Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 4 DÉCEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/10041 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLPMJ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 2 Juin 2025 -Tribunal Judiciaire de PARIS – RG n° 23/58164

APPELANTE

S.C.I. PITCHI HOYZ, RCS de [Localité 10] sous le n°909 894 263, prise en la personne de son gérant, Monsieur [S] [L], agissant poursuites et diligences en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par M^e Pascal PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0731

INTIMÉ

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 3], agissant par son syndic la société L2CA exerçant sous l’enseigne SOUPIZET IMMOBILIER SARL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par M^e Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Octobre 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5]) est régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La sci Pitchi Hoyz est propriétaire du lot n°43, le bâtiment C de l’immeuble n’étant constitué que de ce lot.

Elle a entrepris des travaux de rénovation de son lot et a, à l’occasion de la réalisation de ceux-ci créé « un sauna extérieur avec modification partielle de la toiture ».

Par exploit du 31 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ([Adresse 7]), ci-après le syndicat des copropriétaires, a fait assigner la sci Pitchi Hoyz devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

Le recevoir en ses demandes et le déclarer bien fondé ;

Condamner la sci Pitchi Hoyz à procéder à la remise à l’état initial de ses parties privatives en procédant à la dépose : du sauna, des panneaux en bois clôturant la terrasse, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, aux frais exclusifs des défendeurs ;

Débouter la sci Pitchi Hoyz de toutes ses demandes ;

Condamner la sci Pitchi Hoyz à lui verser la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 2 juin 2025, le juge des référés a :

Ordonné à la sci Pitchi Hoyz de déposer le sauna ainsi que les panneaux en bois clôturant la terrasse, dans un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant six mois ;

Condamné la sci Pitchi Hoyz aux dépens ;

Condamné la sci Pitchi Hoyz à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que l’ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 2 juin 2025, la société Pitchi Hoyz a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 juillet 2025, la société Pitchi Hoyz demande à la cour, sur le fondement des articles 834 et 835 anciennement 808 et 809 du code de procédure civile et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :

A titre principal,

Constater l’absence d’urgence et l’existence d’une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du code civil ;

Constater l’absence de dommage imminent et l’absence d’un trouble illicite au sens de l’article 835 du code civil ;

En conséquence,

Infirmer l’ordonnance de référé du 2 juin 2025 du tribunal judiciaire de Paris ;

Juger n’y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ;

A titre subsidiaire,

Infirmer l’ordonnance rendue, eu égard à l’absence de nécessité d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation de travaux d’aménagement sur la terrasse partie privative spécifique du bâtiment C, (lot n°43), propriété de la sci Pitchi Hoyz, et à l’absence d’atteinte à l’esthétique de l’immeuble par les travaux effectués par la sci Pitchi Hoyz ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, notamment, de ses demandes de dépose sous astreinte des aménagements effectués sur la terrasse partie privative spécifique du bâtiment C, (lot n°43), propriété de la sci Pitchi Hoyz ;

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la sci Pitchi Hoyz la somme de 3.500 euros, au titre des frais exposés en première instance et à la somme de 3.500 euros, au titre des frais exposés dans la présente instance devant la cour d’appel par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la sci Pitchi Hoyz les dépens exposés en première instance ainsi que les dépens exposés dans la présente instance devant la cour d’appel par application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, sur le fondement des articles 835 et 700 du code de procédure civile, des articles 8, 9, 14, 15 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

Confirmer, en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé en date du 2 juin 2025, la sci Pitchi Hoyz à procéder à la remise à l’état initial de ses parties privatives en procédant à la dépose ;

Débouter la sci Pitchi Hoyz de toutes ses demandes ;

Statuant à nouveau :

Condamner la sci Pitchi Hoyz à verser au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 octobre 2025.

SUR CE,

La sci Pitchi Hoyz expose que le premier juge a fait une mauvaise appréciation des faits de la cause en estimant que le règlement de copropriété exigerait l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour aménager la terrasse qui est pourtant privative, le bâtiment C formant en lui-même une partie privative spécifique. Elle ajoute que les considérations tenant à l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble ne relèvent pas du juge des référés alors de surcroît qu’elle a fait réaliser un sauna individuel en bois et que l’immeuble n’est pas un immeuble de standing. Elle soutient qu’elle a également fait poser une rambarde en bois pour répondre aux normes de sécurité, de sorte que l’ensemble des installations constitue une amélioration certaine de l’immeuble. Elle fait valoir qu’il n’existe ni urgence, ni dommage imminent ni trouble manifestement illicite et précise qu’elle n’a pas fermé la terrasse mais installé un bardage, que le règlement de copropriété prévoit à titre de disposition spéciale la libre disposition de la terrasse du lot n°43, qu’elle a respecté les préconisations de l’étude de structure commandée en positionnant le bain japonais à l’arrière du bâtiment.

Le syndicat des copropriétaires expose que la terrasse litigieuse est certes une partie privative mais que les travaux d’aménagement ont été réalisés sans autorisation préalable alors qu’ils rompent de manière évidente l’harmonie de l’immeuble. Il ajoute que la rupture d’harmonie ne se caractérise pas par rapport au caractère luxueux ou non de la copropriété, mais bien par l’installation à la vue de tous d’un bardage et d’un sauna dans une cour arborée. A titre subsidiaire, il soutient que la sci Pitchi Hoyz est libre de disposer de sa terrasse sous réserve, en cas d’aménagement d’obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale, étant observé, en tout état de cause, que les travaux réalisés portent atteinte aux parties communes. Il souligne que le trouble manifestement illicite est caractérisé en ce qu’aucune autorisation n’a été sollicitée, alors que l’harmonie de l’immeuble est rompue par les installations.

Selon l’article 835 alinéa 1er du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de cet article.

Aux termes de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « (') b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. »

Le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6]) prévoit en page 14 :

« Parties privatives spécifiques au bâtiment C,

Spécialement, le propriétaire du lot n°43 aura la propriété privative de la totalité de son local d’habitation, en ce compris les gros murs, la toiture, la charpente et la terrasse ».

Puis, en page 20 :

« 8°/Balcons-terrasses

La terrasse comprise dans le lot n°43 est une partie privative au propriétaire dudit lot. Ce dernier en assumera l’entretien et les travaux y afférents ».

Ladite terrasse est ainsi une partie privative, ce qui ne fait pas débat.

Le règlement de copropriété stipule encore en page 15 :

« 3°/ Harmonie et aspect des bâtiments

a. (') sous toutes réserves qui précèdent et autorisations nécessaires, aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses qui extérieurement rompraient l’harmonie de l’immeuble ».

Puis, en page 16 :

« Tous travaux qui entraîneraient une emprise ou une jouissance exclusive des parties communes ou affecteraient celles-ci ou l’aspect extérieur des bâtiments et de l’ensemble immobilier devront être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, statuant aux conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ou éventuellement celle de l’article 25-1 et éventuellement de l’article 26 dans la mesure où les travaux touchent la structure de l’immeuble. »

Enfin en page 29 :

« Décisions prises dans des conditions particulières de majorité

b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci ; »

Il n’est pas contesté non plus que la sci Pitchi Hoyz a entrepris sur la terrasse qui lui appartient un bardage en bois, un bain japonais et un sauna en bois.

Il convient donc d’examiner si ces aménagements relèvent des dispositions précitées de l’article 3° et rompraient l’harmonie de l’immeuble.

Sur ce point, le syndicat des copropriétaires produit des photographies extérieures de la terrasse aménagée avec bardage en bois, sauna et bain japonais, photographies dont il résulte que le bardage en bois est particulièrement haut et les autres éléments très visibles.

La sci Pitchi Hoyz verse aux débats pour sa part un procès-verbal de constat (sa pièce n°4) établi le 6 décembre 2023, le commissaire de justice par captures d’écran ayant inséré dans son procès-verbal une photographie de la façade sur rue de l’immeuble et une photo de la cour et de la terrasse, extraite de Google Earth, sur laquelle figurent les éléments litigieux.

S’il résulte de ces documents que la façade sur rue de l’immeuble n’est pas affectée par les aménagements réalisés, ce qui n’est d’ailleurs pas discuté, les photographies démontrent à l’évidence que les installations litigieuses sont visibles depuis la cour et en surplomb.

Si le règlement de copropriété autorise l’aménagement des terrasses, l’ajout d’éléments tels que le bardage, le sauna et le bain japonais, requièrent l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

En effet, ces éléments sont visibles de l’extérieur, surplombent la cour arborée et modifient dès lors l’harmonie de l’immeuble.

En tout état de cause, le débat sur la conformité des travaux effectués par les intimés aux normes de sécurité et sur le standing de l’immeuble est inopérant puisque par principe, la copropriété est seule juge de l’harmonie de l’immeuble ; la question n’est donc pas de rechercher si les travaux réalisés sont conformes aux normes mais de vérifier si ces travaux ont été autorisés par l’assemblée générale qui seule décide de cette homogénéité.

En l’espèce, leur installation n’a fait l’objet d’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pourtant requise par le règlement de copropriété pour de tels aménagements.

Ces installations en l’absence d’autorisation constituent un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a constaté l’existence d’un tel trouble manifestement illicite et ordonné pour y remédier la dépose du sauna et des panneaux en bois clôturant la terrasse, sous astreinte.

Le sens de la présente décision conduit à confirmer les dispositions de l’ordonnance entreprise s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

La sci Pitchi Hoyz sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel également.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Condamne la sci Pitchi Hoyz à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]) représenté par son syndic, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la sci Pitchi Hoyz aux dépens d’appel,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE