Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 01 JUIN 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/20349 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEWTW

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Novembre 2021 – Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 12-21-2100

APPELANT

M. [U] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté et assisté par M^e Aude BELLANGER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0839

INTIMEE

Mme [Y] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Sandra COHEN MESSAS, avocat au barreau de PARIS, toque A994

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 février 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre,conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre,

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président,

Edmée BONGRAND, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Par acte du 28 juin 2016, Mme [Y] [R] a donné à bail à M. [U] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], dans le [Localité 5].

Invoquant des impayés de loyers, elle lui a fait notifier, le 6 avril 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, puis, par acte du 25 juin 2021, l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir déclarer acquise la clause résolutoire, ordonner son expulsion et le voir condamner au paiement, à titre provisionnel, de la dette locative et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire du 10 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection, a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties le 28 juin 2016 sont réunies à la date du 6 juin 2021 ;

— ordonné en conséquence à M. [S] de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

— dit qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux, la bailleresse pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

— condamné à titre de provision M. [S] à verser à Mme [R] la somme de 13.200 euros avec intérêt au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

— condamné à titre de provision M. [S] à verser à Mme [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, qui sera dès lors due à compter du 1er octobre 2021 (compte tenu de l’actualisation de la dette au mois de septembre inclus) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— débouté la demanderesse de ses demandes plus amples ou contraires ;

— condamné M. [S] à la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [S] aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Par déclaration du 23 novembre 2021, M. [S] a relevé appel de cette décision de l’ensemble des chefs du dispositif.

Il demande, par dernières conclusions remises et notifiées le 30 mars 2022, à la cour, au visa des articles 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1719 du code civil, 809, alinéa 2, du code de procédure civile, et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de :

— infirmer dans toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 10 novembre 2021 (RG n°12-21-002100) ;

statuant à nouveau :

— dire n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire ;

— dire que l’exception d’inexécution qu’il a formée est fondée ;

— l’exonérer du paiement du loyer, compte tenu du caractère inhabitable et insalubre du logement jusqu’à la remise en état du logement ;

en conséquence :

— débouter Mme [R] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

subsidiairement,

— dire n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire ;

— fixer le loyer à la somme de 500 euros mensuels charges comprises depuis le mois de juillet 2020 jusqu’à la remise en état du logement ;

— condamner Mme [R] à lui rembourser la somme de 4.800 euros au titre du surplus de loyers encaissés entre le mois de juillet 2020 et le mois de mars 2021 (arrêt du paiement du loyer) ;

— dire que la diminution du loyer fixé à la somme de 500 euros charges comprises, sera maintenue jusqu’à la remise en état du logement ;

— constater qu’aucune régularisation de charges n’a été effectuée depuis l’entrée dans les lieux du locataire en juin 2016 ;

en conséquence :

— condamner Mme [R] à lui rembourser la somme de 6.000 euros arrêté au 1er février 2022, correspondant aux provisions sur charges appelées depuis 5 années ;

— constater que le loyer a été payé en espèces jusqu’au mois de mars 2021 ;

en conséquence :

— dire que la somme de 5.500 euros au titre des loyers du mois d’octobre 2020 à février 2021 doit être retranchée du montant de la dette ;

à titre infiniment subsidiaire,

— relever l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant du loyer ;

en conséquence :

— renvoyer les parties à saisir le juge du fond aux fins de voir fixer le montant du loyer ;

au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer la décision de première instance en ce qu’elle l’a condamné au paiement de la somme de 300 euros ;

— condamner Mme [R] à lui payer la somme de 2.000 euros ;

au visa de l’article 696 du code de procédure civile,

— condamner Mme [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il soutient que les conditions d’occupation de l’appartement intolérables du fait de l’insalubrité du logement et des difficultés de voisinages, dont Mme [R] a été informée et qui sont attestées notamment par un procès-verbal réalisé par un huissier de justice, justifient qu’il soit exonéré du paiement du loyer, à compter du mois de juillet 2020, date à partir de laquelle la jouissance de l’appartement s’est gravement détériorée jusqu’à l’accomplissement des travaux requis, comme le permettent les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil. Il affirme que leur silence face au courrier de Mme [R] de janvier 2022 relatifs aux travaux à effectuer dans le logement est dû à la maladie des locataires et que ce silence n’excuse pas l’inertie de Mme [R] qui avait été informée de la nécessité de faire réaliser ces travaux deux ans auparavant.

Il expose que, contrairement à ce que prétend Mme [R], il est toujours occupant des lieux, et que Mme [R] avait été informée de la présence de Mme [E] dans les lieux, comme le prouve l’attestation de loyer qu’elle a rédigée le 6 octobre 2020. Son exception d’inexécution est donc fondée. Il précise que Mme [E] a réalisé des démarches pour qu’ils trouvent un nouveau logement, ce qu’il est en incapacité de faire eu égard à son état de santé.

A titre subsidiaire, il demande une diminution du loyer, de manière rétroactive à compter du mois de juillet 2020, compte tenu des troubles de jouissance avérés subis par le locataire depuis cette date, ainsi que la restitution des sommes payées au titre du loyer initialement convenu.

A titre infiniment subsidiaire, il prétend qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant de la dette, en ce que les charges n’ont pas été régularisées, que les loyers perçus en espèces par Mme [R] n’ont pas été déduits de cette dette, de sorte qu’en vertu de l’article 809, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés est incompétent et l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être prononcée faute de justifier d’une créance avérée.

Il avance qu’eu égard à sa bonne foi, manifestée notamment par l’initiation de processus de résolution amiable, et à l’impossibilité dans laquelle il est de trouver du travail du fait de son état de santé, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [R] demande, par dernières conclusions remises et notifiées le 29 mars 2022, à la cour de :

— la déclarer recevable en ses écritures ;

— l’y déclarer bien fondée ;

ce faisant,

in limine litis,

— juger que la prescription quinquennale anéantit la demande de M. [S] telle que formée au titre du retranchement des arriérés de charges du montant de la dette locative ;

— juger M. [S] irrecevable en son exception d’inexécution ;

— rejeter les pièces adverses 8 et 9 ;

au fond,

— juger M. [S] mal fondé en son exception d’inexécution ;

— juger que la dette locative ne souffre aucune contestation légitime ;

en conséquence,

— confirmer pleinement les termes de l’ordonnence du 10 novembre 2021 ;

— juger n’y avoir lieu à renvoyer les parties au fond ;

— juger que M. [S] n’a pas exécuté loyalement les obligations qu’il avait envers elle ;

— condamner M. [S] à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi caractérisée ;

— condamner M. [S] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter M. [S] de toutes ses fins, demandes et prétentions.

Elle soutient, in limine litis, que la demande de régularisation des charges présentée par M. [S] n’est étayée par aucun moyen sérieux et se heurte à la prescription quinquennale.

Elle expose que les pièces adverses 8 et 9, qui sont présentées pour prouver l’insalubrité des lieux, doivent être écartées en ce qu’elles ne sont pas probantes, la pièce 8 comportant des photographies non datées, et la pièce 9 ayant été obtenue des services de la ville de [Localité 6] sur demande de Mme [E] qui n’avait pas qualité pour agir. De même s’agissant du procès-verbal de constat d’huissier du 17 mars 2022, celui-ci ayant été réalisé a posteriori. Elle affirme de plus que M. [S] fait obstacle à la réalisation des travaux.

Elle prétend en outre que la demande tendant à l’exonération de M. [S] de sa dette sur le fondement de l’exception d’inexécution doit être déclarée irrecevable car M. [S] n’était plus l’occupant des lieux, celui-ci ayant sous-loué le logement à Mme [E], comme le prouve le fait qu’elle a réalisé de nombreuses démarches administratives relatives à ce logement et le fait que des lettres à destination de M. [S] ont été adressées au [Adresse 3] (15ème).

Elle ajoute que cette exception d’inexécution est malfondée en ce que M. [S] ne prouve pas l’insalubrité dont il se prévaut.

Elle affirme que la prétention de M. [S] à voir le montant de sa dette diminué sera rejetée car celui-ci n’apporte pas la preuve d’avoir versé des loyers en espèces, ni celle d’avoir poursuivi les paiements des loyers jusqu’au mois de mars 2021. Dès lors, la fixation de la dette locative au 10 novembre 2020 ne souffre aucune contestation sérieuse.

Elle ajoute que l’ordonnance étant parfaitement motivée, aucun vice ne peut en affecter la légalité interne.

Elle prétend que la demande de M. [S] de se voir accorder des délais de paiement et le maintien dans les lieux doit être rejetée en ce qu’il est de mauvaise foi, notamment en ce qu’il allègue avoir été empêché d’être présent à l’audience en invoquant un accident s’étant produit trois jours après l’audience, et en ce qu’il a affirmé habiter dans le logement loué alors qu’il a manifestement habité dans d’autres lieux. Cette mauvaise foi lui a de plus causé un préjudice financier qui doit être réparé.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

Sur la demande de rejet de pièces

L’intimée demande de rejeter les pièces adverses n° 8 (photographies de l’appartement) et n°9 (lettre du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 6]) aux motifs d’une part, que rien ne permet d’identifier les photographies produites comme étant celle de l’appartement litigieux, d’autre part, que le document émanant du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 6], qui n’est pas un rapport mais une simple lettre, procéde d’une saisine de ce service par Mme [E], qui vit avec M. [S] et qui n’avait pas qualité pour saisir la ville de [Localité 6].

Selon le principe énoncé à l’article 1358 du code civil, 'hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen'. Il appartient, par ailleurs, au juge, dans l’exercice de son pouvoir souverain, d’apprécier la force probante des éléments qui lui sont soumis.

Mme [R] n’invoquant aucune violation de la contradiction dans la production de ces pièces, ni aucune nullité dès lors elle sera déboutée de sa demande de rejet de pièces.

Sur les demandes de Mme [R]

L’article 835 du code de procédure civile dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

M. [S] invoque l’existence d’une contestation sérieuse sur les demandes de la bailleresse en raison de l’exception d’inexécution qu’il oppose pour insalubrité du logement et manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Mme [R] n’est pas fondée à opposer l’irrecevabilité de l’exception d’inexécution au motif que M. [S] n’occuperait plus l’appartement, dès lors qu’en tant que titulaire du bail et redevable du loyer, M. [S] a qualité pour invoquer un trouble de jouissance.

L’article 1719 du code civil dispose que : 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.'

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.'

Le locataire ne peut toutefois refuser de payer le loyer en invoquant l’exception d’inexécution que lorsqu’il se heurte à une impossibilité totale d’utiliser les lieux.

Si le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 6] fait état, par note du 13 octobre 2021, d’une alimentation électrique insuffisament protégée et d’une forte humidité et de la présence de moisissures dans la salle d’eau en raison de l’inefficacité de l’aération (pièce [S] n°9), ce que confirme le constat d’huissier dressé le 17 mars 2022 (pièce [S] n°14), le locataire n’invoque pas pour autant une impossibilité d’utiliser les lieux qu’il habite depuis 2016. Elle ne démontre pas davantage un quelconque refus de la bailleresse d’exécuter les travaux nécessaires. L’exception d’inexécution opposée par le locataire ne saurait, dans ces conditions, constituer une contestation sérieuse.

Il est, par ailleurs, constant que la bailleresse a fait notifier à M. [S], le 6 avril 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire et que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées par le locataire.

En l’absence de suite donnée à ce commandement dans le délai prescrit, c’est à raison que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire. La décision déférée sera confirmée sur ce point.

Sur l’arriéré locatif

M. [S] conteste la créance invoquée par la bailleresse pour absence de prise en compte de règlements en espèces et pour défaut de régularisation des charges.

Si, sur le premier point, M. [S] indique d’une part, que 'des loyers ont été réglés en espèces pendant plusieurs mois sans quittance', d’autre part, qu’il a cessé de payer le loyer à partir de mars 2021, et non d’octobre 2020, il ne rapporte aucune preuve des règlements allégués.

Sur le second point, M. [S] prétend qu’aucune régularisation de charges n’est intervenue depuis la signature du bail en 2016 et invoque l’existence d’une contestation sérieuse sur les provisions pour charges payées depuis 2016 ainsi que sur celles réclamées au titre de la période octobre 2020 – février 2021.

L’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail – en l’espèce, au paragraphe IV 'Charges’ des conditions générales – rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges.

M. [S] ne peut toutefois opposer une contestation sérieuse que sur l’obligation dont le demandeur sollicite l’exécution ; en l’espèce, la bailleresse ne présentant aucune demande concernant la période antérieure à octobre 2020, M. [S] ne saurait opposer une contestation sérieuse au titre de cette période.

Au titre de la période octobre 2020 – février 2021, Mme [R] ne fait état d’aucune régularisation annuelle et n’oppose aucun élément à l’affirmation de M. [S] selon laquelle aucune régularisation de charges n’a été opérée.

Il existe, en conséquence, une contestation sérieuse sur les provisions pour charges réclamées au titre de la période octobre 2020 – février 2021, soit 500 euros (100 euros x 5). La provision de 13.200 euros sera, dès lors, réduite à due concurrence de ce montant. La cour condamnera M. [S] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 12.700 euros au titre de l’arriéré locatif et réformera en ce sens la décision déférée.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs énonce : 'Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa'.

M. [S], qui indique être en arrêt de maladie, n’est pas en mesure de s’engager sur un plan d’apurement de l’arriéré locatif. Dès lors, sa demande de délais de paiement ne peut prospérer. Il en sera débouté.

Sur la demande de condamnation à dommages et intérêts

Mme [R] invoque, au soutien de sa demande de condamnation à dommages et intérêts, la mauvaise foi de M. [S].

Toutefois, aucun des éléments invoqués – ni le changement de domicile de M. [S], en admettant qu’il soit établi, ni l’intervention dans le litige de Mme [E] – ne saurait caractériser la mauvaise foi du locataire. Mme [R] sera, en conséquence, déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Déboute Mme [R] de ses demandes de rejet de pièces et d’irrecevabilité de l’exception d’inexécution ;

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf sur le montant de la condamnation à paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif ;

Statuant à nouveau du chef infirmé ;

Condamne M. [U] [S] à payer à Mme [Y] [R], à titre provisionnel, la somme de 12.700 euros, au titre de l’arriéré locatif ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Déboute M. [U] [S] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne M. [U] [S] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Le condamne à payer à Mme [Y] [R] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT