Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14760 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGJD3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Novembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de PANTIN – RG n° 1121000364

APPELANT

Monsieur [D] [U]

Né le 18 mai 1988 à [Localité 5] (ANGOLA)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1838

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/014583 du 19/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIME

Monsieur [B] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 15 novembre 2022, remise à personne

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [H] a donné à bail à M. [W] [U] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4] (93).

Par exploit délivré le 8 mars 2021, M. [B] [H] a fait assigner M. [W] [U] devant le juge des référés aux fins d’obtenir principalement :

— 'la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire'

— l’expulsion sous astreinte, du défendeur et de tous occupants de son chef

— la condamnation de M. [W] [U] au paiement à titre provisionnel de la somme de 34.425 euros au titre des loyers et des charges

— la fixation de l’indemnité d’occupation égale à 800 euros par mois.

Par ordonnance du 6 juillet 2021, le juge des référés s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection aux motifs des difficultés suivantes :

— le bailleur demande une résiliation judiciaire en référé

— le locataire conteste l’état des lieux d’entrée et l’état du logement

— il existe une difficulté sur le montant du loyer indiqué à hauteur de 520 euros en page 3, article III du bail et l’article VII en page 5 qui indique un loyer de 700 euros

— les régularisations de charges 2018-2019 et 2020 ne sont pas produites.

A l’audience de fond du 13 septembre 2021, le bailleur a maintenu ses demandes et a indiqué que le locataire n’a pas respecté les précédents plans de paiements échelonnés.

M. [W] [U] ne s’est pas présenté, ni ne s’est fait représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 15 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin a :

— Constaté la résiliation du bail à compter du jugement ;

— Condamné M [U] [W] à payer à M [H] [B] la somme de 17.680 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 31-12-20

— Autorisé M [H] [B] à procéder à l’expulsion de M [U] [W] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— Fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer plus les charges locatives justifiées

— Condamné M [U] [W] à payer l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée au bailleur jusqu’à la libération effective des locaux par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion

— Condamné M [U] [W] à payer à M [H] [B] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamné M [U] [W] aux dépens

— Rappelé l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 3 août 2022 par M. [W] [U],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 31 octobre 2022 par lesquelles M. [W] [U] demande à la cour de :

DECLARER Monsieur [W] [U] recevable et bien fondé en ses demandes.

A titre principal

INFIRMER le jugement en ce qu’il a :

Constaté la résiliation du bail à compter du jugement,

Condamné M [U] [W] à payer à M [H] [B] la somme de 17.680 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 31-12-20,

Autorisé M [H] [B] à procéder à l’expulsion de M [U] [W] et de tous

occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier passé le délai

de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

Fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer plus les charges locatives

justifiées

Condamné M [U] [W] à payer l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée au bailleur jusqu’à la libération effective des locaux par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion

Statuant à nouveau,

DEBOUTER Monsieur [H] de ses demandes

— de résiliation judiciaire du bail,

— d’expulsion

— et de paiement d’une indemnité d’occupation.

AUTORISER Monsieur [W] [U] à suspendre le versement des loyers jusqu’à ce que les travaux nécessaires à la mise aux normes du logement soient réalisés par le bailleur.

A titre subsidiaire

ACCORDER à Monsieur [W] [U] un délai de 36 mois pour partir.

ACCORDER à Monsieur [W] [U] un délai de 36 mois de délais de paiement.

En tout état de cause

INFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur [W] [U] à payer une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du CPC et les dépens de première instance

Statuant à nouveau,

DEBOUTER Monsieur [H] de ses demandes d’article 700 et des dépens formulées en première instance

CONDAMNER Monsieur [H] aux entiers dépens.

M. [B] [H] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées le 15 novembre 2022, à personne.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle

l’intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la résiliation du bail et les mesures subséquentes

Le premier juge a constaté la résiliation judiciaire du bail liant M. [W] [U] à son bailleur M. [B] [H] au motif qu’aucun loyer n’a été réglé pendant de nombreux mois, tel que cela ressort du décompte locatif, la preuve d’une faute grave étant ainsi rapportée.

M. [W] [U] conteste le jugement sur ce point et fait valoir que son logement ne satisfait pas aux caractéristiques d’un logement décent.

Il sollicite à titre rétroactif l’autorisation de suspendre le versement des loyers jusqu’à ce que les travaux nécessaires à la mise aux normes du logement soient réalisés par le bailleur.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et charges aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…)'.

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que des obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

S’agissant de la charge de la preuve, il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré de son obligation (3 civ 15 octobre 2013 n 12-20.993) ; mais celui qui invoque des désordres doit rapporter la preuve de leur existence et, le cas échéant leur imputabilité au bailleur ; en outre celui qui invoque l’exception d’inexécution doit prouver la gravité de cette inexécution justifiant une suspension de l’exécution des obligations.

En l’espèce, M. [W] [U] énonce dans ses conclusions, se plaindre de l’absence :

— de boîte aux lettres ce qui fait obstacle à la réception de son courrier

— de code d’accès à l’immeuble

— de nettoyage dans les parties communes.

Outre que ces éléments ne sauraient être suffisants pour qualifier le logement loué d’indécent, il convient de constater que M. [W] [U] ne verse aucun élément aux débats permettant d’établir l’absence de boîte aux lettres, de code d’accès à l’immeuble et de nettoyage des parties communes, qu’il allègue.

Sa demande relative à la suspension du versement des loyers jusqu’à ce que les travaux nécessaires à la mise aux normes du logement soient réalisés par le bailleur, apparaît infondée et sera rejetée.

M. [W] [U] ne conteste pas, ne pas avoir réglé régulièrement les loyers et charges dus au titre de la location du logement.

Il ne formule aucune critique quant au montant de la dette locative retenue par le premier juge, soit un arriéré locatif de 17.680 euros au 31 décembre 2020.

Or, comme l’a exactement énoncé le premier juge, le paiement des loyers et des charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire résultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

Le manquement du locataire apparaît suffisamment grave et répété pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation du bail et en ses chefs de dispositifs subséquents relatifs à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation, qui ne sont d’ailleurs pas critiqués en eux-mêmes.

Sur la dette locative

Comme il a été indiqué, M. [W] [U] ne justifie pas de sa demande de suspension du versement des loyers et il ne formule aucune critique quant au montant de la dette locative retenue par le premier juge.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’ a condamné à payer à M. [B] [H] la somme de 17.680 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 31 décembre 2020.

Sur la demande de M. [W] [U] de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4, dans leur rédaction résultant de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, 'en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

En l’espèce, M. [W] [U] sollicite un délai de 36 mois pour partir.

Les textes précités applicables depuis le 29 juillet 2023 ne permettent pas d’allouer un délai supérieur à un an.

M. [W] [U] ne produit aucune pièce à l’appui de sa demande pour justifier plus particulièrement de sa situation personnelle ou de ses démarches en vue de son relogement, ni de sa bonne volonté dans l’exécution de ses obligations ; il a d’ores et déjà bénéficié des délais de la procédure ; sa demande de délai pour quitter les lieux sera donc rejetée.

Sur la demande de délais de paiement de M. [W] [U]

M. [W] [U] sollicite 'un délai de 36 mois’ pour régler les sommes mises à sa charge, alors que le délai de trois ans, dérogatoire au droit commun, n’est prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Sont donc applicables les délais de droit commun de deux ans prévus par l’article 1343-5 du code civil, lequel dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

En l’espèce, M. [W] [U] indique être sans emploi et sans ressources fixes.

Il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, et ses revenus annuels pris en compte lors de sa demande en 2022 sont de 10.000 euros.

Néanmoins, aucune pièce ne vient attester de sa situation globale, et l’ampleur de la dette locative et son ancienneté commandent de ne pas lui accorder les délais de paiement qu’il réclame.

Sa demande de délais de paiement sera donc également rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens, et les frais de l’article 700 de première instance.

M. [W] [U], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Déboute M. [W] [U] de sa demande de suspension du versement des loyers jusqu’à ce que les travaux nécessaires à la mise aux normes du logement soient réalisés par le bailleur,

Déboute M. [W] [U] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

Déboute M. [W] [U] de sa demande de délais de paiement,

Condamne M. [W] [U] aux dépens d’appel,

La greffière Le président