisation de travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale

En l’espèce, il est produit au dossier les courriers suivants adressés par la SCI Delta au syndic Foncière Lelièvre :

— un courriel du 19 janvier 2011, '… souhaite vous rencontrer pour présenter le dossier de permis de construire ayant pour objet la réhabilitation du lot 325 et sa transformation en deux garages surmontés de deux duplex (deux logements en tout). Pouvez-vous organiser cette rencontre et porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale la demande d’autorisation de la copropriété pour faire ces transformations',

— la lettre du 2 mai 2011, '… bien vouloir inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale mon choix de vouloir changer l’affectation de mon local qui est classé à usage commercial et maintenant je demande le classement à usage d’habitation. Vous trouverez ci-joint les plans correspondants de mon architecte, objet de ma demande….' ;

Le syndic a ajouté, à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 29 juin 2011, les points suivants :

'43) Autorisation à donner à la SCI Delta de pouvoir changer l’affectation de leur local à usage commercial en local à usage d’habitation – courrier joint Art.26 Double Majorité

44) Autorisation à donner à la SCI Delta pour la création de 2 appartements – courrier joint Art 25 Majorité Absolue’ ;

Il en ressort que le syndic la société Foncière Lelièvre a bien inscrit, à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 29 juin 2011, les deux demandes de la SCI Delta relatives pour l’une au changement d’affectation du local et pour l’autre à la création de deux appartements ;

La SCI Delta produit deux autres lettres qu’elle a adressées à la SAS Foncière Lelièvre :

— la lettre du 1^er septembre 2012, '… bien vouloir inscrire à la prochaine assemblée de copropriétaires les résolutions suivantes :

1) La SCI Delta demande à l’assemblée de copropriétaire de prendre acte de la délivrance du permis de construire délibré par la mairie d’Aubervilliers et la SCI Delta demande à la copropriété dans l’intérêt général et la sauvegarde de l’immeuble d’encourager cette initiative. Ces travaux participent, également, à l’éradication des souris.

2) La SCI Delta demande à la copropriété de bien vouloir trouver un emplacement définitif et approprié pour le local poubelle, car actuellement les conteneurs stationnent devant son lot.

3) La SCI Delta demande à l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de

sortir son lot afin qu’il devienne indépendant’ ;

— la lettre du 23 juin 2013 '… concernant la résolution 40, vous m’informez de votre intention de vouloir saisir la justice à l’encontre de la SCI Delta au motif que l’assemblée n’a pas à donner son accord pour effectuer les travaux. Or je vous confirme avoir obtenu le permis de construire… A maintes reprises, j’ai envoyé des courriers à la copropriété indiquant que des travaux étaient annoncés et que concernant les questions techniques les plans peuvent être consultés en mairie’ ;

Or, il n’apparaît pas dans ces courriers de demande d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale une résolution relative à une autorisation de travaux ;

En conséquence, la SCI Delta ne démontre pas une faute du syndic, qui n’aurait pas donné suite à une demande d’inscrire à l’ordre du jour l’autorisation d’effectuer les travaux ;

' sur le vote de la résolution 43 à une double majorité alors qu’aucun vote n’était nécessaire et sur le fait d’avoir considéré que le vote de la résolution 44 dépendait du vote de la résolution 43

En l’espèce, concernant la résolution 43, il est mentionné :

— sur l’ordre du jour : 'Autorisation à donner à la SCI Delta de pouvoir changer l’affectation de leur local à usage commercial en local à usage d’habitation – courrier joint Art.26 Double Majorité'

— dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2011: 'La résolution n°43 est rejetée. La majorité des 2/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires (soit au moins 6667/10.000 tantièmes) n’a pas été atteinte’ ;

Il ressort de l’analyse ci-avant, d’une part que le syndic a mis cette résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale, à la demande de la SCI Delta, et d’autre part que le changement d’affectation du lot nécessitait bien un vote de l’assemblée générale puisqu’il imposait une modification du règlement de copropriété ;

Concernant la résolution 44 'Autorisation à donner à la SCI Delta pour la création de 2 appartements
- courrier joint Art 25 Majorité Absolue', le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2011 précise 'La résolution n°44 : ce point n’a pas été voté’ ;

La création de deux appartements ne pouvait pas s’envisager sans un changement préalable de l’affectation du lot à usage commercial en un lot à usage d’habitation ; or la résolution 43 relative à 'l’Autorisation à donner à la SCI Delta de pouvoir changer l’affectation de leur local à usage commercial en local à usage d’habitation’ ayant été rejetée, il était justifié de ne pas soumettre au vote la résolution 44 relative à 'l’Autorisation à donner à la SCI Delta pour la création de 2 appartements’ ;

Ainsi, nonobstant le fait que la SCI Delta n’a pas contesté l’assemblée générale du 29 juin 2011, elle ne démontre pas une faute du syndic, ni relativement à la mise au vote de la résolution 43 ni relativement à l’absence de mise au vote de la résolution 44 ;

' sur l’absence de modification de la répartition des charges en tenant compte de la création des deux logements

En l’espèce, compte tenu de l’analyse ci-avant, la SCI Delta n’a pas obtenu d’autorisation de l’assemblée générale, ni pour obtenir le changement d’affectation de son lot en lot à usage d’habitation, ni pour effectuer les travaux qui ont affecté l’aspect extérieur de l’immeuble ;

Aussi le syndicat des copropriétaires ayant engagé une action en remise en l’état antérieur aux travaux, il n’y avait pas lieu de revoir la répartition des charges ;

La SCI Delta ne démontre donc pas une faute du syndic relative à l’absence de révision de la répartition des charges ;

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Delta de son appel en garantie contre le cabinet Foncière Lelièvre, en qualité de syndic ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SCI Delta, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires et à la SAS Foncière Lelièvre la somme supplémentaire de 3.000 € chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Delta ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné la SCI Delta à restituer au lot n°325 situé […] sa destination initiale prévue par le règlement de copropriété, à savoir un laboratoire pour pâtisserie et grenier ;

Statuant sur le chef réformé et y ajoutant,

Constate que la demande du syndicat des copropriétaires du […] de condamner la SCI Delta à restituer au lot n°325 situé […] sa destination initiale prévue par le règlement de copropriété, à savoir un laboratoire pour pâtisserie et grenier, est sans objet ;

Condamne la SCI Delta aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] et à la SAS Foncière Lelièvre la somme supplémentaire de 3.000 € chacun par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT