Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 02 MAI 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/00246 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CE5FW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Décembre 2020 – Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 1118214701

APPELANTS

Madame [O] [H]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Pascale LOUVIGNE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1065

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/028929 du 03/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Monsieur [U] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Pascale LOUVIGNE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1065

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/0311653 du 03/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.C.I. DELRAYMO

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0178

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

M^me Muriel PAGE, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Florence GREGORI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 7 octobre 1999, la SCI Delraymo donné à bail à Mme [O] [H] et M. [U] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]. Un dépôt de garantie de 9000 francs (1372,04 euros) était versé.

La résiliation du bail a été prononcée suivant arrêt de la cour d’appel de Paris du 13 novembre 2012.

Mme [H] et M. [Y] ont quitté les lieux le 5 avril 2016.

Par acte d’huissier de justice du 21 mars 2018, Mme [O] [H] et M. [U] [Y] ont fait citer la SCI Delraymo devant le tribunal d’instance de Paris, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— condamnation de la défenderesse en restitution du dépôt de garantie de 1372,04 euros, et majoration de 10% à compter du mois de juin 2016,

— condamnation de la défenderesse à leur rembourser la somme de 7109,06 euros trop-perçue,

— condamnation de la défenderesse à leur payer la somme de 2000 euros en réparation du préjudice subi,

— condamnation de la défenderesse à leur verser 1500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 18 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

DECLARE recevables les conclusions déposées à l’audience des plaidoiries par la SCI DELRAYMO;

CONDAMNE la SCI DELRAYMO à payer à Madame '[Z]' [H] et Monsieur [U] [Y] la somme de 668,04 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

DEBOUTE Madame '[Z]' [H] et Monsieur [U] [Y] du surplus de leurs demandes,

DEBOUTE la SCI DELRAYMO de sa demande reconventionnelle au titre de l’article 32-1 pour procédure abusive,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI DELRAYMO aux dépens de l’instance,

ORDONNE l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 23 décembre 2021 par Mme [O] [H] et M. [U] [Y],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 février 2024 par lesquelles Mme [O] [H] et M. [U] [Y] demandent à la cour de :

RECEVOIR Madame [H] et Monsieur [Y] en leur appel ; les dire bien fondées.

En conséquence :

INFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PARIS le 18 décembre 2020 ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNER la SCI DELRAYMO à verser à Madame [O] [H] et Monsieur [U] [Y] la somme de 1 372,04 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie;

CONDAMNER la SCI DELRAYMO à verser à Madame [O] [H] et Monsieur [U] [Y] la somme de 6 561,72 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation trop perçus ;

CONDAMNER la SCI DELRAYMO à verser à Madame [O] [H] et Monsieur [U] [Y] la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER la SCI DELRAYMO à verser à Maître Pascale LOUVIGNÉ la somme de 2808,00 euros HT, soit 3 369,60 euros TTC au titre de l’article 700 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 juin 2022 au terme desquelles la SCI Delraymo demande à la cour de :

RECEVOIR la SCI DELRAYMO en l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTER Madame [H] et Monsieur [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

CONFIRMER le jugement du 18 décembre 2020 rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de PARIS

IN LIMINE LITIS :

CONSTATER que les réclamations formalisées avant le 21 mars 2015 sont prescrites, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Statuant à nouveau de :

CONSTATER que les locaux ont été restitués dans un état déplorable,

DIRE et JUGER que le dépôt de garantie était largement couvert par les frais de remise en état de l’appartement,

Reconventionnellement, CONDAMNER Madame [H] et Monsieur [Y] à verser à la société DELRAYMO somme de 1708,90 € au titre des remises en état

DIRE et JUGER que l’indemnité de 10% prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable en l’espèce, le bail ayant été résilié le 13 novembre 2012,

DIRE et JUGER que Monsieur [Y] et Madame [H] ne rapportent pas la preuve d’un trop-perçu à quelque titre que ce soit, et DEBOUTER en conséquence ces derniers de leur réclamation,

En tout état de cause :

CONDAMNER Madame [H] et Monsieur [Y] à verser à la société DELRAYMO la somme de 1.000 € au titre de l’article 32-1 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER Madame [H] et Monsieur [Y] à verser à la société DELRAYMO la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

LES CONDAMNER aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient au préalable, en application de l’article 462 du code de procédure civile, de rectifier l’erreur matérielle affectant le jugement entrepris, en ce que le prénom de Mme [H] est [O] et non '[Z]' comme indiqué par erreur dans ledit jugement.

Sur la demande principale de restitution du dépôt de garantie et la demande reconventionnelle au titre des réparations locatives

Selon l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009, applicable en l’espèce compte tenu de la date de résiliation judiciaire du bail prononcée le 13 novembre 2012, le dépôt de garantie 'est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées'.

Il incombe au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie (Civ. 3ème , 15 février 2012, n°11-13.014).

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de résiliation du bail, le locataire est obligé :

'c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…)'.

Les appelants font grief au jugement attaqué d’avoir retenu les photographies et la facture de la société Tour BG du 20 mai 2016 produites par la SCI Delraymo pour estimer que certaines réparations devaient leur être imputées, alors qu’aucun état des lieux d’entrée ni de sortie n’a été établi, que cette facture ne correspond pas au logement loué et que les photographies produites ne sont pas probantes puisqu’elles ont pu être prises n’importe où et à n’importe quelle date.

Il convient de constater qu’aucun état des lieux d’entrée n’est produit, pas plus qu’un état des lieux de sortie, alors que le logement a été loué durant plus de 16 ans.

La SCI Delraymo, sur laquelle pèse la charge de la preuve des dégradations ou réparations locatives à la charge des locataires sortants justifiant que le montant du dépôt de garantie soit intégralement conservé, produit à cet égard des photographies non datées et non localisées, de sorte qu’elles ne sauraient être retenues comme élément probant en l’absence d’autre élément permettant d’établir qu’elles se rapportent bien aux lieux loués qui auraient été photographiés lors de la restitution des clés.

Elle produit également une facture de l’EURL Tour BG du 20 mai 2016 portant sur divers travaux réalisés dans le logement situé 'escalier A porte gauche étage 4", alors que les appelants soulignent à juste titre que le logement loué est situé, ainsi qu’il résulte du bail, 'porte droite 4ème étage', de sorte qu’elle ne saurait être prise en compte comme élément probant.

Elle communique enfin les quittances de loyer d’avril et mai 2016 des locataires suivants du logement litigieux, entrés dans les lieux dès le 8 avril 2016, soit trois jours après la restitution des lieux par les appelants. Si ces quittances portent mention de réductions de loyers de 489,67 euros en avril et de 995,18 euros en mai, cette dernière accompagnée de la mention 'franchise pour tvx reprise totale du parquet et nettoyage', la preuve que Mme [H] et M. [Y] auraient dégradé le parquet n’est pas établie par les pièces produites, et ce d’autant moins qu’après 16 ans d’occupation, la vétusté est totale.

Il convient dès lors de constater que la SCI Delraymo échoue à rapporter la preuve qui lui incombe de sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie.

Il y a lieu dès lors de faire droit à la demande des appelants, et de condamner la SCI Delraymo à leur restituer la somme de 1372,04 euros au titre de la restitution de la totalité du dépôt de garantie, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, les appelants ne maintiennent pas leur demande initiale de majoration de 10%, de sorte qu’il n’y a pas lieu de juger que l’indemnité de 10% prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable en l’espèce, et ce d’autant qu’en application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Pour les motifs exposés plus haut, il convient de débouter la SCI Delraymo de sa demande de condamnation de Mme [H] et M. [Y] au paiement de la somme de 1708,90 euros au titre des réparations locatives, ajoutant au jugement entrepris sur ce point.

Sur la demande de restitution des loyers, charges ou indemnités d’occupation trop-perçus

Les appelants font grief au jugement entrepris de les avoir déboutés de leur demande, au motif que la régularisation CAF du 12 mars 2015 correspondait à une période commençant au 1er novembre 2013, et que l’état exact du décompte locatif sur cette période n’était pas connu par le tribunal. Ils soulignent que la dette locative déclarée par la SCI Delraymo à la CAF le 20 décembre 2014 s’élevait à la somme de 6340 euros, et qu’ils justifient par les pièces produites des paiements entre cette date et leur départ des lieux le 5 avril 2016, dont il résulte qu’ils ont versé en trop la somme de 6563,37 euros. Ils soulignent que la SCI Delraymo ne produit aucun décompte. S’agissant de la prescription tirée de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 soulevée par la SCI Delraymo, ils font valoir que cet article n’est pas applicable aux indemnités d’occupation, mais que la prescription quinquennale leur est applicable, en citant un arrêt d’assemblée plénière du 10 juin 2005.

La SCI Delraymo fait valoir que la demande est prescrite en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle affirme que le versement réalisé par la CAF est entré en ligne de compte dans l’apurement de la dette globale, et ajoute que les époux [Y] ne payaient pas leur loyer complet mais un loyer minoré tenant compte des versements CAF qui n’avaient plus lieu d’être compte tenu du fait que le bail était résilié. Elle souligne que la demande de restitution du trop-perçu ne pourrait au demeurant être formalisée que par la CAF elle-même, Mme [H] ne pouvant prétendre au remboursement de sommes qu’elle n’a pas versées.

* Sur la prescription de la demande

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit que 'toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit', a été créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Or, l’article 14 de ladite loi prévoit que 'les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables', à l’exception de certains articles au nombre desquels ne figure pas l’article 7-1.

Le conseil constitutionnel a jugé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas aux baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi, y compris s’ils ont fait l’objet d’une reconduction tacite après cette entrée en vigueur (Cons. Const. N°2014-691 DC du 20 mars 2014, JO 26 mars).

Or, en l’espèce, le bail liant les parties a été conclu le 7 octobre 1999 et a été résilié judiciairement le 13 novembre 2012.

Il en résulte que l’article 7-1 n’est pas applicable en l’espèce. Seule est applicable la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil, laquelle n’est pas acquise, dès lors que le trop-perçu concernant notamment des allocations versées depuis le 1er novembre 2013 a été réclamé par assignation du 21 mars 2018.

En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande soulevée par la SCI Delraymo.

* Sur le bien-fondé de la demande

Face à la SCI Delraymo, bailleresse, qui ne produit aux débats aucun décompte locatif, les appelants ont établi un décompte dans leurs écritures, débutant au 1er décembre 2014, date à laquelle ils justifient que la SCI Delraymo a déclaré à la CAF une dette de 6340 euros.

L’étude des pièces produites permet de constater que ce décompte est exact, en ce qu’il prend en compte l’intégralité des versements effectués par les locataires, dont ils justifient par la production de la photocopie des chèques émis et de leur bon encaissement par la production de leurs relevés de compte. Il prend également en compte l’intégralité des versements de la CAF dont ils justifient par les attestations de droit établies par cette dernière.

Il résulte de ce décompte un solde créditeur en faveur des locataires de 6563,37 euros arrêté au 5 avril 2016.

L’examen du décompte permet de constater que le solde, qui était nul suite au versement de deux chèques par les locataires d’un montant total de 6340 euros le 13 février 2015 ayant soldé la dette locative, est devenu créditeur à partir du 12 mars 2015, date à laquelle la CAF a procédé au versement entre les mains du bailleur de la somme de 6027,06 euros correspondant à l’allocation de logement pour la période du 1er novembre 2013 au 28 février 2015. Par la suite, les locataires ont poursuivi le paiement des loyers et charges mensuels, de sorte que le solde créditeur de 6563,37 euros résulte bien de leurs règlements.

Il convient dès lors de faire droit à leur demande et de condamner la SCI Delraymo à leur payer la somme de 6561,72 euros, telle que réclamée dans le dispositif de leurs conclusions qui seul saisit la cour, au titre des indemnités d’occupation trop perçues, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [H] et M. [Y]

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les appelants font grief au jugement entrepris de les avoir déboutés de leur demande au motif qu’ils ne démontraient ni une faute, ni un préjudice, ni un lien de causalité entre la faute et le préjudice, alors, selon eux, que la SCI Delraymo, qui était parfaitement au fait des sommes qu’elle avait perçues de ses locataires et de la CAF, a persisté dans son refus de les restituer, a omis de produire aux débats le moindre décompte, et a tenté de leur faire supporter le montant de travaux dont elle ne justifie pas qu’ils aient été effectués dans l’appartement loué.

Il convient toutefois de constater que les appelants ne justifient pas du préjudice subi qui justifierait la condamnation de la SCI Delraymo à leur payer des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Il y a lieu dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par la SCI Delraymo

La SCI Delraymo, qui sollicite uniquement la confirmation du jugement dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour, ne saurait dès lors voir prospérer sa demande de dommages et intérêts que le premier juge a rejetée ; l’effet dévolutif n’a pas opéré, le jugement entrepris est définitif sur ce point, et sa demande est irrecevable.

Sur les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant de la condamnation de la SCI Delraymo aux dépens de première instance.

Partie perdante à titre principal, elle sera condamnée aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 2°du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, 'le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %'.

En l’espèce, Maître [C] [V] justifie avoir obtenu deux décisions du bureau d’aide juridictionnelle, une concernant Mme [H] et l’autre concernant M. [Y].

La rétribution de l’avocat dans les procédures d’appel avec représentation obligatoire s’élève à 26 unités de valeur selon l’annexe 1 du décret n°2020-1717 du 28 décembre 2020 ; l’unité de valeur est d’un montant de 36 euros depuis le 1er janvier 2022. Il en résulte que la part contributive de l’Etat majorée de 50% s’élève à :

[ (26x36) + 50%] = 1404 euros HT pour le premier dossier.

Toutefois, en vertu de l’article 92 du décret précité du 28 décembre 2020, 'la part contributive versée par l’Etat à l’avocat, ou à l’avocat au Conseil d’Etat et à la Cour de cassation, choisi ou désigné pour assister plusieurs personnes dans une procédure reposant sur les mêmes faits en matière pénale ou dans un litige reposant sur les mêmes faits et comportant des prétentions ayant un objet similaire dans les autres matières est réduite par le juge de 30 % pour la deuxième affaire, de 40 % pour la troisième, de 50 % pour la quatrième et de 60 % pour la cinquième et s’il y a lieu pour les affaires supplémentaires'.

Il en résulte que, pour le second dossier, la part contributive de l’Etat est réduite de 30%, soit à la somme de 655,20 euros, de sorte que la part contributive de l’Etat majorée de 50% s’élève à 982,80 euros HT.

Au total, la somme allouée au titre du 2° de l’article 700 du code de procédure civile ne peut donc être inférieure à :

(1404 + 982,80) = 2386,80 euros HT, soit 2864,16 euros TTC.

L’équité commande de condamner la SCI Delraymo à payer à Maître [V] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de restitution de trop-perçu soulevée par la SCI Delraymo,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné la SCI Delraymo à payer à Mme '[Z]' [H] et M. [U] [Y] la somme de 668,04 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, en ce qu’il les a déboutés de leur demande de remboursement du trop-perçu, et à rectifier l’erreur matérielle affectant ledit jugement en ce que le prénom de Mme [H] est [O] et non '[Z]',

Et statuant à nouveau,

Condamne la SCI Delraymo à payer à Mme [O] [H] et M. [U] [Y] la somme de 1372,04 euros au titre de la restitution de la totalité du dépôt de garantie,

Condamne la SCI Delraymo à payer à Mme [O] [H] et M. [U] [Y] la somme de 6561,72 euros au titre des indemnités d’occupation trop perçues,

Et y ajoutant,

Déboute la SCI Delraymo de sa demande de condamnation de Mme [O] [H] et M. [U] [Y] au titre des réparations locatives,

Déclare la SCI Delraymo irrecevable en sa demande de condamnation de Mme [O] [H] et M. [U] [Y] au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Delraymo à payer à Maître Pascale Louvigné la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile,

Condamne la SCI Delraymo aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,