RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04185 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CHG7T

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 Octobre 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 22/00026

APPELANTS

Monsieur [B] [X]

[Adresse 15]

[Localité 19]

représenté par M^e Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164, substitué à l’audience par M^e Lorris RAYNALDY, avocat au barreau de PARIS

Madame [F] [V] épouse [X]

[Adresse 15]

[Localité 19]

représentée par M^e Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164, substitué à l’audience par M^e Lorris RAYNALDY, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

S.A. SNCF RÉSEAU

[Adresse 5]

[Localité 22]

représentée par M^e Liza BOZZONI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1800

INTIMÉE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 18]

[Adresse 18]

[Localité 24]

représentée par Monsieur [R] [P], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Septembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [B] [X] et Madame [F] [V] épouse [X] étaient propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 14] à [Localité 24], sur les parcelles cadastrées section T n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8], d’une superficie totale de 408 m².

Il s’agit d’un pavillon avec terrain sur lequel une emprise 60 m², correspondant à la parcelle T n° [Cadastre 8] est expropriée.

L’emprise située dans le périmètre du projet 10 de « la Tangentielle Nord » a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique selon décret ministériel du 27 mai 2008.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 15 mai 2018 au profit de SNCF RESEAU.

SNCF RESEAU a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation à M. [B] [X] par acte d’huissier délivré le 29 décembre 2021 selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, et à Madame [F] [X] par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 novembre 2021.

Par requête reçue le 2 février 2022 par le greffe de la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny, accompagnée du mémoire valant offre, SNCF RESEAU a saisi ladite juridiction aux fins de fixation de la valeur du bien de M. et Madame [X].

Par jugement contradictoire du 6 octobre 2022, après transport sur les lieux du 19 mai 2022, la juridiction de l’expropriation de la Seine-Saint-Denis a :

'annexé à la décision le procès-verbal de transport du 19 mai 2022 ;

'fixé l’indemnité due par SNCF RESEAU à M. [B] [X] et Madame [F] [V] épouse [X] au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée section T n° [Cadastre 8] située [Adresse 12] à [Localité 24] à la somme de 54'540 euros ;

'dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

'33'600 euros au titre de l’indemnité principale (60 m² X 560 euros/m²),

'4360 euros au titre de l’indemnité de remploi,

'16'579 au titre de l’indemnité pour dépréciation du surplus

(829 960 euros (valeur du pavillon) X 2%) ;

'condamné SNCF RESEAU à M. [B] [X] et Madame [F] épouse [X] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'condamné SNCF RESEAU aux dépens ;

'rejeté toutes les autres demandes des parties.

M. [B] [X] et Madame [F] [V] épouse [X] ont formé appel par LRAR le 12 décembre 2022 limité à l’indemnité principale, l’indemnité de remploi, l’indemnité de dépréciation du surplus et le rejet de leurs demandes plus amples ou contraires.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/adressées au greffe par M. [B] [X] et Mme [F] [V] épouse [X] le 9 mars 2023 notifiées le 14 mars 2023 (AR appelant du 16 mars 2023 et AR CG du 17 mars 2023) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

'recevoir leur mémoire d’appel,

'confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SA SNCF RESEAU à leur payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

pour le surplus,

'infirmer le jugement

statuant à nouveau,

'fixer l’indemnité leur revenant pour la dépossession partielle des droits et biens immobiliers leur appartenant sis [Adresse 14] à la somme de 131'420 euros, outre la reconstruction en limite d’emprise d’un ouvrage restituant celui existant

en toute hypothèse,

— condamner la société SNCF RESEAU en cause d’appel à leur verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

'condamner la société SNCF RESEAU aux dépens d’appel.

2/ adressées au greffe par SNCF RESEAU, intimée, le 31 mai 2023 notifiées le 1er juin 2023 (AR intimé du 5 mai 2023 et AR CG du 5 mai 2023) aux termes desquelles, il est formé appel incident et demandé à la cour de :

'déclarer recevable et bien-fondé sa constitution d’intimé et son appel incident ;

'infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité de dépossession de la parcelle cadastrée section T [Cadastre 8] située [Adresse 14] à [Localité 24] à la somme de 54'540 euros se décomposant comme suit :

'33'600 euros au titre de l’indemnité principale,

'4360 euros au titre de l’indemnité de remploi,

'16'579 euros au titre de l’indemnité de dépréciation du surplus ;

'confirmer pour le surplus

Et statuant à nouveau :

— fixer l’indemnité d’expropriation pour l’emprise totale de la parcelle cadastrée T [Cadastre 8] sis [Adresse 14] à [Localité 24], toutes causes de préjudices confondues, indemnité de remploi comprise revenant aux indivisaires, à la somme de 48'261 euros.

3/Le commissaire du gouvernement n’a pas adressé ou déposé de conclusions.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [B] [X] et Mme [F] [V] épouse [X] exposent que :

Leur propriété est composée d’un terrain bâti anciennement cadastré section T n° [Cadastre 3], découpé après emprise selon parcelle T [Cadastre 8] (sous emprise) et T [Cadastre 7] (hors emprise).

Cette parcelle supporte une maison d’habitation.

L’emprise partielle s’effectue sur l’arrière de la propriété à concurrence de 60 m², prélevés en longueur le long de la voie ferrée actuelle.

L’immeuble est situé dans la partie Ouest de la commune, jouxtant la ZI des Vignes et la ville de [Localité 26].

Le quartier est exclusivement pavillonnaire et s’avère à la fois très calme dans cette partie de la commune, proche des grands axes constitués notamment de l'[Adresse 23] en direction de la porte de [Localité 26].

Il est desservi par le tramway à environ 500 m permettant de rejoindre ensuite le métro et la ligne 5.

Le bien est situé en zone UH du PLU de la commune de [Localité 24], qui est constructible, et autorise une hauteur de construction de 10 m.

Le premier juge a exactement retenu la date de référence du 22 juin 2021.

Sept ventes sont citées dans un tableau de synthèse par l’autorité expropriante portant toutes sur des terrains dépendant de la même zone d’urbanisme UH sur la commune de [Localité 24], cinq étant assez anciennes et la vente du 30 janvier 2020 au [Adresse 4] dégageant un prix le plus élevé.

L’application d’une moyenne et même d’une médiane avec cinq autres ventes plus anciennes et au prix sensiblement inférieur a donc mécaniquement pour effet de baisser le prix de rang des mutations de référence.

Le premier juge a privilégié à juste titre les deux mutations les plus récentes du 31 janvier 2020.

Cependant, au regard de la date de ces mutations, un prix de 800 euros/m² paraît plus conforme à la réalité du marché immobilier.

L’expropriant pratique sur la valeur retenue un abattement pour tenir compte de l’existence sur la parcelle expropriée d’un bâti ; cependant l’emprise elle-même ne supporte aucune construction qui justifie un abattement pour occupation ou encombrement et cet abattement est pratiqué lorsqu’une évaluation porte sur bâtiment et un terrain, selon la méthode analytique, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le commissaire du gouvernement pratique un abattement de 40 % pour état d’enclave du terrain qui n’est pas fondé, puisque la partie sous emprise n’est pas enclavée.

En définitive le premier juge a retenu un abattement pour encombrement de 20 %, qui s’il n’est pas discutable en son principe, reste élevé.

La valeur du terrain sous emprise sera calculée comme suit :

60 m²X 800 euros/m² soit 48'000 euros

avec un abattement pour encombrement de 10 % :

60 m²X 800 euros/m² X 0,9= 43'200 euros

L’indemnité de remploi ne fait pas débat.

S’agissant de l’indemnité pour dépréciation du surplus, l’opération d’expropriation et la configuration de l’emprise impliqueront, outre l’acquisition du terrain le rapprochement très sensible de la voie des ouvrages par rapport à la terrasse du pavillon, qui est séparée du mur et de la voie ferrée par un écran d’arbres.

Ils sont fondés à solliciter une indemnisation du préjudice résultant de la dépréciation du surplus non exproprié.

En l’espèce la superficie du pavillon est de 276,32 m; ils citent trois références de maisons d’habitation de superficie supérieure à 100 m², conclues au cours des trois dernières années dans un rayon de 1 km ; ils ont sollicité devant le premier juge sur une base de 3200euros/m, avec un coefficient de 20 % pour dépréciation une indemnité pour dépréciation du surplus de :

276 32 m²X 3200 euros X 20 %= 176'845 euros.

Le coefficient de 2 % retenu par le premier juge est trop faible.

Ils se sont adjoints les services d’un cabinet d’expertise pour mesurer l’impact sur la propriété (Pièce n°4).

Ils demandent en appel que l’indemnité pour dépréciation du surplus s’établisse à 10 % de la valeur du pavillon soit :

828'960 euros (valeur du pavillon) X 10 %= 82'896 euros arrondis à 82'900 euros.

SNCF RÉSEAU répond que :

Le projet dit de « Tangentielle Nord » consiste à créer de nouvelles voies électrifiées reliant les gares de [Localité 28] dans les Yvelines à [Localité 25] en Seine-Saint-Denis.

Les acquisitions foncières et les travaux de construction nécessaires à la réalisation de ce projet ont été déclarés d’utilité publique et urgents par décret ministériel du 27 mai 2008.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 15 mai 2018.

Conformément à l’article L213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU soit le 29 juin 2021.

À cette date le bien est situé en zone UH, correspondant à un secteur de préservation des formes urbaines existantes et qui n’ont pas vocation à évoluer vers une autre forme urbaine.

Cette zone est affectée par l’OAP (orientation d’aménagement et de programmation) Plaine de l’Ourcq.

Au nombre des propriétés concernées par l’opération figure sur la commune de [Localité 24] la parcelle T n° [Cadastre 3], [Adresse 14], de 408 m², avec une emprise de 60 m².

Les parcelles T[Cadastre 7] et [Cadastre 8] forment une unité foncière supportant un pavillon.

La parcelle fille expropriée cadastrée T [Cadastre 8] est en nature de terrain nu enherbé.

L’emprise prélevée impactera le mur de clôture qui sera rétabli par SNCF RESEAU sur la nouvelle limite de propriété.

L’offre proposée par l’expropriant reprenait les termes de références proposés par la DNID, soit une valeur moyenne de 584,96 euros et une médiane à 523,26 euros/m², avec une offre de 550 euros/m², avec un abattement pour encombrement de 30 %.

S’agissant de la valeur unitaire pour déterminer le montant de l’indemnité principale, en appel, les expropriés sollicitent désormais une valorisation sur la base de 800 euros/m², en demandant de ne retenir que le terme le plus favorable.

Ils ne proposent aucun terme de référence susceptible de justifier une hausse de la moyenne retenue par le premier juge.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris et de fixer la valeur unitaire de 700 euros/m²

Le point de désaccord réside dans le taux d’abattement pour occupation du bâti pratiqué par l’autorité expropriante.

Pour mesurer cette perte de constructibilité, la jurisprudence ne se limite pas à la seule parcelle expropriée, et tient compte de l’unité foncière globalement affectée par l’emprise.

Il s’agit de ce cas en l’espèce.

L’autorité expropriante a proposé de retenir un abattement de 30 % et le commissaire du gouvernement un abattement de 40 %.

Il est donc demandé d’infirmer le jugement qui a retenu un abattement de 20 % pour appliquer un abattement de 30 %.

Sur la dépréciation du surplus, l’expertise immobilière produite n’a pas de force probante dans la mesure où il s’agit d’une simple estimation établie de manière non contradictoire. En outre, cette étude de marché se réfère à des mutations correspondant à des ventes de pavillons d’une superficie comprise entre 106 m² et 132 m², le bien exproprié étant de 276 m².

Il est incontestable que la valeur unitaire d’un bien est inversement proportionnelle à sa superficie.

C’est donc la valeur basse de 2700 euros/m² qui pourra être retenue.

Le transport sur les lieux a permis de constater que le bien se situe déjà en bordure de voie ferrée, donc dans un environnement fortement impacté par un ouvrage public, et malgré l’emprise expropriée, le bien conservera tout à la fois une parcelle de terrain à l’arrière du bâtiment ainsi qu’un terrain à l’avant du bâtiment déjà aménagé en jardin d’agrément.

Il est demandé de confirmer le jugement sur le taux de 2 %, et de fixer l’indemnité de dépréciation du surplus comme suit :

746'042 euros X 2%= 14'921,28 euros arrondis à 14'921 euros.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 12 décembre 2022, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de M. [B] [X] et de Mme [F] [V] épouse [X] du 9 mars 2023 et de la SNCF RESEAU du 31 mai 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de M. et Mme [X] est limité à l’indemnité principale, l’indemnité de remploi et l’indemnité pour dépréciation du surplus.

L’appel incident de SNCF RESEAU concerne le taux de l’abattement pour encombrement pour la fixation de l’indemnité principale et le montant de l’indemnité accessoire pour dépréciation du surplus.

L’absence d’application d’un abattement pour enclavement par le premier juge n’est pas

discutée.

La reconstitution des clôtures et le rétablissement des réseaux par SNCF RESEAU ne sont pas contestés.

S’agissant de la date de référence non contestée, le premier juge en application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme retient le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) d’Est Ensemble approuvé le 4 février 2020, modifié le 29 juin 2021.

S’agissant des données d’urbanisme, à la date de référence le bien est situé en zone UH.

Les époux [X] soulignent que cette zone est immédiatement constructible et autorise une hauteur de construction de 10 m.

SNCF réseau indique qu’elle correspond à un secteur de préservation des formes urbaines existantes et qui n’ont pas vocation à évoluer vers une autre forme urbaine, et qu’elle est affectée par l’OAP (orientation d’aménagement et de programmation) Plaine de l’Ourcq.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit de la parcelle T [Cadastre 8] d’une surface de 60 m², l’emprise étant en nature de jardin.

La parcelle T [Cadastre 8] forme, avec la parcelle T187 une unité foncière d’une superficie totale de 408 m², sur laquelle est édifié un pavillon appartenant à Monsieur et Madame [X].

L’ensemble immobilier est situé dans un quartier résidentiel avec à l’arrière une voie ferrée.

Il ressort du procès-verbal de transport que l’emprise expropriée est située en fond de parcelle, derrière le pavillon. Elle longe la clôture de la parcelle, elle-même située en bordure de la voie ferrée.

L’emprise se situe sur un terrain herbeux non entretenu ou du matériel divers est entreposé. Elle impacte un arbre et un cabanon à usage de remise, en structure bois, en partie ouverte et sans aménagement particulier. Elle passe aux abords de la terrasse arrière du pavillon.

Le reste de la parcelle est constitué d’un terrain, d’un grand pavillon avec une terrasse au rez-de-chaussée, une terrasse à l’étage et un escalier menant du jardin au premier étage.

La surface expropriée de l’emprise non contestée est de 60 m².

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

M. et Mme [X] rappellent que l’emprise se réalise de manière partielle sur leur bien immobilier, et va donc aboutir :

' à l’amputation d’une partie importante du jardin et la suppression de trois arbres,

' au rapprochement de la voie des deux maisons d’habitation.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 6 octobre 2022.

— Sur l’indemnité principale

Dans le cadre de la méthode par comparaison retenue par le premier juge non contestée par les parties, les appels concernent le montant de l’indemnité principale et le pourcentage à retenir pour l’abattement pour encombrement.

1° sur la fixation de l’indemnité principale

Après examen des références des parties, le premier juge a retenu quatre références à savoir deux références de SNCF RESEAU et deux références du commissaire du gouvernement correspondant à une moyenne de 690,25 euros/m².

Il a compte tenu de la situation géographique, de la configuration du bien et des propositions des parties, en fixant la valeur unitaire à la somme de 700 euros/m², soit après abattement pour encombrement de 20 %, une valeur finale de 560 euros/m², en ajoutant que la valeur de 700 euros/m² sollicitée par la partie expropriée ne pouvait être atteinte en l’espèce compte tenu du potentiel de constructibilité quasi inexistant du terrain.

M. et Mme [X] demandent l’infirmation du jugement pour retenir une valeur unitaire de 800 euros/m².

La SNCF réseau demande la confirmation de la valeur unitaire de 700 euros/m² retenue par le premier juge.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

a) Les références de M. et Mme [X]

Comme en première instance, M. et Mme [X] ne proposent pas de termes de comparaison.

Ils s’appuient sur les sept ventes de l’autorité expropriante proposées en première instance portant sur des terrains dépendant de la même zone d’urbanisme UH sur la commune de [Localité 24] correspondant à des termes proposés par SNCF RESEAU et à aux termes proposés par le commissaire du gouvernement de première instance avec les références cadastrales et de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

T1

43859

[Adresse 4]

172

90000

523,26

UH

particulier

TAB

T2

43860

[Adresse 4]

170

135000

794,12

UH

particulier TAB

T3

43391

[Adresse 2]

183

127605

697,3

UH

particulier TAB lotissement

T4

43249

[Adresse 11]

162

65000

401,23

UH

vente de la commune à un particulier TB UG

T5

43030

[Adresse 20]

256

180000

703,13

UH

particulier

TAB

T6

42963

[Adresse 21]

331

170000

513,6

UH en OAP

T AB avec permis d’acquisition par une SCI

T7

43097

[Adresse 10]

303

140000

462,05

UH

particulier

TAB lotissement

Moyenne

584,96

Médiane

523,26

Monsieur et Madame [X] indiquent en effet que cinq de ces sept mutations sont assez anciennes dès lors que deux seulement été conclues au cours de l’année 2020 et que la vente du 30 janvier 2020 sise [Adresse 4] dégage d’ailleurs le prix le plus élevé.

Ils ajoutent que l’application d’une moyenne ou même d’une médiane avec cinq autres demandes plus anciennes et au prix sensiblement inférieur a donc mécaniquement pour effet de baisser le prix de rang des mutations de référence et ils demandent donc de retenir ces références, sauf à privilégier les deux premières et à tenir compte de l’ancienneté des cinq autres.

Ils ajoutent que le commissaire du gouvernement de première instance avait repris ces références, en y ajoutant deux autres dégageant des prix entre 526,32 euros/m² et 918,37 euros/m².

Ils critiquent le jugement en indiquant que si le premier juge a privilégié à juste titre les deux mutations les plus récentes du 31 janvier 2020, il a toutefois pratiqué une moyenne du prix de ces deux ventes, alors même qu’il s’agit de la même parcelle (sans doute divisée en deux lots distincts), de superficie quasi équivalente, et de deux mutations passées à la même date du 31 janvier 2020, faisant ressortir un prix sensiblement distinct (523 euros/m² et 794 euros/m²) et en retenant une cession du 17 septembre 2020 pour un terrain de 196 m² et un prix de 918 euros/ m².

Ils en concluent que compte tenu de ces éléments, mais aussi de la date de ces mutations (mars 2021 pour la plus récente d’entre elles), un prix de 800 euros/m² paraît plus conforme à la réalité de ce marché immobilier.

Cependant, aucune des référence n’atteint 800 euros/m² et la moyenne n’est que de 584,96 euros.

b) Les références de SNCF RESEAU

À l’appui de sa demande de confirmation du jugement pour une valeur unitaire de 700 euros/m², SNCF réseau reprend les références à [Localité 24] retenues par le premier juge, à savoir deux termes qu’elle a proposés et quatre termes proposés par le commissaire du gouvernement de première instance avec les références de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

terme T1 SNCF

CG3

43859

[Adresse 4]

172

90000

523

terme T2 SNCF

CG2

43860

[Adresse 4]

170

135000

794

terme CG 1

44090

[Adresse 17]

196

180000

918

terme CG 4

44280

[Adresse 4]

171

90000

526

moyenne

690,25

Il en ressort que la valeur la plus basse est de 523 euros/m² et la valeur la plus haute de 918 euros/m² avec une moyenne de 690,25 euros/m²,

Le premier juge a fixé une valeur supérieure à 700 euros/m² compte tenu de la situation géographique et de la configuration du bien.

Monsieur et Madame [X] ne proposent aucune mutation justifiant de retenir une valeur de 800 euros/m², reprenant uniquement les références proposées par SNCF RESEAU en première instance , celle-ci ne contestant pas en appel ses références qui ont été écartées et celles qui ont été retenues par le premier juge.

En outre, Monsieur et Madame [X] indiquent que le premier juge a pratiqué une moyenne du prix de vente du 31 janvier 2020, mais affirment sans le démontrer qu’il s’agit de la même parcelle, de superficie quasi équivalente et de deux mutations faisant ressortir un prix sensiblement distinct.

Ils demandent de privilégier les deux mutations de la [Adresse 27], mais celles-ci correspondent à : 523, 26 euros+794, 26 euros= 658, 69 euros/m² soit une valeur éloignée de celle revendiquée de 800 euros/m².

La moyenne des références de l’autorité expropriante de première instance est de 584,96 euros/m², et même en tenant compte de l’ancienneté de certaines références et de l’évolution du marché, la valeur revendiquée de 800 euros/m² ne peut être retenue.

Les mutations retenues par le premier juge sont récentes de 2020 et 2021 et proches de la date d’évaluation à la date du jugement à savoir du 6 octobre 2022.

En conséquence, au vu de ces éléments, il sera retenu une valeur unitaire de 700 euros/ m², le premier juge ayant tenu compte de l’évolution du marché, la valeur de 800 euros/m² revendiquée par la partie expropriée ne pouvant être atteinte compte tenu en outre du potentiel de constructibilité quasi inexistant du terrain.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

2° sur l’abattement pour encombrement

Le premier juge, compte tenu de la configuration de l’unité foncière et de sa surface, qui rend le terrain quasiment indisponible, a fixé un abattement pour encombrement à 20 %.

M. et Mme [X] demandent la réformation du jugement sur ce point en indiquant que si l’abattement pour encombrement n’est pas discutable dans son principe, il reste élevé compte tenu de la jurisprudence et ils citent un arrêt très récent rendu par la cour d’appel de Versailles limitant à 10 % cet abattement (22 juin 2021, RG 19/08 886 ).

SNCF réseau demande l’infirmation du jugement avec l’application d’un abattement de 30 % pour encombrement.

Elle indique que le bien est situé en zone UH, comprenant les secteurs de préservation des formes urbaines existantes qui n’ont pas vocation à évoluer vers une autre forme urbaine, que le tissu urbain y est moins dense et la fonction résidentielle y est majoritaire, et que la hauteur est limitée à 10 m pour une emprise au sol des constructions de 50 %.

Elle ajoute que l’unité foncière formée par les parcelles T [Cadastre 8] et T [Cadastre 7] avant emprise est de 408 m², que l’emprise au sol maximale est de 204 m², que d’après les attestations de superficie communiquées par les expropriés et leur évaluation immobilière, l’emprise au sol serait déjà de 292,72 m² et qu’ainsi ils auraient épuisé leur potentiel de constructibilité.

L’arrêt invoqué de la cour d’appel de Versailles correpond à une situation non comparable.

Au regard de la configuration de l’unité foncière et de sa surface qui rendent le terrain peu disponible, le premier juge a exactement fixé l’abattement pour encombrement à 20%.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus de 18 600= 1 860 euros

soit un total de 4 360 euros arrondis.

En l’absence de contestation des parties sur ces taux habituels, le jugement sera confirmé sur ce point.

2° sur l’indemnité pour dépréciation du surplus

Le premier juge a alloué à Monsieur et Madame [X] une indemnité pour dépréciation du surplus en retenant la méthode proposée par les expropriés à partir d’un pourcentage du prix de leur pavillon, la surface du pavillon ressortant d’un certificat de mesurage, trois termes de comparaison des expropriés et deux termes de comparaison du commissaire du gouvernement et a retenu un pourcentage de 2 %.

Il a ainsi fixé l’indemnité pour dépréciation du surplus comme suit :

828'960 euros (valeur du pavillon) X 2 % = 16'579 euros.

Monsieur et Madame [X] demandent l’infirmation du jugement en se basant sur les conclusions d’un cabinet d’expertise et estiment que la dépréciation s’établit à 10 % de la valeur vénale du pavillon soit :

828'960 euros (valeur du pavillon) X 10 %= 82'896 euros arrondis à 82'900 euros.

SNCF réseau demande l’infirmation du jugement pour allouer une indemnité de dépréciation de surplus d’un montant de 14'921 euros.

Elle indique que l’expertise immobilière produite n’a pas de force probante dans la mesure où il s’agit d’une simple estimation établie de manière non contradictoire, que cette étude de marché se référe à des mutations correspondant à des ventes de pavillons d’une superficie comprise entre 106 m² 232 m² alors que le bien exproprié est d’une superficie de 276 m² ; que c’est donc la valeur basse de 2 700 euros/m² qui pourrait être retenue correspondant à une valorisation du bâti de 746'064 euros en appliquant le même taux de 2 % que le premier juge soit :

746 042 euros X 2% =14 921,28 euros arrondis à 14 921 euros.

Il en ressort que le principe de l’allocation d’une indemnité pour dépréciation du surplus n’est pas contesté par les parties.

S’agissant des modalités de calcul, la méthode de l’évaluation de la valeur du pavillon de Monsieur Madame [X] en retenant un pourcentage de ce prix, correspondant à la dépréciation subie par le bien, n’est pas contestée et il en va de même de la surface du pavillon de 276,32 m².

A sur la valeur du pavillon

Seuls M. et Mme [X] proposent des termes de comparaison.

L’expert missionné par M. et Mme [X], [J] EXPERTISES (pièce n°4) cite les termes retenus par le premier juge avec les références de publication.

SNCF réseau indique que cette estimation n’a pas de valeur probante ayant été établie de manière non contradictoire ; cependant, cette expertise est recevable, ayant été versée aux débats et donc soumise au principe du contradictoire.

Ces termes sont les suivants :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

T1

44528

[Adresse 9]

132

360000

2727

T2

44224

[Adresse 6]

106

315000

2972

T3

44320

[Adresse 16]

122

395000

3238

T4

44013

[Adresse 13]

110

300000

2727

T5

43936

[Adresse 1]

112

375000

3348

Moyenne

3002,4

Monsieur et Madame [X] invoquent uniquement dans leurs conclusions les termes T3, T4 et T5.

SNCF RESEAU ne propose aucun terme de comparaison à l’appui de sa demande de voir retenir une valeur unitaire de 2 700 euros/m.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement qui a retenu les termes des expropriés, qui sont comparables en consistance et localisation et qui sont récents, aboutissant à une valeur unitaire de 3 000 euros/m² soit une évaluation pour le pavillon de :

3 000 euros/m² X 276,32 m²= 828'960 euros.

B sur le pourcentage à retenir

Monsieur et Madame [X] s’appuient sur le rapport d’expertise susvisé pour demander l’infirmation du jugement en demandant de retenir un taux de 10 %.

Ils indiquent que les emprises partielles sur des pavillons entraînent la perte de tout ou partie du jardin d’agrément ; qu’en l’espèce, l’expropriation partielle de 60 m² du terrain arrière en bord des voies ferrées, entraîne une diminution de 15 % de la superficie du terrain, soit une superficie à devenir de 348 m² ; qu’outre cette diminution de superficie, les conséquences de l’expropriation de 60 m² de terrain sont visibles grâce aux vues et projections réalisées par Monsieur [K], architecte.

Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux que le bien se situe déjà en bordure de voie ferrée, et que malgré l’emprise expropriée, il conservera tout à la fois une parcelle de terrain à l’arrière du bâtiment ainsi qu’un terrain à l’avant du bâtiment déjà aménagé en jardin d’agrément ; que le bien restera un pavillon avec jardin d’agrément, avec une emprise expropriée de 60 m² laissant une surface de terrain de 347 m².

Il est établi par le rapport d’expertise avec les vues et projections réalisées par un architecte avant expropriation et après expropriation, avec vue actuelle depuis la terrasse au rez-de-chaussée surélevé et vu après expropriation, que le nouveau mur s’établit désormais à 5 m de distance de la terrasse au plus proche sur une hauteur estimée à 5 m.

La jouissance de la terrasse arrière et de la parcelle restante de jardin s’en trouve amoindrie, mais non largement amoindrie comme l’indique l’expert, compte tenu du rapprochement du mur et des voies ferrées.

Il convient au vu de ces éléments de ne pas retenir le taux de 10% proposé par l’expert mais de le fixer à 5%.

L’indemnité pour dépréciation du surplus sera donc fixée à :

828'960 euros (valeur du pavillon) X 5%=41 448 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Il convient donc d’infirmer le jugement et de fixer l’indemnité totale de dépossession à verser par SNCF RESEAU à Monsieur et Madame [X] à la somme de :

33'600 euros (indemnité principale)+ 4 360 euros (indemnité de remploi) +

41 448 euros (indemnité pour dépréciation du surplus)= 79 408 euros.

— Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

SNCF RESEAU perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné SNCF RESEAU à payer à Monsieur et Madame [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la SNCF réseau à verser à Monsieur et Madame [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Statuant dans la limite des appels,

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité due par SNCF réseau à Monsieur [B] [X] et Madame [F] [V] épouse [X] au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée section T numéro [Cadastre 8] située [Adresse 14] à [Localité 24] à la somme de 79 408 euros se décomposant comme suit :

-33'600 euros (indemnité principale)

-4 360 euros (indemnité de remploi)

-41 448 euros (indemnité pour dépréciation du surplus) ;

Confirme le jugement en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne SNCF réseau aux dépens ;

Condamne SNCF réseau à verser à Monsieur [B] [X] et Madame [F] [V] épouse [X] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT