Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 28 JUIN 2023

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00693 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC46B

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Novembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY – RG n° 20/03418

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la Société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le n° 592 027 635

C/O Société FONCIA CHADEFAUX LECOQ

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

INTIMEE

S.C.I. RANIA

immatriculée au RCS de Melun sous le numéro 789 319 597

[Adresse 2]

[Localité 4]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PRÉTENTIONS

Par acte du 7 avril 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a fait assigner la société civile immobilière Rania devant le tribunal de grande

instance de Bobigny, sollicitant sa condamnation à lui payer, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, les sommes de :

25.428,23 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 mars 2020, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

350 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La clôture a été ordonnée le 8 septembre 2020.

Par message RPVA du 8 octobre 2020, il a été demandé au syndicat des copropriétaires de

déposer sa pièce n°1 matrice cadastrale avant le 13 octobre 2020, lui précisant qu’à défaut il serait statué sans cette pièce.

Aucune pièce n’est parvenue au greffe.

Par jugement du 25 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

— rappelé que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 6 janvier 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 mars 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 25 février 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, à :

— le recevoir en son appel et le déclarer bien fondé,

— infirmer le jugement rendu le 25 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bobigny en

toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

y faisant droit,

— condamner la société Rania à lui payer les sommes suivantes :

25.800,63 € avec intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,

3.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par lui du fait de sa carence,

3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Rania en tous les dépens de l’instance ;

Vu la signification de la déclaration d’appel et des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] délivrée à la société Rania le 4 mars 2021, par remise de l’acte en l’étude de l’huissier ;

SUR CE,

La société Rania n’a pas constitué avocat ; l’arrêt sera rendu par défaut ;

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

En appel, si l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés ;

A l’appui de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a produit la matrice cadastrale en première instance mais ignore pour quelle raison cette pièce n’a pas rejoint le dossier du tribunal ;

Devant la cour, il produit aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de la SCI Rania des lots n° 11 (appartement) et 40 (cave) au sein de l’immeuble du [Adresse 3]

— le décompte arrêté au 1er janvier 2021 inclus portant mention d’un solde débiteur de 25.800,63 €

— les appels de fonds et de travaux du 3ème trimestre 2018 au 1er trimestre 2021 inclus

— les états de répartition travaux, procédure et des années 2017 et 2018

— la mise en demeure du 24 février 2020 portant sur la somme de 25.097,29 €

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 20 novembre 2017, 11 juillet 2018 et 11 mars 2019 approuvant les comptes des années 2016 à 2018 et fixant les budgets prévisionnels 2019 et 2020

— les attestations de non recours de ces assemblées

— le contrat de syndic

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 décembre 2020 approuvant les comptes 2019 et fixant le budget prévisionnel 2021

— la facture de l’assignation ;

Il ressort de ces pièces que la société civile immobilière Rania est redevable d’une somme de 25.800,63 €, dont à déduire les frais imputés au décompte (432 € transmission du dossier à l’avocat et 69,67 € frais d’assignation) sur lesquels il sera statué plus loin, soit une somme de 25.298,96 € au titre des charges de copropriété et de travaux impayées au 1er trimestre 2021 inclus ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges sera donc infirmé ;

La société civile immobilière Rania doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 25.298,96 € au titre des charges de copropriété et de travaux impayées au 1er trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2020, date de l’assignation ;

Sur les frais nécessaires de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre les sommes de 432 € de transmission du dossier à l’avocat et 69,67 € de frais d’assignation ;

Néanmoins, ces sommes n’entrent pas dans la catégorie des frais de l’article 10-1 précité ;

En effet, la transmission du dossier à l’avocat est une diligence habituelle du syndic qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, peu importent à cet égard les stipulations du contrat de syndic ;

Et le coût de l’assignation entre dans les dépens ;

Il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 ;

Le jugement sera confirmé de ce chef ;

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Depuis plusieurs années la société civile immobilière Rania s’abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ;

Sa mauvaise foi est démontrée en ce qu’elle n’a versé aucune somme au titre des charges de copropriété et de travaux depuis le 1er juillet 2018 et qu’elle n’apporte aucune explication sur cette carence, qui oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds pour elle ;

Les manquements systématiques et répétés de la société civile immobilière Rania à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée à titre de dommages-intérêts ;

La société civile immobilière Rania doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société civile immobilière Rania, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Statuant à nouveau sur les autres chefs réformés et y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière Rania à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 25.298,96 € au titre des charges de copropriété et de travaux impayées au 1er trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2020, date de l’assignation ;

Condamne la société civile immobilière Rania à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la société civile immobilière Rania aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT