RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/05673 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFPMW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 février 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 11-20-008220

APPELANT

Monsieur [M] [S]

né le 06 Juillet 1981 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Ayant pour avocat plaidant, M^e Jean-David GUEDJ, avocat au barreau de PARIS, toque : L25

INTIMÉE

S.C.I. GOUJON 120

Immatriculée au RCS de ANNECY sous le numéro D 514 112 317

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Guillaume DAUCHEL de la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : W09

Ayant pour avocat plaidant, M^e Gisèle COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : B342

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 1er juin 2011, à effet au 6 juin 2011, la SCI Goujon 120 a donné en location à M. [M] [S] un bien situé [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée d’un an et un loyer de 8 500 euros par mois, comprenant forfait de charges. Par accord verbal postérieur, les parties ont fixé le montant du loyer à la somme de 5 500 euros par mois.

Par exploit du 19 février 2020, la SCI Goujon 120 a fait délivrer un congé pour vente à M. [M] [S] à effet du 5 juin 2020.

M. [M] [S] a quitté les lieux le 30 septembre 2020. Un procès-verbal de remise des clés et de constat d’état des lieux de sortie a été dressé par huissier le 2 octobre 2020.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 novembre 2020, M. [M] [S] a mis en demeure la SCI Goujon 120 de lui rembourser le dépôt de garantie de 17 000 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 1er décembre 2020, la SCI Goujon a adressé à M. [M] [S] une 'notification de retenue complète du dépôt de garantie et mise en demeure de payer'.

Par jugement contradictoire rendu le 17 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté la validité du congé délivré le 19 février 2020 à M. [M] [S] concernant un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] ;

— dit qu’à compter du 6 juin 2020, M. [M] [S] était occupant sans droit ni titre dudit logement ;

— fixé l’indemnité d’occupation due par M. [M] [S] au profit de la SCI Goujon 120 à compter du 6 juin 2020 et jusqu’au 30 septembre 2020, à la somme de 5 500 euros par mois, forfait de charges compris ;

— débouté la SCI Goujon 120 du surplus de ses demandes à ce titre ;

— débouté la SCI Goujon 120 de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

— condamné la SCI Goujon 120 à payer à M. [M] [S] la somme de 10 983 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— condamné la SCI Goujon 120 à payer à M. [M] [S] la somme de 550 euros par mois, à compter du 2 décembre 2020, et jusqu’à complet paiement de la somme de 10 983 euros visée ci-dessus ;

— condamné la SCI Goujon 120 à payer à M. [M] [S] la somme de 9 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance subi du fait des travaux de restructuration engagés par la société Christian Dior ;

— débouté M. [M] [S] du surplus de ses demandes à ce titre ;

— rappelé l’exécution provisoire de la décision ;

— condamné la SCI Goujon 120 à payer à M. [M] [S] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Goujon 120 aux entiers dépens de l’instance ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire.

M. [M] [S], a interjeté appel de ce jugement et par déclaration reçue au greffe le 16 mars 2022, et par ses dernières conclusions déposées le 19 octobre 2022, demande à la cour de l’infirmer en ce qu’il a limité à 9 000 euros la somme que la SCI Goujon 120 est condamnée à lui payer en réparation de son préjudice de jouissance subi du fait des travaux de restructuration engagés par la société Christian Dior et le déboute du surplus de ses demandes à ce titre ;

statuant à nouveau,

— condamner la SCI Goujon 120 à lui payer la somme de 92 432, 43 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices qu’il a subis du fait de troubles de jouissance et nuisances diverses ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions ;

— débouter la SCI Goujon 120 de toutes ses demandes ;

y ajoutant,

— condamner la SCI Goujon 120 à lui payer la somme complémentaire de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Goujon 120 aux dépens d’appel, dont distraction sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI Goujon 120, par ses dernières conclusions déposées le 25 juillet 2022, demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

et, statuant à nouveau,

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

— juger valable le congé pour vente signifié le 19 février 2020 pour le 5 juin 2020 ;

— juger l’occupation sans droit ni titre par M. [M] [S] depuis le 6 juin 2020 ;

— condamner M. [M] [S] à lui payer la somme de 22 000 euros au titre du solde de l’indemnité d’occupation ;

— dire que le dépôt de garantie lui restera acquis en réparation des frais de remise en état de l’appartement ;

— condamner M. [M] [S] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner M. [M] [S] au paiement de la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— débouter M. [M] [S] de l’ensemble de ses demandes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé délivré le 19 février 2020 pour le 5 juin suivant

La bailleresse conclut à l’infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions mais demande à la cour de statuer comme ce jugement sur la validité du congé et son occupation sans droit ni titre à compter du 5 juin 2020. La cour ne peut donc que confirmer le jugement entrepris de ces chefs, dont le locataire demande la confirmation.

Sur le trouble de jouissance

Le locataire pour demander 92 432,43 euros pour ce trouble de jouissance soutient que c’est la somme perçue par la bailleresse au titre de la transaction et qu’elle lui doit puisqu’il est le seul à avoir subi le préjudice ainsi indemnisé.

La bailleresse pour conclure au débouté de ce chef soutient que le locataire dénature la transaction signée entre la société Christian Dior et la copropriété suivant assemblée générale du 29 septembre 2020, en considérant qu’elle vise uniquement l’indemnisation des nuisances causées par les travaux de cette société, alors que cette transaction concerne pour l’essentiel le rachat d’une servitude de copropriété si bien que le locataire y est totalement étranger et qu’en tout état de cause, le locataire qui ne s’est jamais plaint des travaux litigieux durant la location ne justifie ni d’un trouble de jouissance ni d’un préjudice.

La cour retient ce qui suit.

L’article 1719 du code civil et l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 obligent le bailleur a assurer au locataire une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail.

Le jugement entrepris retient à bon droit, au vu d’un PV de constat d’huissier du 23 juin 2019 (pièce appelant 6) qui renseigne sur les conditions de chantier antérieures à sa date, qu’il décrit précisément, et de son planning, de 7H à 20H en semaine et de 8H à 16H le samedi (pièce appelant 5), que le locataire dont le salon de l’appartement loué donne sur la cour, a subi d’importantes nuisances sonores et nuisances liés aux poussières provoquées par le chantier de la société DIOR dont les travaux de gros oeuvre ont eu lieu d’octobre 2019 à mi-mars 2020 puis, après la suspension du chantier due à la COVID de mi-mai au 5 juin 2020, soit pendant six mois.

Par ailleurs, il est établi que la société DIOR a indemnisé la copropriété dans laquelle est située le logement loué litigieux, qui donne sur une cour mitoyenne avec un autre immeuble dans lequel les travaux ont eu lieu (pièce appelant 6), cette copropriété a perçu une indemnité de 4 000 000 euros correspondant d’une part à l’annulation de 13 servitudes à hauteur de 1 900 000 euros et, d’autre part, à 'l’indemnisation des nuisances et troubles de jouissance occasionnés par les travaux en raison de la proximité du chantier à hauteur de 2 100 000 euros’ (pièce appelant 9).

De même, vu les justificatifs produits en pièces 7 à10 et 12-13 par le locataire, non contestés par la bailleresse, celle-ci a effectivement reçu la somme de 92 432,43 euros suivant tantièmes de copropriété à ce titre, outre 48 678 euros au titre de l’annulation de servitudes suivant tantièmes de copropriété.

Au vu du planning des travaux, les nuisances ont duré de juillet 2019 à décembre 2020 (pièce appelant 5). L’appelant a donc subi un préjudice du fait de ces nuisances jusqu’au 5 juin 2020, date d’effet du congé litigieux, notamment pendant la période de leur niveau maximum (d’octobre 2019 à février 2020) et de leur niveau intermédiaire (mars à juin 2020), le reste du temps correspondant à leur niveau courant.

Par suite, c’est à tort que le jugement entrepris limite à 9 000 euros le préjudice en résultant pour le locataire et la bailleresse doit donc être condamnée à lui payer la somme de 75 000 euros perçue par elle pour l’indemnisation d’un préjudice qu’il a seul subi en sa qualité d’occupant, peu important à cet égard qu’il ne soit pas dans le besoin.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

La nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, conduit à la fixer au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

Il est constant que M. [M] [S] s’est maintenu quatre mois sans droit ni titre dans les lieux loués en payant le montant de ce loyer contractuel.

Par suite, le jugement entrepris rejette à bon droit la demande en paiement d’un solde complémentaire d’indemnité d’occupation correspondant au double de ce montant, au motif adopté que la clause du bail qui la fonde doit être réputée non écrite en vertu l’article 4 i)de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’elle autorise une pénalité en cas d’infraction aux clauses du contrat, ce que la bailleresse ne conteste pas utilement en se bornant à reprocher au jugement entrepris de l’avoir écartée telle une clause pénale.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur la restitution du dépôt de garantie et la remise en état des lieux loués

Vu les articles 22 alinéa 3 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 ensemble 1731 et 1732 du code civil, dont les termes sont repris par le jugement entrepris,

La bailleresse qui demande à conserver le dépôt de garantie pour travaux de remise en état se borne à reprendre la discussion de première instance au vu des factures produites, sans remettre en cause précisément les motifs pourtant très circonstanciés du jugement entrepris auquel le locataire renvoie qui tiennent compte de la réalité des travaux pour lesquels seul un devis ou bon de commande est produit ainsi que de la vétusté et de la gamme des matériels à remplacer et qui partagent par moitié le coût du PV de constat de sortie du 2 octobre 2020, pour fixer à 10 983 euros le solde du dépôt de garantie à restituer au locataire.

Par ailleurs, la bailleresse ne conteste pas le principe de la majoration de 10% du loyer mensuel principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, due au locataire à défaut, comme en l’espèce, de restitution du dépôt de garantie dans les deux mois de la remise des clés, déduction éventuellement faite de la reddition de comptes entre eux.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé, par adoption de motifs, du chef de la somme due au titre de la restitution du dépôt de garantie et en ce qu’il condamne la bailleresse, à payer à M. [M] [S], au titre de la majoration de 10% précitée, la somme de 550 euros par mois, à compter du 2 décembre 2020 jusqu’à complet paiement de cette somme de 10 983 euros.

Sur les demandes accessoires

La bailleresse n’établit pas le caractère abusif du délai de quatre mois mis par le locataire pour quitter les lieux, alors que comme le relève le jugement entrepris, la pandémie de COVID était en cours. Sa demande en dommages et intérêts à ce titre doit être rejetée et ce jugement confirmé de ce chef.

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

La bailleresse intimée, partie perdante doit supporter les dépens d’appel et l’équité commande de la condamner à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il :

— valide le congé délivré le 19 février 2020 pour le 5 juin suivant et dit M. [M] [S] sans droit ni titre à compter du 6 juin 2020 ;

— fixe l’indemnité d’occupation et rejette la demande en paiement d’un solde à ce titre ;

— statue sur la restitution du dépôt de garantie et la majoration de 10% de la somme due de ce chef ;

— statue sur les dépens et l’indemnité de procédure ;

Infirme le jugement entrepris du chef du trouble de jouissance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI Goujon 120 à payer à M. [M] [S] la somme de 75 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;

Condamne la SCI Goujon 120 aux dépens d’appel distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Goujon 120 à payer à M. [M] [S] une indemnité de procédure de 5 000 euros et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,