Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 15 DECEMBRE 2022

(n° /2022, 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/11476 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCGS7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2020 -Juge des contentieux de la protection de SUCY EN BRIE – RG n° 11-15-1102

APPELANTE

Madame [O] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentéeet assistée par M^e Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0378

INTIMEE

Madame [I] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Alice ANTOINE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0441

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/042571 du 11/12/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

François LEPLAT, Président

Anne-Laure MEANO, Conseillère

Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffière lors des débats : M^me Suzanne HAKOUN

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président et par Joelle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 octobre 2006, Mme [V] [B] a donné bail à Mme [I] [M] un appartement sis [Adresse 1] (94) moyennant un loyer de 700 euros par mois. Par acte notarié en date du 10 août 2011 portant cession dudit appartement au profit de Mme [O] [R], celle-ci est venue aux droits de Mme [V] [B], en qualité de bailleresse.

Par acte d’huissier de justice en date du 16 mars 2015, Mme [O] [R] a fait signifier à Mme [I] [M] un commandement de payer la somme de 728,23 euros au titre des charges échues à la date du commandement et la somme de 214 euros au titre d’une facture de réparation locative en date du 17 août 2013 et de justifier du contrat d’assurance, avec rappel de la clause résolutoire.

Par courrier en date du 30 mars 2015, Mme [I] [M] a justifié de la souscription d’un contrat d’assurance pour la période du 1er décembre 2014 au 30 novembre 2015.

Invoquant la persistance de charges impayées, Mme [O] [R] a fait assigner, par acte d’huissier de justice en date du 4 août 2015, Mme [I] [M] devant le tribunal d’instance de Sucy-en-Brie aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à la date du 16 mai 2015,

— subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour non respect des obligations de régler les loyers et d’entretenir les lieux loués,

— prononcer l’expulsion de Mme [I] [M] ainsi que tout occupant de son chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamner à payer la somme de 700 euros à titre d’indemnité d’occupation journalière à compter du 16 mai 2015 jusqu’à libération des lieux,

— la condamner à payer la somme de 807,90 euros à titre d’arriérés de provision sur charges et de régularisation des charges pour les années 2012, 2013 et 2014,

— la condamner au paiement des intérêts dus sur les montants sus visés au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation à compter des appels d’échéance et ce, avec anatocisme, les calculs étant effectués échéance par échéance,

— condamner Mme [I] [M] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 16 mars 2015,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Par jugement en date du 16 décembre 2016, le tribunal de Sucy-en-Brie a ordonné avant dire droit une expertise aux fins d’examiner les désordres et préjudices allégués par Mme [I] [M], d’en déterminer l’origine et les moyens d’y remédier, de donner un avis sur les travaux de nature à remédier à l’ensemble des désordres éventuellement constatés, et examiner les devis qui seront soumis par les parties au regard des travaux prescrits par lui. Dans l’attente, il a sursis à statuer sur les demandes principales et reconventionnelles.

Le 5 mars 2019, M. [W] [D], expert judiciaire près la cour d’appel de Paris désigné par le tribunal, a rendu son rapport.

L’affaire a été appelée à l’audience le 26 septembre 2019, puis, sur renvoi, à l’audience du 23 janvier 2020 présidée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil siégeant au tribunal de proximité de Sucy-en-Brie.

A l’audience, Mme [O] [R], représentée par son conseil et reprenant les termes de ses dernières écritures, a demandé au tribunal de :

— In limine litis :

— renvoyer l’affaire ou surseoir à statuer dans l’attente du dessaisissement par la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Créteil de l’affaire enrôlée sous le n°RG 11-19-001194,

— ordonner la jonction de la présente procédure avec celle enrôlée sous le n°RG 11-19-001194,

— A titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé entre les parties le 22 octobre 2016,

— subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour non respect des obligations par la locataire en raison du non règlement des régularisations annuelles de charges locatives,

— prononcer l’expulsion de Mme [I] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— dire et juger qu’à défaut d’être enlevé par le débiteur, les meubles et le matériel lui appartenant pourront alors être soit vendus par Mme [O] [R], le prix de vente venant en déduction des sommes restant dues par le locataire, soit détruits, dans l’hypothèse où la valeur s’avérerait insuffisante eu égard aux frais d’exécution, ou encore transférés au choix du bailleur vers une association caritative,

— condamner Mme [I] [M] au paiement de la somme de 1.400 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, et ce à compter du 16 mai 2015, date d’acquisition de la clause résolutoire à titre principal, ou de la résiliation du bail à titre subsidiaire, et en tout état de cause jusqu’à la libération des lieux,

— condamner Mme [I] [M] à lui payer la somme de 3.677,44 euros à titre d’arriérés de régularisation des charges locatives pour les années 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018,

— condamner Mme [I] [M] au paiement des intérêts dus sur les montants susvisés au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation à compter des appels d’échéance et ce, avec anatocisme, les calculs étant effectués échéance par échéance,

— A titre reconventionnel :

— débouter Mme [I] [M] de sa demande au titre de la surconsommation d’eau et/ou de son préjudice de jouissance,

— débouter Mme [I] [M] de sa demande de condamnation sous astreinte de 100 euros par jours de retard à remettre des quittances de loyers depuis juillet 2014,

— ramener à de plus justes proportions l’indemnisation du préjudice de jouissance telle que sollicitée par Mme [I] [M] en raison de son comportement,

— débouter Mme [I] [M] de sa demande de condamnation à réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai de trois mois et sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— débouter Mme [I] [M] de sa demande de condamnation de la bailleresse au titre de la prise en charge des frais de relogement faisant double indemnisation avec la suspension des loyers durant les travaux,

— débouter Mme [I] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 28 mai 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie a ainsi statué :

Rejette la demande de jonction des procédures enrôlées sous les numéros 11-15-1102 et 11-19-001194,

Dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer,

Condamne Mme [O] [R] à verser à Mme [I] [M] les sommes suivantes :

—  27.907 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance pour les désordres subis jusqu’au 26 janvier 2020,

—  2.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice affectif et moral jusqu’au 26 janvier 2020,

Condamne Mme [O] [R] à effectuer au sein du logement donné à bail à Mme [I] [M] situé [Adresse 1] (94) les travaux suivants en se conformant aux recommandations du rapport d’expertise en date du 1er mars 2019 :

— remise aux normes de l’isolation, de la ventilation et de l’électricité de l’appartement,

— réfection de la salle de bain avec mise en place d’une aération aux normes,

— rénovation de la cuisine avec travaux d’échantéité du sol,

— remplacement de la boîte aux lettres,

sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement jusqu’à la réalisation des dits travaux.

Déboute Mme [O] [R] de sa demande en paiement de la somme de 3.677,44 euros à titre d’arriérés de régularisation des charges locatives pour les années 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018,

Rejette les demandes de Mme [O] [R] à l’encontre de Mme [I] [M] aux fins de résiliation du contrat de bail, d’expulsion de la locataire sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signifiation du jugement à intervenir, de séquestration dans un garde meuble des effets se trouvant dans les lieux loués et de paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle au titre du contrat de bail conclu le 22 octobre 2006 portant sur l’appartement sis [Adresse 1] (94),

Rejette la demande en paiement de Mme [I] [M] à l’encontre de Mme [O] [R] de la somme de 1.485,04 euros à titre de régularisation de charges,

Déboute Mme [I] [M] de sa demande de remise, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, de l’ensemble des quittances depuis juillet 2014,

Déboute Mme [I] [M] de sa demande de suspension des paiements du loyer durant les travaux de mise en confomité, de prise en charge des frais d’hébergement, de déménagement ou de repas,

Condamne Mme [O] [R] aux entiers dépens, en ce compris ceux relatifs aux frais d’expertise,

Condamne Mme [O] [R] à payer à M^e Laurent Moret, avocat de Mme [I] [M], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 800 euros par application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Rappelle que lorsque l’avocat recouvre intégralement l’indemnité fixée en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat,

Ordonne l’exécution provisoire de la décision,

Déboute les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 31 juillet 2020 par Mme [O] [R],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 août 2022 par lesquelles Mme [O] [R], appelante, demande à la cour de :

Vu les anciens articles 1134, 1147 du code civil,

Vu les articles 1641 et 1648 du code civil,

Déclarer Mme [O] [R] recevable et bien fondée en son appel,

En conséquence,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [O] [R] de sa demande en paiement de la somme de 3.677,44 euros à titre d’arriérés de régularisation des charges locatives pour les années 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de Mme [O] [R] à l’encontre de Mme [I] [M] aux fins de résiliation du contrat de bail, d’expulsion de la locataire sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, de séquestration dans un garde des effets se trouvant dans les lieux loués et de paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle au titre du contrat de bail conclu le 22 octobre 2006 portant sur l’appartement sis [Adresse 1] (94),

A titre principal,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé entre les parties le 22 octobre 2006, et ce, à la date du 16 mai 2015,

Prononcer la résolution du bail en application des effets attachés à la clause résolutoire, à compter du 16 mai 2015,

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail pour non-respect des obligations par la locataire en raison du non-règlement des régularisations annuelles de charges locatives,

En tout état de cause,

Constater que Mme [I] [M] a quitté les lieux loués le 21 octobre 2021,

En conséquence,

Condamner Mme [I] [M] à payer à Mme [R] la somme de 3.334,22 euros à titre d’arriéré de loyers arrêté au mois d’octobre 2021, date de départ de la locataire et déduction faite du dépôt de garantie,

Condamner Mme [I] [M] à payer à Mme [R] la somme de 5.078,44 euros à titre d’arriéré de régularisations annuelles des charges locatives pour les années 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021,

Condamner Mme [I] [M] au paiement des intérêts dus sur les montants sus visés au titre des arriérés de loyers à compter des appels d’échéance et ce, avec anatocisme, les calculs étant effectués échéance par échéance,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [O] [R] à effectuer au sein du logement donné à bail à [I] [M] situé [Adresse 1] (94) les travaux suivants en se conformant aux recommandations du rapport d’expertise en date du 1er mars 2019 :

— remise aux normes de l’isolation, de la ventilation et de l’électricité de l’appartement,

— réfection de la salle de bain avec mise en place d’une aération aux normes,

— rénovation de la cuisine avec travaux d’étanchéité du sol,

— remplacement de la boîte aux lettres,

sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement jusqu’à la réalisation desdits travaux,

En conséquence,

Constater que Mme [I] [M] a quitté les lieux loués le 21 octobre 2021,

Débouter Mme [I] [M] de sa demande de condamnation à réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai de 3 mois et sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

Débouter Mme [I] [M] de sa demande de condamnation à réaliser les travaux de mise en conformité au titre de la chaudière, de la boîte aux lettres, de l’étanchéité du sol de la cuisine,

Débouter Mme [I] [M] de son appel incident visant à obtenir la suspension des loyers durant le temps des travaux sans consignation, la condamnation de Mme [R] à prendre en charge les frais d’hébergement, de déménagement, de garde de meubles, ou de repas,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [I] [M] de sa demande de suspension des paiements du loyer durant les travaux de mise en conformité, de prise en charge des frais d’hébergement, de déménagement ou de repas.

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [O] [R] à verser à Mme [I] [M] la somme de 27.907 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance pour les désordres subis jusqu’au 26 janvier 2020,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [O] [R] à verser à Mme [I] [M] la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice aff ectif et moral jusqu’au 26 janvier 2020,

Débouter Mme [I] [M] de son appel incident tendant à voir condamner Mme [O] [R] à payer la somme de 64.816,41 euros au titre de son préjudice de jouissance depuis janvier 2012,

Débouter Mme [I] [M] de son appel incident tendant à voir condamner Mme [O] [R] à payer la somme de 12.000 euros au titre de son préjudice aff ectif,

En conséquence,

Débouter Mme [I] [M] de sa demande au titre de son préjudice de jouissance,

Débouter Mme [I] [M] de sa demande au titre de son préjudice moral,

A titre subsidiaire,

Ramener à de plus justes proportions l’indemnisation du préjudice de jouissance telle que sollicitée par Mme [M] en raison de son comportement vis-à-vis de Mme [R],

Débouter Mme [I] [M] de son appel incident tendant à voir condamner Mme [O] [R] à payer la somme de 1.485,04 euros au titre de la régularisation des charges et subsidiairement à titre de dommages et intérêts,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande en paiement de Mme [I] [M] à l’encontre de Mme [O] [R] de la somme de 1.485,04 euros à titre de la régularisation des charges,

Débouter Mme [I] [M] de son appel incident tendant à voir condamner Mme [O] [R] à remettre sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir l’ensemble des quittances depuis juillet 2014,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [I] [M] de sa demande de remise sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir de l’ensemble des quittances depuis juillet 2014,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [O] [R] à payer à M^e Laurent Moret, avocat de Mme [I] [M], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 800 euros par application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Débouter Mme [I] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [O] [R] aux entiers dépens en ce compris ceux relatifs aux frais d’expertise.

En tout état de cause,

Condamner Mme [I] [M] à payer à Mme [O] [R] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 septembre 2022 au terme desquelles Mme [I] [M], intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

Vu les articles 561 et 1343-5 du code de procédure civile,

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1719 et suivants du code civil

Juger recevable et bien fondé l’appel incident de Mme [I] [M],

Infirmer le jugement rendu le 28 mai 2020 par le juge des contentieux et de la protection de Sucy-en-Brie en ce qu’il a :

— condamné Mme [R] à verser à Mme [M] :

—  27.907 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice affectif et moral jusqu’au 26 janvier 2020,

—  2.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice affectif et moral jusqu’au 26 janvier 2020,

— condamné Mme [R] à eff ectuer au sein du logement (') les travaux suivants en se conformant aux recommandations du rapport d’expertise du 1er mars 2019 :

— remise aux normes de l’isolation, ventilation et électricité de l’appartement,

— réfection de la salle de bains avec mise en place d’une aération aux normes,

— rénovation de la cuisine avec travaux d’étanchéité du sol,

— remplacement de la boîte aux lettres, sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision,

— rejeté la demande en paiement de Mme [M] à l’encontre de Mme [R] de la somme de 1.485,04 euros à titre de régularisation de charges,

— débouté Mme [M] de sa demande de remise sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir de l’ensemble des quittances depuis juillet 2014,

— débouté Mme [M] de sa demande de suspension des paiements du loyer durant les travaux de mise en conformité, prise en charge des frais d’hébergement, de déménagement ou de repas,

— condamné Mme [R] à payer à M^e Moret la somme de 800 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— débouté les parties de toutes autres demandes diff érentes, plus amples ou contraires au présent dispositif."

Statuant à nouveau,

Condamner Mme [R] à verser à Mme [M] la somme de 64.816 euros au titre du trouble de jouissance subi par elle depuis janvier 2012,

Condamner Mme [R] à verser à Mme [M] la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et affectif incontestablement subi,

Condamner Mme [R] à payer à Mme [M] la somme de 1.485,04 euros à titre de régularisation de charges et subsidiairement, à titre de dommages et intérêts,

Subsidiairement, sur le rappel de charges,

Ordonner la compensation des sommes éventuellement dues par Mme [M] avec celle qui seront mises à la charge de la bailleresse en raison du trouble de jouissance et de la surconsommation d’eau consécutive aux carences de Mme [R],

Dans tous les cas,

Débouter Mme [R] de sa demande tendant à ce que l’indemnisation de Mme [M] soit ramenée à de plus justes proportions,

Enjoindre à Mme [R], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, de remettre à Mme [M] l’ensemble de ses quittances depuis juillet 2014,

Condamner Mme [R] à mettre en conformité, suivant les recommandations du rapport d’expertise en date du 1er mars 2019, l’appartement donné à bail à Mme [M], sous un délai de 3 mois maximum à compter de la signification de la décision à intervenir, sous une astreinte de 500 euros par mois de retard et suspension, sans consignation, du règlement des loyers par Mme [M], étant précisé que les travaux suivants devront à tout le moins être effectués :

— remise aux normes de l’isolation, ventilation et électricité de l’appartement,

— réfection « complète » de la salle de bains avec notamment mise en place d’une aération aux nomes,

— rénovation « complète » de la cuisine avec notamment travaux d’étanchéité du sol, changement de l’évier, de son évacuation, du plan de travail,

— rénovation de la chambre avec éradication des moisissures et de l’humidité,

— changement de la chaudière,

— changement de la porte d’entrée par une porte d’entrée pleine adaptée aux fonctions de la porte d’entrée,

Condamner Mme [R] à prendre à sa charge, pendant toute la durée des travaux de mise en conformité de l’appartement donné à bail à Mme [M] :

— les frais de l’hébergement temporaire de Mme [M] qui devra au minimum disposer d’une chambre avec salle de bains/douche et WC privatifs lui permettant d’y recevoir son fils, sans que Mme [M] soit contrainte d’avancer le règlement desdits frais,

— les consommations d’eau et d’électricité de l’appartement litigieux,

— les frais de déménagement, de garde et de réacheminement du mobilier de Mme [M],

Autoriser Mme [M], dans le cas où son logement temporaire ne disposerait pas d’un coin-cuisine, à suspendre le règlement de son loyer pendant toute la durée des travaux de mise en conformité de l’appartement et ce, à titre d’indemnisation pour les coûts des repas nécessairement pris à l’extérieur,

Autoriser Mme [M], à défaut d’exécution de la mise en conformité de l’appartement dans le délai imparti, à suspendre le règlement de son loyer, sans consignation, jusqu’au parfait achèvement des travaux nécessaires,

Rejeter la demande de sursis à statuer formée par Mme [R] sur la demande de condamnation à réaliser les travaux de mise en conformité dans l’attente du jugement qui sera rendu dans le litige opposant l’appelante à "Mme [B]" (sic),

Débouter Mme [O] [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

En tout état de cause,

Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de Mme [R] aux fins de résolution du bail par acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail, d’expulsion de la locataire sous astreinte, de séquestration des meubles, d’indemnité d’occupation,

Confirmer le jugement pour le surplus,

Condamner Mme [R] à payer à M^e Alice Antoine, avocat au barreau de Paris, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,

Condamner la même aux dépens dont ceux nécessaires à l’exécution du jugement à intervenir.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur les demandes de Mme [R]

1/ Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et le prononcé de la résiliation

Il convient au préalable de constater que les clefs ont été restituées par Mme [M] à Mme [R] le 21 octobre 2021, ainsi que cela résulte d’un échange de courriels officiels entre avocats produit par Mme [R].

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 16 mars 2015, portant sur les sommes en principal de 614,23 euros au titre de la régularisation de charges 2012 et 2013, 154 euros au titre de la provision pour charges depuis le 21 mars 2014, et 214 euros au titre de la « facture du 17/08/2013 ».

Mme [R] justifie par ses pièces n°15 et 16 des régularisations de charges 2011 à 2013, soit un solde de 34,44 euros en faveur de la locataire en 2011, et un solde restant dû de 438,70 euros en 2012 et de 209,97 euros en 2013, soit une régularisation totale de :

(438,70+209,97) – 34,44 = 614,23 euros.

S’il résulte d’un échange de courriels du 13 août 2013 entre Mmes [R] et [M] que la première avait proposé à la seconde de "déduire le montant de la facture [de plomberie de 214 euros du 17/08/2013] sur le loyer du mois d’août", somme qui est d’ailleurs déduite du montant du loyer d’août 2013 dans le décompte locatif produit en pièce 28, il convient de constater que la dette de charges locatives de 614,23 euros existait au 16 mars 2015 et qu’il n’est pas justifié de son apurement dans le délai de deux mois suivant, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 mai 2015, réformant le jugement entrepris sur ce point.

2/ La dette locative

Il résulte du décompte produit en pièce 59 par Mme [R] que Mme [M] reste redevable de la somme totale de 3334,22 euros au titre des loyers, charges échus et impayés arrêtés au 21 octobre 2021, après déduction du dépôt de garantie de 1240 euros. Mme [M] ne justifiant pas s’être acquittée du paiement de sommes supplémentaires à celles figurant au décompte, il convient dès lors de la condamner au paiement de cette somme, infirmant le jugement entrepris.

3/ Les régularisations de charges

En vertu de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale".

En l’espèce, Mme [R] produit les justificatifs des charges récupérables pour les années 2014 à 2021. Il convient de déduire de ces montants les provisions pour charges versées pour les années correspondantes, ce que Mme [R] fait dans son décompte produit en pièce 63 pour les années 2019 à 2021, mais pas pour les années antérieures.

En 2014, les charges récupérables appelées, dont elle justifie par les pièces produites, s’élèvent à la somme de 961,97 euros. Sur la même période, les provisions de charges perçues par la bailleresse s’élèvent, d’après le décompte locatif produit en pièce 28 à : (80 x12 ) = 960 euros, de sorte que la somme restant due par la locataire au titre des charges 2014 s’élève à 1,97 euros, étant précisé qu’à compter du mois de mars 2014, la bailleresse a augmenté la provision pour charges à 94 euros.

En 2015, les charges récupérables s’élèvent à 472,25 euros. Sur la même période, les provisions de charges perçues par la bailleresse s’élèvent, d’après le décompte locatif produit en pièce 59, à : (94 – 31,41) x 10 + (94 – 31,08) x 2 = 751,74 euros , compte tenu du différentiel entre la provision pour charges appelées et la provision pour charges perçue. Il en résulte qu’aucune régularisation de charges n’est due pour 2015.

En 2016, les charges récupérables s’élèvent à 1118,33 euros. Sur la même période, les provisions pour charges perçues par la bailleresse s’élèvent à 560,92 euros, compte tenu du différentiel entre les provisions pour charges appelées de 94 euros et les provisions pour charges perçues, de sorte que la locataire reste devoir la somme de 557,41 euros.

En 2017, les charges récupérables s’élèvent à 1096,24 euros. Sur la même période, les provisions pour charges perçues par la bailleresse s’élèvent à 722 euros, compte tenu du différentiel entre les provisions pour charges appelées et les provisions pour charges effectivement perçues, de sorte que la locataire reste devoir la somme de 374,24 euros.

En 2018, les charges récupérables s’élèvent à 1028,65 euros. Sur la même période, les provisions pour charges perçues par la bailleresse s’élèvent à 722 euros, compte tenu du différentiel entre les provisions pour charges appelées et les provisions pour charges effectivement perçues, de sorte que la locataire reste devoir la somme de 306,65 euros.

En 2019, les charges récupérables s’élèvent à 1224,70 euros. Sur la même période, les provisions pour charges perçues par la bailleresse s’élèvent à 734 euros, de sorte que la locataire reste devoir la somme de 490,70 euros.

En 2020, les charges récupérables s’élèvent à 1000 euros. Sur la même période, les provisions pour charges perçues par la bailleresse s’élèvent à 734 euros, de sorte que la locataire reste devoir la somme de 266 euros.

En 2021, les charges récupérables s’élèvent à 1214,78 euros pour toute l’année 2021, alors que la locataire a quitté les lieux le 21 octobre 2021. Prorata temporis, elles s’élèvent à 978,48 euros. Sur la période du 1er janvier au 21 octobre 2021, les provisions pour charges perçues par la bailleresse s’élèvent à 368 euros, de sorte que la locataire reste redevable de la somme de 610,48 euros.

Au total, la locataire reste donc redevable, au titre de la régularisation de charges, de la somme de :

(1,97+557,41+374,24+306,65+490,70+266+610,48) = 2607,45 euros.

Il convient dès lors de condamner Mme [M] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du 30 août 2022, date des dernières conclusions de l’appelante, infirmant le jugement entrepris.

II – Sur les demandes de Mme [M]

1/ Les demandes indemnitaires du fait de l’indécence du logement

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, "le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques (…)".

En l’espèce, Mme [M] justifie par les pièces produites que le logement loué à Mme [R] ne satisfait pas aux obligations de l’article 6 précité.

En effet, il résulte du courrier du service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 4] du 17 septembre 2015 adressé à Mme [R] que les désordres suivants ont pu être constatés dans le logement loué par Mme [M] :

— porte d’entrée dégradée et voilée ;

— installation électrique présentant un risque pour la sécurité des occupants du logement (prises déchaussées, présence de dominos sur la chaudière, fils dénudés dans la cuisine et la chambre, prise ne fonctionnant pas sur mur humide dans la chambre,…)

— présence de trace d’infiltration dans l’entrée sur le mur côté cuisine,

— présence de traces d’humidité avec développement de taches noires et de moisissures dans la chambre, dans le séjour et la salle d’eau avec suspicion d’infiltration d’eau derrière le carrelage,

— revêtements dégradés,

— aérations non conformes dans le logement.

Il était sollicité une mise en conformité, à laquelle le conseil de Mme [R] a répondu en faisant notamment état de la procédure judiciaire en cours.

Le rapport d’expertise judiciaire de M. [W] [D] du 5 mars 2019, dont les conclusions ne sont pas contestées par Mme [R], a mis en évidence de nombreux désordres, en dépit des interventions antérieures :

— l’appartement n’est pas isolé, ce qui entraîne l’apparition des moisissures dans la salle de bains et surtout dans la chambre ;

— la salle de bains est non étanche sous le bac de douche, installation non conforme nécessitant une rénovation complète ; les murs sont abîmés par ce défaut d’étanchéité ; l’expert indique que les travaux réalisés en mai 2017 ne correspondent qu’à la pose d’une rustine, mais ne résolvent en rien la non-conformité, en ce que l’étanchéité du sol n’a pas été faite notamment;

— l’aération de la cuisine ne ventile pas suffisamment du fait d’une mauvaise conception de la bouche d’aération ne respectant pas les normes ;

— l’évier est à changer, son évacuation de trop-plein est cassée, bien que changée en 2014, le plan de travail s’affaisse, la cuisine n’est pas étanche ;

— la porte d’entrée est à changer, c’est une porte de chambre de récupération qui n’est pas faite pour cette fonction, alors que la porte d’entrée doit être pleine;

— l’électricité est non conforme : absence de différentiel au compteur, raccordement électrique à risque sous le chauffe-eau ;

— la sortie des gaz de la chaudière touche le plafond ce qui écaille la peinture, la hauteur de la chaudière est trop haute.

L’expert conclut qu’une rénovation complète de l’appartement est nécessaire.

Mme [R] soutient qu’elle ignorait l’état de l’appartement lors de son acquisition en août 2011, mais il résulte des pièces produites que les premiers désordres ont été signalés dès 2012. Les dégâts des eaux successifs survenus dans les lieux, qui ont été déclarés par Mme [M] à son assureur ainsi qu’il résulte des pièces qu’elle produit, ne permettent pas d’expliquer tous les désordres relevés par l’expert. Mme [R] soutient que la locataire aurait empêché les entreprises d’avoir accès au logement, mais n’en justifie qu’en 2012 par un courriel de l’entreprise Debord indiquant que Mme [M] aurait refusé l’accès à sa salle de bains. Sont produits ensuite des échanges de courriels entre les parties au sujet d’interventions de plombier, notamment en 2013, dont il résulte que Mme [M] n’a pas refusé l’accès à son logement. Puis les relations entre les parties se sont dégradées, néanmoins des travaux ont pu avoir lieu dans la salle de bains, que l’expert jugera cependant inefficaces comme il a été indiqué plus haut.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, et notamment des conclusions du rapport d’expertise judiciaire, que la bailleresse a failli à son obligation de délivrance d’un logement décent et devra réparation à la locataire.

a – Les dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance allégué

L’expert estime dans son rapport que le trouble de jouissance subi est important, dans la mesure où le bien loué n’est pas aux normes, et l’air contaminé par le développement de moisissures suite au défaut d’isolation intérieur.

C’est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que la faute de la bailleresse face à son obligation contractuelle de délivrance d’un logement décent pendant une durée de 7 années en moyenne a entrainé un préjudice de jouissance qu’il convient de chiffrer à 40% des loyers dus. Il convient toutefois de réactualiser le chiffrage effectué par le premier juge, qui couvrait la période du 24 avril 2012 au 23 janvier 2020, dès lors que la situation a perduré jusqu’au 21 octobre 2021, date de la libération des lieux. En conséquence, le montant des dommages et intérêts dus par Mme [R] à Mme [M] sera porté à la somme de 34 200 euros, et le jugement entrepris sera infirmé sur le quantum de l’indemnisation due.

b – Les dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et affectif allégué

Mme [M] justifie par les pièces produites que son fils né en 2004 présentait, selon le certificat médical du 23 mars 2016, une « pathologie respiratoire chronique qui semble en rapport avec les conditions de logement ». Elle justifie qu’il est hébergé depuis 2019 chez ses grand-parents dans le nord de la France.

C’est par une exacte appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que le préjudice moral et affectif résultant du départ des lieux du fils de la locataire du fait de l’indécence du logement ayant une incidence sur sa santé devait être indemnisé à hauteur de 2000 euros et a condamné Mme [R] au paiement de cette somme, ce que la cour confirme.

2/La demande au titre de la régularisation des charges, et subsidiairement de dommages et intérets

Comme devant le premier juge, Mme [M] sollicite le paiement de la somme de 1485,04 euros correspondant selon elle au surcoût de sa consommation d’eau du fait des différents dégâts des eaux subis et imputables à la bailleresse. Elle produit à cet égard un relevé de consommation d’eau des années 2008 à 2013 certifié par le syndic de copropriété.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par Mme [M], laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que la locataire n’établissait pas le lien entre la hausse de sa consommation d’eau sur la période de 2010 à 2013 et les dégâts des eaux survenus, et ce d’autant que l’expert ne mentionne pas de fuite affectant les canalisations d’arrivée d’eau susceptibles d’expliquer cette surconsommation, la seule présence d’une fuite sur la robinetterie du lavabo ayant donné lieu au remplacement des joints défectueux le 17 août 2013, constituant au surplus une réparation locative, ne pouvant expliquer une hausse de consommation pour la période 2010-2013. La cour relève au surplus qu’aucun dégât des eaux antérieur à 2012 n’est établi, alors que la hausse de consommation remonte à 2010, soit deux années auparavant.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [M] de sa demande à ce titre.

3/La demande de remise de quittances de loyer sous astreinte

Mme [M] sollicite la communication des quittances de loyer à compter de juillet 2014 sous astreinte.

Toutefois, il résulte des pièces produites et de ce qui a été jugé plus haut qu’elle n’était pas à jour du paiement des loyers et provisions pour charges, de sorte que la bailleresse ne pouvait lui délivrer de quittances.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande à ce titre.

4/ Les demandes de réalisation de travaux sous astreinte, de prise en charge des frais et de suspension de loyer pendant la durée des travaux

Le bail étant résilié depuis le 17 mai 2015, la locataire est devenue depuis lors occupante sans droit ni titre et le bailleur est libéré de toute obligation contractuelle à son égard, il convient dès lors de rejeter ces demandes.

5/ La compensation

Il convient d’ordonner la compensation entre les sommes dues par Mme [M] à Mme [R] d’une part, et les sommes dues par Mme [R] à Mme [M] d’autre part.

III – Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer la condamnation de Mme [R] prononcée par le premier juge au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Mme [R], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l’aide juridictionnelle.

L’équité commande de condamner Mme [R] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [O] [R] à verser à Mme [I] [M] la somme de 2000 euros au titre du préjudice affectif et moral,

— rejeté la demande en paiement de Mme [I] [M] à l’encontre de Mme [O] [R] de la somme de 1485,04 euros à titre de régularisation de charges,

— débouté Mme [I] [M] de sa demande de remise sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, de l’ensemble des quittances depuis juillet 2014,

— condamné Mme [O] [R] à payer à Maître Laurent Moret, avocat de Mme [I] [M], la somme de 800 euros par application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris ceux relatifs aux frais d’expertise,

Et statuant à nouveau,

Constate que le bail est résilié depuis le 17 mai 2015 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

Condamne Mme [I] [M] à payer à Mme [O] [R] les sommes suivantes :

—  3334,22 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 21 octobre 2021, déduction faite du dépôt de garantie,

—  2607,45 euros au titre des régularisations de charges 2014 à 2021, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 30 août 2022,

Condamne Mme [O] [R] à payer à Mme [I] [M] la somme de 34 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

Ordonne la compensation entre les sommes dues par Mme [I] [M] à Mme [O] [R] d’une part, et les sommes dues par Mme [O] [R] à Mme [I] [M] d’autre part,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant ,

Condamne Mme [O] [R] à payer à Maître Alice Antoine, avocate de Mme [I] [M] bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 2000 euros par application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 en appel,

Condamne Mme [O] [R] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l’aide juridictionnelle,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président