Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 26 OCTOBRE 2023

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/10447 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDZP6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mars 2021 -Tribunal de proximité de NOGENT SUR MARNE – RG n° 11-19-0009

APPELANT

Monsieur [S] [J]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté et assisté par M^e Stéphanie DELAPORTE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC136

INTIMEES

Madame [W] [E]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Sandra RAMOS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

S.A.S. TB

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Marie-odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 205

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO en lieu et place de François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 juin 2012, M. [S] [J] a consenti à Mme [W] [E] un bail, à effet du 26 juin 2012, portant sur un studio situé à [Localité 8], [Adresse 1], et ce pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 620 euros, une provision pour charges de 80 euros par mois et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer, soit 620 euros.

M. [S] [J] a confié la gestion locative de l’appartement à la société par actions simplifiée ATB Immobilier, devenue TB Immobilier puis TB (ci-après « la société »), qui a été l’interlocuteur de Mme [W] [E] durant la location.

Mme [W] [E] a donné congé du bien loué le 5 juin 2019 et les parties ont décidé d’un commun accord que ce congé prendrait effet le 10 juillet 2019, de sorte que l’état des lieux de sortie étant conforme, le dépôt de garantie devait être restitué le 10 août 2019.

Le 31 juillet 2019, la société a adressé à Mme [W] [E] , pour le compte du bailleur, la somme de 76,06 euros représentant le solde du dépôt de garantie après déduction d’une régularisation de charges pour l’année 2018, d’un montant de 333.96 euros, et d’une provision pour charges au titre de l’année 2019, d’un montant de 166.98 euros.

Par déclarations au greffe du tribunal d’instance de Nogent-sur-Marne, en date des 21 août 2019 et 19 octobre 2019, Mme [W] [E] a demandé la convocation de la société en vue de sa condamnation au paiement de la somme de 543.94 euros au titre de son dépôt de garantie (620 euros -76,06 euros) et de dommages-intérêts.

Elle a appelé en intervention forcée M. [S] [J] aux fins de condamnation solidaire de ce dernier et de la société à lui rembourser cette somme, outre 868 euros au titre des majorations de retard et condamnation à diverses sommes à titre de dommages-intérêts.

M. [S] [J], représenté, a exposé que depuis l’origine de la location les charges sont supérieures aux provisions versées que pour autant il n’a demandé de ne retenir sur le dépôt de garantie que la régularisation des charges de l’année 2018 et 2019 au moment du départ de sa locataire. Il a soutenu que le quittancement des loyers est de la responsabilité du gestionnaire et que celui-ci a, à bon droit, déduit du dépôt de garantie des sommes au titre de la régularisation des charges 2018 ainsi d’une provision des charges de l’année 2019.

La société a contesté toute faute de sa part.

Par jugement contradictoire entrepris du 15 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne a ainsi statué :

Condamne M. [S] [J] à payer à Mme [W] [E] les sommes suivantes :

-1.459.96 euros au titre de son dépôt de garantie augmenté des pénalités légales.

-1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne solidairement M. [S] [J] et la Société par actions simplifiée ATB Immobilier à fournir à Mme [W] [E] les quittances de loyers pour la période d’avril 2019 inclus à juillet 2019 inclus sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, et pour une durée limitée à deux mois

Condamne M. [S] [J] aux dépens

Rejette le surplus des demandes et toutes demandes contraires.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 3 juin 2021 par M. [S] [J]

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 septembre 2021 par lesquelles M. [S] [J] demande à la cour de :

Recevoir M. [S] [J], en ses présentes conclusions,

Et le disant bien fondé,

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de Nogent-sur-Marne le 15 mars 2021,

Et en conséquence, de bien vouloir

Débouter Mme [W] [E] de l’ensemble de ses demandes,

Condamner la société TB à payer M. [S] [J] toutes les sommes qui seraient mises à sa charge au profit de Mme [E] dans le cadre de cette procédure à titre de dommages et intérêts,

Condamner solidairement Mme [W] [E] et la société TB à payer à M. [S] [J] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner solidairement Mme [W] [E] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Delaporte, avocat.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 novembre 2021 par lesquelles Mme [W] [E] forme appel incident et demande à la cour de :

Dire et juger bien fondée Mme [W] [E] en ses fins, moyens et prétentions;

Y faisant droit,

Confirmer le jugement du Tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne rendu en date du 15 mars 2021 en ce qu’il a :

— Condamné M. [S] [J] à rembourser à Mme [W] [E] le dépôt de garantie augmenté des pénalités légales ;

— Condamné M. [S] [J] à payer à Mme [W] [E] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile concernant la procédure de première instance ;

— Condamné solidairement M. [S] [J] et la société par action simplifiée ATB Immobilier à fournir à Mme [W] [E] les quittances de loyers pour la période d’avril 2019 inclus à juillet 2019 inclus sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, et pour une durée limitée à deux mois ;

— Condamné M. [S] [J] aux entier dépens ;

Infirmer pour le surplus le jugement du Tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne rendu en date du 15 mars 2021 et statuant à nouveau :

— Débouter M. [S] [J] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner solidairement M. [S] [J] et la société de gestion ATB Immobilier à rembourser Mme [W] [E] la somme de 543,90 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— Condamner solidairement M. [S] [J] et la société de gestion ATB Immobilier à rembourser Mme [W] [E] la somme de 1 576,00 euros (d’août 2019 à novembre 2021) à parfaire jusqu’au remboursement effectif du dépôt de garantie, au titre de la majoration de retard du remboursement du dépôt de garantie ;

— Constater l’absence de régularisation des charges pendant toute la durée de la location ;

— Condamner solidairement M. [S] [J] et la société de gestion ATB Immobilier à rembourser Mme [W] [E] la somme de 5 840 euros au titre de la restitution des provisions sur charges indues (de 2012 à 2019) faute de régularisation des charges ;

À titre subsidiaire, condamner M. [S] [J] à verser à Mme [W] [E] la somme de 5 840 euros au titre de dommages et intérêts pour régularisation tardive, injustifiée et/ou absence de régularisation ;

Constater que par son comportement déloyal, la société ATB Immobilier a concouru au préjudice financier et moral de Mme [W] [E] ;

Condamner solidairement M. [S] [J] et la société de gestion ATB Immobilier à verser à Mme [W] [E] la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice tant moral que financier subi ;

Condamner solidairement M. [S] [J] et la société de gestion ATB Immobilier à verser à Mme [W] [E] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

Condamner solidairement M. [S] [J] et la société de gestion ATB Immobilier aux entiers dépens de la présente procédure ;

Assortir la condamnation de l’intérêt au taux légal avec capitalisation à compter de la saisine du Tribunal de Proximité de céans ;

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 11 octobre 2021 au terme desquelles la SAS TB demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondée la SAS TB en ses conclusions.

Juger que la SAS TB n’a commis aucune faute dans la gestion de son mandat.

Confirmer la décision rendue en première instance, en ce qu’elle n’a retenu aucune faute à l’encontre de la SAS TB.

Débouter M. [S] [J] de ses demandes dirigées à l’encontre de la SAS TB.

Condamner la partie succombant à verser à la SAS TB la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 CPC.

Condamner la partie succombant en tous les dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur la restitution du dépôt de garantie et les pénalités de retard

Le premier juge a condamné M. [S] [J] à payer à Mme [W] [E] la somme de 1.459.96 euros au titre de son dépôt de garantie augmenté des pénalités légales ; dans les motifs du jugement il est retenu que cette somme comprend :

*379,94 euros au titre du dépôt de garantie, soit :

620 euros – [120 euros (provision de 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes pour l’année 2019 )+44 euros (taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2019 ) +76,06 euros (somme déjà restituée spontanément par le gestionnaire de location)]

*1.080 euros au titre des pénalités de retard sur la période du 10 septembre 2019 au 15 mars 2021.

La restitution du dépôt de garantie

Le 31 juillet 2019, la société a adressé, pour le compte du bailleur, la somme de 76,06 euros à Mme [W] [E], au titre du solde du dépôt de garantie ainsi expliquée :

dépôt de garantie de 620 euros avec déduction :

— d’une régularisation de charges pour l’année 2018, d’un montant de 333.96 euros,

— et d’une provision pour charges au titre de l’année 2019, d’un montant de 166.98 euros.

Dans les motifs du jugement, le premier juge a retenu quant à lui que devait être restituée à la locataire la somme de 379,94 euros calculée après déduction de :

-120 euros (provision de 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes pour l’année 2019 )

-44 euros (taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2019 )

-76,06 euros (somme déjà restituée spontanément par le gestionnaire de location)

Mme [W] [E] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de condamnation solidaire de M. [J] et de la société TB à lui restituer le dépôt de garantie à hauteur de 543.94 euros (soit 620 euros -76,06 euros (somme déjà restituée spontanément par le gestionnaire de location)) et renouvelle cette demande devant la cour ; elle soutient qu’aucune autre déduction n’est justifiée, que ce soit au titre des charges de l’année 2018 ou de celles de l’année 2019 dont elle soutient qu’elles n’ont pas été régularisées ni justifiées.

M. [S] [J] demande l’infirmation du jugement et le rejet des demandes de Mme [W] [E] .

La société TB demande la confirmation du jugement et par ailleurs le rejet de toute condamnation à son égard au vu de son absence de faute.

Aux termes l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable à l’espèce, issue de la loi dite Alur du 24 mars 2014 :

« Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

(…)

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes. (…)"

Pour mémoire, le défaut de régularisation annuelle ne prive pas le bailleur du droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu’elles sont justifiées, sous réserve de la prescription applicable (qui n’est pas ici en cause s’agissant de charges pour les années 2018 et 2019).

De plus, aucune disposition légale n’impose au bailleur de justifier, dans un délai de deux mois de restitution du dépôt de garantie, des sommes qu’il entend déduire (3ème civ. 3e, 08 décembre 2009 n° 08-20.340); il lui incombe toutefois de justifier ultérieurement des sommes retenues (3 ème civ., 15 février 2012 n° 11-13-014).

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur procède au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation et communique notamment au locataire un décompte des charges selon leur nature, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

Le bailleur doit ainsi être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve.

En l’espèce, il est constant que le dépôt de garantie, sous réserve de déductions éventuelles liées aux charges locatives litigieuses de 2018 et 2019, devait être restitué dans le délai d’un mois maximum, l’état des lieux de sortie étant conforme à l’état des lieux d’entrée. La restitution a d’ailleurs été effectuée le 26 juillet 2019, le litige portant sur le montant de la somme devant être restituée et la question des pénalités.

S’agissant du solde des charges de 2018 :

Comme le font valoir exactement M. [J] et la société TB, il résulte des pièces produites que la totalité des charges locatives s’est établie à 1.294 euros au titre de l’article 2018; que la somme de 960 euros a été versée à titre de provision par la locataire (soit 80 euros par mois pendant 12 mois), soit un solde restant la charge de la locataire de 420 euros.

La régularisation des charges a bien été effectuée, à la date du 7 juin 2019, par postes de dépenses et en individualisant les charges locatives et a été portée à la connaissance de la locataire par deux lettres dont l’une du 26 juillet 2019 (date du cachet de la poste).

Cette somme de 420 euros n’est pas utilement contestée par la locataire, qui ne soutient pas qu’elle n’a pu accéder aux justificatifs malgré une demande de consultation de ces documents selon les termes de l’article 22 précité(étant rappelé que les justificatifs ou leur copie n’ont pas à être transmis au locataire contrairement à ce que semble affirmer Mme [W] [E] ).

La somme de 420 euros devait donc être déduite du dépôt de garantie, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge dans ses motifs et à ce que soutient Mme [W] [E].

S’agissant du solde des charges de 2019:

Le mandataire de gestion a adressé à la locataire par courrier du 26 juillet 2019 un décompte indiquant :

« révision charges 2019 : 166,98 euros ,

taxes ordures ménagères 2019: 43 euros ".

Seule la taxe sur les ordures ménagères est justifiée devant la cour par la production de l’avis d’imposition, dont le montant est en réalité de 44 euros pour la période d’occupation concernée en 2019.

M. [J] indique, sans être contredit, que l’approbation définitive des comptes 2019 de la copropriété n’a toujours pas eu lieu ; il n’y a ainsi pas eu de régularisation définitive des charges au titre de cette année.

S’agissant de la régularisation provisoire des charges de l’année 2019, elle ne peut être considérée comme conforme aux dispositions précitées de l’article 23 de la loi de 1989 ; ainsi le « décompte provisoire » produit devant la cour pour l’année 2019 (pièce 6 de M. [J]) ne correspond pas aux exigences de ce texte, ni ne s’articule de façon cohérente avec le « tableau récapitulatif de régularisation de charges actualisées » produit en pièce 7, la confrontation de ces pièces restant incompréhensible puisque les chiffres ne correspondent pas, sans qu’aucune explication claire ne soit fournie par les parties.

D’ailleurs, la société TB ne s’explique pas non plus sur le calcul de la somme de 166,98 euros déduites du dépôt de garantie au titre des charges provisoires de 2019, se bornant à indiquer dans ses conclusions devant la cour qu’elle a procédé à la restitution du solde du dépôt de garantie déjà mentionné de 76,06 euros « selon le calcul qui lui appartient » (sic) sans autre précision susceptible d’éclairer la cour.

Enfin, la cour observe que selon le bordereau de communication de pièces de la société TB la pièce n°6 est supposée correspondre à « régularisation des charges locatives 2018 et 2019 » ce qui est inexact la pièce n° 6 n’étant qu’un relevé de régularisation des charges 2018.

C’est donc à bon droit que Mme [W] [E] fait valoir qu’en l’absence de régularisation des charges de l’année 2019, même à titre provisoire, conforme aux prescriptions légales et dûment justifiées, et ce y compris devant la cour, aucune provision sur les charges 2019, même dans la limite légale de 20 % du montant du dépôt de garantie, ne pouvait être retenue par le bailleur.

La somme devant être restituée à la locataire dans le délai d’un mois à compter de la remise des clés s’établit donc ainsi :

620 euros

-420 euros (régularisation des charges 2018)

= 200 euros

La somme restituée, de 76,06 euros, était donc insuffisante et il convient de faire droit à la demande de restitution de Mme [W] [E] mais à hauteur de 123,94 euros (soit 200 euros -76,06 euros), sa demande étant rejetée pour le surplus.

Sur les pénalités de retard

L’alinéa 7 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. »

Pour mémoire, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résulte que la majoration prévue par l’article 22 modifié par la loi du 24 mars 2014 s’applique à la demande de restitution formée après l’entrée en vigueur de cette dernière loi, comme c’est le cas en l’espèce ( Civ. 3e, 17 nov. 2016, no 15-24.552, publié).

Les circonstances précitées justifient l’octroi de pénalités de retard en application de l’article 22 précité.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que la somme due à ce titre à la date du jugement devait être évaluée à 1.080 euros (soit 620 euros x 10% x 18 mois d’août 2019 à mars 2021).

Cette somme sera toutefois réactualisée à 1.576 euros afin de tenir compte des huit mois de retard sur la période d’avril 2021 à novembre 2021, date des écritures de Mme [W] [E] (soit 1.080 euros +496 euros), cette réactualisation ne faisant l’objet d’aucune critique particulière.

Le jugement sera donc infirmé en ce qui concerne les sommes dues à Mme [W] [E] au titre du dépôt de garantie et des pénalités de retard, qui doivent s’établir ainsi:

-123,94 euros au titre du solde restant dû sur le dépôt de garantie;

-1.576 euros au titre de la majoration prévue par l’alinéa 7 de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, arrêtée au mois de novembre 2021 inclus.

Sur les personnes devant être condamnées

Mme [W] [E] demande la condamnation solidaire de son ancien bailleur et du mandataire de gestion.

L’article 1984 du code civil dispose que :

« Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire."

Il en résulte que le mandataire s’efface au profit de son mandant, seul tenu d’exécuter le contrat conclu ; le mandataire ne peut ainsi être tenu à la place du mandant pour l’exécution du contrat de bail, soit, en l’espèce, l’obligation de restitution du dépôt de garantie dans les conditions prévues à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs; la restitution du dépôt de garantie incombe ainsi au seul bailleur (Civ 3, 23 juin 2009, n° 08-13.938, Civ 3 26 novembre 2014 , n° 13-24.351; Civ 3 9 novembre 2017, n° 16-12.860 …).

Seul M. [J] sera donc condamné à payer à Mme [W] [E] les sommes précitées.

Sur la demande de Mme [W] [E] en condamnation solidaire de M. [S] [J] et de la société TB en restitution des provisions pour charges

Mme [W] [E] demande la condamnation solidaire de M. [S] [J] et de la société TB à lui restituer la somme de 5.840 euros au titre des provisions sur charges versées de juin 2012 à juillet 2019, faute de régularisation.

Comme il a été dit plus haut, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur procède au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation et communique notamment au locataire un décompte des charges selon leur nature, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment pour demander notamment paiement du solde restant du par le locataire sous réserve du délai de prescription de cette demande , qui ne court qu’à compter de la régularisation des charges.

Par ailleurs, pour mémoire, l’action du locataire en répétition de charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu (Civ 3, 9 novembre 2017, n° 16-22. 445); la recevabilité des demandes de Mme [W] [E] n’est ici pas mise en cause.

En outre, ainsi que l’a d’ailleurs observé exactement le premier juge, M. [J] ne formule aucune demande de paiement de solde de charges locatives au titre des années 2012 à 2017, ainsi que 2019.

Il résulte par ailleurs des éléments du dossier que la société TB n’a pas procédé à la régularisation des charges avant 2018.

Toutefois, M. [J] produit les relevés individuels de copropriété distinguant les charges selon leur nature de 2012 à 2017, faisant état des provisions versées et du solde restant dû, portant mention des consommations d’eau chaude et d’eau froide, les relevés des dépenses de la copropriété et les procès-verbaux d’assemblée générale des années 2013 à 2017, les avis d’imposition au titre de la taxe foncière de 2012 à 2017 ainsi qu’un tableau récapitulatif de régularisation des charges actualisé.

Il en résulte, ainsi que l’a relevé exactement le premier juge, que

— les sommes payées à titre de provision par la locataire étaient supérieures aux sommes effectivement dues par elle ;

— que par conséquent sa demande de remboursement de l’ensemble des provisions versées n’apparaît pas justifiée ; la cour observe que Mme [W] [E] ne formule aucune critique précise sur les documents justificatifs transmis.

S’agissant des charges de l’année 2019, elles n’ont pas été régularisées et ne sont pas justifiées, sauf en ce qui concerne la taxe sur les ordures ménagères, ainsi qu’il a été dit plus haut; aucune explication actualisée à la date de plaidoirie n’est apportée à la cour.

Mme [W] [E] est donc fondée à demander la restitution des provisions versées au titre de cette année, déduction faite des 44 euros de TOM, soit (par référence à l’extrait de compte du 11 juillet 2019, pièce 10 de la société TB) :

505,81 euros de provisions versées [(80 euros x6 mois) + 25,81 euros (provision pour charges au prorata de l’occupation des lieux)]

-44 euros

=461,81 euros

Le jugement sera donc infirmé et M. [J] sera condamné à rembourser à Mme [W] [E] la somme de 461,81 euros au titre des provisions non justifiées de l’année 2019, le surplus de ses demandes étant rejeté.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; conformément à la demande de Mme [W] [E] et en application de l’article 1343-2 du même code les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

Au vu de ces élements, la demande subsidiaire de Mme [W] [E] en condamnation de M. [S] [J] à lui payer la somme de 5.840 euros à titre de dommages-intérêts faute de régularisation pour régularisation tardive ou injustifiée sera rejetée.

Sur la demande de Mme [W] [E] en condamnation solidaire de M. [S] [J] et la société TB à des dommages-intérêts pour préjudice moral et financier

Le premier juge a exactement retenu que la responsabilité contractuelle du bailleur était engagée vis-à-vis de Mme [W] [E] pour défaut d’information en ce qui concerne la régularisation des charges et manquements à l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions au cours des années considérées.

Il en est résulté un préjudice moral justifiant l’octroi de dommages intérêts d’un montant de 500 euros, que M. [J] sera condamné à verser à Mme [W] [E], étant observé qu’aucun préjudice financier ne résulte des éléments du dossier.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt en application de l’article 1231-7 du code civil ; conformément à la demande de Mme [W] [E] et en application de l’article 1343-2 du même code les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

Sur les quittances de loyers

Le chef de dispositif du jugement condamnant solidairement M. [S] [J] et la Société par actions simplifiée ATB Immobilier à fournir à Mme [W] [E] les quittances de loyers pour la période d’avril 2019 inclus à juillet 2019 n’est pas utilement contesté; il n’y a pas lieu de l’infirmer sauf à constater que lesdites quittances ont bien été délivrées et produites.

Sur la mise en cause de la société TB par M. [J]

M. [J] estime que la société TB a manqué à ses obligations en tant que mandataire de gestion et considère que « les sommes mises à sa charge s’analysent comme le préjudice qu’il subit à raison de la faute commise par son mandataire » ; il demande à la cour la condamnation de cette société à lui « rembourser » à titre de dommages-intérêts le montant des sommes mises à sa charge au profit de Mme [W] [E].

S’agissant des obligations du mandataire, l’article 1991 du code civil dispose que: « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution (…) ».

L’article 1992 dispose que :

« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire."

Le mandataire est donc tenu d’accomplir son mandat avec diligence et jusqu’au terme des missions prévues ; il répond à l’égard du mandant de toutes ses fautes, y compris de simples fautes d’imprudence ou d’un simple manque de diligence.

Il a aussi une obligation de renseignement et de conseil, spécialement s’agissant d’un professionnel, et de rendre compte.

En l’espèce, le 22 août 2010, M. [J] a conclu avec la société ATB, devenue TB, un mandat général de gestion immobilière ; aux termes de ce mandat le mandataire gère le bien litigieux et reçoit toutes sommes représentant les loyers, charges et de façon générale toute somme dont la perception est la conséquence de l’administration des biens ; il acquitte toutes sommes pouvant être dues par le mandant.

Il résulte des éléments du dossier que la restitution du solde du dépôt de garantie a été évaluée par la société TB d’une façon confuse qu’elle n’est d’ailleurs pas en mesure d’expliquer devant la cour et que la somme due n’a en outre pas été restituée en temps utile, de sorte que des pénalités légales de retard sont appliquées.

De façon générale les régularisations de charge n’ont pas été effectuées pendant des années, des quittances de loyers n’ont pas été délivrées avant que le premier juge ne l’ordonne.

Aucun élément ne démontre l’existence d’échanges avec le mandant pour l’alerter sur des difficultés concernant la régularisation des charges et les conséquences de problèmes rencontrés, le fait que le bailleur, par ailleurs un particulier non averti, soit conscient de certaines difficultés de la copropriété et du syndic relatives aux relevés de consommation d’eau ne suffisant pas à exonérer le mandataire de toute responsabilité, même au regard d’une obligation de moyen.

Il ne résulte pas davantage des éléments du dossier que M. [J] a donné des directives éclairées au mandataire et que ce dernier n’a fait que s’y conformer.

La faute du mandataire a causé un préjudice plein et entier, direct et certain à M. [J], et non une perte de chance, puisqu’il est condamné en raison des manquements de la société TB à des pénalités de retard, à des restitutions de provisions pour charge et à des dommages-intérêts, aucun aléa n’étant relevé à cet égard.

Il convient donc d’évaluer la réparation du préjudice subi du fait de la faute de gestion retenue à la somme totale de 2.537,81 euros (soit 1.576 euros+500 euros+461,81 euros) au regard des sommes auxquelles M. [J] est condamné par la cour.

La société TB sera donc condamnée à payer la somme de 2.537,81 euros à M. [J] en réparation de son préjudice.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le sens de la présente décision ne justifie pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et frais de procédure de première instance.

Au titre de l’instance d’appel, il est équitable de condamner M. [S] [J] à payer à Mme [W] [E] une indemnité de procédure de 1.500 euros et de condamner la société TB à payer à M. [S] [J] la somme de 3.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne la production de quittances de loyers, et les dépens et frais de procédure de première instance,

Et statuant à nouveau,

Constate que la production des quittances de loyers ordonnée par le jugement entrepris a été effectuée;

Condamne M. [S] [J] à payer à Mme [W] [E] la somme de 123,94 euros au titre du solde restant dû sur le dépôt de garantie;

Condamne M. [S] [J] à payer à Mme [W] [E] la somme de 1.576 euros au titre de la majoration prévue par l’alinéa 7 de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, arrêtée au mois de novembre 2021 inclus;

Condamne M. [J] à rembourser à Mme [W] [E] la somme de 461,81 euros au titre des provisions non justifiées de l’année 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne M. [J] à rembourser à Mme [W] [E] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Dit que les intérêts sur ces créances seront capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne la société TB à payer à M. [S] [J] la somme de 2.537,81 euros à titre de dommages-intérêts;

Condamne M. [S] [J] à payer à Mme [W] [E] une indemnité de procédure de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société TB à payer à M. [S] [J] la somme de 3.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum M. [S] [J] et la société TB aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Pour le Président empêché