Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 22 SEPTEMBRE 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/02887 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBOMT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Novembre 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 1119012030

APPELANTS

Madame [D] [L]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [O] [B]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés et assistés par M^e Philippe MIRO de la SCP VITOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0273

INTIMEE

E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0500 substitué à l’audience par M^e Morgane BLOTIN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Bérengère DOLBEAU, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 16 novembre 2016, Paris Habitat OPH a donné à bail à Mme [D] [L] et M. [O] [B] le logement conventionné avec l’Etat n°197092 de quatre pièces situé[Adresse 2], au 6ème étage, escalier 1, à compter du 6 décembre 2016, moyennant un loyer de 1070,96 euros outre provision pour charges ; le 8 juillet 2019 un bail a été conclu sur un emplacement de parking situé[Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 101 euros.

Par actes d’huissier délivrés les 23 août et 3 octobre 2019, Paris Habitat, faisant état de ce que les locataires avaient sous-loué le bien via la plateforme AirBnb, a assigné M. [O] [B] et Mme [D] [L] notamment en résiliation des baux précités, expulsion, remboursement des fruits civils détournés, paiement d’une dette locative et d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation des baux et de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire entrepris du 29 novembre 2019 le tribunal d’instance de Paris a ainsi statué :

Ordonne la jonction des procédures enregistrées sous les n° 11-19-12030 et n°11-19-13014 ;

Prononce la résiliation judiciaire des baux conclu le 16 novembre 2016 et 8 juillet 2019, entre Mme [D] [L] et M. [O] [B] et Paris-Habitat, pour le logement et l’emplacement de parking situés : [Adresse 3] à [Localité 6] ;

Déboute M Mme [D] [L] et M. [O] [B] de leur demande de délais pour quitter les lieux ;

Ordonne l’expulsion de Mme [D] [L] et M. [O] [B] et celle de tous occupants de leur chef de ces lieux, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d’exécution, sans astreinte ;

Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du même code ;

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Mme [D] [L] et M. [O] [B], à compter de la résiliation, au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et les condamne solidairement à payer cette indemnité à Paris-Habitat à compter de la date de ce jugement, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de leur chef, et la remise des clés ;

Condamne solidairement Mme [D] [L] et M. [O] [B] à payer 3.566,49 euros à Paris-Habitat, à titre d’indemnisation du préjudice causé par la sous-location de l’appartement loué, par l’intermédiaire du site Airbnb ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner à Mme [D] [L] et M. [O] [B], de produire, sous astreinte, le relevé des versements Airbnb depuis la prise d’effet du contrat de bail ;

Condamne solidairement Mme [D] [L] et M. [O] [B] à payer 1.666,89 euros à Paris Habitat, de loyers et charges dus à la date du 31 octobre 2019 (octobre 2019 inclus) ;

Déboute Paris Habitat de sa demande en paiement de 6.000 euros de dommages intérêts ;

Condamne solidairement Mme [D] [L] et M. [O] [B] à payer 1.200 euros à Paris Habitat en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Condamne solidairement Mme [D] [L] et M. [O] [B] aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 6 février 2020 par Mme [D] [L] et M. [O] [B] ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 24 mars 2020 par lesquelles Mme [D] [L] et M. [O] [B], appelants, demandent à la cour de :

Réformant le jugement dont appel,

Dire et juger que la faute contractuelle commise par les appelants ne justifie pas la résolution judiciaire du bail consenti le 16 novembre 2016 ;

Confirmant le jugement dont appel,

Condamner Mme [D] [L] et M. [O] [B] à payer à Paris Habitat la somme de 3 566,49 euros au titre des fruits civils ;

Réformant le jugement dont appel,

Dire et juger que cette somme pourra être payée en 24 mensualités égales de 148,20 euros,

Confirmant le jugement dont appel,

Débouter Paris Habitat de sa demande en condamnation à la somme de 6 000 euros au titre de dommages et intérêts ;

Subsidiairement,

Réformant le jugement dont appel,

Accorder les délais les plus larges à Mme [D] [L] et M. [O] [B] pour quitter les lieux tant que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales ;

Débouter Paris Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 7 mai 2020 au terme desquelles Paris Habitat OPH, intimé, demande à la cour de :

Réformer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Paris le 29 novembre 2019 en ce qu’il a débouté Paris Habitat OPH de sa demande de condamnation de Mme [D] [L] et M. [O] [B] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre des préjudices subis ;

Confirmer pour le surplus le jugement rendu par le tribunal d’instance de Paris le 29 novembre 2019 ;

Et statuant à nouveau :

Constater que Mme [D] [L] et M. [O] [B] ont sous-loué le logement sis [Adresse 2], alors qu’ils sont seuls titulaires du contrat de bail, à l’exclusion de toute autre personne et qu’il leur est interdit de sous-louer le logement social qui leur a été attribué par Paris Habitat OPH ;

Dire et juger qu’ils ont gravement manqué à leurs obligations contractuelles, ce qui justifie la résiliation de leur bail ;

Rejeter la demande des appelants tendant à ce qu’il soit jugé que la faute contractuelle qu’ils ont commise ne justifierait pas la résolution judiciaire du bail conclu le 16 novembre 2016 alors qu’ils ont violé l’interdiction légale et contractuelle de sous-louer leur logement, que ce logement est un logement social, qu’ils ont régulièrement et de manière répétée sous-louer le logement donné à bail et qu’ils ont violé plusieurs de leurs obligations contractuelles ;

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 16 novembre 2016 ;

Condamner in solidum Mme [D] [L] et M. [O] [B] à payer à Paris Habitat OPH la somme de 3 566,49 euros correspondant aux fruits civils qui ont été détournés fautivement ;

Rejeter la demande des appelants tendant à ce qu’il leur soit accordé un échéancier de 24 mois pour payer la somme de 3 566,49 euros au titre des fruits civils alors qu’il s’agit d’un chef du jugement qu’ils n’ont pas expressément critiqué au sein de leur déclaration d’appel en date du 6 février 2020, limitée aux chefs du jugement prononçant la résiliation judiciaire des baux conclus le 16 novembre 2016 et le 8 juillet 2019, déboutant Mme [D] [L] et M. [O] [B] de leur demande de délais pour quitter les lieux, ordonnant leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef du logement litigieux, disant que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution, fixant l’indemnité d’occupation mensuelle due par eux au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, les condamnant à payer la somme de 1 200 euros à Paris Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ordonnant l’exécution provisoire ;

Rejeter la demande d’octroi des plus larges délais pour quitter les lieux, formulée par Mme [D] [L] et M. [O] [B], dès lors qu’eu égard à la gravité des manquements à leurs obligations contractuelles, l’expulsion des appelants ne peut être retardée et qu’ils ne démontrent pas en quoi leur relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales ;

En conséquence :

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location de l’emplacement de parking n°0087 sis [Adresse 1], accessoire du contrat de bail ;

Condamner solidairement Mme [D] [L] et M. [O] [B] au paiement de la somme de 1 529,82 euros au titre de l’arriéré de loyers impayés ;

Ordonner, faute par les appelants de quitter les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, l’expulsion pure et simple de Mme [D] [L] et M. [O] [B] ainsi que de tous occupants de leur chef et de tous biens des lieux qu’ils occupent et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que les appelants désigneront ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls des appelants et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

Condamner Mme [D] [L] et M. [O] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel, à compter de la résiliation de leur contrat de bail, jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;

Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir ;

Dire et juger que l’infraction à la législation sur les baux sociaux et la violation du contrat de bail par Mme [D] [L] et M. [O] [B] ont causé à Paris Habitat OPH des préjudices qui doivent être réparés ;

En conséquence,

Condamner in solidum Mme [D] [L] et M. [O] [B] à verser la somme de 1 500 euros à PARIS HABITAT-OPH en réparation du préjudice d’image subi ;

Condamner in solidum Mme [D] [L] et M. [O] [B] à verser la somme de 3 000 euros à Paris Habitat OPH au titre du préjudice moral subi ;

Condamner in solidum Mme [D] [L] et M. [O] [B] à verser la somme de 1 500 euros à Paris Habitat OPH au titre du préjudice financier subi ;

Rejeter toute demande de délai de paiement de Mme [D] [L] et M. [O] [B] ;

En tout état de cause :

Rejeter toute demande de délai ;

Débouter Mme [D] [L] et M. [O] [B] de l’ensemble de leurs prétentions ;

Condamner in solidum Mme [D] [L] et M. [O] [B] à payer à Paris Habitat OPHla somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [D] [L] et M. [O] [B] aux entiers dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

Il est constant qu’en l’espèce, Mme [D] [L] et M. [O] [B] ont sous-loué leur appartement pendant 19 nuits via la plate forme AirBnb, un constat par huissier de justice ayant été établi à la demande du bailleur le 16 juillet 2019 ; le premier juge a retenu l’existence d’un manquement grave justifiant la résiliation du bail.

Mme [D] [L] et M. [O] [B] demandent l’infirmation du jugement ; ils invoquent l’article 1225 du code civil selon lequel la résolution n’est possible que si une mise en demeure préalable a été notifiée au preneur ; en tout état de cause, ils ne contestent pas les faits ni leur caractère fautif, mais font valoir notamment qu’ils sont de bonne foi, qu’ils croyaient alors qu’une sous-location pour quelques jours n’était pas interdite et, enfin, que, compte tenu des circonstances, la faute commise n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation de leur bail, qui les placerait dans une situation de grande précarité.

Paris Habitat soutient notamment que la gravité de la faute doit être appréciée au regard du fait que les locataires bénéficient d’une aide personnelle au logement, que cette sous-location se poursuivait manifestement depuis plusieurs années, qu’elle a été faite dans un but purement lucratif, pour une somme très élevée de 255 euros par nuit, que les locataires ont commis d’autres manquements graves en accumulant une dette locative actualisée à 1529,82 euros et en abattant un mur entre deux chambres, sans autorisation du bailleur.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le juge peut donc prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles.

La cour d’appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision.

Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient , le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision. La bonne foi dans l’exécution du contrat peut être prise en compte.

L’article 1225 du même code porte sur la mise en 'uvre des clauses résolutoires et dispose que la résolution est subordonnée à la mise en demeure infructueuse ; le moyen fondé sur cet article est inopérant puisqu’en l’espèce c’est la résiliation judiciaire du bail qui a été demandée par le bailleur et prononcée par le premier juge.

Il résulte des articles 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, L. 442-3-5 et L. 442-8 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que de l’article 3 du contrat de bail du 16 novembre 2016, qu’il est interdit au locataire de sous-louer son logement (sous certaines exceptions dont il n’est pas question dans le présent litige).

En l’espèce, il résulte des pièces produites que Mme [D] [L] et M. [O] [B] ont sous-loué l’appartement litigieux à deux reprises, entre juin et juillet 2019, pour une durée totale de 19 nuits, soit relativement ponctuellement et sur une courte durée au regard de la durée de leur bail et de leur occupation de cet appartement, qu’ils ont retiré l’annonce très rapidement après la réalisation du procès-verbal d’huissier de justice et que les faits ne se sont pas reproduits depuis.

De plus, il n’est ni allégué ni démontré que la sous-location litigieuse ait nuit au voisinage, à la tenue de l’immeuble ou à l’état de l’appartement, qui, au vu des captures d’écran effectuées par l’huissier de justice sur la plate-forme Airbnb, est tenu en très bon état ; sur ce point, le bailleur ne produit d’ailleurs aucune pièce démontrant que la configuration du logement a été modifié.

Il ne résulte pas non plus des éléments du dossier que les locataires aient manqué à leur obligation de jouissance paisible, ou que les occupants de leur chef aient porté atteinte à la tranquillité des lieux.

En outre, Paris Habitat indique que ces pratiques sont anciennes puisque l’huissier de justice a noté que sur le site AirBnb, Mme [L], qui apparait sous le pseudonyme 'Tammy', fait l’objet de huit commentaires de voyageurs début 2016 ; Paris Habitat admet qu’il s’agissait vraisemblablement alors d’un autre appartement qu’il avait précédemment donné à bail à Mme [D] [L] et M. [O] [B] ; or ces pratiques qui sont au demeurant anciennes, concernent un autre bail et ne sauraient être prises en compte pour caractériser un manquement grave aux obligations résultant du présent bail et entraîner sa résiliation.

Par ailleurs, s’il est soutenu qu’il existe une dette locative, celle-ci est arrêtée au 6 mars 2020 et n’est pas réactualisée ; de plus, d’un montant de 1.529,82 euros, elle est d’une ampleur limitée au regard du montant mensuel du loyer et légèrement moindre que celle indiquée dans le jugement entrepris ; le décompte produit montre que Mme [D] [L] et M. [O] [B] n’ont pas cessé de procéder à des paiements ; en outre, il est démontré par la production d’un courrier de la caisse d’allocations familiales, que le couple a perçu un excédent de prestations familiales qui a donné lieu à des remboursements mensuels, courant 2018 et 2019, de nature à aggraver leurs charges mensuelles.

Enfin, Mme [D] [L] et M. [O] [B] sont en situation de handicap, ont deux enfants de neuf ans, ont perçu un revenu imposable de 20.262 euros en 2020 et perçoivent des prestations familiales et une allocation pour le logement, dont le montant réactualisé n’est cependant pas produit.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que si Mme [D] [L] et M. [O] [B] ont commis des manquements à leurs obligations contractuelles, ces manquements soit ont cessé depuis trois ans, soit ne sont pas, séparément ou considérés dans leur ensemble, d’une gravité suffisante justifiant en l’état la résiliation du bail, étant observé que celle-ci, et l’expulsion subséquente, aurait pour eux et leur famille des conséquences disproportionnées.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point ainsi que sur les chefs de dispositif subséquents, relatifs à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

Comme déjà indiqué, Paris Habitat produit un décompte arrêté au 6 mars 2020 d’où il résulte que Mme [D] [L] et M. [O] [B] restent devoir la somme de 1.529,82 euros au titre des impayés de loyers et de charges ; ce décompte ne fait l’objet d’aucune contestation particulière des appelants, lesquels ne soutiennent pas, notamment, avoir effectué des paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné solidairement Mme [D] [L] et M. [O] [B] à payer au bailleur un arriéré locatif dont le montant sera toutefois réactualisé à la somme précitée.

Sur la restitution des fruits civils

Le chef de dispositif par lequel le jugement condamne solidairement Mme [D] [L] et M. [O] [B] à payer 3.566,49 euros à Paris-Habitat, à titre d’indemnisation du préjudice causé par la sous-location de l’appartement loué par l’intermédiaire du site Airbnb, les fruits civils revenant de droit au propriétaire, en application de l’article 547 du code civil, n’est pas visé dans la déclaration d’appel, ni d’ailleurs critiqué par les parties.

La cour n’en est donc pas saisie et il n’y a pas lieu de confirmer le jugement sur ce point, contrairement à ce que demandent les parties.

Devant la cour, Mme [D] [L] et M. [O] [B] demandent en outre des délais de paiement de 24 mois.

Paris Habitat s’y oppose au motif que la cour n’est pas saisie par la déclaration d’appel du chef de dispositif condamnant Mme [D] [L] et M. [O] [B] à payer la somme précitée.

Toutefois la demande de délais de paiement, qui relève des modalités de paiement de la dette, est indépendante du chef de dispositif fixant le principe de cette dette; à toutes fins utiles une telle demande ne peut être considérée comme irrecevable au regard des articles 564 et suivants du code de procédure civile, ce qui n’est d’ailleurs pas allégué.

Aux termes de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut accorder un échéancier en tenant compte de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années ; cette décision suspend les voies d’exécution.

En l’espèce, Mme [D] [L] et M. [O] [B] ne démontrent pas avoir entrepris de payer cette somme de 3.566,49 euros depuis la décision de première instance, qui était pourtant exécutoire par provision, ne serait-ce que partiellement, alors même qu’ils n’en contestent ni le principe ni le montant.

Au regard de ces éléments et de la situation respective des parties, un délai de paiement de 15 mois leur sera toutefois accordé selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts de Paris Habitat

Paris Habitat ne justifie pas avoir subi un préjudice moral, financier ou d’image, qui ne soit suffisamment réparé par la restitution des fruits civils issus de la sous-location litigieuse.

Sa demande sera donc rejetée et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de ne pas faire application de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Constate ne pas être saisie d’un appel à l’encontre des fruits civils de la sous-location;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Paris Habitat OPH de sa demande de dommages intérêts ;

L’infirme, en ses dispositions frappées d’appel, pour le surplus,

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de Paris Habitat OPH en résiliation des baux conclus les 16 novembre 2016 et 8 juillet 2019 avec Mme [D] [L] et M. [O] [B] au titre du logement n°197092 situé[Adresse 2] à [Localité 6], 6ème étage, escalier 1 et de l’emplacement de parking situé au [Adresse 1] ;

Condamne solidairement Mme [D] [L] et M. [O] [B] à payer à Paris Habitat OPH la somme de 1.529,82 euros au titre des impayés de loyers et de charges, arrêtée au 6 mars 2020;

Dit que Mme [D] [L] et M. [O] [B] pourront se libérer de cette somme par 15 versements mensuels de 237,76 euros, le premier devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent arrêt et les autres à même échéance, les mois suivants, le dernier et 15ème versement soldant la dette,

Dit qu’à défaut d’un seul versement à son échéance, la totalité de la dette locative deviendra immédiatement exigible,

Dit que chaque partie gardera la charge de ses propres dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président