Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/01571 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFCSO

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Novembre 2021 – Président du TJ de Paris – RG n° 21/55188

APPELANTES

Madame [PO] [P]

[Adresse 15]

[Localité 12]

Madame [EB] [P]

[Adresse 15]

[Localité 12]

Ayant pour avocat postulant M^e Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878

Ayant pour avocat plaidant M^e Jérémie COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2181

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 14] [Localité 12], représenté par son syndic, la société MODERN’IMM (RCS Paris 351 797 394)

domicilié chez son syndic le cabinet MODERN’IMM

[Adresse 11]

[Localité 12]

Représentée par Jérôme CHAMARD substituant M^e Jennifer GOMEZ-REY de la SCP BOUYEURE – BAUDOUIN -DAUMAS – CHAMARD – BENSAHEL – GOMEZ-REY, avocat au barreau de PARIS, toque : P56

Monsieur [F] [Z]

[Adresse 15]

[Localité 12]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 15] [Localité 12] représenté par son syndic la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE PARIS,

[Adresse 15]

[Localité 12]

Monsieur [N] [X]

[Adresse 15]

[Localité 12]

Madame [T] [B] tant à titre personnel qu’en sa qualité d’ayant droit de son époux décédé, Monsieur [HY] [B]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Monsieur [CE] [L]

[Adresse 15]

[Localité 12]

Madame [W] [L]

[Adresse 15]

[Localité 12]

Madame [U] [D]

[Adresse 15]

[Localité 12]

Monsieur [A] [V]

[Adresse 15]

[Localité 12]

Monsieur [R] [C]

[Adresse 15]

[Localité 12]

Madame [E] [M] épouse [BL]

[Adresse 9]

[Localité 13]

Monsieur [S] [M]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentés par M^e Benoît FALTE de BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D391

S.A. ENEDIS Société anonyme à directoire et conseil de surveillance

[Adresse 5]

[Localité 16]

Défaillante

S.A. GRDF prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 12]

Défaillante, signifiée le 16.02.2022 à personne habilitée

S.A.S. INGENIO prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 17]

Défaillante, signifiée le 17.02.2022 à personne habilitée

ENTREPRISE SOMMAIRE DANIEL

[Adresse 3]

[Localité 12]

N° SIRET : 310 789 607

Défaillante, signifiée le 16.02.2022 à étude

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] [Localité 12] représentée par Madame [G] [J],

[Adresse 2]

[Localité 12]

Défaillant, signifié le 16.02.2022 à personne habilitée

CONSEIL DEPARTEMENTAL DE PARIS pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 18]

[Localité 12]

Défaillant, signifié le 16.02.2022 à personne habilitée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Edmée BONGRAND, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre,

M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre,

M^me Edmée BONGRAND, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Vanessa ALCINDOR

ARRÊT :

— RENDU PAR DÉFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, et par Saveria MAUREL, greffière présente lors de la mise à disposition.

****

En bout de parcelle de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 15] à [Localité 19], soumis au régime de la copropriété, se trouve un terrain constituant le lot 28 de ladite copropriété.

Par arrêté municipal du 2 septembre 2013, M. [I], propriétaire de ce lot, a obtenu un permis de construire pour l’édification d’un bien immobilier à usage d’habitation.

La modification du règlement de copropriété de cet ensemble immobilier en certaines de ses dispositions a été publiée et enregistrée le 27 avril 2015.

Mesdames [PO] et [EB] [P], filles de M. [I], souhaitant poursuivre cette opération immobilière, en exécution du permis de construire délivré à leur père, ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris d’une demande d’expertise préventive.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 19 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— reçu Mme [E] [M]-[BL], M. [S] [M], M. [F] [Z], M. [N] [X], Mme [T] [B], M.[HY] [B], M.[CE] [L], Mme [W] [L], Mme [U] [D], M.[A] [V], M. [R] [C] (l’indivision successorale de [K] [P]) en leur intervention volontaire,

— mis hors de cause la société Veolia Eau,

— ordonné aux consorts [P] d’arrêter les travaux entrepris dans le lot 28 de la copropriété du [Adresse 15] à [Localité 19], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision pendant une durée de deux mois,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de réalisation des travaux et provisions formées à l’encontre des consorts [P],

— ordonné une mesure d’expertise,

— désigné en qualité d’expert : M. [O] [Y], avec mission de (…),

— condamné la partie demanderesse aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 18 janvier 2022, Mme [PO] [P] et Mme [EB] [P] ont interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a :

— ordonné aux consorts [P] d’arrêter les travaux entrepris dans le lot 28 de la copropriété du [Adresse 15] à [Localité 19], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision pendant une durée de deux mois,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de réalisation des travaux et provisions formées à l’encontre des consorts [P],

— ordonné une mesure d’expertise,

— désigné en qualité d’expert M. [O] [Y], avec pour mission de :

*relever et décrier les désordres

*en détailler l’origine, les causes et l’étendue,

*indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, habilité et esthétique du bâtiment et de manière générale quant à l’usage qui peut en être fait,

*dire si les travaux ont été conduits conformément aux règles de l’art,

*donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier,

*donner son avis sur les préjudices et coûts,

*apporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

*donner son avis sur les comptes entre les parties,

*dit qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l’expert,

— dit que l’expert déposera son rapport avant le 19 juillet 2022,

— condamné la partie demanderesse aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par dernières conclusions du 10 mars 2022, Mmes [P] demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance en date du 19 novembre 2021 en toutes ses dispositions ;

— voir désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction de céans de nommer avec la mission suivante :

se rendre sur place

visiter les lieux ainsi que les immeubles et constructions avoisinants,

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

déterminer avec précision la structure et le mode des fondations des immeubles existants,

dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires des immeubles avoisinants,

dire si, à son avis, ils présentent ou non des désordres ou dégradations déjà existants et inhérents à leur structure, leur mode de construction ou leur état de vétusté,

dire s’il convient ou non (en cas d’urgence constatée ou de réel danger) de procéder à la mise en place et à la réalisation de telle mesure de sauvegarde et de travaux particuliers qu’il appartiendra et qui seraient de nature à éviter toute aggravation de l’état que les immeubles limitrophes présentent actuellement,

décrire éventuellement les travaux nécessaires en précisant la cause et en évaluer le coût,

— autoriser la requérante, en cas d’urgence reconnue par l’expert, à faire exécuter à ses frais avancés, et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par le technicien commis sous la direction du maître d’oeuvre de la requérante et par les entreprises qualifiées du choix de celle-ci, sous le contrôle de bonne fin de l’expert qui donnera son avis sur les comptes constitués et justifiées présentées par les parties,

— dire que, pour ce faire, la requérante pourra faire passer sur les propriétés voisines concernées tous architectes et entrepreneurs et qu’en cas de difficulté, il en sera de nouveau référé à la juridiction de céans,

— dire que l’expert fournira tous éléments de nature à permettre, le cas échéant, au juge du fond de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis, ainsi que d’apprécier toutes les questions de mitoyenneté, servitudes, emprises, prospects, état des murs, cheminées, souches et toitures,

— dire que l’expert s’expliquera sur les dires et observations des parties et qu’il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et se faire assister de tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts du tribunal,

— dire qu’en cas de difficulté, il en sera à nouveau déféré à M. Le président du tribunal judiciaire de Paris,

— dire que M. l’expert pourra en cas de besoin déposer un pré-rapport dans le délai qui lui appartiendra mais qu’il maintiendra la mesure d’instruction ouverte pendant le temps de la construction des ouvrages projetés,

— fixer le montant de la provision à consigner au greffe du tribunal par la requérante,

— dire que l’ordonnance à intervenir pourra être exécutée sur minute et avant même enregistrement

— dire qu’il n’y a pas lieu à référé concernant les demandes reconventionnelles des défendeurs,

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] ainsi que ses 9 membres intervenants volontaires à 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— réserver les dépens.

Elles soutiennent que le titulaire d’un lot transitoire n’est pas tenu de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour construire dès lors qu’il ne fait qu’user du droit que lui confère le règlement de copropriété et font valoir qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter le règlement de copropriété, qui relève du pouvoir exclusif du juge du fond.

Elles considèrent par ailleurs que la modification du règlement de copropriété leur est inopposable puisque cette modification est postérieure à l’obtention du permis de construire.

Par conclusions du 31 mai 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 19], M. [F] [Z],M.[N] [X], M.[T] [B], agissant à titre personnel et en qualité d’ayant droit de son époux décédé , M. [HY] [B], M.[CE] [L], et Mme [W] [L] , Mme [U] [D], M.[A] [V] , M.[R] [H] , Mme [E] [M] épouse [BL] et M. [S] [M] demandent à la cour de :

— débouter Mesdames [PO] [P] et [EB] [P] de leur appel visant à réformer l’ordonnance de référé su 19 novembre 2021 ainsi que de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 19 novembre 2021 rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris,

y ajoutant

— condamner solidairement Mesdames [PO] [P] et [EB] [P] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 19] et à M. [F] [Z], M.[N] [X], M.[T] [B], agissant à titre personnel et en qualité d’ayant droit de son époux décédé, M. [HY] [B], M.[CE] [L], et Mme [W] [L], Mme [U] [D], M.[A] [V], M.[R] [H], Mme [E] [M] épouse [BL] et M. [S] [M], propriétaires du [Adresse 1] à [Localité 19], la somme provisionnelle de 6.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles que les concluants ont dû exposer en vue de faire valoir leurs droits ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés par M^e Benoît Falte, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 eu code de procédure civile et de tous actes d’exécution.

Ils exposent que malgré leur demande visant à obtenir la désignation d’un expert dans le cadre d’un référé préventif lequel par essence s’inscrit antérieurement à la réalisation des travaux, les appelantes ont déjà commencé les travaux consistant notamment à fouiller et creuser le sol situé à l’arrière de la cour du [Adresse 15] et au droit du mur de la propriété exclusive de l’indivision [M], propriétaire de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 19].

Ils affirment que ces travaux ont endommagé le mur séparatif entre les deux copropriétés des 89 et [Adresse 15] et provoqué d’importants désordres sur leurs parcelles, ce qui a justifié leur demande d’arrêt de travaux à laquelle le premier juge a fait droit.

Ils soutiennent par ailleurs que ces travaux doivent être soumis à des autorisations tant de la copropriété du [Adresse 15] que des avoisinants puisque les réseaux nécessaires à la construction devront passer par les parties communes de l’immeuble du [Adresse 15].

Ils font valoir que la délivrance d’un permis de construire aux consorts [P] ne les exonère pas de l’obligation de respecter le règlement de copropriété puisque les travaux portent sur la totalité de l’emprise de la copropriété, partie commune, les consorts [P] ne disposant que d’un droit de jouissance sur ce lot, selon le règlement de copropriété.

Par conclusions du 5 avril 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à [Localité 19] demande à la cour de :

— juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] à [Localité 19] recevable et bien fondé en ses demandes et y faire droit,

en conséquence,

— confirmer l’ordonnance déférée devant la cour du 19 novembre 2021 en toutes ses dispositions,

— débouter Mesdames [PO] et [EB] [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement Mesdames [PO] et [EB] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] [Localité 12] la somme de 7.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mesdames [PO] et [EB] [P] aux entiers dépens en ce compris le coût du procès -verbal de constat d’huissier (444,09 euros) et le timbre fiscal (225 euros).

Il fait valoir que malgré leur demande de référé préventif, Mesdames [P] ont commencé leurs travaux consistant à décaisser le sol de la cour située au [Adresse 15], lesquels ont endommagé le mur séparatif entre les copropriétés des 89 et [Adresse 15] et que pour préserver ses droits, il a missionné un huissier pour constater l’état des lieux.

Il déclare que cet huissier ayant constaté les désordres générés par les travaux mis en oeuvre par Mmes [P], il est bien fondé à demander à ce que l’expert donne son avis sur les impacts potentiels des travaux sur l’immeuble.

Les sociétés GRDF, Ingenio, Sommaire Daniel, Enedis, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 19], et le conseil départemental de Paris n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS

Par application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, même en présence d’une contestation sérieuse, il peut prescrire toutes mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, Mesdames ont entrepris des travaux sur le lot 18 de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 15] à [Localité 19], en exécution du permis de construire délivré à leur père le 4 septembre 2013, transféré à leur profit par arrêté municipal du 22 avril 2014, dont la validité a été prorogée pour une durée d’un an par arrêté municipal du 2 mars 2018 puis par arrêté du 18 mai 2019.

Le règlement de copropriété de cet immeuble tel qu’issu de sa modification publiée et enregistrée le 27 avril 2015 contient en sa page 7 la désignation du lot numéro 28 et en page 8 un modificatif au règlement de copropriété aux termes duquel le propriétaire du lot numéro 28 ne pourra édifier de constructions qu’après avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le même règlement de copropriété non modifié sur ces points dispose au paragraphe II « parties communes à tous les copropriétaires »que " les parties communes de l’immeuble comprendront la totalité du sol, le terrain sur lequel ont été édifiées les constructions, leurs fondations ; tous les gros murs de façade, de pignon et de refend (…) les canalisations (…) d’eau et d’électricité et au titre III -I° que" les parties communes déterminées comme il est dit plus haut, ne pourront être modifiées sans le consentement de la majorité des millièmes représentées à l’assemblée des copropriétaires de l’immeuble ainsi qu’il sera expliqué plus loin (article 7).

Ces dispositions claires ne nécessitent aucune interprétation.

La réalisation de travaux, affectant les parties communes pour porter sur l’afouillement du sol, par les appelantes, sans la sollicitation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, conformément aux règles légales de la copropriété qui font obstacle à ce qu’un copropriétaire intervienne sans autorisation sur les parties communes et aux dispositions du règlement de la copropriété relatives aux parties communes qui s’imposent aux appelantes, la question de l’opposabilité aux appelantes de la modification du règlement de copropriété portant sur le lot 18 étant à cet égard indifférente, compte tenu des dispositions du règlement régissant les parties communes, constitue bien un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

En conséquence l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a ordonné la cessation des travaux sous astreinte.

Bien qu’ayant interjeté appel de l’ordonnance du chef du rejet des demandes de réalisation de travaux et de provisions formées à leur encontre et du chef de l’expertise, les consorts [P] ne font valoir aucun moyen de critique. Aucun appel incident n’étant interjeté de ces chefs, l’ordonnance critiquée sera en conséquence confirmée.

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge. L’ordonnance sera confirmée sur ces points.

La présente décision mettant fin à l’instance, les dépens ne peuvent être réservés. Mesdames [P], qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 par les avocats qui en font la demande.

Elles seront enfin condamnées in solidum, au paiement d’une indemnité qu’il convient de fixer à hauteur de cour à la somme de 4.000 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 19] et à la somme de 3.000 euros au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à [Localité 19].

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [PO] [P] et Mme [EB] [P] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en font la demande,

Condamne in solidum Mme [PO] [P] et Mme [EB] [P] à payer la somme de 4.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 19] et la somme de 3.000 euros au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à [Localité 19].

LE GREFFIER LE PRESIDENT