Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 19 JUIN 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/19413 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGWWV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Août 2022 -Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BOBIGNY – RG n° 1121000601

APPELANTE

Madame [U] [Z] née le 31 Mars 1961 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Alexis MACCHETTO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1476

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/003024 du 15/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMEE

Madame [C] [L] née le 18 Juin 1964 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Apinajaa THEVARANJAN, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé intitulé 'contrat de location meublée’en date du 12 mars 2008 et à effet au 1er mars 2008, Mme [C] [L] a donné à bail à Mme [U] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 11], contre le paiement d’un loyer mensuel de 900 euros, outre 30 euros de provisions pour charges.

Le 11 janvier 2021, Mme [L] a fait délivrer à Mme [Z] une sommation de payer la somme totale de 4800 euros au titre des loyers et charges impayés à décembre 2020, mentionnant agir 'en vertu d’une convention verbale ayant pris effet le 1er février 2011, moyennant un loyer mensuel de 930 euros et des charges locatives de 50 euros'.

Par assignation du 12 mars 2021, Mme [C] [L] a fait citer Mme [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail ;

— l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 4 800 euros au titre des loyers et charges impayés ;

— sa condamnation à payer au demandeur une indemnité d’occupation de 980 euros, du lendemain de la résilition du bail jusqu’à la libération des locaux ;

— sa condamnation au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par jugement contradictoire entrepris du 31 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

Déclare l’action de Mme [C] [L] tendant au prononcé de la résiliation du bail recevable;

Prononce la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation et ses accessoires situés [Adresse 1] à [Localité 10], conclu le 12 mars 2008 entre Mme [C] [L] d’une part et Mme [U] [Z] d’autre part ;

Condamne Mme [U] [Z] à libérer les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 10], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

Ordonne l’expulsion de Mme [U] [Z] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelle, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [U] [Z] à payer à Mme [C] [L] la somme de 13 380 euros au titre des loyers et charges impayés terme de juin 2022 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne Mme [U] [Z] à payer à Mme [C] [L] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 930 euros, subissant les augmentations légales, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne Mme [U] [Z] à payer à Mme [C] [L] à payer la somme de 2290,33 euros au titre des régularisations des charges, somme portant intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

Rejette les autres demandes formées en demande ;

Enjoint à Mme [C] [L] de produire à Mme [U] [Z] les quittances locatives à compter du 1er mars 2020 et jusqu’à la date du prononcé de la résiliation judiciaire du bail, sous réserve du paiement entier par le preneur des loyers ;

Dit que cette injonction sera assortie d’une astreinte de 20 euros par jour de retard dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de trois mois ;

Condamne Mme [C] [L] à payer à Mme [U] [Z] la somme de 1 440 euros au titre de la répétition de l’indu concernant les loyers, somme portant intérêt à compter de la présente décision ;

Rejette les demandes de condamnation au titre de la répétition de l’indu au surplus ;

Condamne Mme [C] [L] à payer à Mme [U] [Z] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral ;

Rejette les autres demandes de condamnation à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudice confondues ;

Ordonne la compensation entre les créances réciproques entre les parties ;

Rejette la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement ;

Condamne Mme [U] [Z] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne Mme [U] [Z] aux entiers dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 18 novembre 2022 par Mme [U] [Z],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 août 2023 par lesquelles Mme [U] [Z] demande à la cour de :

RECEVOIR Madame [U] [Z] en son appel à l’encontre du jugement rendu le 31 août 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 6] ;

REJETER l’appel incident formulé par Madame [L] ;

EN CONSEQUENCE,

CONFIRMER le jugement attaqué en ce qu’il a :

'- Juger que le montant contractuel du loyer que la bailleresse était en droit de réclamer pour le terme de mars 2020 ainsi que les suivants était de 900 euros et celui de la provision sur charges de 30 euros mensuels ;

— Juger partiellement irrecevables les demandes de paiement formulées par Madame [L] au titre de la régularisation de charges locatives présentée, à raison de la prescription s’appliquant ;

— Rejeté les demandes de paiement formées par Madame [L] au titre de l’indexation des loyers pour une somme de 4.017 euros ;

— Enjoint Madame [L] de produire à Madame [U] [Z] les quittances locatives à compter du 1er août 2020 et jusqu’à la date du prononcé de la résiliation judiciaire du bail (critiquée), sous réserve du paiement entier par le preneur des loyers ;

— Dit que cette injonction sera assortie d’une astreinte de 20 euros par jour de retard dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de trois mois’ ;

REFORMER le jugement entrepris pour le surplus et notamment en ce qu’il a :

— Prononcé la résiliation du bail d’habitation à effet du 1er mars 2008 et conclu le 12 mars 2008 entre Mme [C] [L] d’une part et Mme [U] [Z] d’autre part, et relatif à l’immeuble d’habitation et ses accessoires situés [Adresse 2] à [Localité 10] ;

— Condamné Mme [U] [Z] à libérer les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 10], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

— A défaut de libération desdits lieux, ordonné l’expulsion de Mme [U] [Z] et celle de tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Rappelé, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamné Mme [U] [Z] à payer à Madame [C] [L] la somme de 13.380 euros au titre des loyers et charges impayés terme de juin 2022 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation; – Condamné Mme [U] [Z] à payer à Mme [C] [L] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 930 euros ) à compter dudit jugement (uniquement en ce que la qualification d’indemnité d’occupation résulte du prononcé de la résiliation judiciaire contestée);

— Condamné Mme [U] [Z] à payer à Mme [C] [L] la somme de 2.290,33 euros au titre des régularisations des charges, somme portant intérêt au taux légal à compter dudit jugement ;

— Condamné Mme [C] [L] à payer à Mme [U] [Z] la somme de 1.440 euros au titre de la répétition de l’indu concernant les loyers, somme portant intérêt à compter de ladite décision ;

— Rejeté les demandes reconventionnelles de condamnations au titre de la répétition de l’indu au surplus, à savoir celle concernant les provisions sur charges indument versées en raison de l’absence de toute régularisation annuelle de charges par la bailleresse ;

— Condamné Mme [C] [L] à payer à Mme [U] [Z] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi par cette dernière ;

— Rejeté les autres demandes reconventionnelles de condamnation à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudice confondues, à savoir celles formées d’une part en réparation du préjudice matériel tiré de la non-production des quittances et reçus de loyers, et, d’autre part, du préjudice matériel tiré de la non-réparation du parquet endommagé par suite d’un dégât des eaux, et indemnisé au profit de la seule bailleresse sans que celle-ci ne fasse procéder aux travaux de reprise nécessaires au sein du logement occupé par la défenderesse;

— Rejeté la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement au profit de Mme [U] [Z]; – Condamné Mme [U] [Z] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter de ladite décision ;

— Condamné Mme [U] [Z] aux entiers dépens.

ET, STATUANT DE NOUVEAU sur ces chefs infirmés :

A TITRE PRINCIPAL :

DEBOUTER Madame [L] de l’ensemble de ses demandes de résiliation judicaire et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTER Madame [L] de ses demandes additionnelles de régularisation de charges locatives depuis le 1er mars 2016 ;

DONNER ACTE à Madame [Z] de ce que l’injonction de production des quittances de loyers, telle que prescrite par le jugement entrepris, sous astreinte de 20 euros par jours de retard à compter du prononcé de celui-ci, n’a pas été exécutée par Madame [L] ;

ENJOINDRE 'Madame [L]' de délivrer à Madame [Z] les quittances locatives afférentes aux règlements des loyers et charges reçus depuis le 1er avril 2022, et ce sous la même astreinte de 20 euros par jour calendaire de retard ;

CONDAMNER Madame [L] à payer à Madame [Z] les sommes de :

—  5.000 euros en réparation du préjudice matériel tiré de la non-production fautive des quittances et reçus demandés ;

—  2.499 euros en réparation du préjudice matériel tiré de la non-réparation fautive du parquet, endommagé par suite d’un dégât des eaux, et indemnisé au profit de la bailleresse sans que celle-ci ne fasse procéder aux travaux de reprise nécessaires ;

—  2.915 euros en répétition des montants de provision de charges indument versées en raison de l’absence fautive de toute valable régularisation annuelle des charges ;

—  1.964,50 euros en répétition du surplus de loyers indument versés ;

—  15.000 euros en réparation du préjudice moral tiré du caractère anormal et inadmissible des modalités locatives imposées par la bailleresse et du comportement dolosif de cette dernière à l’égard de sa locataire ;

DIRE ET JUGER que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, et ce, avec anatocisme en application et dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil ;

DIRE ET JUGER que la somme totale de 3.938 euros – somme à parfaire au jour de la clôture des débats – correspondant aux allocations logement perçues directement par Madame [L] depuis le jugement attaqué 'devront’ venir en déduction de l’arriéré locatif restant éventuellement dû par Madame [Z], ou, le cas échéant, et fonction des comptes opérés entre les parties, en remboursement au profit de Madame [Z] ;

DRESSER les comptes entre les parties ;

ORDONNER, s’il y a lieu, toute compensation légale des créances précitées avec les sommes pouvant être dues par Madame [Z] à la bailleresse au titre de l’arriéré locatif actualisé et corrigé ;

DEBOUTER Madame [L] de tout autres demandes ;

SUBSIDIAIREMENT :

ACCORDER les délais de paiement les plus larges à Madame [Z] afin de s’acquitter le cas échéant du solde restant à sa charge, après compensation des créances en présence, les remboursements s’affectant alors d’abord au remboursement du principal ;

ORDONNER le cas échéant, en application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, un paiement par douzième du reliquat de charges locatives retenu et mis à la charge de Madame [Z] ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER Madame [L] à payer à Madame [Z] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER Madame [L] aux entiers dépens, dont distraction en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 mai 2023 aux termes desquelles Mme [C] [L] demande à la cour de :

Débouter Madame [Z] de son appel et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

o Prononcé la résiliation du bail relatif à l’immeuble et ses accessoires situés [Adresse 1] à [Localité 9], conclu le 12 mars 2008 entre Mme [L] Et Madame [Z] ;

o A défaut, ordonné l’expulsion de Madame [Z] et celle de tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

o Rappelé s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.4332 du Code des procédures civiles d’exécution ;

o Condamné Mme [Z] à payer à Mme [L] la somme de 13.380 € au titre des loyers et charges impayés terme de juin 2022 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

o Condamné Mme [Z] à payer à Mme [L] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 930 € subissant les augmentations légales à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

o Condamné Mme [Z] à payer à Mme [L] à payer la somme de 2.290,33 euros autitre des régularisations des charges, somme portant intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

o Rejeté les autres demandes de condamnation à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondues ;

o Rejeté la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement ;

o Condamné Madame [Z] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

o Condamné Mme [Z] aux entiers dépens ;

Recevoir Madame [L] en son appel incident et le déclarer bien fondé ;

Infirmer le jugement du 31 août 2022 en ce qu’il a débouté Madame [L] de sa demande tendant à voir condamner Madame [Z] à lui payer la somme de 4.017 euros au titre de l’indexation des loyers depuis le 1er janvier 2017 ;

Infirmer le jugement du 31 août 2022 en ce qu’il a condamné Madame [L] à payer à Madame [Z] la somme de 500 € en réparation de son préjudice moral ;

Statuant à nouveau :

Condamner Madame [Z] à payer à Madame [L] la somme de 4.017 euros au titre de l’indexation des loyers depuis le 1er janvier 2017 ;

Débouter Madame [Z] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Condamner Madame [Z] à payer à Madame [L] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de la sommation de payer et de la signification à intervenir conformément à l’article 696 du même code.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des pièces produites que Mme [Z] a quitté les lieux le 1er mars 2023, date d’établissement du procès-verbal d’état des lieux de sortie par commissaire de justice.

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Selon l’article 954 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion'.

En l’espèce, Mme [Z] sollicite dans la partie 'discussion’ de ses écritures la requalification du contrat de bail conclu entre les parties le 1er mars 2008 en bail d’habitation nue portant sur un logement vide relevant du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, cette demande ne figure pas dans le dispositif de ses écritures, de sorte que la cour n’en est pas valablement saisie en application de l’article 954 précité.

Sur les demandes principales de Mme [L]

* La résiliation du bail

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui a prononcé la résiliation du bail conclu le 12 mars 2008, ordonné son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 930 euros jusqu’à la libération des lieux, Mme [Z] sollicite que Mme [L] soit déboutée de ses demandes de résiliation judiciaire du bail et de fixation d’une indemnité d’occupation, l’expulsion étant devenue sans objet.

Elle fait valoir que le montant de l’arriéré locatif ne constituait pas un comportement d’une gravité suffisante, en ce qu’elle n’a cessé de régler son loyer qu’en raison de la pandémie de covid ayant gravement impacté son activité de chauffeur de taxi, et qu’elle a procédé à des règlements partiels avant de reprendre le paiement total du loyer courant depuis novembre 2021. Elle soutient que 'les agissements dolosifs et la mauvaise foi patente de la bailleresse s’opposaient à ce que la résiliation du bail puisse être ordonnée en l’espèce', caractérisés par:

— le fait de lui imposer de payer son loyer en espèces et de lui refuser tout paiement par virement bancaire ;

— le fait de ne jamais avoir procédé à la régularisation de charges pourtant payées par provisions;

— le fait 'd’entretenir une pression psychologique inacceptable afin d’exiger de façon sauvage et arbitraire une libération des lieux dès que possible au prétexte fallacieux, et à tout le moins inopérant en l’état de l’absence de toute démarche initiée par la bailleresse – du projet de vente du bien'.

Elle ajoute que le fait qu’elle ait libéré depuis le logement ne remet pas en cause le bien fondé de la demande de réformation des chefs de dispositif du jugement ayant accordé à tort la résiliation du bail, en précisant que 'le caractère arbitraire d’une telle résiliation ne vient en définitive que conforter et justifier les demandes reconventionnelles’ qu’elle formule, et en particulier celle au titre du préjudice moral subi.

Mme [L] conclut à la confirmation du jugement entrepris sur ces points, en faisant valoir que Mme [Z] a cessé de régler ses loyers à compter de mars 2020, puis a effectué des règlements partiels, avant de cesser à nouveau tout règlement de novembre 2020 à août 2021 inclus, et ajoute que la dette s’élève à 12.373,97 euros au 28 février 2023, de sorte que la résiliation pour manquements graves, persistants et répétés à son obligation de paiement des loyers est justifiée.

S’agissant des manquements que Mme [Z] lui impute, Mme [L] réplique qu’elles étaient amies de longue date, qu’elles avaient convenu ensemble d’un règlement en espèces 'permettant à Mme [Z] de blanchir les espèces non déclarées perçues dans le cadre de son activité professionnelle', qu’elle justifie devant la cour des régularisations de charges et que Mme [Z] ne justifie nullement du préjudice moral qu’elle allègue.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés en vertu de l’article 25-3, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La cour d’appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision.

Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient , le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision. (3e Civ., 22 mars 1983, pourvoi n° 81-13.508, Bull n°84).

L’exception d’inexécution du contrat est prévue aux articles 1219 et suivants du code civil, selon lequel 'une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave'. Ainsi par exemple, si les désordres constatés ne rendent pas le logement totalement inhabitable, la suspension du paiement des loyers n’est pas justifiée (Civ. 3ème , 9 septembre 2021, n°20-12.347).

En l’espèce, Mme [Z] ne conteste pas avoir cessé de payer avec régularité le loyer à compter du mois de mars 2020, ce qu’elle explique par la pandémie de covid.

Conformément à ce qu’a retenu à juste titre le premier juge, les décomptes locatifs produits par Mme [L] sont erronés, en ce qu’ils portent sur des montants appelés de 980 euros outre 50 euros de provisions sur charges, alors que le contrat de bail écrit liant les parties stipule un loyer de 900 euros, outre 30 euros de provisions sur charges, qui doit être retenu.

Mme [Z] justifie par les échanges de SMS entre les parties produits en pièce 6, et notamment par un SMS adressé par Mme [L] le 16 septembre 2020, que celle-ci lui devait à cette date : '3040 euros moins les 800 euros il reste 2240 euros', alors que le décompte produit en pièce 26 par Mme [L] mentionne une somme due à cette date de 2840 euros, de sorte que la somme totale de 600 euros doit être comptabilisée en sus au titre des versements de la locataire pour août et septembre 2020, période au cours de laquelle la locataire avait sollicité par SMS de faire un virement de 500 euros et de donner 300 euros en espèces.

En conséquence, le montant de la dette locative s’élevait à la somme de 12780 euros au mois de juin 2022, soit la somme de (930 euros x 30 mois), déduction faite des versements de la locataire pour un montant total de (14520 + 600) = 15120 euros.

Compte tenu du décompte définitif produit par Mme [L] en pièce 38, mentionnant des versements de la CAF pour un montant total de 3838 euros (à laquelle il convient d’ajouter la somme de 100 euros versée par CAF en septembre 2022, ainsi qu’il résulte de l’attestation produite en pièce 44 par Mme [Z] et non prise en compte), qui doit également être corrigé s’agissant du montant du loyer (930 euros charges comprises, et non 980 euros) et du montant total des versements de la locataire (22496 euros et non 21896 euros, compte tenu des deux versements de 800 euros au lieu de 500 euros aux mois d’août et septembre 2020), la dette locative au départ des lieux s’élevait à :

(930 euros x 38 mois) – (22496 + 3938) = 8906 euros.

Il en résulte que le montant de l’arriéré locatif persistant constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Mme [L], qui sollicite, sans la qualifier explicitement, l’application d’une exception d’inexécution compte tenu des manquements de la bailleresse, ne saurait voir prospérer sa demande, alors que les manquements allégués au soutien de sa prétention au rejet de la résiliation du bail ( paiements en espèces imposé, absence de régularisation des charges et pression psychologique pour qu’elle quitte les lieux), à les supposer établis, ne sauraient justifier la suspension du paiement des loyers, et seront examinés ci-après dans le cadre des demandes reconventionnelles formées par Mme [Z].

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, sauf à préciser que les chefs de dispositif relatifs à l’expulsion sont devenus sans objet compte tenu de la libération des lieux le 1er mars 2023.

Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu’il a condamné Mme [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 930 euros à compter du jugement entrepris et jusqu’à la libération des lieux, ce montant étant conforme au loyer et à la provision sur charges contractuellement prévus.

* La dette locative

Compte tenu de ce qui a été jugé plus haut, il convient, infirmant le jugement entrepris, de condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 8906 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 1er mars 2023, date de la libération des lieux, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 mars 2021 sur la somme de 4800 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.

* Les régularisations de charges

Mme [Z] fait grief au jugement entrepris de l’avoir condamnée au paiement de la somme de 2290,33 euros au titre des régularisations de charges, et demande que Mme [L] soit déboutée de sa demande à ce titre.

Elle fait valoir que l’action du bailleur aux fins de régularisation de charges se prescrit par trois ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’effectuer ladite régularisation, et en déduit que l’action de Mme [L] est prescrite pour la période du 1er juillet 2016 au 30 juin '2018". Elle soutient que, pour le surplus, Mme [L] ne produit pas le relevé général des dépenses de la copropriété, ni l’ensemble des pièces justificatives des charges. Elle ajoute à titre subsidiaire que la jurisprudence considère qu’une demande tardive de régularisation par le bailleur peut être qualifiée de déloyale et brutale et engager la responsabilité contractuelle du bailleur, notamment lorsque la demande concerne une somme de plus du triple de la somme provisionnée, ce qui est le cas en l’espèce.

Mme [L] conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir qu’elle verse aux débats les régularisations pour la période du 1er mars 2016 au 12 mars 2021, et que sa demande est recevable sur les trois années précédant sa demande formée à l’audience du 4 avril 2022, ainsi que l’a considéré à juste titre le premier juge.

Aux termes de l’article 7-1 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés en vertu de l’article 25-10 compte tenu de la stipulation d’une provision pour charges, dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

— un décompte des charges selon leur nature,

— dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

A compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire.

Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés, la production de décomptes collectifs concernant l’ensemble des locataires d’un immeuble ne répondant pas aux exigences de la loi (Civ. 3 22 mars 2005, pourvoi 04-11.728 ; Civ. 3 31 mai 2011, pourvoi 10-18.568).

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s’opposer à l’action du locataire en répétition de charges indûment perçues par le bailleur ( 3e Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n°22-21.379).

Si la régularisation des charges locatives peut intervenir jusqu’à l’audience devant le juge, leur paiement ne peut être obtenu que dans les limites de la prescription (Civ. 3ème, 28 juin 2018, n°17-18.473).

En l’espèce, Mme [L] n’a pas réclamé à Mme [Z] les régularisations des charges dès réception des décomptes des charges de la copropriété, mais uniquement au cours de l’instance devant le premier juge.

Mme [Z] fait valoir à juste titre que la prescription est acquise :

— pour les charges du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, dès lors que le décompte individuel des charges date du 15 janvier 2018, de sorte que la bailleresse avait jusqu’au 15 janvier 2021 pour les réclamer ; or, elle a formé sa première demande à ce titre par conclusions déposées à l’audience du 4 avril 2022 ainsi que le précise le premier juge ;

— pour les charges du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, dès lors que le décompte individuel des charges date du 26 novembre 2018, de sorte que la bailleresse avait jusqu’au 26 novembre 2021 pour les réclamer et qu’elle ne l’a fait que par conclusions du 4 avril 2022.

En revanche, ne sont pas prescrites les charges réclamées pour la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 (le décompte individuel de charges datant du 16 décembre 2019), celle du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 et celle du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021.

Pour ces périodes, Mme [L] produit les décomptes détaillés par nature de charge et individualisés, et Mme [Z] ne les conteste pas utilement.

Il en résulte que le montant des charges réclamées est justifié à hauteur des sommes de :

—  716,45 euros pour la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019,

—  668,24 euros pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020,

—  759,16 euros pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021,

soit la somme totale de 2143,85 euros.

S’il a pu être jugé, ainsi qu’il a été rappelé plus haut, que la réclamation présentée par le bailleur sur une période écoulée de cinq ans, de plus du triple de la somme provisionnée, si elle était juridiquement recevable et exacte dans son calcul, était, dans le cas d’espèce, déloyale et brutale et constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat engageant la responsabilité du bailleur à l’égard du preneur et de sa caution solidaire pour le dommage occasionné (Civ. 3ème, 21 mars 2012, n°11-14.174); cependant aucune faute de cette nature n’est démontrée par Mme [Z] en l’espèce, étant observé que la période de régularisation se limite en l’espèce à trois ans.

En conséquence, il convient, infirmant le jugement entrepris, de condamner Mme [Z] à payer à Mme [L] la somme de 2143,85 euros au titre des régularisations de charges pour la période non prescrite du 1er juillet 2018 au 30 juin 2021.

* L’indexation des loyers

Formant appel incident du chef de dispositif du jugement qui l’a déboutée de sa demande, Mme [L] sollicite la condamnation de Mme [Z] au paiement de la somme de 4017 euros au titre de l’indexation des loyers depuis le 1er janvier 2017. Elle fait valoir qu’elle est 'dans son droit le plus strict, la locataire étant dans les lieux depuis 14 ans'.

Mme [Z] sollicite la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que la clause d’indexation figurant au bail est inapplicable et sans efficacité en raison de son imprécision, faute de pouvoir déterminer clairement la périodicité de l’indexation, la date de la première indexation et l’indice de référence choisi. A titre subsidiaire, elle soutient que les demandes de Mme [L] se heurtent à la prescription abrégée d’un an pour les périodes du 1er mars 2016 au 28 février 2022, ajoutant que la date formée au titre du premier trimestre 2022 est erronée en ce qu’elle se base sur une période ininterrompue de revalorisation du loyer de référence depuis mars 2008 et que le loyer de référence a été modifié arbitrairement pour passer de 900 à 930 euros en cours d’exécution du bail. Elle indique que la bailleresse avait décliné la possibilité d’indexer annuellement le loyer, puisque la question de sa revalorisation faisait partie des moyens de pression dont elle usait par SMS.

Selon l’article 17-1, I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, applicable aux logements meublés en vertu de l’article 25-9, 'lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande'.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties stipule que 'le loyer sera automatiquement révisé au prochain bail', sans précisions sur les modalités de calcul du loyer révisé.

Il en résulte qu’aucune indexation ne peut être appliquée en l’espèce.

Au demeurant, la demande formée par Mme [L], à la supposer recevable, serait prescrite pour la période antérieure à l’année 2022 au cours de laquelle elle a formé pour la première fois sa demande en application de l’article 17-1, I précité, et le calcul effectué sur la base d’un loyer de 930 euros, et non de 900 euros, est erroné.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [L] de sa demande au titre de l’indexation des loyers.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [Z]

* La délivrance de quittances de loyers sous astreinte depuis le 1er avril 2022

Selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés en vertu de l’article 25-3, 'le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges (…).

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu'.

Un occupant sans droit ni titre ne peut réclamer des justificatifs de paiement des loyers (Civ. 3ème, 1er février 2011, n°10-11.603).

Pour mémoire, les chefs de dispositif par lesquels le premier juge a enjoint à Mme [L] de produire à Mme [Z] les quittances locatives à compter du 1er mars 2020 et jusqu’à la date de prononcé de la résiliation judiciaire du bail, sous réserve du paiement entier par le preneur des loyers, sous astreinte de 20 euros par jour de retard dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision et pour une durée de trois mois, sont devenus irrévocables, Mme [L] n’ayant pas formé appel incident de ces chefs.

Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail effectué par le premier juge ayant été confirmé par le présent arrêt, Mme [Z] dispose du titre exécutoire que constitue le jugement pour obtenir communication des quittances jusqu’à la date du jugement, soit jusqu’au 31 août 2022.

Pour la période du 1er septembre 2022 au 1er mars 2023, date de libération des lieux, Mme [Z] était occupante sans droit ni titre suite à la confirmation du prononcé de la résiliation du bail, et ne peut donc obtenir condamnation de Mme [L] à lui délivrer des quittances locatives pour ladite période.

Il convient dès lors, ajoutant au jugement entrepris, de la débouter de sa demande à ce titre.

* La demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel tiré de la non-production des quittances et reçus demandés

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui l’a déboutée de sa demande à ce titre, Mme [Z] sollicite que Mme [L] soit condamnée à lui payer la somme de 5000 euros.

Elle fait valoir qu’elle a réclamé à plusieurs reprises des quittances à la bailleresse, qui ne lui ont pas été remises, alors qu’elle avait réglé tout ou partie des loyers concernés, et que cette faute commise par Mme [L] l’a empêchée de percevoir l’allocation logement à laquelle elle avait droit sur les années 2018 à 2021 pour un montant total de plus de 5000 euros. Elle souligne que c’est grâce à la décision entreprise que Mme [L] lui a enfin délivré des quittances et qu’elle a pu percevoir l’allocation logement à compter de janvier 2021, laquelle a été versée directement à Mme [L] sans que cette dernière l’en informe.

Mme [L] conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que Mme [Z] n’a demandé de quittances qu’à partir de 2020 et n’a fait de demande d’allocation logement qu’en 2021, ajoute qu’elle produit les quittances de janvier 2018 à mars 2022 et que Mme [Z] ne subit dès lors aucun préjudice.

Ainsi qu’il a été rappelé plus haut, l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande, ou un reçu si le locataire a effectué un paiement partiel.

La responsabilité du bailleur peut être engagée si son refus de délivrer les quittances a causé un préjudice au locataire, en ce qu’il n’a pas pu bénéficier des allocations logement auxquelles il ouvrait droit (Civ. 3ème, 23 juin 2015, n°14-15.230).

En l’espèce, il est établi par les pièces produites, et notamment par les échanges de SMS entre les parties, que Mme [Z] a sollicité des quittances de loyer dès le mois de janvier 2018, période à laquelle il n’existait aucun impayé de loyer ; dans un SMS du 28 janvier 2018, Mme [L] lui répond : 'je prépare la quittance, t’en as besoin pour quoi ' Fais gaffe à ce que tu fais, je ne t’ai pas déclarée, sinon dis moi et je revois le loyer à la hausse’ ; elle poursuit le 5 février 2018 : 'j’espère qu’on n’aura pas de soucis avec l’APL parce que s’ils font un contrôle on sera dans la merde’ ; courant 2020, Mme [Z] sollicite à nouveau des quittances par SMS, et Mme [L] lui répond qu’elle les obtiendra quand elle aura soldé la dette locative, alors que celle-ci n’a débuté qu’en mars 2020, et que des paiements partiels ont été effectués dès le mois de mai 2020, pour lesquels Mme [L] aurait dû délivrer des reçus. La production des quittances n’est intervenue que devant le premier juge, en réponse aux demandes reconventionnelles de Mme [Z].

Or, Mme [Z] justifie par les pièces produites que la CAF avait sollicité la production des quittances depuis juillet 2018 pour pouvoir lui ouvrir un droit à l’allocation logement ; il résulte des simulations effectuées qu’elle aurait pu prétendre à un droit à l’allocation logement de :

—  16 à 56 euros par mois pour 2018,

—  19 à 59 euros par mois pour 2019,

—  51 à 91 euros par mois pour 2020.

Suite à la production des quittances en cours de procédure de première instance, Mme [Z] a bénéficié en juillet 2022 d’un rappel APL sur la période du 1er janvier 2021 au 30 juin 2022 d’un montant de 2237 euros, versé à Mme [L], puis d’une allocation logement mensuelle oscillant de 217 euros à 291 euros.

Il convient dès lors de juger que Mme [Z] rapporte la preuve par les pièces produites que le refus de Mme [L] de lui délivrer des quittances ou reçus l’a privée des allocations logement, et qu’elle a subi un préjudice, pour la période de 2018 à 2020 inclus, qui sera justement réparé par la somme de 1800 euros, compte tenu des fourchettes basse et haute des simulations produites.

En conséquence, il convient, infirmant le jugement entrepris sur ce point, de condamner Mme [L] à lui verser la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts à ce titre.

* La demande en réparation du préjudice matériel tiré de la non-réparation fautive du parquet

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui l’a déboutée de sa demande à ce titre, Mme [Z] sollicite que Mme [L] soit condamnée à lui verser la somme de 2499 euros. Elle fait valoir que le parquet a été endommagé à la suite d’un dégat des eaux, que la bailleresse a perçu de son assurance la somme de 2499 euros mais n’a jamais procédé aux travaux de reprise nécessaires, la contraignant à vivre dans un logement où une grande partie du parquet craquait, s’affaissait et noircissait. Elle ajoute que les désordres sont mentionnés dans le constat d’état des lieux de sortie, le commissaire de justice indiquant que le parquet est gondolé et abîmé.

Mme [L] conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que Mme [Z] souhaitait que les travaux soient réalisés par l’une de ses connaissances, ce qu’elle avait refusé, et ajoutant qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un préjudice.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur dans le cadre du présent litige, applicable aux logements meublés en application de l’article 25-3, 'le bailleur est obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…)'.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un dégât des eaux est survenu courant 2017, Mme [L] précisant dans ses écritures qu’il consistait en l’explosion du ballon d’eau chaude, et ne soutenant pas que Mme [Z] en serait à l’origine.

Il résulte des échanges SMS entre les parties à partir de janvier 2018 que Mme [L] a perçu la somme de 2499 euros de son assurance, mais que cette somme ne couvrirait qu’une partie du devis Eurexo des travaux de reprise (non produit), Mme [L] indiquant à Mme [Z] dans un SMS du 10 janvier 2018 'si tu trouves une société qui fait le parquet pour ce montant pas de problème, pour ce qui me concerne je ne peux pas rajouter’ ; Mme [Z] lui envoie en réponse le 10 février 2018 un devis de la société Renaissance Parquet d’un montant total de 1740 euros HT, soit 2088 euros TTC ; en l’absence de réponse, Mme [Z] indique le 15 octobre 2019 : 'je vais changer le parquet parce qu’il est pourri avec le temps, les lattes se gonflent et noircissent (…) Je te dirai pour combien il y a de frais, je t’enverrai la facture’ ; Mme [L] répond le même jour : 'Je te remercie de ne pas utiliser le loyer pour faire des travaux et de me demander mon avis avant car c’est moi qui paye et donc qui décide je voudrais avoir le devis'.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie du 1er mars 2023 mentionne que les lames du parquet de l’entrée sont gondolées et abimées au niveau de leur jonction, Mme [Z] ayant précisé au commissaire de justice que la cause provenait d’un dégât des eaux suite à une fuite du chauffe-eau.

Il résulte de ces éléments que Mme [L], à qui il incombait de procéder à la réfection du parquet de l’entrée suite au dégât des eaux survenu en 2017, n’a jamais procédé à ces travaux, alors que Mme [Z] lui avait pourtant fourni un devis d’un montant inférieur à l’indemnité perçue de sa compagnie d’assurance.

Mme [Z] a nécessairement subi un préjudice de jouissance, ce parquet étant demeuré gondolé et abîmé.

Toutefois, elle ne saurait prétendre percevoir le montant total de l’indemnité perçue de la compagnie d’assurance, dès lors qu’elle n’a pas elle-même entrepris de travaux, et que son préjudice est modéré compte tenu du fait que le désordre n’a affecté que l’entrée du logement, de sorte qu’il sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros.

Il convient donc, infirmant le jugement entrepris sur ce point, de condamner Mme [L] à payer à Mme [Z] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la non-réparation du parquet.

*La répétition des provisions pour charges indûment versées

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui l’a déboutée de sa demande, Mme [Z] sollicite que Mme [L] soit condamnée à lui payer la somme de 2915 euros en répétition des montants de provisions de charges indûment versés en raison de l’absence fautive de toute valable régularisation annuelle des charges, correspondant à la période du 12 mars 2016 au mois de février 2022.

Elle fait valoir qu’aucune régularisation de charges n’a été pratiquée en plus de 14 ans, qu’elle a réglé un montant mensuel de 50 euros arbitrairement fixé au lieu des 30 euros contractuellement prévus, et ajoute que le fait qu’elle a soulevé la prescription partielle des demandes en régularisation de charges de Mme [L] ne fait aucunement obstacle ni doublon avec sa demande de répétition des provisions déjà réglées à cette dernière sur tout ou partie de la période.

Mme [L] conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Le défaut de justification ou le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire (3e Civ., 10 février 2015, pourvoi n° 13-27.20921).

Cette action en remboursement se prescrit par trois ans à compter du jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision (Civ 3, 9 novembre 2017, n° 16-22. 445 ; 3e Civ., 20 décembre 2018, pourvoi n° 17-23.895; 3e Civ., 8 mars 2018, Bull 29, pourvois 17-11.985, 17-12.015, 17-12.004 ; 3e Civ., 6 mai 2021, pourvoi n° 20-11.707).

Toutefois, ainsi qu’il a été rappelé plus haut, l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s’opposer à l’action du locataire en répétition de charges indûment perçues par le bailleur ( 3e Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n°22-21.379).

En l’espèce, la régularisation des charges a été justifiée devant le premier juge, et Mme [Z] a été condamnée au paiement de la somme totale de 2143,85 euros au titre des régularisations de charges pour la période non prescrite du 1er juillet 2018 au 30 juin 2021, les provisions sur charges de 50 euros (au lieu des 30 euros contractuellement prévues) réglées par Mme [Z] étant déduites des montants réclamés, et Mme [L] ayant communiqué les régularisations de charges pour la période antérieure, à compter de 2016.

Il en résulte qu’aucun indû n’est établi en l’espèce, et il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [Z] de sa demande à ce titre.

* La répétition du surplus de loyers indûment versé

Le premier juge a condamné Mme [L] à payer à Mme [Z] la somme de 1440 euros au titre de la répétition de l’indû concernant les loyers, en précisant qu’il 'a été déjà fait application du loyer contractuellement établi par contrat écrit le 12 mars 2008 dans le calcul de la dette due entre le mois de mars 2020 et le terme de juin 2022".

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris sur ce point, Mme [Z] sollicite la condamnation de Mme [L] au paiement de la somme de 1964,50 euros au en répétition du surplus des loyers indûment versés depuis le 12 mars 2016, en faisant valoir qu’elle a payé un surplus de loyer de 30 euros chaque mois à la suite d’une revalorisation arbitraire opérée par Mme [L].

Mme [L] n’a pas formé appel incident sur ce point, et ne réplique pas.

En l’espèce, ainsi qu’il a été jugé plus haut, le montant du loyer contractuellement prévu par les parties (soit 900 euros, outre 30 euros au titre de la provision pour charges) a déjà été retenu dans le cadre de la fixation de la dette locative, le décompte débutant en janvier 2020.

Pour la période antérieure au 31 janvier 2020, il résulte des quittances produites par Mme [L] que Mme [Z] s’est acquittée de la somme de 930 euros au titre du loyer, au lieu des 900 contractuellement prévus depuis le 1er janvier 2018. Aucun élément probant n’est produit pour la période antérieure à cette dernière date.

Toutefois, le premier juge a octroyé à Mme [Z] une somme de 1440 euros, représentant (30 euros x 4 ans), de sorte qu’il a couvert la période allant de 2016 à 2020.

En l’absence de demande d’infirmation formée par Mme [L], la cour ne peut que confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné cette dernière au paiement de la somme de 1440 euros à ce titre.

* Les dommages et intérêts en réparation du préjudice moral allégué

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a limité la condamnation de Mme [L] à ce titre à la somme de 500 euros, Mme [Z] sollicite que celle-ci soit portée à la somme de 15.000 euros 'en réparation du préjudice moral tiré du caractère anormal et inadmissible des modalités locatives imposées par la bailleresse et du comportement dolosif de cette dernière à l’égard de sa locataire'.

Elle fait valoir que Mme [L] s’est refusée à lui délivrer des quittances, a exigé d’être réglée du loyer exclusivement en cash, s’est abstenue de toute régularisation de charges, a conservé à son seul profit le montant d’une indemnité d’assurances, a augmenté arbitrairement le montant du loyer et de la provisions sur charges, a fait subir une pression confinant au harcèlement à l’encontre de sa locataire afin de la contraindre à libérer dès que possible le logement dans le but de le vendre libre de toute occupation, et a persisté à solliciter une résiliation judiciaire du bail manifestement disproportionnée et en tout état de cause injustifiée. Elle ajoute qu’elle a vécu pendant près de 15 années dans la crainte d’être mise à la porte du jour au lendemain et sur première demande de sa bailleresse.

Formant appel incident sur ce point, Mme [L] sollicite que Mme [Z] soit déboutée de sa demande à ce titre, en faisant valoir que les griefs allégués sont infondés, et qu’elle a au contraire 'fait preuve d’une gentillesse et d’une empathie à toutes épreuves pour aider son amie'. Elle affirme qu’un contrat de bail écrit a bien été rédigé, ce qui démontre son absence de volonté malhonnête, et que le paiement des loyers en espèces résultait d’un accord exprès entre les parties qui les arrangeaient toutes les deux, notamment Mme [Z] qui pouvait ainsi écouler les espèces perçues dans le cadre de son travail et non déclarées aux impôts.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, parmi les griefs formulés par Mme [Z] au soutien de l’indemnisation de son préjudice moral, celui relatif à la demande de résiliation judiciaire du bail sera écarté dès lors qu’il a été fait droit à ladite demande pour les motifs exposés plus haut.

Sont avérés les refus de délivrance des quittances (ayant toutefois donné lieu à indemnisation du préjudice matériel en résultant), l’absence de régularisation annuelle des charges avant la présente procédure, le fait que Mme [L] a conservé une indemnité d’assurance sans entreprendre les travaux de reprise du parquet (ayant toutefois donné lieu à indemnisation du préjudice de jouissance en ayant résulté), et le fait d’avoir augmenté sans fondement le loyer et la provision sur charges prévus contractuellement.

S’agissant du règlement du loyer exclusivement en espèces dans la boîte aux lettres de la bailleresse, les échanges de SMS produits démontrent que Mme [L] en était à l’origine ; ainsi, elle n’a accepté un virement qu''exceptionnellement’ le 11 avril 2020, suite à la demande de Mme [Z] en raison du confinement ; elle a en outre répondu le 12 juin 2020 'pas de virement à l’avenir, sinon il faut qu’on régularise la situation et du coup les conditions ne seront plus les mêmes car je passerai pour un gestionnaire de biens'.

Enfin, il est établi par les échanges de SMS produits que Mme [L] n’a eu de cesse de demander à Mme [L] de quitter les lieux dès le début de l’année 2020 pour pouvoir vendre l’appartement, se montrant menaçante (ainsi, le 1er décembre 2020 : 'tu squattes mon appartement sans droit ni titre et tu devras en sortir'), alors qu’elle n’avait encore engagé aucune procédure de résiliation de bail, et qu’elle a attendu le 24 août 2022, soit quelques jours avant la date du jugement entrepris, pour délivrer un congé pour vente.

Il en est résulté un préjudice moral pour Mme [Z], constitué par l’anxiété et le stress engendrés par l’absence de délivrance de quittances, l’augmentation sans fondement du montant du loyer et des charges, l’exigence de paiements en espèces dans la boîte aux lettres de la bailleresse, et surtout par les multiples tentatives de Mme [L] d’évincer Mme [Z] avant d’y être autorisée judiciairement, en lui indiquant de façon mensongère que sa situation était 'illégale'. Or, Mme [Z] a pour sa part cessé de régler les loyers uniquement à compter de mars 2020 et de la perte d’activité liée au covid, et a repris les paiements partiels dès qu’elle l’a pu.

Il convient dès lors, infirmant le jugement entrepris sur le quantum alloué, de condamner Mme [L] à payer à Mme [Z] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

* Les intérêts au taux légal et l’anatocisme

Il convient de dire que les condamnations prononcées au bénéfice de Mme [Z] porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt en application de l’article 1231-7 du code civil, confirmant le jugement entrepris s’agissant des condamnations déjà prononcées par le premier juge, et y ajoutant pour le surplus.

Il convient en outre, ajoutant au jugement entrepris, de dire que les intérêts échus dus pour une année entière produiront intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil, ajoutant au jugement entrepris sur ce point.

* La déduction des allocations logement perçues par Mme [L] du montant de l’arriéré locatif depuis le jugement, ou leur remboursement au profit de Mme [Z]

Il a déjà été fait droit à cette demande plus haut, dans le cadre de l’établissement de la dette locative.

* La compensation

Le jugement entrepris est irrévocable en ce qu’il a ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties, en l’absence d’appel de ce chef de dispositif.

* Les délais de paiement

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui a rejeté sa demande, Mme [Z] la réitère devant la cour à titre subsidiaire, en sollicitant 'les délais de paiement les plus larges afin de s’acquitter le cas échéant du solde restant à sa charge après compensation des créances en présence, les remboursements s’affectant d’abord au remboursement du principal'.

Elle fonde sa demande sur 'l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989", en faisant valoir qu’elle justifie par les pièces produites de ses ressources et charges.

Mme [L] sollicite la confirmation du jugement entrepris.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant des délais de paiement de trois ans suspensifs du jeu de la clause résolutoire, n’est pas applicable en l’espèce, s’agissant d’une résiliation prononcée judiciairement et pour laquelle la locataire a déjà quitté les lieux.

Seul est donc applicable l’article 1343-5 du code civil, lequel dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

En l’espèce, compte tenu des pièces produites par Mme [Z], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle pour un revenu fiscal de référence de 12639 euros, qui justifie de ses ressources et charges, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

¿ Le paiement par douzième du reliquat de charges locatives mis à la charge de Mme [Z]

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande'.

Ce texte n’est toutefois applicable qu’au locataire en cours d’exécution du bail, et non à une personne déchue du titre d’occupation des lieux comme c’est le cas de Mme [Z] suite à la résiliation du bail, outre qu’elle a quitté les lieux. Au demeurant, il lui a été octroyé des délais de paiement qui incluent la somme due au titre des régularisations de charges.

En conséquence, il convient, ajoutant au jugement entrepris, de débouter Mme [Z] de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Chaque partie succombant pour partie en ses prétentions, il convient de partager les dépens de première instance (infirmant le jugement entrepris sur ce point) et d’appel à hauteur de 50% à la charge de Mme [Z] et de 50% à la charge de Mme [L].

Les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation et ses accessoires situés [Adresse 2] à [Localité 10], conclu le 12 mars 2008 entre Mme [C] [L] d’une part et Mme [U] [Z] d’autre part,

— condamné Mme [U] [Z] à payer à Mme [C] [L] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 930 euros jusqu’à la libération effective des lieux,

— rejeté la demande formée par Mme [C] [L] au titre de l’indexation des loyers,

— rejeté la demande de condamnation formée par Mme [U] [Z] au titre de la répétition des provisions sur charges indûment versées,

— condamné Mme [C] [L] à payer à Mme [U] [Z] la somme de 1440 euros au titre de la répétition de l’indû concernant les loyers, somme portant intérêts à compter de la présente décision,

Dit que les chefs de dispositif relatifs à l’expulsion sont devenus sans objet,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Condamne Mme [U] [Z] à payer à Mme [C] [L] les sommes de :

—  8906 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 1er mars 2023, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2021 sur la somme de 4800 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus,

—  2143,85 euros au titre des régularisations de charges pour la période non prescrite du 1er juillet 2018 au 30 juin 2021,

Condamne Mme [C] [L] à payer à Mme [U] [Z] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

—  1800 euros en réparation du préjudice subi du fait du défaut de production des quittances et reçus demandés,

—  500 euros en réparation du préjudice subi du fait de la non-réparation du parquet,

—  2000 euros en réparation du préjudice moral subi,

Dit que les condamnations prononcées au bénéfice de Mme [U] [Z] porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Dit que les intérêts échus dus pour une année entière produiront intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute Mme [U] [Z] de ses demandes tendant à enjoindre à Mme [C] [L] de lui délivrer les quittances locatives afférentes aux règlements de loyers et charges reçus depuis le 1er avril 2022, et ce sous astreinte de 20 euros par jour calendaire de retard, et d’ordonner un paiement par douzième du reliquat de charges locatives,

Dit que Mme [U] [Z] pourra se libérer de sa dette en 23 mensualités de 100 euros et une dernière mensualité majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Dit que les mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant celui de la signification de la présente décision sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact,

Dit que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,

Rappelle que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêt ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Partage les dépens de première instance et d’appel à hauteur de 50% à la charge de Mme [U] [Z] et de 50% à la charge de Mme [C] [L],

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE DE CHAMBRE,