REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 17 JANVIER 2023

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/09222 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCA4Y

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Février 2020 -Tribunal d’Instance de PARIS RG n° 1119008032

APPELANTS

Monsieur [W] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0178

Madame [C] [I] épouse [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0178

INTIMEE

S.A. ELOGIE SIEMP

[Adresse 3]

[Localité 2]

N° SIRET : B 5 52 038 200

Représentée par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0399

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me Marie MONGIN, Conseillère

M. François BOUYX, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur François BOUYX dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2000, la société Saggel a donné à bail à M. [W] [K] et Mme [C] [I] épouse [K] (ci-après, les consorts [K]) un logement situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 1 389,07 euros.

Le 16 décembre 2002, la ville de Paris a acquis l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et a confié la gestion du parc locatif à la SGIM afin de procéder à son conventionnement.

Le 23 janvier 2003, la SGIM a signé avec une convention l’État en application de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation.

Par lettre du 21 mai 2003, la SGIM en a informé les consorts [K].

Le 5 novembre 2003, la SGIM a donné à bail à M. et Mme [K] le logement situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 1 707,69 euros

Le 6 mai 2013, la SGIM qui a fusionné avec la société Semidep est devenue la société Élogie.

Le 15 décembre 2016, la société Élogie a fusionné avec la société Siemp pour devenir la société

Élogie-Siemp.

Par lettre en date du 18 octobre 2017, la société Élogie-Siemp a sollicité auprès de tous les locataires la communication de l’avis d’imposition 2017 sur les revenus 2016 afin de calculer le montant du supplément de loyer de solidarité applicable.

Les consorts [K] n’ont pas répondu.

Par courrier du 25 mai 2018, la société Élogie-Siemp a informé les consorts [K] qu’ils étaient redevables d’un supplément de loyer mensuel à hauteur de 2 072,62 euros à compter du 1er avril 2018, leurs ressources dépassant de plus de 20% les plafonds fixés pour l’attribution des logements sociaux.

Par courrier du 11 juin 2018, les consorts [K] ont contesté l’application d’un supplément de loyer de solidarité.

Les consorts [K] ont sollicité une remise gracieuse du supplément de loyer de solidarité en contrepartie de libérer les lieux au plus tard au 31 décembre 2018.

Le 31 août 2018, la société Élogie-Siemp a fait délivrer aux consorts [K] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail afin d’obtenir paiement de la somme de 8 290,47 euros.

La société Élogie-Siemp a diligenté une nouvelle enquête de ressources le 22 octobre 2018.

Par courrier du 18 février 2019, la société Élogie-Siemp a informé les consorts [K] qu’ils étaient désormais redevables d’un supplément de loyer mensuel à hauteur de 1 530, 65 euros.

Les consorts [K] ont libéré les lieux le 28 février 2019.

Par acte d’huissier en date du 26 février 2019, les consorts [K] ont fait assigner la société Élogie-Siemp devant le tribunal d’instance de Paris afin de voir juger que le supplément de loyer de solidarité n’est pas applicable et constater qu’aucun bail n’a été signé avec la société Élogie-Siemp de sorte qu’elle ne peut prétendre au paiement du supplément de loyer de solidarité et d’obtenir la condamnation de la société Élogie-Siemp à leur payer la somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’application du supplément de loyer de solidarité dont ils n’ont jamais été informés et du non respect de la société Élogie-Siemp de ses engagements

Par jugement du 28 février 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué :

Déboute les consorts [K] de leurs demandes,

Condamne les consorts [K] à payer à la société Élogie-Siemp la somme de 21 258,14 euros au titre du supplément de loyer de solidarité et de l’arriéré locatif,

Autorise les consorts [K] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 600 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement,

Déboute la société Élogie-Siemp de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les consorts [K] aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le 10 juillet 2020, les consorts [K] ont interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 24 octobre 2022, ils demandent à la cour de :

— les recevoir en leurs demandes,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Paris, pôle de proximité, du 28 février 2020, n°RG 11-19-008032,

— et statuant à nouveau, prendre acte que les consorts [K] ont quitté leur appartement le 28 février 2019,

— débouter la société Élogie-Siemp de l’ensemble de ses demandes,

— dire et juger que le supplément de loyer solidarité tel qu’il est prévu par les dispositions des articles L. 443-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation est inapplicable à la situation des consorts [K],

— condamner la société Élogie-Siemp à restituer aux consorts [K] le dépôt de garantie, soit la somme d’un montant de 1 389,07 euros,

— subsidiairement, dire et juger qu’en application des dispositions de l’article 1195 du code civil, le contrat de bail sera résilié à la date du 31 mars 2018 avec fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux à hauteur de l’ancien loyer soit 1 671 euros par mois,

— très subsidiairement, constater que la société Élogie-Siemp avait pris l’engagement unilatéral

de ne pas appliquer le supplément de loyer de solidarité aux locataires payant un loyer dérogatoire,

— dire et juger que la société Élogie-Siemp a manqué à ses obligations contractuelles en ne respectant pas ses engagements, en n’informant pas loyalement les locataires et en appliquant

brutalement un supplément de loyer de solidarité à ces derniers,

— condamner la société Élogie-Siemp à payer la somme de 21 184,06 euros aux consorts [K] à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la compensation entre ces dommages et intérêts et le montant du supplément de loyer de solidarité dû par les consorts [K],

— infiniment subsidiairement, suspendre le paiement du supplément de loyer de solidarité à défaut pour la société Élogie-Siemp de justifier du loyer conventionné applicable aux consorts [K],

— dire et juger que le supplément de loyer de solidarité réclamé aux locataires depuis le 1er janvier

2018 est inexact et débouter la société Élogie-Siemp de sa demande ou du moins la ramener à de plus juste proportion,

— infiniment subsidiairement, accorder aux consorts [K] 36 mois de délais afin d’acquitter les sommes dont ils seraient redevables au profit de la société Élogie-Siemp,

— en tout état de cause, condamner la société Élogie-Siemp à payer la somme de 2 400 euros aux consorts [K] et aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 4 novembre 2022, la société Élogie-Siemp demande à la cour de :

— dire les consorts [K] mal fondés en son appel,

— les débouter de leurs demandes,

— confirmer le jugement sauf à actualiser le montant de la dette locative,

— statuant à nouveau de ce chef, condamner solidairement les consorts [K] au paiement de la somme de 21 788,01 euros au titre de la dette locative,

— condamner les consorts [K] in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner enfin aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Carole Bernardini conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. et Mme [K] contestent l’application du supplément de loyer de solidarité (SLS) et exposent que :

— il ne s’applique pas aux locataires bénéficiant d’un loyer dérogatoire,

— la bailleresse s’était engagée à ne pas en faire application,

— la position des pouvoirs publics, développée dans l’instruction ministérielle du 31 décembre 2008, était de dispenser les locataires s’acquittant d’un loyer dérogatoire de payer un surloyer déjà compris et pendant plus de 15 ans les bailleurs sociaux, dont Elogie Siemp, ne l’ont pas réclamé,

— ce n’est qu’en 2017 avec la loi du 27 janvier durcissant les sanctions en cas de non application du SLS que l’agence nationale du contrôle du logement social (ANCOLS) a considéré à tort que, sauf dérogation de l’article 82, le SLS était applicable aux locataires payant un loyer dérogatoire, créant une situation inique et insupportable, c’est à dire un loyer très élevé sans rapport avec la valeur locative du logement, et une rupture de l’égalité entre locataires soumis à un loyer dérogatoire,

— le législateur est intervenu pour réduire la portée de cette analyse notamment avec la loi Elan qui crée un droit d’option au profit des locataires, ce texte s’appliquant immédiatement aux situation en cours.

— ce changement de circonstances est constitutif d’une imprévision rendant l’adaptation du contrat indispensable,

A titre subsidiaire, ils contestent le calcul du SLS et soutiennent que le plafonnement prévu par l’ordonnance du 15 mai 2019 s’applique immédiatement, la loi l’étant elle-même.

Dans tous les cas, ils demandent réparation de leur préjudice né de l’application brutale et contraire aux engagements de la bailleresse du surloyer ainsi que la restitution du dépôt de garantie ayant quitté les lieux.

La société Élogie-Siemp réplique que :

— la tolérance accordée à la demande de la ville de Paris ne repose sur aucune disposition légale et n’est pas créatrice de droits,

— l’article 82 de loi du 27 janvier 2017 crée une dérogation temporaire de 3 ans en matière de conventionnement de logement mais uniquement à compter de son entrée en vigueur,

— le loyer dérogatoire et le SLS sont de nature différente, l’un ne conditionnant pas l’autre,

— l’instruction ministérielle n’a aucune valeur normative,

— la loi Elan ne s’applique pas aux situations antérieures, c’est au contraire la convention qui doit être appliquée par les parties,

— la convention conclue entre la société Elogie Siemp venant aux droits de la société SGIM et l’Etat est opposable à M. et Mme [K] sans qu’il soit nécessaire de leur proposer un nouveau bail, par dérogation à l’article L. 353-7 du code de la construction et de l’habitation qui ne s’applique pas aux logements conventionnés appartenant à une société d’économie mixte,

— il n’y a pas d’atteinte à l’égalité de traitement entre locataires,

— les conditions de l’imprévision contractuelle ne sont pas réunies et se heurtent aux règles d’ordre public du code de la construction et de l’habitation.

A titre subsidiaire, elle conteste les critiques du calcul du SLS, qui ne reposent sur aucun fondement, car elle a fait une stricte application des textes en fonction des dates d’application successive de ceux-ci, l’ordonnance du 15 mai 2019 instituant un second plafonnement ne s’appliquant qu’à compter de la publication du décret d’application du 7 février 2020.

Elle conteste avoir fait preuve de déloyauté et de brutalité dans l’application du SLS mais n’est pas opposée à des délais de paiement tenant compte des circonstances.

***

Il résulte des dispositions de l’article L. 481-2 du code de la construction et de l’habitation que les dispositions relatives au SLS sont applicables aux sociétés d’économie mixte, telle que l’intimée, pour les logements faisant l’objet de conventions en application de l’article L. 351-2 dudit code.

Sur l’application d’un surloyer aux locataires assujettis au paiement d’un loyer dérogatoire

L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation dispose, depuis la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, la perception du surloyer crée par la loi n° 96-162 du 4 mars 1996 constituant auparavant une simple faculté, que :

Les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Il résulte de ce texte de portée générale, inchangé depuis la loi du 13 juillet 2006, que les organismes d’habitations à loyer modéré et ceux qui y sont assimilés doivent réclamer le paiement d’un surloyer, aucune distinction n’étant opérée selon la nature du loyer principal.

Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [K], il ne ressort d’aucun texte que les locataires s’acquittant d’un loyer dit dérogatoire ne pourraient pas être assujettis au paiement du supplément de loyer de solidarité.

En effet, l’article 5 du décret n° 2022-844 du 3 mai 2002 auquel ils se réfèrent, lequel fixe un loyer dérogatoire maximum applicable aux locataires dont les revenus excèdent les plafonds de ressources pour l’attribution des logements sociaux lorsque la convention signée en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation est relative à une opération d’acquisition, concerne le loyer principal, ce dernier étant sans rapport avec le SLS.

Par ailleurs, la position du ministère du logement exprimée dans l’instruction technique du 31 décembre 2008 selon laquelle les locataires déjà en place avant l’acquisition du logement par un bailleur social et soumis à un loyer maximal dérogatoire ne sont pas assujettis au versement du SLS, ce dernier étant 'compris’ dans le loyer dérogatoire, relève d’une interprétation contraire aux dispositions de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation.

De plus, la société Élogie-Siemp ne s’est jamais formellement engagée à ne pas réclamer le surloyer mais a seulement indiqué le 17 décembre 2002 que le loyer resterait le même renonçant ainsi temporairement à son bénéfice, comme les autres sociétés d’habitation à loyers modérés et assimilées à la même époque en réponse à un voeu exprimé par la ville de Paris, par une décision non créatrice de droits au profit du locataire, peu important la durée de cette tolérance.

Au demeurant, la bailleresse ne saurait prétendre se soustraire aux dispositions d’ordre public de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation.

En outre, il n’y a pas d’inégalité de traitement dès lors que l’intimée a appliqué le surloyer à l’ensemble des locataires soumis à un loyer dérogatoire étant rappelé que l’évolution de la loi n’est pas en elle-même source d’inégalité.

Par ailleurs, le SLS, d’origine légale, a pour objectif d’intérêt général de permettre aux ménages les plus modestes de se loger et de financer la construction et la rénovation du parc locatif social.

Déterminé en fonction des revenus du locataire qui y est assujetti et doublement plafonné, il n’est ni inique ni disproportionné.

Enfin, l’application du SLS ne saurait constituer un cas d’imprévision contractuelle justifiant l’adaptation de la convention en application de l’article 1195 du code civil puisque, au jour de la signature du contrat de bail initial et de celle du nouveau contrat signé le 5 novembre 2003, les dispositions dont les locataires revendiquent l’application n’existaient pas, l’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 précisant que les contrats souscrits avant le 1er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne.

C’est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande de restitution des sommes versées au titre du SLS, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur l’application de la loi du 23 novembre 2018

Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [K], les dispositions issues de la loi du 23 novembre 2018 dite Elan ayant modifié l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation en créant un dernier alinéa selon lequel 'le présent article n’est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l’article L. 353-7 du code de la construction et de l’habitation', ne peuvent produire aucun effet rétroactif conformément à l’article 2 du code civil.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’ils indiquent en filigrane de ses conclusions, les dispositions de l’article L. 353-7, dans sa rédaction alors applicable, selon lesquelles le propriétaire doit proposer au locataire occupant les lieux au jour de la signature de la convention un bail conforme à celle-ci et obtenir son accord, n’ont pas vocation à s’appliquer.

En effet, l’article L. 353-19, dans sa rédaction alors applicable, prévoit, en ce qui concerne les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte, et par dérogation à l’article L. 353-7, l’application de plein droit de la convention aux titulaires des baux en cours à compter de sa date d’entrée en vigueur.

Les dispositions de la convention du 23 janvier 2003 étaient donc immédiatement opposables à M. et Mme [K] sans qu’il soit nécessaire de leur proposer un nouveau bail et qu’ils l’acceptent.

Au demeurant, le débat sur ce point est en réalité stérile puisque, dans le cas présent, M. et Mme [K] ont signé un nouveau bail postérieurement au conventionnement de l’immeuble par acte sous seing privé du 5 novembre 2003.

C’est donc à juste titre que le tribunal a jugé que le SLS était applicable à la situation des locataires en place.

Sur le calcul du SLS

M. et Mme [K] prétendent que la catégorie retenue pour leur logement, PLS (Prêt Locatif Social), soit un loyer de 13,07 euros par m², implique que le loyer conventionné ne pouvait excéder 1463,84 euros (112 m² x 13,07) depuis le 1er janvier 2018 au lieu des 1 670 euros facturés à tort.

Cependant, la société Élogie-Siemp réplique à juste titre que les calculs des appelants sont inopérants dans la mesure où elle a fait application des dispositions de l’article R. 353-16-4°a) du code de la construction et de l’habitation qui l’autorisent à percevoir un loyer dérogatoire pour le cas où les revenus du locataire en place dépasseraient de plus de 20 % le plafond pour accéder aux logements sociaux, tel étant le cas en l’espèce.

C’est donc à juste titre que le loyer à été fixé à la somme de 1670 euros en 2018.

La société Elogie Siemp a fait application du SLS à compter du 1er avril 2018.

M. et Mme [K] prétendent que la bailleresse ne justifie pas du calcul du surloyer, qui figure pourtant dans chaque notification annuelle de façon détaillée, sans toutefois en rapporter la preuve pas plus qu’ils ne démontrent qu’elle ne ferait pas application des plafonnements légaux.

Ils soutiennent encore que le second plafond instauré par l’article L. 441-4 du code de la construction et de l’habitation doit s’appliquer immédiatement c’est à dire dès le 15 mai 2019.

Cependant, l’ordonnance du 15 mai 2019 prise en application de l’article 88 de la loi Elan, qui complète l’article L. 441-4 du code de la construction et de l’habitation en créant un second plafonnement du SLS fondé sur le prix au mètre carré de surface habitable, renvoie à un décret d’application tenant compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée pour la détermination de ce plafond.

Or, le décret n° 2020-103 du 7 février 2020 qui fixe ce plafond ne peut rétroagir au jour de l’ordonnance.

En effet, l’entrée en vigueur effective des nouvelles dispositions de l’article L. 441-4 étaient suspendues à la publication de l’ordonnance elle-même suspendue à la parution du décret déterminant le prix du mètre carré habitable en fonction des différentes zones d’habitation.

M. et Mme [K] ne peuvent donc prétendre au second plafonnement du loyer majoré du SLS avant le 7 février 2020, l’intimée ayant toutefois retenu la date du 1er février 2020 pour des raisons de simplification comptable.

Il résulte de ce qui précède qu’il n’y pas lieu de faire droit à la demande de suspension du paiement du SLS dans l’attente de la justification du loyer conventionné ni à la demande en restitution ou diminution des sommes versées au titre du surloyer formées devant la cour.

En appel, la société Élogie-Siemp sollicite la somme de 21 788,02 euros selon décompte arrêté au 2 mars 2021, après le départ des locataires le 28 février 2019 et régularisation des charges, que M. et Mme [K] devront lui régler solidairement en vertu de la clause insérée au contrat de bail étant précisé que le montant du dépôt de garantie (1389,07 euros) est bien porté au crédit du compte locatif.

C’est à juste titre que le tribunal, après avoir noté l’absence d’opposition de la bailleresse, a accordé des délais de paiement aux époux [K] soit 35 mensualités de 600 euros et une 36ème du solde de la dette.

Devant la cour, la société Élogie-Siemp n’y est pas davantage opposée mais, la dette locative ayant légèrement augmenté, le montant des mensualités sera porté à la somme de 610 euros.

Il sera également précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible.

Sur les autres demandes

Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [K], la demande en paiement du SLS n’a pas été formée de façon brutale puisque l’appelante, qui a renoncé à le percevoir pendant de nombreuses années, a annoncé au locataire qu’elle mettait un terme à cette tolérance illicite en mars 2018 après s’être pliée à l’interprétation donnée par l’ANCOLS selon décision de son conseil d’administration du 2 février de la même année, l’enquête ressource ayant été adressée aux locataires dès le mois d’octobre 2017.

Par ailleurs, la société Elogie Siemp étant tenue de réclamer le paiement du surloyer pour les motifs exposés ci-dessus, M. et Mme [K] ne sont pas fondés à dénoncer la fin de la tolérance accordée à tort par la bailleresse.

C’est donc à bon droit que leur demande de dommages et intérêts d’un montant équivalent à celui des sommes dues au titre du SLS a été rejetée par le premier juge.

Il est équitable d’allouer à la société Elogie Siemp la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et M. et Mme [K], qui succombent en leur appel, seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a fixé la dette locative à la somme de

21 258,14 euros, fixé les mensualités de remboursement de cette dette à la somme de 600 euros et débouté la société Elogie Siemp de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau dans la limite de l’infirmation partielle et y ajoutant :

Condamne solidairement M. et Mme [K] à verser à la société Elogie Siemp la somme de

21 788,02 euros au titre de l’arriéré locatif et des suppléments de loyer de solidarité impayés,

Fixe le montant des 35 premières mensualités de remboursement à la somme de 610 euros,

Dit qu’en cas défaut de versement d’une seule des mensualités, l’intégralité du solde de la dette sera immédiatement exigible,

Condamne in solidum M. et Mme [K] à verser à la société Elogie Siemp la somme de

2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

Condamne in solidum M. et Mme [K] aux dépens d’appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,