RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 10

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2024

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/11642 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD5CA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mai 2021 – Tribunal judiciaire de PARIS RG n° 19/06534

APPELANTE

S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : G0436

INTIMÉS

Monsieur [P] [B]

né le 24 Décembre 1961 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 1]

ET

Madame [S] [J] épouse [B]

née le 10 Janvier 1965 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentés par M^e Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

Assistés par M^e Sandrine AGUTTES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0765

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été appelée le 30 Mai 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Florence PAPIN, Présidente

M^me Valérie MORLET, Conseillère

M^me Anne ZYSMAN, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Anne ZYSMAN dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Ekaterina RAZMAKHNINA

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Valérie MORLET, Conseillère pour la Présidente empêchée, et par Catherine SILVAN, greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 septembre 2008, M. [P] [B] et Mme [S] [J] épouse [B] ont confié à la société Citya immobilier Pecorari (la société Citya) un mandat d’administration de biens n° 2706 portant sur un appartement constituant le lot n° A04 d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] situé [Adresse 8] à [Localité 6] (60) dont ils sont propriétaires, comprenant une garantie de loyers impayés souscrite par le mandant auprès de la société Invenia assurances.

Au mois de mars 2010, le bien a été donné en location à M. et Mme [H] qui ont été défaillants dans le paiement des loyers. Une procédure judiciaire a été initiée devant le tribunal d’instance de Senlis, aboutissant à un jugement du 6 avril 2011 et à une reprise des lieux suivant procès-verbal du 11 janvier 2013 signifié à M. et Mme [H] le 23 janvier 2013.

Après la réalisation de travaux de remise en état, l’appartement a été reloué à M. [F] à compter du 3 septembre 2014 suivant contrat de location en date du 31 juillet 2014.

Le 4 novembre 2014, M. et Mme [B] ont été informés par la commission de surendettement des particuliers de l’Oise de la recevabilité de la demande de Mme [H] au bénéfice de la procédure de traitement des situations de surendettement et de l’orientation du dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

L’assurance n’ayant indemnisé que partiellement les loyers impayés et les dégradations immobilières en invoquant une faute de l’avocat mandaté par la société Citya pour l’exécution de la décision du tribunal d’instance, M. [P] [B] a, par lettre recommandée du 11 juillet 2015 reçue le 15 juillet, mis en demeure la société Citya de déclarer le sinistre à son assureur responsabilité civile ou, si elle ne s’estimait pas responsable, de se « retourner contre l’assurance ».

Par courrier du 16 juillet 2015, la société Citya a répondu qu’elle n’avait pas commis d’erreur durant sa gestion puis, par mail du 27 juin 2016, a confirmé avoir procédé à une déclaration de sinistre en responsabilité civile professionnelle.

Une dernière mise en demeure a été adressée à la société Citya par le conseil de M. et Mme [B], par courrier recommandé du 27 février 2019, pour obtenir le versement d’une somme de 15.868,60 euros correspondant au préjudice subi résultant de la perte des loyers impayés et des frais de travaux pour la remise en état des lieux.

Reprochant à la société Citya des manquements dans l’exécution de sa mission, M. et Mme [B] l’ont, par acte d’huissier du 12 avril 2019, fait assigner devant le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de Paris en responsabilité et indemnisation des préjudices subis.

Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Citya immobilier Pecorari,

— condamné la société Citya immobilier Pecorari à payer à M. et Mme [B] la somme de 18.697,74 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier,

— débouté M. et Mme [B] de leur demande de dommages et intérêts formée au titre de leur préjudice moral,

— condamné la société Citya immobilier Pecorari à payer à M. et Mme [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Citya immobilier Pecorari aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l’exposé du litige.

Par déclaration du 21 juin 2021, la société Citya immobilier Pecorari a interjeté appel de ce jugement, intimant M. et Mme [B] devant la cour.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2021, la société Citya immobilier Pecorari demande à la cour de :

Vu l’article 4 et 5 du code de procédure civile,

Vu l’article 122 du code de procédure civile et 2224 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 753 du code de procédure civile,

Vu les articles 1353 et 1992 du code civil,

Vu l’article 911 du code de procédure civile,

A titre liminaire,

— Déclarer irrecevable l’action de M. [P] [B] et Mme [S] [J] épouse [B] engagée par l’exploit d’huissier du 12 avril 2019 à l’encontre de la société Citya immobilier Pecorari,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la nullité du jugement du 27 mai 2021 n° 19/06534 en ce qu’il statue ultra petita en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire sur le fond,

— Confirmer le jugement du 27 mai 2021 n°19/06534 en ce qu’il déboute M. [P] [B] et Mme [S] [J] épouse [B] de leur demande de dommages et intérêts formée au titre de leur préjudice moral,

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 27 mai 2021 n°19/06534 en ce qu’il :

' rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Citya immobilier Pecorari,

' condamne la société Citya immobilier Pecorari à payer à M. [P] [B] et Mme [S] [J] épouse [B] la somme de 18.697,74 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier,

' condamne la société Citya immobilier Pecorari à payer à M. [P] [B] et Mme [S] [J] épouse [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamne la société Citya immobilier Pecorari aux dépens,

' ordonne l’exécution provisoire,

' déboute la société Citya immobilier Pecorari de ses demandes,

Et statuant à nouveau,

— Débouter M. [P] [B] et Mme [S] [J] épouse [B] de leur demande de paiement au titre de leur préjudice financier à l’encontre de la société Citya immobilier Pecorari,

— Débouter M. [P] [B] et Mme [S] [J] épouse [B] de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de la société Citya immobilier Pecorari,

— Condamner M. [P] [B] et Mme [S] [J] épouse [B] au paiement de 3.000 euros à la société Citya immobilier Pecorari au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre une condamnation au paiement des entiers dépens de la première instance avec distraction au profit de M^e Stéphane Choisez, avocat au barreau de Paris,

En toute hypothèse,

— Condamner M. [P] [B] et Mme [S] [J] épouse [B] au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de la procédure d’appel avec distraction au profit de M^e Stéphane Choisez, avocat au barreau de Paris.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2021, M. et Mme [B] demandent à la cour de :

Vu les articles 1992, 1993 et 1231-1 du code civil,

Vu le mandat de gestion en date du 9 septembre 2008,

Vu l’article 2224 du code civil,

— Confirmer le jugement du 27 mai 2021 rendu par la 4ème chambre – 2ème section en toutes ses dispositions,

— Débouter la société Citya de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner le cabinet Citya à verser à M. et Mme [B] une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux entiers dépens, dont distraction à la Selarl Récamier, en la personne de M^e Christophe Pachalis, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour renvoie aux conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 24 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription de l’action de M. et Mme [B]

La société Citya soutient que l’action de M. et Mme [B] est prescrite dans la mesure où elle a été exercée plus de cinq ans après la fin de la période d’occupation du bien par les époux [H] au titre de laquelle ils recherchent sa responsabilité, soit le 23 janvier 2013, date du procès-verbal de reprise des lieux, et après l’achèvement des travaux de remise en état, le 2 octobre 2013.

Elle fait valoir que le point de départ de la prescription est la connaissance du dommage et que M. et Mme [B] ont été informés, dès le 5 décembre 2012, des impayés de loyers, M. [B] l’ayant relancée le 10 janvier et le 7 avril 2014 en précisant que les dernières informations dataient de janvier 2013. Elle estime que ces relances manifestent la conscience des intimés de sa potentielle responsabilité dès la fin du mandat de gestion.

M. et Mme [B] demandent la confirmation du jugement de ce chef et font valoir que la prescription court à compter du jour où le titulaire du droit a connaissance des faits. Ils soutiennent qu’ils n’ont eu connaissance des manquements de la société Citya qu’au mois d’octobre 2018, date à laquelle ils ont obtenu, grâce à l’intervention de l’association de défense des consommateurs EDC à laquelle ils avaient fait appel pour les aider dans la gestion de leur litige, copie des courriers adressés par la société Invenia au cabinet Citya, de sorte qu’aucune prescription ne peut leur être opposée.

Sur ce

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La prescription d’une action en responsabilité contractuelle ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

En l’espèce, comme l’ont justement relevé les premiers juges, M. et Mme [B] reprochent à la société Citya de ne pas avoir suivi l’exécution du jugement rendu par le tribunal d’instance par le conseil qu’elle avait mandaté pour ce faire, de ne pas avoir, en dépit des demandes de la compagnie d’assurance, mis en cause la responsabilité de ce conseil, de ne pas leur avoir reversé les sommes perçues par l’huissier en charge du recouvrement des impayés et par l’assurance et de n’avoir effectué aucune démarche auprès de la compagnie d’assurance pour obtenir la prise en charge des frais de remise en état de leur appartement.

Dès lors, contrairement à ce que soutient la société Citya, le dommage n’est pas constitué par l’existence des impayés de loyers et le point de départ de la prescription ne saurait être la fin de la période d’occupation du logement par les époux [H], pas plus que la date à laquelle les travaux de remise en état du bien ont été réalisés.

C’est à bon droit, par des motifs que la cour adopte, que le tribunal a retenu, au vu des courriers échangés entre la société Citya et les époux [B] ou l’association EDC qui les a aidés dans la gestion de ce dossier à compter du mois de juillet 2014, qu’il n’était pas établi que M. et Mme [B] aient eu connaissance, avant le 12 avril 2014, de tous les éléments leur permettant de rechercher la responsabilité de la société

Citya, de sorte que lorsqu’ils ont saisi le tribunal par assignation du 13 avril 2019, leur action n’était pas prescrite.

Il convient d’ajouter que le courrier de mise en demeure adressé à la société Citya par M. [B] date du 11 juillet 2015 et a donné lieu à une déclaration de sinistre de la société Citya en responsabilité civile professionnelle en date du 27 juin 2016. En outre, il ressort de l’attestation de l’association EDC en date du 18 juin 2020 qu’elle n’a obtenu que le 2 octobre 2018 un courrier évoquant clairement le refus de prise en charge de l’assureur Invenia.

Le jugement sera, en conséquence, confirmé en ce qu’il rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Citya immobilier Pecorari.

Sur la nullité du jugement

Au soutien de sa demande de nullité du jugement, la société Citya fait valoir que le tribunal a statué ultra petita, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile, en la condamnant au paiement de dommages et intérêts au titre de la perte de chance alors que les époux [B] n’avaient formulé aucune demande à ce titre.

M. et Mme [B] rétorquent que leur demande d’indemnisation était fondée sur la perte de chance de sorte que le tribunal n’a pas statué ultra petita.

Sur ce

En application des articles 4, 5 et 16 du code civil, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. Il ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat. Il est tenu de faire observer et d’observer lui-même le principe du contradictoire et doit provoquer la discussion des parties lorsqu’il requalifie les faits ou applique d’office une règle de droit.

En l’espèce, il ressort des dernières conclusions n° 3 de M. et Mme [B] devant le tribunal, signifiées le 27 novembre 2020 et produites par la société Citya en pièce n° 17 qu’à la page 15, en réponse à la société Citya qui arguait de ce qu’ils étaient défaillants dans la charge de la preuve du préjudice subi alors que la réparation d’une perte de chance devait être mesurée à la chance perdue, M. et Mme [V] ont rappelé que la perte de chance supposait une incertitude sur la situation qui aurait été celle de la victime si le fait dommageable n’avait pas eu lieu et fait valoir qu’en l’espèce, la somme qu’ils sollicitaient correspondait à la perte de loyers dont ils auraient en tout état de cause été indemnisés par l’assurance si la déclaration avait été faite dans les délais, de sorte qu’il n’y avait aucune incertitude quant à l’indemnisation des pertes de loyers par l’assurance.

Il en résulte que, contrairement à ce que prétend la société Citya, les premiers juges n’ont pas statué ultra petita en considérant que le préjudice de M. et Mme [B] devait s’analyser en une perte de chance qu’ils ont évaluée à 90 %.

La demande de nullité du jugement entrepris n’est donc pas fondée et sera rejetée.

Sur la responsabilité de la société Citya

La société Citya reproche au tribunal d’avoir retenu sa responsabilité et rappelle que le mandataire immobilier est tenu d’une obligation de moyens, que sa responsabilité ne peut être engagée s’il a accompli toutes les diligences nécessaires à une exécution normale du mandat et que la mise en cause de sa responsabilité suppose que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Elle soutient qu’en l’espèce, elle n’a commis aucune faute en précisant :

— qu’à la faveur d’un courrier de la société Invenia Assurances, alimentant un discrédit injustifié auprès de Me [T] dans la communication de la grosse du jugement du 6 avril 2011, les époux [B] ont repris à leur compte ces allégations non étayées ;

— qu’elle a fait preuve de diligences puisqu’au mois de mars 2010, le bien a été loué aux consorts [H] ; le 29 avril 2010, elle a adressé une mise en demeure aux locataires, dès le premier impayé, et en a informé ses mandants puis a initié une procédure à l’issue de laquelle un jugement a été rendu le 6 avril 2011, soit moins d’un an après le premier impayé ; le 11 janvier 2013, il a été procédé à un procès-verbal de reprise des lieux dénoncé le 23 janvier 2013 à M. et Mme [H] ; les 17 et 25 mars 2013, elle a fait établir des devis pour la reprise des désordres puis a multiplié les efforts pour trouver un locataire ;

— qu’elle a effectué une déclaration de sinistre le 27 juin 2016, prenant acte d’une erreur de transmission du jugement, l’obligation de résultat de la tentative d’exécution ne lui incombant pas directement ;

— que M. et Mme [B] ne produisent aucun décompte au soutien de leurs allégations selon lesquelles elle n’aurait pas restitué à ses mandants les sommes perçues par l’huissier et l’assurance ;

— qu’elle n’avait pas l’obligation de demander à l’assurance de prendre en charge le coût de la remise en état du logement, cette obligation n’étant pas incluse dans l’annexe n° 1 au mandat d’administration de biens , qu’en outre, elle a indiqué dans la déclaration de sinistre du 27 juin 2016 que l’assureur n’avait pas répondu sur cette garantie, ce qui démontre qu’elle en a sollicité la mobilisation auprès de l’assureur.

Elle invoque enfin l’absence de préjudice et de lien de causalité en relevant que M. et Mme [B] ne justifient pas des sommes perçues par l’assurance de loyers impayés alors qu’il apparaît qu’ils ont été largement indemnisés.

M. et Mme [B], qui demandent la confirmation du jugement de ce chef, font valoir que la société Citya a engagé sa responsabilité du fait des fautes de gestion commises résultant de ses négligences dans la gestion du dossier et de son manquement au devoir de conseil, lui reprochant notamment :

— l’absence de suivi dans l’exécution du jugement rendu le 6 avril 2011 par le conseil qu’elle a mandaté pour ce faire,

— l’absence de mise en cause de la responsabilité professionnelle de son conseil dans l’exécution du jugement, et ce malgré les demande de la compagnie d’assurance,

— l’absence de restitution à ses mandants des sommes perçues par l’huissier en charge du recouvrement des sommes dues et par l’assurance.

Ils affirment que le lien de causalité entre les fautes du mandataire et le préjudice en ayant résulté est établi, précisant que les fautes de gestion ont eu pour conséquence l’impossibilité de la prise en charge par l’assurance tout comme le recouvrement des loyers impayés.

Sur ce

La responsabilité de l’agent immobilier chargé d’un mandat de gestion locative obéit aux règles de droit commun de la responsabilité contractuelle et aux règles spéciales du droit du mandat définies par les articles 1984 et suivants du code civil.

Le mandat d’administration de biens confié à la société Citya Pecorari ayant été conclu le 6 septembre 2008, il est soumis aux dispositions du code civil antérieures à l’ordonnance du 10 février 2016, celle-ci n’étant applicable qu’aux seuls contrats conclus à compter du 1er octobre 2016.

Selon les dispositions de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des articles 1991, 1992 et 1993 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Il est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Il s’évince de ces dispositions que le mandataire est tenu à une obligation de moyens supposant une exécution loyale, prudente et diligente du mandat conféré et que son exécution défectueuse doit être établie par le mandant conformément aux règles régissant la responsabilité contractuelle de droit commun ; cependant la faute est présumée en cas d’inexécution du mandat conféré.

Le mandat de gestion conclu entre les parties, en date du 6 septembre 2008, stipule notamment que « Le mandant autorise expressément le mandataire à :

— En cas de difficultés et à défaut de paiement par les débiteurs d’exercer toutes poursuites judiciaires, faire tous commandements, sommations, assignation et citations devant tous les tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres et pièces et donner ou retirer quittances ou décharges.

(')

— Dans le cas où une assurance « loyers impayés » a été souscrite, mandater l’assurance afin qu’elle exerce toute action découlant du contrat de location à l’égard du locataire en cas de sinistre garanti et dans les limites des conditions générales et particulières du contrat souscrit. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Citya a fait preuve de diligence en introduisant une procédure en résiliation de bail et expulsion moins d’un an après le premier impayé de loyers ayant donné lieu à un jugement rendu le 6 avril 2011 suivi d’un procès-verbal de reprise des lieux le 11 janvier 2013.

Le bénéfice d’une garantie de loyers impayés au profit du mandant n’est pas davantage contesté.

Aux termes d’un courrier du 2 octobre 2012 adressé à la société Citya, la société Invenia assurances a indiqué « l’avocat que vous aviez missionné en son temps nous écrit le 3/10/2011 pour nous informer transmettre le dossier pour signification et exécution à Me [C]. Me [C], après plusieurs relances (car il ne nous connaît pas, il a été missionné par Me [T], votre avocat) nous informe n’avoir jamais été missionné pour exécuter la décision mais juste pour signifier le jugement. Le 9 août, Me [T] nous informe avoir bien transmis la grosse à la SCP Paillard. Toutefois, celle-ci aurait été égarée et vous confirme en demander une seconde copie exécutoire. Or, par courrier du 8 août reçu le 13, la même Me [T] nous renvoie la grosse du 6/04/2011. Par conséquent, votre avocat est pris en flagrant délit de mensonge et n’a jamais transmis la grosse à qui que ce soit (…). Nous ne pouvons pas mettre en cause la responsabilité de Me [T] puisque cette dernière a été missionnée par votre cabinet. Aussi, nous vous remercions de la mettre en cause directement afin qu’elle fasse jouer sa responsabilité civile professionnelle dans le but d’obtenir les règlements des loyers impayés pendant toute la période entre le moment où elle devait transmettre la grosse à l’huissier, soit le 3/10/2011 et le 9/08/2012 date à laquelle elle nous renvoyait la grosse restée dans son dossier. (…) Dès réception de la lettre à Me [T], nous reprendrons les versements. »

La société Citya, qui soutient que la société Invenia alimente « un discrédit injustifié auprès de Me [T] » et que ces allégations, reprises à leur compte par M. et Mme [B], ne sont pas étayées, ne justifie pas les avoir contestées. Dans un courriel en date du 7 mars 2017, elle indique que « la prise en charge de ce dossier a été stoppée en octobre 2012 par Invenia en raison d’une transmission tardive du jugement à l’huissier par notre avocate Me [T] » et, dans la déclaration de sinistre auprès de son assureur de responsabilité civile professionnelle du 27 juin 2016, elle reconnaît qu’il y a eu « une erreur dans la transmission du jugement par l’avocat Maître [T] », raison pour laquelle « l’assureur a indemnisé partiellement le dossier ».

Cependant, la société Citya ne justifie pas avoir effectué des diligences auprès de son conseil pour tenter d’exécuter le jugement et obtenir le recouvrement des sommes dues ni avoir mis en cause la responsabilité professionnelle de ce dernier.

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu que la faute de la société Citya dans l’exécution de son mandat était caractérisée.

S’agissant de l’absence de restitution par la société Citya des sommes perçues par l’huissier en charge du recouvrement et par l’assurance, M. et Mme [B] produisent un courriel de la société Invenia adressé à Mme [R] [U] de l’association EDC en date du 6 novembre 2018 dans lequel elle indique avoir versé 13.801,27 euros dans le cadre du dossier [H], dont 2.359,50 euros au titre des frais de procédure, et transmet les quittances subrogatives faisant état de versements à hauteur de 5.040 euros pour la période du 1er mars au 31 août 2010, de 2.673,77 euros pour la période du 1er septembre 2010 au 30 novembre 2011 et de 3.728 euros pour la période du 1er décembre 2010 au 31 mai 2011.

Il ressort par ailleurs d’un courrier de la société Invenia assurances adressé à la société Citya en date du 20 août 2015 que dans le cadre du sinistre des époux [B], elle a versé la somme de 12.188,76 euros outre 1.373,96 euros de frais de procédure. Elle indique également qu’une saisie des rémunérations a été acceptée à hauteur de 19.700,92 euros par le tribunal de grande instance de Senlis le 24 juin 2013 et que les répartitions sont parvenues directement à la société Citya et ne lui ont pas été reversées alors qu’elle est subrogée dans les droits des propriétaires à hauteur des sommes versées.

Pour autant, M. et Mme [B] ne démontrent pas que ces sommes perçues par la société Citya de l’assureur et de l’huissier ne leur auraient pas été reversées. Il convient à cet égard de relever que les indemnités sus-visées versées par la société Invenia figurent dans le « justificatif des revenus fonciers de l’année 2011 » produit par les intimés en pièce 39.

C’est donc à tort que les premiers juges ont retenu que la faute de la société Citya était également établie à ce titre.

Concernant les travaux de remise en état de l’appartement, contrairement à ce que soutient la société Citya, l’annexe n° 1 au mandat d’administration de biens stipule que « le mandant donne par les présentes expressément mandat au Cabinet Citya Pecorari pour contracter, en son nom et à son profit auprès de l’assureur un contrat d’assurances comportant les garanties définies ci-après (…) ». Au titre des garanties souscrites, figurent notamment la « garantie loyers impayés : frais de procédure et détériorations immobilières (selon contrat) ».

En outre, le bulletin individuel d’adhésion au contrat d’assurance signé par M. [B] le 17 décembre 2011 mentionne expressément que la garantie s’applique aux détériorations immobilières perpétrées par le locataire dans la limite de 8.000 euros TTC par sinistre et par locataire.

Cependant, la société Citya ne justifie pas diligences effectuées auprès de l’assureur pour mobiliser cette garantie, se contentant d’indiquer, dans la déclaration de sinistre du 27 juin 2016 sus-visée, que « l’assureur n’a pas répondu sur la prise en charge de la remise en état du logement (assurance détérioration immobilière) ». En outre, comme l’ont justement fait observer les premiers juges, dans le courrier précité du 20 août 2015, la société Invenia indique à la société Citya « nous vous avons demandé l’état des détériorations immobilières sans jamais les obtenir ».

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que la faute commise à ce titre était caractérisée.

Sur les préjudices

M. et Mme [B] demandent la confirmation du jugement qui a retenu que leur préjudice devait s’analyser en une perte de chance de recouvrer les loyers, fixée à 90%, et condamné la société Citya à leur payer la somme de 12.660 euros au titre des loyers impayés et celle de 6.708,60 euros au titre des travaux de remise en état.

La société Citya soutient que les sommes réclamées par M. et Mme [B] ne sont pas justifiées.

Sur ce

Aux termes de l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Le préjudice de M. et Mme [B] en lien de causalité avec les fautes commises par la société Citya s’analyse en une perte de chance d’obtenir la mobilisation des garanties souscrites auprès de la société Invenia que les premiers juges ont justement évaluée à 90 %, évaluation non critiquée par les intimés.

Il convient de préciser que le bulletin d’adhésion au contrat d’assurance « garantie des loyers impayés, des détériorations immobilières et protection juridique » prévoit la prise en charge du loyer et des charges sans limite de temps mais dans la limite de 61.000 euros et sans franchise outre la prise en charge des détériorations immobilières dans la limite de 8.000 euros par sinistre.

Il ressort des pièces produites par M. et Mme [B] qu’au départ des locataires, le 11 février 2013, les loyers impayés s’élevaient à la somme de 19.908,45 euros dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 760 euros, soit une dette de loyers de 19.148,45 euros.

M. et Mme [B] ayant perçu de l’assurance la somme totale de 11.441,77 euros, la perte de loyers s’élève à la somme de 7.706,68 euros.

La société Citya sera donc condamnée à payer à M. et Mme [B] la somme de 6.936,01 euros (7.706,68 x 90%).

Il est en outre établi que les travaux de remise en état de l’appartement réglés par M. et Mme [B] se sont élevés à la somme de 7.468,60 euros.

Leur préjudice s’élève donc à la somme de 6.721,74 euros (7.468,60 x 90 %) que la société Citya sera condamnée à leur verser.

Ainsi, par infirmation du jugement sur le montant de l’indemnisation du préjudice financier, la société Citya sera condamnée à payer à M. et Mme [B] la somme de 13.657,75 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance, mis à la charge de la société Citya, seront confirmées.

Ajoutant au jugement, il y a lieu de condamner la société Citya, qui succombe en son recours, aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés directement par Maître Christophe Pachalis de la Selarl Recamier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Citya sera également condamnée à payer à M. et Mme [B] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel en application de l’article 700 du même code et ne peut elle-même prétendre à l’application de ce texte à son profit.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande de nullité du jugement formée par la société immobilier Pecorari,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement déféré sauf sur le montant des dommages et intérêts alloués à M. [P] [B] et Mme [S] [J] épouse [B] au titre de leur préjudice financier,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la société Citya immobilier Pecorari à payer à M. [P] [B] et Mme [S] [J] épouse [B] la somme de 13.657,75 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier,

Condamne la société Citya immobilier Pecorari aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés directement par Maître Christophe Pachalis de la Selarl Recamier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Citya immobilier Pecorari à payer à M. [P] [B] et Mme [S] [J] épouse [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE