Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9 – A

ARRÊT DU 14 AVRIL 2022

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/13428 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAH7I

D é c i s i o n d é f é r é e à l a C o u r : J u g e m e n t d u 1 9 a v r i l 2 0 1 9 – T r i b u n a l d ' I n s t a n c e d e SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS – RG n° 11-19-000093

APPELANTE

Madame C B épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Raphaël TEDGUI, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Monsieur F H Y

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté et assisté de M^e Ursula PEZZANI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 431

Madame I F G épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Ursula PEZZANI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 431 COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Christophe BACONNIER, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Christophe BACONNIER, Président de chambre

M^me Fabienne TROUILLER, Conseillère

M^me Laurence ARBELLOT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Camille LEPAGE

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Christophe BACONNIER, Président et par M^me Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte notarié en date du 30 mars 2018, M. F H Y et M^me E Y ont conclu une promesse unilatérale de vente au profit de M^me C B épouse X portant sur un bien immobilier leur appartenant à Gennevilliers.

Aux termes de cet acte, les parties ont fixé le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 13 500 euros dont 6 750 euros ont été réglés par M^me B X et mis sous séquestre à la date de conclusions de l’acte. Elles ont en outre assorti la promesse unilatérale de vente d’une condition suspensive d’obtention d’une ou de plusieurs offres définitives de prêt à hauteur de la somme de 135 000 euros, remboursable sur 20 ans. Il était alors prévu que la promesse de vente était consentie pour une durée expirant au 29 juin 2018 à 16h, et que la condition suspensive serait réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 1er juin 2018. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 mai 2018, M^me B X a informé M. et M^me Y de la non obtention des prêts qu’elle avait sollicités auprès de différents organismes, et sollicité en conséquence la restitution de la somme de 6 750 euros réglée au titre de l’indemnité de mobilisation sous quatorze jours.

Saisi par M^me B X d’une demande tendant à la restitution de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le tribunal d’instance de Saint-Maur-des-Fossés, par un jugement réputé contradictoire rendu le 19 avril 2019 auquel il convient de se reporter, a rendu la décision suivante :

« DÉBOUTE M^me B X C de l’ensemble de ses demandes,

DIT que M^me B X C supportera la charge des dépens de la présente instance,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ».
Le tribunal a retenu que M^me B X ne justifiait pas avoir accompli les démarches nécessaires pour obtenir une offre de prêt conforme aux caractéristiques établies dans la promesse unilatérale de vente, considéré qu’elle avait empêché la réalisation de la condition suspensive de sorte que la condition était réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil. Il a relevé en conséquence que M. et M^me Y étaient en droit de conserver l’indemnité litigieuse.

Par une déclaration par voie électronique en date du 3 juillet 2019, M^me B X a relevé appel de cette décision.

Aux termes de conclusions remises par voie électronique le 24 avril 2020, elle demande à la cour de :

« Infirmer le jugement du 19 avril 2019 du tribunal d’instance de Saint-Maur-des-Fossés en ce qu’il a :

- rejeté de la demande de restitution de la somme versée au titre d’une partie de l’indemnité d’immobilisation,

- rejeté de la demande additionnelle de dommage-intérêts,

- rejeté de la demande de condamnation à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné de M^me C B X aux entiers dépens.

En conséquence, juger à nouveau :

CONSTATER la caducité de la promesse unilatérale de vente signée, par acte authentique du 30 mars 2018, entre M. F H Y, M^me E F G et M^me C B X, concernant le bien immobilier situé […], à […] ;

CONDAMNER M. F H Y et M^me E F G au remboursement de la somme de 6 750 euros correspondant au dépôt de garantie effectuée par M^me C B X ;

CONDAMNER M. F H Y et M^me E F G au paiement de la somme de 5 000 euros correspondant au préjudice subi.

CONDAMNER M. F H Y et M^me E F G, à payer au demandeur la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER M. F H Y et M^me E F G aux entiers dépens ».

M^me B X réclame la restitution de la somme versée en visant les articles 1103, 1104, 1304,3 et 1304-6 du code civil et L. 313-41 du code de la consommation. Citant les dispositions du compromis de vente, elle relève qu’un seul refus d’emprunt aux conditions contractuellement convenues suffit à caractériser la défaillance de la condition suspensive. Elle indique avoir sollicité un prêt à ces conditions auprès de la société Crédit International qui le lui a refusé. Elle précise que l’offre de prêt pouvait émaner de « tout organisme bancaire ou financier » de son choix, de sorte qu’elle a accompli toutes les diligences nécessaires à la réalisation de la condition suspensive.

Elle indique que les promettants sont de mauvaise foi et tentent de conserver abusivement l’indemnité d’immobilisation litigieuse. Visant les articles 1304-6 alinéa 3 du code civil et L. 313-40 du code de la consommation, elle réclame la restitution pure et simple du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du compromis de vente. Elle ajoute que c’est la demande de prêt et non le refus de prêt qui devait comporter les caractéristiques énoncées dans le compromis de vente, de sorte qu’aucune méconnaissance de ses obligations contractuelles ne peut lui être opposée.

Elle soutient que le refus de restitution de l’indemnité lui a causé un préjudice moral ainsi qu’une perte financière et une perte de chance d’investir cette somme, qu’elle évalue à hauteur de 5 000 euros.

Par des conclusions remises le 6 décembre 2021, M. et M^me Y demandent à la cour de :

« CONFIRMER dans toutes ses dispositions le jugement dont appel.

Statuant sur l’appel incident

DIRE M. Y et M^me F G bien fondés à solliciter la somme de 6 750 euros, à titre d’indemnité d’immobilisation contractuelle.

CONDAMNER M^me B X au paiement de cette somme, assortie d’intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir.

En tout état de cause

DÉBOUTER M^me B X de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires.

CONDAMNER M^me B X à payer à M. Y et M^me F G la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER M^me B X aux entiers dépens ».

M. et M^me Y soutiennent que la défaillance de la condition suspensive résulte d’une faute de M^me B X qui ne justifie pas du dépôt de demande de prêt respectant les obligations prévues par la condition suspensive. Ils relèvent que M^me B X ne justifie que d’une demande de prêt d’un montant supérieur à ce qui avait été convenu auprès de la société Crédit agricole et d’une demande de prêt à des conditions inconnues auprès de la société Crédit International. Ils ajoutent que le document produit en cause d’appel justifiant des conditions du prêt demandé auprès de la société Crédit International est une simulation établie a posteriori, pour les besoins de la cause, et ne justifie aucunement de l’exécution de son obligation.

Ils relèvent que le refus de la société de courtage Cyberpret ne leur est pas opposable en ce qu’il leur a été adressé après l’expiration du délai de réalisation de la condition suspensive contractuellement prévu. Ils indiquent n’avoir manqué à aucune de leurs obligations en ne mettant pas en demeure M^me B X de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Ils ajoutent que les caractéristiques des prêts demandés doivent nécessairement figurer dans la lettre de refus de prêt afin que soit vérifiée leur conformité avec les stipulations contractuelles.

Se prévalant des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, ils demandent à ce que leur soit versée la somme complémentaire de 6 750 euros, l’indemnité d’immobilisation n’ayant été que partiellement payée.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 décembre 2021.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience le 15 février 2022 puis mise en délibéré à la date du 14 avril 2022 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu le jugement du tribunal d’instance, les pièces régulièrement communiquées et les conclusions des parties auxquels il convient de se référer pour plus ample information sur les faits, les positions et prétentions des parties.

Sur l’appel principal et sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation

Il ressort de la promesse unilatérale de vente d’immeubles signée le 30 mars 2018 que M. et M^me Y se sont engagés à vendre à M^me B X un appartement situé à Gennevilliers moyennant le prix de vente de 232 500 euros ; que cette promesse prévoyait que M^me B X avait la faculté d’acquérir en levant l’option jusqu’au 29 juin 2018 et que cette promesse était en outre soumise à diverses conditions suspensives dont la condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt ainsi rédigée :

« Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des offres de prêt devant être obtenu :

' organisme prêteur : tout organisme bancaire ou financier de son choix.

' Montant maximum de la somme empruntée : 135 000 euros

' durée de remboursement : 20 ans.

' Taux nominal d’intérêt maximum de : 1,87 % l’an hors assurance

' garantie : (')

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention du plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 1er juin 2018 et de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurances conditions exigées par la banque.

(')

Pour bénéficier de la protection de la condition suspensive, le bénéficiaire devra :

' justifier du dépôt de sa de ses demandes de prêt et du respect de ses obligations aux termes de la condition suspensive,

' et se prévaloir, (au plus tard à la date ci-dessus est 1er juin 2018), par télécopie ou courrier électronique confirmait par courrier recommandé avec avis de réception adressée au promettant à son domicile, du refus de ce ou ces prêts.

(…)

(…)le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, verser qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant ».

La clause relative à l’indemnité litigieuse est la suivante :

« Indemnité d’immobilisation ' séquestre Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 13 500 euros. Sur cette somme le bénéficiaire verse au promettant, et ainsi qu’il résulte de la comptabilité du rédacteur des présentes, celle de 6 750 euros représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée, dont quittance (…)

Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant selon les hypothèses ci-après envisagées :

' Elle s’imputera purement et simplement, à due concurrence sur le prix en cas de réalisation du compromis.

' Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

' Elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire (…) d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

(…)

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de 6 750 euros, le bénéficiaire s’oblige à verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de la réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

En cas de difficultés entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation il appartiendra à la partie la plus diligente de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur la somme détenue par le séquestre ».

Il ressort des pièces produites lors des débats que M^me B X justifie :

- d’un premier refus adressé par le crédit agricole par courrier du 27 avril 2018 ; ce refus est opposé à sa demande de prêt d’un montant de 176 814 euros sur une durée de 240 mois,

- d’un second refus opposé par la société de courtage Crédit international qui, par courrier du 23 mai 2018, indique que « M^me B a effectué toutes les démarches nécessaires pour l’obtention de son prêt immobilier auprès de notre organisme Crédit international le 15 mai 2018 en vue de financer à 100 % l’acquisition d’un bien d’une valeur de 135'000 €. Nous avons transmis le dossier auprès de partenaires bancaires. Après analyse complète des éléments, le dossier a finalement été refusé à la date du 23 mai 2018. Nous ne pourrons pas donner suite au projet de M^me B »,

- d’un troisième refus opposé le 27 juin 2018 par la société de courtage Cyberpret.

À l’examen des pièces produites et des moyens débattus, la cour retient que M^me B X ne justifie pas s’être conformée à ses obligations pour bénéficier de la protection de la condition suspensive d’obtention de prêts.

En effet la demande faite auprès du crédit agricole l’a été pour un montant de 176 814 euros dépassant la somme de 135 000 euros mentionnée dans la condition suspensive d’obtention du prêt ; cette demande n’est donc pas de nature à démontrer que M^me B X justifie d’une demande de prêt conforme à la condition suspensive d’obtention du prêt.

La lettre adressée par la société de courtage Crédit International le 23 mai 2018 n’est pas non plus de nature à démontrer que M^me B X justifie d’une demande de prêt conforme à la condition suspensive d’obtention du prêt dès lors qu’aucun élément de preuve sur les demandes de prêt faites par M^me B X par l’intermédiaire du courtier auprès d’un ou plusieurs établissements de crédit ni aucun élément de preuve sur les refus opposés à ses demandes, ne sont joints à cette lettre qui n’a pas de valeur probante suffisante.

La lettre de refus du 27 juin 2018 adressée par la société de courtage Cyberpret n’est pas plus de nature à démontrer que M^me B X justifie d’une demande de prêt conforme à la condition suspensive d’obtention du prêt dès lors que ce refus est tardif comme ayant été justifié après la date du 1er juin 2018 peu important qu’il portait sur un prêt conforme à la condition suspensive d’obtention de prêt.

Compte tenu de ce qui précède la cour retient que faute pour M^me B X de démontrer qu’elle a accompli les diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt conforme à la condition suspensive d’obtention du prêt, elle doit être considérée comme ayant empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt.

Par suite la somme convenue par les parties au titre de l’indemnité d’occupation doit rester acquise à M. et M^me Y suite à l’extinction de la promesse dès lors que M^me B X n’a pas levé l’option alors même que la condition suspensive d’obtention du prêt doit être réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil selon lequel la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Dans ces conditions la demande de M^me B X en restitution de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 6 750 euros doit être rejetée et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Le jugement déféré sera aussi confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par M^me B X au motif que c’est à juste titre que M. et M^me Y ont refusé la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

L’ensemble des demandes formées par M^me B X devant la cour sera donc rejeté.

Sur l’appel incident et sur la demande reconventionnelle en paiement du solde de l’indemnité

M. et M^me Y demandent la condamnation de M^me B X à leur payer la somme complémentaire de 6 750 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation.

En l’espèce, la demande en paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation formée par M. et M^me Y est bien fondée au motif que la promesse prévoit effectivement que les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 13 500 euros, au motif que la partie de cette indemnité versée à hauteur de 6 750 euros à la signature est restée acquise à M. et M^me Y à titre d’indemnité forfaitaire comme cela a été jugé dans le cadre de l’appel principal et au motif que le solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 6 750 euros, est aussi due à M. et M^me Y sur le fondement de la clause selon laquelle « Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de 6 750 €, le bénéficiaire s’oblige à verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de la réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait » dès lors que M^me B X n’a pas levé l’option alors même que la condition suspensive d’obtention du prêt doit être réputée accomplie comme cela a été jugé plus haut, étant précisé que les autres conditions suspensives ne sont pas litigieuses.

En conséquence, la cour condamne M^me B X à payer à M. et M^me Y la somme de 6 750 euros en paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation.
Sur les autres demandes

La cour condamne M^me B X qui succombe à titre principal en son appel aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, de condamner M^me B X à payer à M. et M^me Y la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

L’ensemble des autres demandes plus amples ou contraires formées en demande ou en défense est rejeté, leur rejet découlant des motifs amplement développés dans tout l’arrêt.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Ajoutant,

Condamne M^me B X à payer à M. et M^me Y la somme de 6 750 euros en paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation ;

Condamne M^me B X à payer à M. et M^me Y la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Condamne M^me B X aux dépens.