Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 24 MAI 2024

(n° , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15562 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGLG5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juillet 2022 rendu par le Tribunal judiciaire

de MEAUX – RG n° 20/01911

APPELANTS

Madame [C] [S] née le 05 Janvier 1984 à [Localité 7] (77)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [D] [A] né le 20 Avril 1984 à [Localité 6] (92)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Sylvie KONG THONG de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069 assistés de M^e Michael BROSEMER de la SELARL BRS & PARTNERS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0152

INTIMÉE

Madame [V][H] née le 23 Novembre 1984 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX assistée de M^e Bertrand DURIEUX de la SCP TOURAUT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Février 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 03 mai 2024 prorogée au 24 mai 2024 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [V] [H] était propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 2] depuis le 4 juin 2008.

Par acte sous seing privé du 1er février 2018 rédigé par l’agence immobilière Orpi, une promesse synallagmatique de vente de cette maison a été signée par Mme [V] [H] au profit de Mme [C] [S] et M. [D] [A] (ci-après les consorts [S] [A]).

Cette promesse stipulait en page 9, 'le vendeur s’engage à fournir un certificat de conformité de son réseau d’assainissement avant la réitération par acte authentique. Si ledit certificat revèle une non-conformité, le vendeur s’engage à effectuer les travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement'.

Le 28 mars 2018, Mme [V] [H] s’est adressée à la société Véolia afin de procéder au contrôle des réseaux d’assainissement. Un certificat de conformité établi par la société Véolia lui a été remis le 29 mars 2018.

La vente a été réitérée par acte authentique daté du 7 juin 2018, dressé par M. [L], notaire, moyennant le prix de 239.000 €.

Les consorts [S] [A] auraient, en juillet 2018, constaté un dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux sanitaires.

Le 30 août 2018, les consorts [S] [A] ont fait appel aux services de la société Véolia qui a établi un certificat de non-conformité du réseau d’assainissement du pavillon.

Le 24 octobre 2018, les consorts [S] [A] ont fait procéder au pompage des eaux usées de leur pavillon par la société Journo.

Postérieurement, ils ont sollicité l’intervention de la société Aquanef qui, le 26 octobre 2018, a réalisé une inspection vidéo du réseau d’évacuation des eaux usées.

Une expertise amiable a été diligentée par l’assureur de protection juridique des consorts [S] [A], confiée à la société Polyexpert. L’expert amiable précise avoir convoqué les consorts [S] [A], Mme [H], l’office notarial, l’agence Orpi et la société Veolia et que Mme [H] et l’office notarial n’étaient pas présents. Il a rendu son rapport le 19 novembre 2018.

Par acte d’huissier signifié le 25 janvier 2019, les consorts [S] [A] ont assigné Mme [V] [H] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Meaux aux fins de désignation d’un expert. Par ordonnance du 13 mars 2019, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise et l’a confiée à M. [Z] [M], qui a déposé son rapport en l’état le 15 février 2020.

Par acte d’huissier du 29 juin 2020, les consorts [S] [A] ont assigné Mme [V] [H] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir la résolution et à défaut l’annulation de la vente intervenue le 7 juin 2018 ainsi que le paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Meaux a statué ainsi :

— Déclare Mme [C] [S] et M. [D] [A] recevables à agir,

— Déboute Mme [C] [S] et M. [D] [A] de leur demande de résolution de la vente du 7 juin 2018,

— Déboute Mme [C] [S] et M. [D] [A] de leur demande d’annulation de la vente du 7 juin 2018,

— Déboute Mme [C] [S] et M. [D] [A] de leur demande de restitution de la somme de 239.000 € qui portera intérêts à compter du jour de l’acte de cession, avec clause d’anatocisme pour les intérêts échus depuis plus d’un an,

— Déboute Mme [C] [S] et M. [D] [A] de leur demande de condamner Mme [V] [H] à leur verser :

1.109,40 € au titre des frais engagés,

10.000 € pour préjudice moral,

40.000 € au titre du trouble de jouissance

— Déboute Mme [V] [H] de sa demande de paiement de la somme de 5.000 € de dommages et intérêts,

— Condamne in solidum Mme [C] [S] et M. [D] [A] à payer à Mme [V] [H] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Déboute Mme [C] [S] et M. [D] [A] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum Mme [C] [S] et M. [D] [A] aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise,

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Mme [C] [S] et M. [D] [A] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 29 août 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 25 janvier 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 18 janvier 2024 par lesquelles Mme [C] [S] et M. [D] [A], appelants, invitent la cour à :

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré Mme [C] [S] et M. [D] [A] recevables à agir

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [V] [H] de sa demande de paiement de la somme de 5 000 € de dommages et intérêts,

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Débouté Mme [C] [S] et M. [D] [A] de leur demande de résolution de la vente du 7 juin 2018 ;

— Débouté Mme [C] [S] et M. [D] [A] de leur demande d’annulation de la vente du 7 juin 2018 ;

— Débouté Mme [C] [S] et M. [D] [A] de leur demande de restitution de la somme de 239 000 € qui portera intérêts à compter du jour de l’acte de cession, avec clause d’anatocisme pour les intérêts échus depuis plus d’un an

— Débouté Mme [C] [S] et M. [D] [A] de leur demande de condamner Mme [V] [H] à leur verser :

* 1 109,40 € au titre des frais engagés,

* 10 000 € pour préjudice moral,

* 40 000 € au titre du trouble de jouissance,

— Condamné in solidum Mme [C] [S] et Monsieur [D] [A] à payer à Mme [V] [H] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté Mme [C] [S] et M. [D] [A] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum Mme [C] [S] et M. [D] [A] aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise

STATUANT A NOUVEAU

DEBOUTER Mme [H] de l’ensemble de ses demandes formées au titre de son appel incident

PRONONCER la résolution de la vente du 7 juin 2018 pour vice caché,

Subsidiairement,

PRONONCER la résolution de la vente du 7 juin 2018 pour défaut de conformité

Plus Subsidiairement

PRONONCER la nullité de la vente du 7 juin 2018 pour vice du consentement de Mme [C] [S] et M. [D] [A] résultant du dol dont ils ont été victimes;

Très subsidiairement,

PRONONCER la nullité de la vente du 7 juin 2018 pour vice du consentement de Mme [C] [S] et M. [D] [A] résultant de l’erreur commise sur les qualités substantielles du bien sis [Adresse 2] à [Localité 3] ;

En tout état de cause,

JUGER que la résolution ou l’annulation de la vente qui sera prononcée ne prendra ses effets que sous réserve de la restitution effective du prix de vente, des frais annexes et des intérêts

CONDAMNER Mme [V] [H] à la restitution de la somme de 239.000 € correspondant au prix de vente de l’acte de cession du 7 juin 2018, somme devant porter intérêt au taux légal à compter du jour de l’acte de cession, avec clause d’anatocisme pour les intérêts échus depuis plus d’un an,

CONDAMNER Mme [V] [H] au paiement des sommes suivantes :

-1.109,40 € au titre des frais engagés ;

-10.000 € pour préjudice moral

-40.000 € en réparation du trouble de jouissance

-5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER Mme [V] [H] aux dépens en ce compris les frais d’expertise ;

Vu les conclusions en date du 21 décembre 2023 par lesquelles Mme [V] [H], intimée, invite la cour à :

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [A] et Mme [S] de l’ensemble de leurs demandes compte tenu de leur caractère totalement infondé.

— Recevoir Mme [V] [H] en son appel incident du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demandes dommages-intérêts pour procédure abusive, et condamner solidairement M. [A] et Mme [S] à lui payer la somme de 5 000 € de ce chef.

— Condamner solidairement M. [A] et Mme [S] à payer à Mme [V] [H] la somme de 12 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner solidairement M. [A] et Mme [S] aux dépens de l’instance et ceux qui en seront la suite ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a déclaré Mme [C] [S] et M. [D] [A] recevables à agir ;

En appel, les consorts [S] [A] fondent leurs demandes sur les deux premiers moyens invoqués en première instance et ajoutent un troisième moyen :

— à titre principal, la résolution de la vente sur le fondement du vice caché, article 1641 du code civil,

— à titre subsidiaire en appel, l’annulation de la vente pour non respect de l’obligation de délivrance, article 1604 du code civil,

— à titre plus subsidiaire, l’annulation de la vente sur le fondement du dol, article 1137 du code civil ;

Dans le dispositif de leurs conclusions, ils évoquent 'le vice du consentement résultant de l’erreur commise sur les qualités substantielles du bien’ sans l’expliciter dans le corps de leurs conclusions ;

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus’ ;

Aux termes de l’article 1642 du même code, 'Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même’ ;

En vertu de l’article 1643 du Code civil, le vendeur non professionnel est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Les acquéreurs doivent démontrer que le vice :

— est d’une gravité suffisante,

— existait avant la vente,

— n’était pas apparent pour eux à la date de la vente ;

L’acte de vente du 7 juin 2018 stipule en page 9 une clause d’exonération de la garantie du vendeur :

'Etat du bien

L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur’ ;

Il est constant que Mme [H] n’a pas la qualité de professionnelle de l’immobilier ou de la construction ;

S’ils souhaitent écarter cette clause pour voir reconnaître la garantie du vendeur, les acquéreurs doivent démontrer que Mme [H] est de mauvaise foi, c’est à dire qu’elle avait connaissance du vice au moment de la vente et qu’elle a eu l’intention délibérée de dissimuler aux acquéreurs ce vice dont elle connaissait la gravité ;

Sur le vice caché

En l’espèce, le premier juge a exactement relevé que :

'Il ressort du rapport de la société Aquanef du 31 octobre 2018, du rapport de la société Polyexpert du 19 novembre 2018 et du rapport d’expertise provisoire en l’état du 25 janvier 2020 que le système d’évacuation des eaux usées du pavillon acquis par les consorts [S] [A] est défectueux : des bouchons de papier hygiénique se forment dans le conduit d’évacuation des eaux usées, les eaux usées s’écoulent mal ce qui entraîne parfois un débordement des eaux. Les parties ne contestent pas la réalité de ce vice.

L’expert judiciaire ajoute dans ce rapport provisoire en l’état susvisé que les traces d’humidité affectant le mur au niveau de la porte d’entrée du pavillon ont pour origine le dysfonctionnement du réseau d’assainissement. Il reprend cette affirmation dans la synthèse de ses conclusions datées du 9 mars 2020 'Ces dysfonctionnements (du système d’assainissement) sont, selon moi, de plus, à l’origine des remontées d’humidité dans les murs'.

La cause exacte de ce vice, qui trouve son origine dans la canalisation des eaux usées (collecteur PVC relié à un tube en fibro-ciment) installée sous la maison, n’a pas été déterminée. Selon l’expert judiciaire, il est nécessaire de casser le sol de la maison, au niveau des marches de la porte d’entrée, pour accéder au conduit d’évacuation (collecteur PVC) où se situe l’obstruction, en déterminer la nature et la cause. Cette mesure d’investigation destructive n’a pas été réalisée.

Toutefois, l’absence de connaissance exacte de la cause du vice ne fait pas obstacle à la mobilisation de la garantie des vices cachés dès lors que sont prouvés son antériorité à la vente et son caractère caché.

L’expert affirme, page 10 de son rapport, que ce dysfonctionnement est ancien 'cette situation est très ancienne puisque, a priori, elle date du raccordement du pavillon au réseau public d’assainissement'. En effet, ce vice est nécessairement préexistant à la vente puisqu’il trouve son origine dans un collecteur PVC situé sous la dalle de la maison, dalle qui n’a subi aucune modification après la vente. L’antériorité du vice ressort également du temps court qui s’est écoulé entre la vente et la survenance de l’obstruction du système d’évacuation des eaux usées. En effet, il ressort de la facture d’intervention de la société Journo du 26 octobre 2018 que les consorts [S] [A] ont dû, après moins de quatre mois d’occupation, faire pomper le conduit bouché.

Le vice était caché lors de la vente puisqu’il a été communiqué aux consorts [S] [A], lors de la réitération de la vente par acte authentique, un constat de conformité du raccordement au réseau d’assainissement établi par la société Veolia le 29 mars 2018. Il était précisé dans l’acte authentique de vente du 7 juin 2018 que 'le vendeur informe l’acquéreur qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation'.

Ce vice caché diminue l’usage du pavillon acquis par les consorts [S] [A]: il les contraint à déboucher régulièrement le réseau d’assainissement des eaux usées, et à ne pas jeter de papier hygiénique dans les toilettes ce qui génère un inconfort quotidien. De plus, il ressort du compromis de vente signé entre les parties le 1er février 2018 que le fonctionnement du réseau d’évacuation des eaux usées était important pour les consorts [S] [A] puisqu’il était précisé dans ce compromis qu’en cas de non-conformité du réseau d’assainissement, constaté avant la réitération de l’acte authentique, les travaux seraient à la charge de la venderesse. Dès lors, si les consorts [S] [A] avaient su que le réseau d’évacuation des eaux usées dysfonctionnait, ils n’auraient pas acquis le pavillon’ ;

Il y a lieu d’ajouter au jugement que le vice est le dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux usées qui se manifeste par des obstructions répétées du conduit d’évacuation suite à la formation de bouchons de papier hygiénique ;

Dans le constat du 30 août 2018 de la société Véolia intitulé 'raccordement au réseau d’assainissement constat de non-conformité', la non conformité n’est pas relative à un défaut de raccordement au réseau d’assainissement puisque sur ce point, le croquis est identique à celui du constat de conformité du 28 mars 2018 de cette même société, mais à l’obstruction du conduit par 'la présence de béton dans le réseau intérieur en amont du regard’ 'qui se trouve dans la canalisation et empêche les eaux de s’écouler’ ;

Or selon l’expert judiciaire, s’il y a bien eu une obstruction du conduit le 30 août 2018, le bouchon 'béton’ visé par la société Véolia dans son constat du 30 août 2018 n’est pas la cause de cette obstruction et du dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux usées ;

En effet, il ressort des rapports intermédiaires du 26 juin 2019, 22 août 2019, 13 octobre 2019, 7 novembre 2019 et 25 janvier 2020 (pièces 15 à 19 [H]), du rapport définitif en l’état du 15 février 2020 (pièce 20 [H]) et de la synthèse du 9 mars 2020 (pièce 21 [H]), rédigés par l’expert judiciaire, les éléments suivants :

Le 26 juin 2019, la société SFDE (Véolia) a fait passer une caméra à partir du regard situé dans la rue et à partir du regard situé dans la cour arrière de la maison et le 9 octobre 2019 les deux premières des trois marches donnant accès au pavillon ont été partiellement enlevées et la société Veolia a réalisé un passage caméra ;

Dans le cadre de ces investigations, l’expert a constaté que la canalisation des eaux usées, reliée au regard situé dans la rue, passe sous la maison ; il précise qu’avant de passer sous l’entrée de la maison, cette canalisation comporte 'un point singulier', une bifurcation qui est obstruée par un bouchon 'béton’ ; il précise qu’il s’agit du même bouchon 'béton’ détecté lors du contrôle de non-conformité du 30 août 2018 ; il suppose que ce bouchon 'béton’ sert à obstruer l’arrivée d’une ancienne fosse septique, qu’à priori, il date du raccordement du pavillon au réseau public d’assainissement et qu’il n’y a aucun intérêt à chercher à vérifier cette hypothèse ;

Ce bouchon 'béton’ est sans lien avec la cause du dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux usées ;

En effet, l’expert situe cette cause dans la partie de canalisation située sous la maison, sous la porte d’entrée ; il a pu constater que la conduite était à cet endroit 'bizarrement’ partiellement obstruée en partie haute ;

L’expert n’a pu former qu’une hypothèse en précisant que le seul moyen, de déterminer s’il existe une autre cause de l’obstruction que la conduite partiellement obstruée en partie haute et de remédier à cette obstruction, était de faire une tranchée au niveau de la porte d’entrée et d’une partie du salon, et que les investigations se sont arrêtées aux deux premières marches enlevées, faute de devis produits par les consorts [S] [A] ;

Ainsi il précise qu’en l’absence de ces investigations complètes, la seule explication techniquement possible est que l’excès de béton de la conduite partiellement obstruée en partie haute serait à l’origine de l’obstruction ; il estime que cet excès de béton aurait pu être mis en place lors de la réalisation du raccordement de la maison au réseau public d’assainissement, en déduit que cette situation serait donc ancienne et exclut que cet excès de béton pourrait être dû aux travaux réalisés par l’acquéreur à l’intérieur de la maison ;

Il estime que l’écoulement peut se faire sans problème mais peut aussi être interrompu au niveau de cet excès de béton ;

C’est en ce sens qu’il ressort des rapport des expertises amiables et judiciaire que des bouchons de papier hygiénique se forment dans le conduit d’évacuation des eaux usées et que dans ces cas les eaux usées ne s’écoulent plus ;

L’expert judiciaire précise que les traces d’humidité qu’il a constatée sont circonscrites pour l’essentiel au niveau de la porte d’entrée côté rue, sachant que l’excès de béton est situé juste en dessous ; il fait l’hypothèse qu’une interruption de l’écoulement peut conduire avec la pression et une fissure, même si petite qu’elle ne serait pas visible à la caméra, à des remontées d’eaux sous les murs ; il ajoute qu’il est impossible de dater l’apparition de cette humidité et qu’en tout état de cause, il n’y a pas d’humidité généralisée dans la maison ;

Il estime que l’excès de béton n’est pas à l’origine de l’apparition des traces d’humidité au cours de l’expertise, sur le mur du wc mitoyen avec la cuisine et la chaudière, et sur la partie du mur dans le séjour côté mur mitoyen, ces deux murs étant situés à l’arrière de la maison, et donc à l’opposé de l’entrée côté rue ; concernant la chaudière, il précise notamment dans son rapport intermédiaire du 7 novembre 2019 (pièce 18 [H]) qu’il a été informé de 'l’éclatement’ le 11 octobre 2019 d’une conduite au niveau de la chaudière mais que ce fait nouveau ne faisait pas partie de sa mission ;

Il est donc démontré l’existence d’un vice, d’une gravité suffisante, qui existait avant la vente et qui n’était pas apparent pour les acquéreurs à la date de la vente ;

Sur la clause d’exonération de garantie du vendeur

Les consorts [S] [A] soulèvent en appel que la clause d’exonération de garantie est réputée non écrite par application de l’article 1170 du code civil, au motif que le raccordement conforme au réseau d’assainissement correspond nécessairement à une qualité essentielle du bien vendu, que le défaut de raccordement ou le raccordement défectueux est un défaut de délivrance qui exclut toute application des clauses d’exonération de garantie ;

Aux termes de l’article 1170 du code civil, 'Toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite’ ;

En l’espèce, la clause d’exonération de garantie du vendeur, précitée, ne vise pas la conformité du raccordement au réseau d’assainissement mais l’exonération de la garantie du vendeur non professionnel pour les vices cachés dont il avait connaissance ;

Cette clause ne prive donc pas de sa substance l’obligation essentielle du vendeur de garantie du vice caché mais la limite au cas où le vendeur en avait connaissance ;

Il n’y a donc pas lieu de réputer cette clause non écrite ;

Le premier juge a à juste titre retenu que :

'Mme [V] [H] conteste avoir eu connaissance, avant la vente, du dysfonctionnement du réseau d’évacuation des eaux usées du pavillon. Elle produit de nombreuses attestations de proches, rédigées dans des termes quasi identiques, selon lesquelles les toilettes de son logement fonctionnaient normalement et que l’air n’y était pas humide. Toutefois la force probante de ces attestations est atténuée par celles produites par les demandeurs, des voisins propriétaires du pavillon limitrophe et de l’ancien compagnon de Mme [V] [H], qui les contredisent. Le tribunal ne peut tirer aucune conclusion de ces attestations.

Il ressort du constat de non-conformité de la société Véolia du 28 février 2018, établi à sa demande, que suite au contrôle des rejets des installations intérieures d’assainissement du pavillon, la société Véolia n’a pas pu déterminer l’emplacement de l’installation d’évacuation des eaux usées. La société Veolia a préconisé un curage complet du réseau afin de déterminer le passage de ces installations. Il en résulte que le réseau était bouché lors de l’intervention de la société Véolia le 26 février 2018 ce qui empêchait l’eau usée de s’écouler dans la canalisation et à la société Véolia d’en suivre la trajectoire.

Suite à la préconisation de Véolia, Mme [V] [H] ne pouvait pas ignorer que le réseau d’évacuation était bouché. D’ailleurs il ressort de l’attestation de M. [O] [G] du 25 janvier 2019 que Mme [V] [H] a fait appel à lui pour inspecter par caméra le système d’évacuation des eaux usées, et qu’il a constaté la présence d’un bouchon. Suite à cela, elle dit avoir procédé elle-même au curage de la canalisation avec un nettoyeur haute pression, ce qui est corroboré par une attestation de M. [J] [B] du 27 janvier 2019, et qui a conduit à la délivrance par la société Veolia d’un constat de conformité le 29 mars 2018.

Toutefois, ce simple curage ponctuel sur dix années d’occupation du pavillon par la défenderesse ne permet pas de conclure qu’elle avait connaissance du vice : une obstruction fréquente de la canalisation d’évacuation des eaux usées. En outre, le débouchage effectué par la société Piffret le 30 septembre 2011, sept ans avant la vente, ne permet pas d’établir la connaissance par Mme [V] [H] du vice puisqu’il s’agissait d’un problème d’évier de cuisine bouché, et non de toilettes.

De plus, l’expert judiciaire émet dans son rapport d’étape n°2 une hypothèse selon laquelle Mme [V] [H], malgré son occupation du pavillon pendant dix ans, n’aurait pas subi d’obstructions fréquentes du réseau d’assainissement d’eau car elle s’est limitée à déverser dans ses toilettes du papier hygiénique. A l’inverse, il fait valoir qu’il est possible que les consorts [S] [A], avec des enfants en bas âge, aient versé d’autres éléments dans les toilettes (lingettes) conduisant rapidement à l’obstruction du conduit et à la révélation du vice. Cette hypothèse n’est infirmée ou confirmée par aucun élément mais crée un doute quant à la connaissance par Mme [V] [H] du vice.

Ainsi, la survenance d’un bouchon au cours de l’année 2018, dont a eu connaissance Mme [V] [H], pouvait rester un incident isolé et n’était pas de nature à l’alerter sur l’exitence d’un vice.

Par ailleurs, aucun élément ne permet de considérer que Mme [V] [H] était confrontée à un phénomène d’humidité important lors de son occupation du pavillon, au point d’entraîner une dégradation de la peinture de murs et de la questionner quant à l’origine de cette humidité. Dans le même sens, il ressort de la synthèse des conclusions de l’expert datée du 9 mars 2020 que M. [P] [U], ancien propriétaire ayant cédé le pavillon à Mme [V] [H], lui a indiqué ne jamais avoir eu de problème d’assainissement ou d’humidité dans le pavillon litigieux.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les consorts [S] [A] ne rapportent pas la preuve que Mme [V] [H] avait connaissance de l’existence du vice caché antérieurement à la vente. A défaut de démontrer sa mauvaise foi, ils ne peuvent pas solliciter la mobilisation de la garantie pour vice caché’ ;

Il y a lieu d’ajouter au jugement que, dans son rapport du 19 novembre 2018, la société Polyexpert, expert amiable désigné par l’assureur de Mme [S], conclut 'Compte tenu de l’ensemble des éléments portés à notre connaissance, nous estimons que les désordres sur le réseau d’évacuation encastré ne pouvaient pas être ignorés par l’ancienne propriétaire qui occupait le bien depuis 10 ans’ ;

Toutefois d’une première part le terme 'désordres’ est vague ce qui ne permet pas d’en déduire qu’ils correspondent au vice qui est selon l’analyse ci-avant le dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux usées qui se manifeste par des obstructions répétées du conduit d’évacuation suite à la formation de bouchons de papier hygiénique ; et ce rapport ne mentionne aucun élément démontrant que Mme [H] avait connaissance d’obstructions répétées du conduit d’évacuation des eaux usées ;

D’une seconde part, ce rapport n’est pas probant en ce qu’il comporte une erreur de diagnostic

En effet, l’expert amiable Polyexpert précise 'A une distance de 10,8m vers la rue par rapport au regard de la courette, nous constatons une cassure de l’évacuation principale’ alors que l’expert judiciaire considère que 'une erreur grossière visant à déceler l’existence d’une cassure sur la conduite d’évacuation alors qu’il n’en existe pas (photo à l’appui) ôte à mon sens beaucoup de crédibilité à ce rapport’ (rapport intermédiaire du 22 août 2019 pièce 16 [H]) ; dans son premier rapport intermédiaire du 3 juillet 2019 (pièce 15 [H]), l’expert judiciaire expose, suite à l’analyse du passage des caméras, que 'la conduite présente un coude vers le bas', 'ce n’est pas une cassure mais de la continuité vers le bas de la conduite d’évacuation jusqu’au branchement particulier côté rue’ ;

Au surplus, l’expert amiable Polyexpert ajoute 'Sur la rue nous constatons que les eaux s’écoulent en provenance d’un point plus haut, en réalité il y a un vide entre l’évacuation qui chemine sous la maison et le regard sur rue par gravité les eaux s’écoulent’ sans expliciter ce qu’il entend par 'vide', cette notion n’étant pas reprise par l’expert judiciaire qui certes constate une 'cavité ou regard’ mais la décrit non pas dans la partie du réseau enterrée entre la maison et le regard sur rue mais sous le dallage de l’entrée ;

D’autre part, c’est à tort que les consorts [S] [A] indiquent dans leurs conclusions que 'L’expert judiciaire est également de cet avis (que les désordres sur le réseau d’évacuation encastré ne pouvaient pas être ignorés par l’ancienne propriétaire qui occupait le bien depuis 10 ans)' ;

En effet, dans son rapport de synthèse du 9 mars 2020 l’expert judiciaire estime au contraire que ce problème d’assainissement ne s’était pas manifesté auparavant et qu’il doute qu’il pouvait être connu de Mme [H], en justifiant sa position par le témoignage de l’ancien propriétaire, la durée d’occupation de la maison et le bon entretien de la maison par Mme [H] :

'La venderesse savait qu’il y avait un problème d’assainissement'

Au-delà des témoignages susvisés, qui ne permettent pas de répondre à cette interrogation, je note que l’antépénultième propriétaire (si on veut lui accorder crédit sur ce point) indique n’avoir jamais eu de problème d’assainissement et d’humidité.

Par ailleurs, je doute que la venderesse ait pu supporter d’habiter, pendant 10 ans dans un pavillon qui aurait souffert des dysfonctionnements actuels, sans essayer d’y remédier. Et ce d’autant que la venderesse semble avoir entretenu son bien 'en bon père de famille’ puisque par exemple, elle a traité, à titre préventif, les poutres contre les vrillettes’ ;

Les consorts [S] [A] ne démontrent donc pas que Mme [H] avait connaissance, à la date de la vente, du vice, soit du dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux usées qui se manifeste par des obstructions répétées du conduit d’évacuation suite à la formation de bouchons de papier hygiénique ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de résolution de la vente pour vice caché ;

Sur l’obligation de délivrance

Les consorts [S] [A] invoquent le manquement à l’obligation de délivrance sur le fondement de l’article 1604 du code civil, au motif que 'le raccordement de la maison au réseau public n’est pas conforme aux stipulations contractuelles selon lesquelles 'le vendeur informe l’acquéreur qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation’ alors que 'le rapport d’expertise judiciaire précise que l’obtruction partielle de 50% de la conduite d’évacuation constitue un désordre et l’écoulement des eaux usées peut être interrompu à tout moment’ ;

Aux termes de l’article 1604 du code civil, 'La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur’ ;

Le défaut qui rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine constitue un vice

caché excluant toute action fondée sur la non-conformité de la chose vendue, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ; l’action sur le fondement de l’obligation de délivrance ne peut être intentée que si le défaut ne constitue pas un vice caché ;

En l’espèce, le vice caché est le fait que 'le système d’évacuation des eaux usées du pavillon acquis par les consorts [S] [A] est défectueux : des bouchons de papier hygiénique se forment dans le conduit d’évacuation des eaux usées, les eaux usées s’écoulent mal ce qui entraîne parfois un débordement des eaux’ ;

Il en ressort que le défaut invoqué par les consorts [S] [A] à l’appui de leur action sur le fondement de l’obligation de délivrance constitue le vice caché analysé ci-avant ;

En conséquence, toute action fondée sur la non-conformité de la chose vendue, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, est exclue et il y a lieu de débouter les consorts [S] [A] de leur demande de nullité de la vente sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance ;

Sur le dol

Les consorts [S] [A] reprochent au premier juge d’avoir considéré que l’absence de mention lors de la réitération de la vente du constat de non conformité du 28 février 2018 ne constituait pas une réticence dolosive et de ne pas avoir répondu à leur moyen tiré d’une violation du devoir précontractuel d’information invoqué à l’appui du dol ;

Aux termes de l’article 1137 du code civil, 'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation’ ;

La dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie est assimilée à une manoeuvre ;

Les acquéreurs doivent démontrer que :

— la venderesse avait connaissance du dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux usées qui se manifeste par des obstructions répétées du conduit d’évacuation suite à la formation de bouchons de papier hygiénique,

— la venderesse n’en a pas sciemment informé les acquéreurs alors qu’elle savait que cette information était déterminante pour les acquéreurs,

— si les acquéreurs l’avaient connu, ils n’auraient pas contracté ou du moins pas aux conditions où cette vente a eu lieu ;

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente signée le 1er février 2018 stipule que 'Le vendeur s’engage à fournir un certificat de conformité de son réseau d’assainissement avant la réitération par acte authentique. Si ledit certificat révèle une non-conformité, le vendeur s’engage à effectuer les travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement’ ;

L’acte de vente dressé le 7 juin 2018 précise que 'Le vendeur informe l’acquéreur qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener le seaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation'

Le premier juge a justement mentionné que :

'Il ressort de ces deux mentions et de la production d’un constat de conformité du réseau d’assainissement du 29 mars 2018 avant la réitération de la vente que le bon fonctionnement de ce réseau était déterminant du consentement des consorts [S] [A].

Il n’est pas contesté que Mme [V] [H] n’a pas communiqué aux consorts [S] [A] le constat de non-conformité de la société Véolia du 28 février 2018.

Toutefois il n’est pas établi qu’elle l’a sciemment dissimulé : elle s’est conformée aux exigences contractuelles du compromis de vente, c’est à dire à remédier à la non-conformité constatée en débouchant le conduit, et en produisant avant la vente de l’acte authentique un certificat de conformité.

De plus, l’absence de communication de ce constat est sans conséquence sur le consentement à la vente donné par les consorts [S] [A]. Postérieurement à ce constat, Mme [V] [H] a procédé au curage préconisé par la société Véolia, qui a dressé un constat de conformité le 29 mars 2018. La transmission aux acquéreurs du constat de non-conformité en plus de celui de conformité, aurait simplement pu leur signaler le conduit d’évacuation des eaux usées et que la venderesse y a remédié. Ils n’auraient pas pu en déduire que le conduit est de manière permanente défectueux.

Ainsi la preuve de l’intention dolosive dans la non transmission du constat de non-conformité du 28 février 2018 n’est pas rapportée.

Enfin, il n’est pas démontré que Mme [V] [H] aurait camouflé l’humidité du pavillon en recouvrant les murs d’une couche de peinture. A l’inverse, il ressort du devis n°269 réalisé par la société Bienvenu-Deco le 2 juin 2018, qui a réalisé les travaux d’embellissement du pavillon pour les demandeurs, que les murs de la cuisine et le mur de la façade avant de la maison présentaient des cloques à reprendre’ ;

Il y a lieu d’ajouter au jugement que, selon l’analyse ci-avant, les consorts [S] [A] n’ont pas démontré que Mme [H] avait connaissance du dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux usées qui se manifeste par des obstructions répétées du conduit d’évacuation suite à la formation de bouchons de papier hygiénique ; en l’absence de la connaissance d’obstructions antérieures du conduit d’évacuation des eaux usées ou de manifestations d’humidité dans la maison, le constat de la société Véolia du 28 février 2018 n’a fait que révéler une obstruction ponctuelle de ce conduit, sans gravité, à laquelle Mme [H] a remédié avant la réitération de la vente, et qui n’était pas une information déterminante pour les acquéreurs puisqu’elle n’était pas de nature à leur laisser penser à un dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux usées ;

Concernant la violation du devoir précontractuel d’information invoqué par les acquéreurs, il y a lieu de relever que l’acte de vente du 7 juin 2018 stipule en page 20 (pièce 1 [H]) :

'Devoir d’information du vendeur

Le vendeur déclare avoir porté à la connaissance de l’acquéreur, en application de l’article 1112-1 du code civil qui impose aux parties un devoir précontractuel d’information dont seule est exclue l’information sur le prix de la vente, l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement.

Le vendeur reconnait être informé qu’un manquement à ce devoir serait sanctionné

par sa responsabilité avec possibilité d’annulation du contrat s’il a vicié le consentement

de l’acquéreur’ ;

Il convient de considérer que Mme [H] n’a pas violé le devoir précontractuel d’information en n’informant pas les consorts [S] [A] du certificat de non conformité établi le 28 février 2018 ;

En effet, il ressort de l’expertise judiciaire, tel qu’analysé ci-avant que, faute de preuve contraire, il ne s’est produit qu’une seule fois une obstruction du réseau, tant sur la période de dix ans d’occupation de la maison par Mme [H] que pendant l’occupation antérieure par l’ancien propriétaire, et qu’en l’absence d’autres signes tels de l’humidité dans la maison, il ne s’agissait pas d’une information ayant un lien direct et nécesaire avec le contenu du contrat de vente et dont l’importance pouvait être déterminante du consentement des acquéreurs ;

D’autre part, aux termes de son constat de conformité du 29 mars 2018, la société Véolia atteste de la vérification de la conformité des rejets des installations intérieures d’assainissement, sachant que c’est la même société qui a signé les constats du 28 février 2018 et du 29 mars 2018 et il n’y a aucun élément dans ce constat du 29 mars 2018 laissant penser que la canalisation bouchée le 28 février 2018 n’était pas un événement ponctuel ;

Ainsi le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [S] [A] de leur demande en résolution de la vente pour dol et il y a lieu d’écarter leur moyen relatif à la violation du devoir précontractuel d’information ;

Les consorts [S] [A] étant déboutés de leurs demandes de résolution et de nullité de la vente sur l’ensemble des fondements invoqués, le jugement est confirmé en ce qu’il les a déboutés de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires ;

Sur la demande reconventionnelle de Mme [H]

Mme [H] sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive au motif que les consorts [S] [A] ont multiplié les démarches agressives et que leur intention de nuire s’est encore manifestée récemment puisqu’ils ont mis en ligne en mai 2023 un article à charge contre Mme [H] qui cite son nom alors qu’elle est elle-même de bonne foi ;

Les consorts [S] [A] opposent que l’article mis en ligne en mai 2023 a été rédigé par un journaliste et ne caractérise pas un abus d’ester en justice ;

En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

En l’espèce, Mme [H] produit en pièce 49 un article de 11 pages mis en ligne le 26 mai 2023, postérieurement au jugement, sur le site internet 'Warning Trading 1er site de presse sur les arnaques’ ; cet article rédigé suite à un entretien avec Mme [S] est intitulé 'depuis 2018, un couple de [Localité 3] vit un enfer', il cite à 19 reprises le nom de [V] [H], comme venderesse de la maison à [Localité 3], reprend la version partiale de Mme [S] à l’encontre de Mme [H], reproduit la version de conversations téléphoniques donnée par Mme [S], et précise que 'les acheteurs sont persuadés que la vendeuse était au courant de ces problèmes et qu’elle les a sciemment dissimulés. Ils ont fait appel de ce premier jugement’ ;

Il convient de considérer que l’exercice de l’action en justice des consorts [S] [A] a dégénéré en abus, au motif que Mme [S], en donnant le nom de Mme [V] [H] à un journaliste d’un site de presse 'sur les arnaques', en citant des conversations téléphoniques avec Mme [H] et sa version partiale à l’encontre de celle-ci en alléguant que Mme [H] était au courant du vice caché et l’avait sciemment dissimulé, a commis un abus qui porte préjudice à Mme [H] en ce que cet article, qui permet d’identifier Mme [H] par la citation de son nom et de son prénom, le nom de la commune et les photographies de la maison, a été diffusé sur les réseaux, alors que la bonne foi de Mme [H] est confirmée par le présent arrêt ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté Mme [H] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et il y a lieu de condamner in solidum les consorts [S] [A] à lui verser la somme de 3.000 € sur ce fondement ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les consorts [S] [A], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Mme [H] la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les consorts [S] [A] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté Mme [V] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Statuant sur le chef réformé et y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [C] [S] et M. [D] [A] à payer à Mme [V] [H] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne in solidum Mme [C] [S] et M. [D] [A] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à Mme [V] [H] la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande des consorts [S] [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,